養(yǎng)老地產(chǎn)不是“賣房”而是“養(yǎng)老”

從實(shí)踐看，“養(yǎng)老+地產(chǎn)”不但可以撬動產(chǎn)業(yè)鏈上的其它板塊，通過收并購、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合等方式實(shí)現(xiàn)資源的整合和互補(bǔ)，亦促進(jìn)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是衍生出不同業(yè)態(tài)，使傳統(tǒng)房地產(chǎn)與養(yǎng)老護(hù)理、醫(yī)療保健、金融等實(shí)現(xiàn)了多元化的糅合發(fā)展。

養(yǎng)老地產(chǎn)是基于“適老化”而拓展出的新興地產(chǎn)業(yè)態(tài)，是一種居家養(yǎng)老與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合的模式。2016年末，國務(wù)院通過“十三五”衛(wèi)生與健康規(guī)劃，旨在加快包括養(yǎng)老在內(nèi)的健康產(chǎn)業(yè)，要求地方政府與私營企業(yè)協(xié)作，并開發(fā)金融工具以鼓勵該領(lǐng)域的增長。種種跡象表明，國家正在探索養(yǎng)老資產(chǎn)證券化以及基金退出機(jī)制，以吸引私有資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。從全國范圍來看，房企投身養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情高漲，市場表現(xiàn)活躍，尤以一線城市為甚。截止到2016年底，布局養(yǎng)老地產(chǎn)投資總額已超過5000億元。包括萬科、綠城、保利地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等都已將養(yǎng)老地產(chǎn)列入發(fā)展計(jì)劃。從趨勢看，養(yǎng)老地產(chǎn)投資正呈現(xiàn)出大幅增長的趨勢，或者正逐步步入主流資產(chǎn)行列。

養(yǎng)老地產(chǎn)不是老年住宅，它要解決的是老年人的養(yǎng)老問題，它是針對老年人的服務(wù)產(chǎn)品，帶有地產(chǎn)的屬性。作為養(yǎng)老地產(chǎn)，人們最需要的是養(yǎng)老配套服務(wù)。從概念上看，養(yǎng)老地產(chǎn)是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體，是一種創(chuàng)新的房地產(chǎn)產(chǎn)品。從功能上說，養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)更注重的是服務(wù)的那一部分。比如，養(yǎng)老地產(chǎn)的功能和設(shè)施要比普通公寓更高、更全。其中，既然是養(yǎng)老地產(chǎn)，就不能偏離“養(yǎng)老”這一主題。養(yǎng)老地產(chǎn)最應(yīng)當(dāng)根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)計(jì)。而要做到這些，關(guān)鍵是“定位”。一是要有全局和發(fā)展的眼光，站在整個城市、輻射區(qū)域的角度來通盤考慮。二是找準(zhǔn)目標(biāo)人群，細(xì)分目標(biāo)人群的具體需求，包括給目標(biāo)人群提供居家、社區(qū)及機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三位一體的養(yǎng)老方式，以及提供醫(yī)療、養(yǎng)生、康復(fù)、護(hù)理、文化教育、宗教信仰、度假休養(yǎng)綜合性養(yǎng)老服務(wù)等。

養(yǎng)老地產(chǎn)是一個具有公益屬性的商業(yè)項(xiàng)目，在本質(zhì)上更是一種兼具養(yǎng)老的投資型的金融產(chǎn)品（模式）。這就意味著，養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作要兼顧盈利與社會公共價(jià)值。不僅要立足于企業(yè)自身的發(fā)展，也應(yīng)考慮公共利益的問題，以形成一個多贏的、可持續(xù)的商業(yè)發(fā)展模式。和許多國家一樣，新西蘭也存在著老齡化問題。從新西蘭經(jīng)驗(yàn)來看，養(yǎng)老地產(chǎn)是房地產(chǎn)、酒店管理和醫(yī)療護(hù)理三者的結(jié)合。購買這種地產(chǎn)的老年人，在保持獨(dú)立居住前提下不但享有“社區(qū)”提供家政、餐飲、娛樂、社交、醫(yī)療、看護(hù)等一條龍配套服務(wù)的權(quán)利，新西蘭政府還通過行業(yè)自律和立法來為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展“保駕護(hù)航”。比如，新西蘭《老年公寓社區(qū)2003年法案》不但約定了老年公寓買賣雙方的權(quán)利義務(wù)、購買合同的基本條款及投訴及問題解決渠道，還要求每個社區(qū)指定一名社區(qū)法律監(jiān)管人，引入類似上市公司獨(dú)立董事的角色，監(jiān)管入住居民的押金、其他款項(xiàng)用處及財(cái)務(wù)運(yùn)作，確保資金安全。這種商業(yè)模型堪稱“現(xiàn)金奶?！?。項(xiàng)目售賣后，企業(yè)收回的現(xiàn)金可以迅速償還貸款并開發(fā)新項(xiàng)目；而老人離世或住客離開后，公寓既可以更高的價(jià)格轉(zhuǎn)售，亦可退還給開發(fā)企業(yè)。購房款在扣除建設(shè)和運(yùn)營管理費(fèi)后返還，返還比例一般在75%以上。如果國內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目也能做到這一點(diǎn)，我們也都會像新西蘭人一樣成為養(yǎng)老地產(chǎn)的擁躉者了。

養(yǎng)老市場是一座值得深挖的金礦，尤其在建設(shè)新型城鎮(zhèn)化背景下，養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商不僅是地產(chǎn)開發(fā)商，更是養(yǎng)老服務(wù)的提供商。養(yǎng)老地產(chǎn)作為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整合終端，一是要鎖定客戶群體，積極發(fā)展適合新型城鎮(zhèn)化的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。養(yǎng)老服務(wù)所面向的客戶各不相同，每類客戶群對于養(yǎng)老服務(wù)都有各自不同的訴求，只有因地制宜的根據(jù)人們的生活習(xí)慣以及養(yǎng)老方式選取最佳的養(yǎng)老形式，才能實(shí)現(xiàn)全社會養(yǎng)老福利的最大化。二是要不斷地調(diào)整養(yǎng)老的結(jié)構(gòu)和方式組合。與傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)突出特點(diǎn)在于“適老化”。從服務(wù)價(jià)值體系構(gòu)建來看，將養(yǎng)老地產(chǎn)作為一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展，不但要建設(shè)完善的養(yǎng)老服務(wù)體系，還要構(gòu)建細(xì)致入微的服務(wù)價(jià)值體系，尤其要滿足入住老人精神層面上的訴求。三是要積極探索發(fā)展方式，提煉出長短兼顧的盈利模式。養(yǎng)老地產(chǎn)不是簡單地“賣房”，而是服務(wù)，是養(yǎng)老。所以，養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商要把發(fā)展的重心從房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)換到養(yǎng)老服務(wù)的運(yùn)營上來，尤其要平衡好福利性、公益性、弱盈利性這三者之間的關(guān)系。