社區(qū)商業(yè)的規(guī)模業(yè)態(tài)及其規(guī)劃布局類型

【摘要】近年來，社區(qū)商業(yè)的規(guī)模業(yè)態(tài)及其規(guī)劃布局問題得到了業(yè)內(nèi)的廣泛關(guān)注，研究其相關(guān)課題有著重要意義。本文首先介紹了社區(qū)商業(yè)發(fā)展的功能和特征，分析了發(fā)展社區(qū)商業(yè)的重要性。在探討社區(qū)商業(yè)主要三種開發(fā)模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)實踐經(jīng)驗，分別從多個角度與方面就社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局問題展開了研究，闡述了個人對此的幾點看法與認(rèn)識，望有助于相關(guān)工作的實踐。

【關(guān)鍵詞】社區(qū)商業(yè)；規(guī)模業(yè)態(tài)；規(guī)劃布局

1、前言

作為一項實際要求較高的實踐性工作，社區(qū)商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)及其規(guī)劃布局的特殊性不言而喻。該項課題的研究，將會更好地提升對社區(qū)商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)的分析與掌控力度，從而通過合理化的措施與途徑，進一步優(yōu)化其規(guī)劃布局工作的最終整體效果。

2、社區(qū)商業(yè)發(fā)展的功能和特征

2.1社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮?/p>

首先，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)日益受到政府和開發(fā)商的重視。以商業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)是城市地區(qū)經(jīng)濟的重要支柱，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)作為城市商業(yè)體系的重要組成部分，為城市經(jīng)濟發(fā)展提供動力，增加政府稅收，使地區(qū)經(jīng)濟日益活躍、結(jié)構(gòu)趨向合理。其次，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)市場潛力巨大。隨著我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入日益提高，城市中心商業(yè)區(qū)的建設(shè)已經(jīng)達到較高水平，在我國快速城市化過程中，出現(xiàn)一大批新建的居住小區(qū)，這些新建小區(qū)由于遠離城市商業(yè)中心，生活配套設(shè)施嚴(yán)重不足，社區(qū)商業(yè)作為一種屬地型商業(yè)，恰巧能夠提供小區(qū)居民日常必需品和便利服務(wù)，市場潛力巨大。

2.2社區(qū)商業(yè)的功能和模式

我國社區(qū)商業(yè)的主要特點：從社區(qū)商業(yè)的建筑形態(tài)上來看，我國社區(qū)商業(yè)主要有社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街和社區(qū)購物中心等三種形式，這三種形式與我國經(jīng)濟體制和經(jīng)濟發(fā)展水平有一定聯(lián)系。社區(qū)底商主要是指利用建筑底層作為商業(yè)用房，以滿足自身社區(qū)消費者各種需求的社區(qū)商業(yè)。在我國，社區(qū)底商是從20世紀(jì)90年代開始的，當(dāng)時房地產(chǎn)開發(fā)剛剛開始，底商被納入住宅項目規(guī)劃，開發(fā)商一般把居住區(qū)外圍、沿著道路的建筑底層作為商鋪，出售給商業(yè)經(jīng)營者，以滿足社區(qū)居民的日常生活需要。

3、大力發(fā)展社區(qū)商業(yè)的重要性

隨著我國城市化的發(fā)展，社區(qū)商業(yè)的重要性日益凸顯，社區(qū)商業(yè)不僅是全社會商業(yè)的最重要支撐，更成為城市經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的不可或缺的動力源。

3.1發(fā)展社區(qū)商業(yè)是實現(xiàn)城市居民消費結(jié)構(gòu)升級的需要

2016年我國居民人均可支配收入較上年增長8.9%，較2012年增長51.0%。國民收入水平的提升擴大了綜合消費新需求，信息網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的不斷突破拓展了綜合消費的新渠道，新型城鎮(zhèn)化等國家重大戰(zhàn)略的實施擴展了城市生活消費的新空間。近年來，我國居民日常生活消費需求持續(xù)增長，2015年全國居民人均消費支出較上年增長8.4%，對服務(wù)質(zhì)量的要求也隨之提高。社區(qū)商業(yè)作為與居民日常生活直接相關(guān)的商業(yè)網(wǎng)點類型，是滿足城市居民日益增長的綜合消費需求的重要載體。加快發(fā)展社區(qū)商業(yè)，對現(xiàn)有商業(yè)網(wǎng)點體系進行針對性、系統(tǒng)性、合理性的整合，構(gòu)建更為科學(xué)的現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)體系，是提高城市居民生活質(zhì)量、實現(xiàn)消費結(jié)構(gòu)升級的需要。

3.2發(fā)展社區(qū)商業(yè)是提升城市國際化現(xiàn)代化形象的需要

社區(qū)商業(yè)作為城市商業(yè)金字塔最底端的部分，和人們生活息息相關(guān)，與社會經(jīng)濟和城市發(fā)展密不可分。據(jù)不完全統(tǒng)計，在深圳、廣州等商貿(mào)業(yè)發(fā)展位于世界前列的城市，社區(qū)商業(yè)所創(chuàng)造的消費品零售額大約占整個城市社會消費品零售總額的三分之一。但是，目前城市社區(qū)商業(yè)普遍存在商品品類少、網(wǎng)點位置分散、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃等問題，總體經(jīng)營水平較低。城市的國際化和現(xiàn)代化離不開發(fā)達的社區(qū)商業(yè)，建設(shè)方便快捷、業(yè)態(tài)完善、功能完備、商居協(xié)調(diào)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)商圈，是提升城市商貿(mào)業(yè)整體經(jīng)營水平的重要環(huán)節(jié)之一，也是現(xiàn)代國際化城市的核心標(biāo)志之一?？偟膩碚f，發(fā)展社區(qū)商業(yè)，提升社區(qū)商業(yè)總體經(jīng)營水平，是提升城市國際化現(xiàn)代化形象的需要。

3.3發(fā)展社區(qū)商業(yè)是強化城市服務(wù)功能的需要

作為以滿足服務(wù)區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟活動和居民生活需要為基本功能的城市服務(wù)業(yè)，社區(qū)商業(yè)無疑是其核心組成部分之一。當(dāng)前，與大部分城市中心城區(qū)的大中型商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施相對飽和情形相對應(yīng)的，卻是社區(qū)商業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后于社區(qū)居民消費需求。在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)推進的過程中，很多新建小區(qū)開發(fā)商為了保障資金回籠速度，往往僅只關(guān)注住宅物業(yè)的規(guī)劃建設(shè)，忽視了配套商業(yè)的重要性；一些已建成的老舊小區(qū)因為缺乏改造的責(zé)任主體，商業(yè)設(shè)施的改造速度往往落后于小區(qū)居民的消費結(jié)構(gòu)升級。作為城市服務(wù)業(yè)的重要板塊，發(fā)達的社區(qū)商業(yè)，既是城市經(jīng)濟社會健康發(fā)展的重要支柱，更是強化城市服務(wù)功能的需要。

4、目前社區(qū)商業(yè)主要有三種開發(fā)模式

4.1社區(qū)商業(yè)中心型。社區(qū)商業(yè)中心集商業(yè)、餐飲、休閑、文化、娛樂、體育、衛(wèi)生服務(wù)為一體。它包含大型超市主力店或社區(qū)型百貨店、社區(qū)便利零售品牌店；書店、游樂場等文化娛樂設(shè)施；銀行、郵局等社會服務(wù)設(shè)施；餐飲、美容、健身等休閑設(shè)施；兒童教育、音樂培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)等教育設(shè)施。通過這些主力和次主力店形成了社區(qū)商業(yè)強大的凝聚力，其輻射的范圍在1-1.5公里，服務(wù)人口5-8萬人左右。

4.2社區(qū)次主力店組合型。次主力店組合型社區(qū)商業(yè)，一般是在商業(yè)規(guī)模較小，或者招商大型商業(yè)困難，或者區(qū)域內(nèi)已有大型連鎖超市百貨時采用的定位組合模式。它一般都包含有小型社區(qū)超市，書店、兒童樂園等文化娛樂設(shè)施；銀行、郵局等社會服務(wù)設(shè)施；餐飲、美容、健身等餐飲休閑設(shè)施；兒童教育、音樂培訓(xùn)、舞蹈培訓(xùn)等教育設(shè)施。通過這些次主力店的共同吸引力來吸引社區(qū)居民。其輻射的范圍為居民5分鐘步行路程范圍內(nèi)，服務(wù)人口1-2萬人左右。

4.3純商業(yè)街模式純商業(yè)街形式的社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)，在規(guī)模較小情況下，一般以經(jīng)營社區(qū)便利店，滿足本社區(qū)居民消費為主，在規(guī)模較大的情況下，兼顧外向型商業(yè)業(yè)態(tài)，除了餐飲、美容中心等商業(yè)具有一定輻射力外，其他品種服務(wù)對象主要為本區(qū)居民。在實際的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃中，既要考評自身的社區(qū)人口的消費要求，還要考慮周邊一定范圍內(nèi)的社區(qū)的商業(yè)規(guī)劃和距離商業(yè)中心的遠近等指標(biāo)。

5、現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)物業(yè)的管理問題

5.1經(jīng)營管理理念落后

商業(yè)物業(yè)中的零售商非常多，動輒就有上百個，而且大多數(shù)零售商的所有權(quán)都是獨立的，在這種背景下，對這些零售商進行統(tǒng)一管理，以樹立商業(yè)物業(yè)的整體形象就顯得十分重要。然而，與普通物業(yè)相比，商業(yè)物業(yè)的管理難度要大得多，例如如何才能夠讓所有零售商都接受統(tǒng)一管理、統(tǒng)一營業(yè)時間以及進行統(tǒng)一的促銷活動等，都是需要重點考慮的問題。然而，就我國現(xiàn)今的商業(yè)物業(yè)實際管理情況來看，其無論是經(jīng)營理念還是管理技術(shù)都比較落后，這導(dǎo)致對零售商的統(tǒng)一管理效果較差，致使商業(yè)物業(yè)形象受損，影響了商業(yè)物業(yè)的進一步發(fā)展。

5.2商業(yè)物業(yè)重復(fù)建設(shè)較多

當(dāng)今時代，隨著商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，商業(yè)物業(yè)的空置率越來越高，無論是住宅還是辦公樓、商業(yè)用房的空置率均呈連年增長的趨勢，其中部分城市的辦公樓和商業(yè)用房的空置率更是超過了10%以上。這一現(xiàn)象表明，我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展呈現(xiàn)出很強的盲目性，并且重復(fù)建設(shè)非常嚴(yán)重，通常只擁有大批投資商注入，卻缺乏對建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃。

5.3招商過于盲目

就我國當(dāng)前實際情況來看，大量的商業(yè)物業(yè)項目都存在較嚴(yán)重的“為招商而招商”的現(xiàn)象，致使商戶組合之間缺乏足夠的競爭力與協(xié)調(diào)性，也即是說開發(fā)商單純?yōu)榱送瓿烧猩讨笜?biāo)而進行招商，而根本沒有對商戶組合進行綜合全面的考慮，從而為商業(yè)物業(yè)的未來經(jīng)營埋下巨大的隱患。

5.4電商對實體店的沖擊

現(xiàn)如今，我國已經(jīng)進入了“電商”時代，無論是淘寶、京東等網(wǎng)絡(luò)電商，還是最近新發(fā)展起的微信電商，都給人們的購物帶來了巨大的便利，但同時這也給實體店帶來了巨大的沖擊。自從有了電商之后，人們可以不出門就買到自己想要的東西，逛商場的人越來越少，加之電商價格也往往比實體店便宜，導(dǎo)致實體店的經(jīng)營越來越慘淡，許多商鋪紛紛關(guān)門，商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營自然也深受影響。

6、社區(qū)商業(yè)的規(guī)劃布局分析

6.1業(yè)態(tài)布局與空間區(qū)位具有很大的相關(guān)性，人流量的集散功能約束業(yè)態(tài)布局模式

從業(yè)態(tài)的空間布局來看，不同業(yè)態(tài)的布局模式與空間區(qū)位具有很強的相關(guān)性。一般來說，超市、菜場，基本位于小區(qū)主入口的開敞空間，便于人流量的集散；而小區(qū)主入口也是專業(yè)店（服裝店、藥店）、餐飲店（含便利店、食雜店）等集中的區(qū)域；而家庭服務(wù)類（包括眾多服務(wù)社區(qū)居民的業(yè)態(tài)）則集中在小區(qū)中軸線上，滿足本小區(qū)居民的就近服務(wù)需求；休閑娛樂、餐飲店等業(yè)態(tài)則沿小區(qū)主要道路沿線布局，滿足小區(qū)居民的臨時性消費需求。

6.2業(yè)態(tài)布局與開發(fā)階段關(guān)系不大，而同一社區(qū)商業(yè)豎向空間業(yè)態(tài)布局差異大，區(qū)位可達性影響業(yè)態(tài)組合

不管處于何種開發(fā)階段的社區(qū)商業(yè)，其業(yè)態(tài)布局與開發(fā)階段關(guān)系并不明顯，從入住的業(yè)態(tài)差異來看，同一社區(qū)商業(yè)豎向空間業(yè)態(tài)布局的差異更為明顯，受到區(qū)位可達性的影響，業(yè)態(tài)組合在豎向空間上表現(xiàn)出明顯差異。一般來說，菜場、餐飲店（含便利店、食雜店）、家庭服務(wù)類、專業(yè)店類業(yè)態(tài)多集中于一層，而大型超市、休閑娛樂、賓館、育教、高端餐飲店多位于二層。

6.3業(yè)態(tài)招租率從小區(qū)入口向周邊輻射遞減，空置率則逐步提升

從社區(qū)商業(yè)的空置情況來看，小區(qū)主入口業(yè)態(tài)招租率最高，空置現(xiàn)象較少，而隨著向小區(qū)內(nèi)部中軸線、道路沿線的延伸，空置率明顯提升，即業(yè)態(tài)招租率呈現(xiàn)以小區(qū)入口>小區(qū)中軸線>主要道路沿線的特征，也表明人流的集散和可達性是影響社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)入駐的重要因素。

6.4周邊穩(wěn)定人流來源很大程度上決定了業(yè)態(tài)的集中度，社區(qū)居民起輔助作用

從社區(qū)商業(yè)較為成熟的托樂嘉花園、亞東城來看，社區(qū)商業(yè)周邊穩(wěn)定的人流來源決定了業(yè)態(tài)的集中度，尤其是餐飲店（食雜店、便利店）、專業(yè)店（服裝店、藥店等）等的入口集中性，很大程度上受托樂嘉花園臨近南京航空航天大學(xué)、亞東城臨近應(yīng)天學(xué)院、南京師范大學(xué)等高校的影響；而從小區(qū)內(nèi)部業(yè)態(tài)的組合來看，主要以家庭服務(wù)類、休閑娛樂類為主，且業(yè)態(tài)布局相對分散，滿足社區(qū)居民的日常臨時性服務(wù)，社區(qū)居民一定程度上對業(yè)態(tài)的組合和布局僅起到輔助作用。

7、未來發(fā)展社區(qū)商業(yè)的思考

社區(qū)商業(yè)的發(fā)展首先直接關(guān)系著城市居民的生存和生活狀況，其次對于城市化的發(fā)展和城市綜合競爭能力的提高也起著不可替代的作用。因此，抓住城鎮(zhèn)化建設(shè)和消費升級的機遇，制定合理的社區(qū)商業(yè)發(fā)展指導(dǎo)意見，對于發(fā)展社區(qū)商業(yè)至關(guān)重要。

第一，明晰監(jiān)管權(quán)限，加大對社區(qū)商業(yè)建設(shè)的規(guī)劃。商業(yè)的發(fā)展雖然是市場自由競爭的結(jié)果，但也離不來政府的規(guī)劃和指導(dǎo)。因為有了政府的規(guī)劃和指導(dǎo)，社區(qū)商業(yè)才不會盲目發(fā)展和無序競爭，才能保證社區(qū)商業(yè)的順利發(fā)展，實現(xiàn)其滿足社區(qū)居民消費需求的功能。因此，需要發(fā)揮市級政府和社區(qū)政府兩級政府的管理職能，做到統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)。市級政府著重于總體規(guī)劃方案的制定和出臺，具體的執(zhí)行和監(jiān)管可以由社區(qū)管委會來配合。

第二，發(fā)展連鎖經(jīng)營，建設(shè)品牌文化。連鎖經(jīng)營是現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營的常見方式之一。連鎖經(jīng)營的優(yōu)勢主要表現(xiàn)在統(tǒng)一管理、對上游供應(yīng)商較強的議價能力以及產(chǎn)生的品牌溢價。連鎖經(jīng)營模式同樣也適用于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展，在引入連鎖經(jīng)營模式之后，不僅能夠提高經(jīng)營主體的組織程度，而且可以改善人們對社區(qū)商業(yè)主體的認(rèn)知形象。

第三，加大對開發(fā)主體的培養(yǎng)和支持。根據(jù)國外社區(qū)商業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，引進多元化的開發(fā)主體有助于促進社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。目前就我國而言，開發(fā)主體單一，開發(fā)能力有限，限制了社會商業(yè)的發(fā)展。因此，培養(yǎng)社會商業(yè)開發(fā)的專業(yè)化開發(fā)主體，加大對他們的扶持，發(fā)揮不同主體各自的經(jīng)營優(yōu)勢，有利于社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。

第四，改造傳統(tǒng)商業(yè)模式，發(fā)展新興商業(yè)業(yè)態(tài)。社會商業(yè)的發(fā)展一直伴隨著業(yè)態(tài)的改進。從超級市場、專業(yè)店到購物中心，每一次業(yè)態(tài)的增加和改進都改善了人們的消費體驗，更好地滿足人們的購物需求。社區(qū)商業(yè)作為商業(yè)服務(wù)發(fā)展的區(qū)域延伸，一方面要立足于現(xiàn)有的商業(yè)業(yè)態(tài)，滿足社區(qū)居民傳統(tǒng)的商業(yè)需求；另一方面，也要思索和借鑒一些新興的商業(yè)形式。

結(jié)語：

綜上所述，加強對社區(qū)商業(yè)規(guī)模業(yè)態(tài)及規(guī)劃布局的研究分析，對于其良好實踐效果的取得有著十分重要的意義，因此在今后的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃布局過程中，應(yīng)該加強對其關(guān)鍵環(huán)節(jié)與重點要素的重視程度，并注重其具體實施措施與方法的科學(xué)性。

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