關于城市新建商務區(qū)開發(fā)管理模式的思考

【摘要】新建商務區(qū)是當前及今后我國城市建設的重要內容，對其開發(fā)管理模式研究有著重要意義。本文從運營主體和方法對象兩個視角分析開發(fā)管理模式。在綜合目標導向的前提下，對房地產(chǎn)企業(yè)和服務業(yè)企業(yè)選址行為進行對象特征分析，指明新建商務區(qū)需要進行“兩次開發(fā)”的重要特征，要重視產(chǎn)業(yè)的“孵化器過程”，并引入國際上“治理”新理念，倡導“政府—開發(fā)公司—社會協(xié)同型開發(fā)模式”和“空間-產(chǎn)業(yè)-功能”一體化開發(fā)模式，并運用案例法加以論證闡釋。

【關鍵詞】新建商務區(qū)；開發(fā)管理；兩次開發(fā)；一體化開發(fā)

當前，我國正處于城市化快速發(fā)展，以經(jīng)濟建設為中心，全面建設小康社會的關鍵階段，各類城市新區(qū)、工業(yè)區(qū)、科技園區(qū)、大學城、旅游區(qū)、商務中心區(qū)等開發(fā)方興未艾。隨著經(jīng)濟結構轉型、產(chǎn)業(yè)結構升級、供給側改革的重要性日益提升，城市中央商務地區(qū)（CBD），或稱商務中心區(qū)等的開發(fā)逐漸被地方政府所重視。對于這些新建商務區(qū)，如何選擇適合的開發(fā)管理的方法的模式，提高開發(fā)管理水平，從而更好地節(jié)約資源、提升效益、促進發(fā)展，成為具有重要意義的研究問題。本文通過對開發(fā)管理目標價值導向、微觀主體行為模式和開發(fā)案例經(jīng)驗等分析歸納論證，提出城市新建商務區(qū)開發(fā)管理的運營主體、開發(fā)方法內容等兩方面的主要模式和適應情況，以期對我國新建商務區(qū)的開發(fā)管理工作提供啟發(fā)與借鑒。

1、城市新建商務區(qū)開發(fā)管理的目標價值導向

1.1相關概念內涵

“商務區(qū)”（business district）的概念可以從“中央商務區(qū)”（central business district），即CBD的概念由來加以理解。中央商務區(qū)的概念最早于1923年由美國社會學家伯吉斯（E. W. Burgess）[1]提出，他以芝加哥為例，將城市土地使用和空間組織方式概括為由5個同心圓區(qū)域構成的同心圓模型，并將其居中的區(qū)域命名為central business district，這里是城市辦公、商業(yè)等各類經(jīng)濟、社會、政治活動的中心。隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市的空間模式早已突破了1920年代的單中心模式，商務區(qū)的功能也更為綜合，而且中央商務區(qū)也不僅是自然形成的，許多城市都有新建CBD的實踐。因而，本文不強調位置中央的概念，而是關注其片區(qū)的功能特征。在此，參考《城市規(guī)劃基本術語標準》，可以把“商務區(qū)”定義為：城市中的商務、金融、貿(mào)易、會展、管理、旅游、公寓、商業(yè)、文化、康樂等功能集聚，并配以現(xiàn)代化的信息與交通設施的片區(qū)。

“新建”顧名思義，即指空間上或功能上有無到有的設立?！靶陆ㄉ虅諈^(qū)”主要包括兩種情況：一是在城市郊區(qū)新設立的商務區(qū)；二是在城市內部通過更新開發(fā)新設立商務等綜合功能的片區(qū)

此處的“開發(fā)管理”是指對土地、樓宇、資本、人才、知識等各項資源加以計劃、組織、領導和控制，以實現(xiàn)新建商務區(qū)發(fā)展目標的過程。

而所謂“模式”，（pattern），即簡化的、形式化的規(guī)律。

1.2新建商務區(qū)的目標價值導向

如上所述，管理是實現(xiàn)一定目標的過程，因此，特定的目標價值導向對管理模式的選擇有著重要的影響。作為市場主體的企業(yè)，其價值追求固然以經(jīng)濟利益為主，但值得注意的是，在當前以經(jīng)濟建設為中心，經(jīng)營城市理念盛行的背景下，政府的角色也往往容易不自覺地從“控制者”走向完全“開發(fā)者”。需要加以注意的是，對于政府而言，“開發(fā)”應該是手段而非“目的”，通過新建商務區(qū)的開發(fā)，政府要實現(xiàn)公共的長遠的利益和人的全面發(fā)展。新建商務區(qū)的目標價值導向主要包括三大方面：

（1）經(jīng)濟目標。提高城市的經(jīng)濟實力，提高綜合競爭力和區(qū)域影響力，促進現(xiàn)代服務業(yè)集群發(fā)展，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結構升級等。

（2）社會目標。完善城市功能和公共服務，提升城市的文化素養(yǎng)和精神，增加就業(yè)崗位，優(yōu)化人口素質結構，提高民眾的生活水平和幸福感，實現(xiàn)健康城市化等。

（3）環(huán)境目標。實現(xiàn)集約型空間增長，疏解老城區(qū)擁擠等問題，提升城市形象，為市民提供更高品質的人居環(huán)境，建設態(tài)環(huán)境良好的地區(qū)，形成節(jié)能低碳的生產(chǎn)生活方式等。

2、房地產(chǎn)企業(yè)和服務業(yè)企業(yè)選址行為分析

而新建商務區(qū)開發(fā)具有區(qū)別與其它類型開發(fā)片區(qū)的根本特征，即“兩次開發(fā)”。不同于工業(yè)園區(qū)或高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，在政府或其授權的企業(yè)進行土地一級開發(fā)后，面向市場主體的房屋物業(yè)和產(chǎn)業(yè)是通過一次開發(fā)完成的，即一般來說，企業(yè)既進行工業(yè)廠房和科研樓宇興建，也進行實體產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)使用；但新建商務區(qū)則不同，一般來說，需要經(jīng)過市場主體的“兩次開發(fā)”，即房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)功能開發(fā)。即除總部型辦公外，房地產(chǎn)企業(yè)興建樓宇只完成了第一次開發(fā)，還需要通過第二次招商，吸引實體企業(yè)入駐，才能實現(xiàn)完整的開發(fā)過程。因此，在新建商務區(qū)的開發(fā)管理中，對兩次開發(fā)的市場主體——房地產(chǎn)企業(yè)和服務業(yè)企業(yè)的行為分析有助于有效地吸引和調控開發(fā)。

2.1房地產(chǎn)企業(yè)的投資選址

房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資前期要考慮諸多因素，“地點、時機、質量”被業(yè)內人士稱為房地產(chǎn)投資成功的三要素，而其中的首要因素是地點，或稱為區(qū)位，國外形象地把房地產(chǎn)投資成功的三要素表述為“地點、地點、地點”。[2]為了了解地方開發(fā)管理所能調整的因素，以便吸引和調控房地產(chǎn)投資，本文把房地產(chǎn)企業(yè)投資選址的影響因素按照宏觀因素，地方因素和企業(yè)因素三個大類予以分析。

（1）宏觀因素

包括宏觀經(jīng)濟態(tài)勢、房地產(chǎn)業(yè)相關政策（金融、土地出讓、房產(chǎn)交易、稅收等政策）等子因素。

（2）地方因素

一是地方環(huán)境因素，包括地方經(jīng)濟環(huán)境（消費結構、居民收入、存款余額、物價指數(shù)等）、社會文化環(huán)境、房地產(chǎn)市場供需情況、基礎設施環(huán)境、公共服務設施環(huán)境、行政與法律環(huán)境、地方房地產(chǎn)政策等。

二是地塊相關因素，包括地塊位置中心程度、未來升值潛力、交通條件、景觀生態(tài)條件、相鄰地塊影響、地塊大小形狀、規(guī)劃控制指標、土地價格、建安稅費成本等。

（3）企業(yè)因素

包括與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的一致性、企業(yè)資金、融資情況、人員和技術、產(chǎn)品定位、公司品牌、設計方案等。

通過對上述三方面因素的了解可以看出，在新建商務區(qū)的開發(fā)管理中，應該把重點放在地方因素的調節(jié)上，地方政府作為城市土地的所有權行使者和公共投資的實施者，具有至關重要的作用——通過政府的整體規(guī)劃和開發(fā)行動，可以為片區(qū)帶來未來增值的預期，而且政府行為直接地影響著交通條件、基礎設施、公共服務、生態(tài)景觀、規(guī)劃指標、地塊劃分、地價制定、優(yōu)惠政策、法律環(huán)境等方面，同時對地方經(jīng)濟環(huán)境和社會文化環(huán)境也可以發(fā)揮間接地影響。其關系可以通過下圖更為直觀地了解。

圖1 房地產(chǎn)企業(yè)投資選址影響因素分析圖

圖片來源：作者自繪

需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)為了追求利潤最大化，存在長期圈地、投資不足等不良投資行為的存在，地方政府還需要注意在土地出讓中加強資質考核，制定約束性條款等，以防控相關風險。

2.2服務業(yè)企業(yè)的駐地選址

新建商務區(qū)的各項產(chǎn)業(yè)主要屬于服務業(yè)，即第三產(chǎn)業(yè)。因而，服務業(yè)企業(yè)的選址行為也是重要的考察對象。城市服務業(yè)的選址主要受規(guī)模經(jīng)濟和集聚經(jīng)濟規(guī)律支配，一方面，在選址因素上具有與房地產(chǎn)業(yè)投資選址相似的共性因素，如城市經(jīng)濟、社會、文化環(huán)境，基礎設施，公共服務設施，行政與法律、地方產(chǎn)業(yè)政策、位置的中心程度、地塊大小形狀等，而且，使用自有用房的服務業(yè)企業(yè)也會追求物業(yè)未來的增值；另一方面，服務業(yè)企業(yè)選址還考慮其它因素，包括人才資源的可得性、中間產(chǎn)品（如銀行、保險、法律、會計、廣告、咨詢、研究機構、設計公司、房地產(chǎn)、旅店、印刷、建筑物維護、運輸、信息等）的可得性、地方知識溢出（即同行業(yè)、不同行業(yè)的交流、人才的交流等）、共同的勞動力市場、鄰近服務市場、城市的消費能力和習慣、便捷的對外交通設施和公共交通條件、良好的商業(yè)、文化、體育、休閑、旅游等配套服務、區(qū)位的聲望、良好的生態(tài)環(huán)境和公共空間、租金水平、稅收政策等。

對于新建商務區(qū)，其難點在于，上述選址因素并不完全具備，規(guī)模經(jīng)濟、集聚經(jīng)濟和環(huán)境效應需要從無到有的創(chuàng)造，企業(yè)群落需要逐步形成，這就需要一個“孵化器過程”。張慶，彭震偉（2016）[3]在對杭州市生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)進行空間聚類分析的過程中發(fā)現(xiàn)，城市產(chǎn)業(yè)政策和開發(fā)導向對生產(chǎn)性服務業(yè)集聚有重要影響，相鄰區(qū)域功能等級越高，生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)規(guī)模越大，且高技術類型企業(yè)選址盡量接近人力資本豐厚的地區(qū)。基于上述分析，可以發(fā)現(xiàn)，城市新建商務區(qū)開發(fā)的過程要重視產(chǎn)業(yè)政策，人才集聚，各類功能的綜合引進，良好的環(huán)境和配套先行，區(qū)位聲望的打造，包括文化挖掘、宣傳推廣、形象塑造等。

另外，鑒于不同類型的城市優(yōu)勢不同，其對企業(yè)的吸引力也不同，需要準確定位，明確產(chǎn)業(yè)導向，對于大城市而言，對跨國企業(yè)和高智力服務業(yè)具有更強的吸引力，而這些企業(yè)的選址主要考慮位置居中（便于聯(lián)系腹地各市場區(qū)）、接近人力資源、信息匯聚、接近各類專業(yè)服務、區(qū)位聲望等因素，因而，其新建商務區(qū)開發(fā)中要重點提升交通便捷、高品質的環(huán)境與配套、信息化水平、區(qū)位聲望打造等方面。對于中小城市而言，則要更加關注產(chǎn)業(yè)的“孵化器過程”，通過優(yōu)質的服務，積極的政策，挖掘行業(yè)聯(lián)系和市場資源潛力，幫助不成熟行業(yè)中的企業(yè)逐步孵化出來；同時，注重居住和城市公共服務等綜合功能的開發(fā)，集聚人氣，培育相關配套功能的發(fā)育；還要注重發(fā)揮“主力項目”帶動作用，通過重要的功能性項目和有影響力的企業(yè)吸引相關企業(yè)集聚。

3、運營主體視角的開發(fā)管理模式分析

綜合國內的相關實踐和研究，運營主體的不同會對開發(fā)管理工作帶來根本性的差別，運營主體視角是確定開發(fā)管理模式類型差異的最為重要的維度。既有的研究主要將其分為三種類型，夏南凱等（2006）[4]將我國城市開發(fā)組織管理體系分為行政主導型（縱向協(xié)調型、集中管理型）、“公司制”和混合型（政企合一型、政企分開型）三類。梁宏志（2010）[5]將城市新區(qū)的三種模式概括為政府主導、市場主導、政府——市場協(xié)作。

事實上，即使在政府主導的模式下，也是在市場機制中引入市場主體進行二級開發(fā)，其本意強調的是一級開發(fā)公司的作用。而且，隨著人們對社會治理認識的不斷深入，社會主體，即“第三部門”的作用日益凸顯并受到重視。在新的“治理”概念中，行為主體不僅包括公共部門，還包括市場組織、非政府組織、公民運動等，是一個相互協(xié)調的過程。由此，將開發(fā)管理模式分為如下四種類型：

3.1政府主導型

城市新建商務區(qū)是打破原有市場自然發(fā)展態(tài)勢，新設立的城市服務業(yè)集聚發(fā)展的區(qū)域，政府的開發(fā)、控制和引導起關鍵性作用。所謂政府主導型，即開發(fā)管理中政府起突出主導作用，其它的企業(yè)、社會等起輔助性作用。一般來說，政府設立開發(fā)管理委員會或指揮部，根據(jù)委員會或指揮部的職責大小又可進一步分為縱向協(xié)調型和集中管理型。如果委員會主要作為市政府派出的協(xié)調機構，協(xié)調各職能部門共同推進開發(fā)，屬于縱向協(xié)調型；如果委員會受市政府授權，集中行使實質性的項目審批、監(jiān)督管理等政府職能的，屬于集中管理型。

政府主導型的優(yōu)點在于，有利于政府宏觀調控，集中力量推進開發(fā)，提高審批效率，優(yōu)化服務質量，使開發(fā)建設能夠在較短的時間里快速推進，取得經(jīng)濟和空間上的成效。特別是集中管理型，在提高效率、開拓創(chuàng)新上效果更為明顯。但是，其缺點在于，市場機制發(fā)揮不充分，產(chǎn)業(yè)發(fā)展內生動力不足，往往追求盡快形成空間形象，在財務運作和土地增值方面考慮欠缺，導致后續(xù)投入資金積累不夠，政府角色偏重開發(fā)導致對控制管理職能的忽視。

政府主導型模式的案例如三門峽市商務中心區(qū)，采用的是集中管理型，在 2011年啟動后5年的時間里，快速完成了高鐵站周邊片區(qū)基礎設施框架建設，開發(fā)項目有力推進，形成了良好的服務企業(yè)的工作機制。但同時，在土地增值、產(chǎn)業(yè)培育、精細化管理等方面還有待加強。三門峽市商務中心區(qū)管理組織結構如圖2所示：

圖2 政府主導型開發(fā)管理模式組織結構示例圖——三門峽市商務中心區(qū)（集中管理型）

圖片來源：作者結合調研情況自繪

3.2開發(fā)公司主導型

開發(fā)公司主導型管理模式多在規(guī)模不大的開發(fā)片區(qū)被采用。這種模式一般由政府授權委托一家國資公司，作為開發(fā)片區(qū)的土地一級開發(fā)商，負責規(guī)劃、征地、拆遷、安置、招商、融資、市政配套建設等工作。

開發(fā)公司主導型的優(yōu)點在于，發(fā)揮企業(yè)主體的資金、金融、管理、開發(fā)等經(jīng)營優(yōu)勢，把政府從大量的行政事務中解脫出來，有利于利用企業(yè)資金和融資杠桿推進開發(fā)建設，增強開發(fā)管理的市場靈敏度。缺點在于，缺乏政府強有力的協(xié)調，在征地、規(guī)劃、審批、產(chǎn)業(yè)政策等方面較為薄弱，影響開發(fā)建設效率；由于其自身的企業(yè)角色，在社會事業(yè)投入、社會管理、生態(tài)環(huán)境等方面投入不足；且出于企業(yè)盈利考慮，往往對有利于長遠發(fā)展、外部帶動效應的功能性項目支持不足，更為關注土地增值等自身財務運作。

開發(fā)公司主導型的案例如杭州城東新城。杭州市城東新城建設投資有限公司（原杭州市鐵路投資有限公司）受杭州市政府委托，全面負責東站樞紐核心區(qū)9.3平方公里范圍統(tǒng)一建設、開發(fā)和管理，新開發(fā)土地收益全額返回，用于鐵路及東站樞紐和各項配套建設。公共設施由公司配建后移交江干區(qū)政府管理。自2006年成立以來，杭州高鐵東站及周邊開發(fā)建設有序推進，獨立管理主體在運作上相對高效，形成了土地出讓帶動開發(fā)建設的良性循環(huán)，總體上資金平衡且略有盈余。但是，由于企業(yè)主體對征地拆遷等協(xié)調推進能力弱，導致動遷周期過長，資金長期擠壓，開發(fā)空間時序難以合理化。另一方面，還存在社會事業(yè)配套進展滯后，企業(yè)宣傳招商影響能力有限，地區(qū)知名度不足等問題。

圖3 開發(fā)公司主導型開發(fā)管理模式組織結構示例圖——杭州市城東新城

圖片來源：作者整理繪制[6]

3.3政府——開發(fā)公司合作型

政府——開發(fā)公司合作型開發(fā)管理模式，即政府和開發(fā)公司共同作為片區(qū)開發(fā)管理主體，有利于結合上述兩種模式的優(yōu)點。在實踐中，有政企合一和政企分開兩種情況，政企合一即所謂的“兩塊牌子，一套班子”；但隨著政府管理的規(guī)范化和國企深化改革，政企分開更為常見，管委會和開發(fā)公司各司其職，充分協(xié)作，管委會負責宏觀規(guī)劃、決策、協(xié)調、監(jiān)督和審批，開發(fā)公司負責基礎建設、土地整理等工作。

這種模式便于政府集中精力，提高統(tǒng)籌協(xié)調服務等質量，同時發(fā)揮大企業(yè)資金雄厚，建設管理能力強等優(yōu)勢。但也有其不足之處，由于我國不少地方還存在管理機制不完善，部門間協(xié)同性不強、權責利不對稱等問題，雙主體容易導致互相牽制，降低開發(fā)建設效率，難以集中力量。對于開發(fā)規(guī)模較大，地方行政效率較高的地區(qū)可以采用。

典型的案例如上海虹橋商務區(qū)，總占地面積86.6平方公里，主功能區(qū)面積27平方公里，虹橋商務區(qū)管委會為市政府派出機構，承擔規(guī)劃、協(xié)調、審批、招商、指導開發(fā)等管理職能，上海申虹投資發(fā)展有限公司受市政府委托，開展商務區(qū)土地儲備和基礎設施建設等一級開發(fā)工作。由于管理范圍較大，政府——開發(fā)公司各自發(fā)揮其優(yōu)勢，同時，還注重調動機場集團、航空公司等各駐場企業(yè)更新開發(fā)的積極性。為了避免主體過多，協(xié)調難的弊端，設立虹橋商務區(qū)開發(fā)建設指揮部，由副市長任總指揮，重大事項市級層面統(tǒng)一協(xié)調。

圖4 政府——開發(fā)公司合作型開發(fā)管理模式組織結構示例圖——上海市虹橋商務區(qū)

圖片來源：作者根據(jù)文獻和網(wǎng)站信息繪制

3.4政府——開發(fā)公司——社會協(xié)同型

現(xiàn)代“治理”（governance）理念為新建商務區(qū)提供了新的理論模型框架，這種模式有兩個核心特征，一是經(jīng)濟、政治、社會等各類組織的共同參與公共事務的管理，二是構建網(wǎng)絡協(xié)同運作機制。羅西瑙（1992）[7]在《沒有政府統(tǒng)治的治理：世界政治的秩序與變革》中將治理描述為不依賴于政府權威，而是建立在相互協(xié)調關系基礎上的規(guī)則體系，既包含政府機制，也包含非正式、非政府機制。而為國內廣泛接受的定義是聯(lián)合國全球治理委員會1995年在《我們的全球伙伴關系》[8]中做出的：治理是各種公共的或私人的機構管理其共同事務的諸多方式的總和。在全球層面，治理過去主要被看作政府間關系，現(xiàn)在還必須包括非政府組織（NGOs）、公民運動、跨國公司以及全球資本市場等的共同活動。

實行政府——開發(fā)公司——社會協(xié)同型模式，就是要調動政府、市場、社會組織、公民等各方面力量，協(xié)同推進土地、房屋、功能、產(chǎn)業(yè)、人才、文化等各方面的全面發(fā)展。這種模式有利于調動社會各方力量，既發(fā)揮政府和企業(yè)各自的優(yōu)勢，又通過社會力量的參與，形成廣泛交流促進創(chuàng)新，集聚各方智慧，從而提高政策的科學性和適應性，更加有助于培育社會資本網(wǎng)絡，拓展片區(qū)的知名度，重塑地方文化，促進產(chǎn)業(yè)培育。其難點在于，需要政府治理理念的根本轉變，工作人員素質的提升和管理手段的更新，需要地方社會組織和文化具有一定基礎，且工作開展周期較長，可能產(chǎn)生效率降低或形式主義的問題。

北京朝陽區(qū)在社會治理方面走在全國前列，在其CBD建設方面也體現(xiàn)了更進步的理念和更寬廣的視野，為未來開發(fā)的治理模式起到了指引示范作用。自2003年啟動以來，管委會注重發(fā)揮社會力量，促進主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進成立了北京商務中心區(qū)銀行聯(lián)席會、北京CBD金融商會；注重發(fā)揮專家智庫作用，指導商務區(qū)科學發(fā)展，推進成立了北京商務中心區(qū)交通顧問委員會、北京市哲學社會科學CBD發(fā)展研究基地學術委員會；管委會連續(xù)多屆舉辦北京朝陽國際商務節(jié)等各類活動，北京CBD國際論壇形成品牌，搭建了社會各界、全世界參與建設發(fā)展的平臺。管委會還設立北京商務中心區(qū)投資和服務中心，形成為企業(yè)、社會服務，開展互動的專門機構。這種調動社會各方力量的治理模式為北京CBD的成功奠定了基礎，如今這里不僅大企業(yè)集聚，同時也是中小企業(yè)成長的搖籃。

圖5 政府——開發(fā)公司——社會協(xié)同型開發(fā)管理模式組織結構示例圖——北京CBD

圖片來源：作者自繪

4、開發(fā)方法和對象視角的開發(fā)管理模式分析

4.1土地開發(fā)主導模式

土地開發(fā)是新的功能片區(qū)建設必然采取的方法，此處強調其主導性，是指管理主體在組織管理開發(fā)新建商務區(qū)的過程中，主要的方法和著力點放在土地一級開發(fā)和招商出讓上，其開發(fā)的主要工作對象是土地。

在此過程中，一般來說，政府或開發(fā)公司通過編制規(guī)劃設計并廣泛宣傳，確定開發(fā)總體方案，并顯著提升該地區(qū)未來發(fā)展和土地升值的預期；通過調整土地利用規(guī)劃及開展土地整理復墾等獲得建設用地指標；通過農(nóng)地征用、房屋征收補償、居民安置，國有土地收購等實現(xiàn)土地收儲；開展基礎設施建設和公交等公共服務覆蓋，使土地具備開發(fā)建設條件；后確定土地出讓條件并開展招商宣傳工作，在條件成熟的情況下按規(guī)定在統(tǒng)一的土地市場對經(jīng)營性用地進行招標、拍賣或掛牌出讓國有土地使用權，并推進土地使用權人按出讓合同進行建設和使用；土地出讓所獲收益繼續(xù)作為下一步土地一級開發(fā)和配套建設資金；企業(yè)入駐稅收形成長期的城市收益。

土地開發(fā)主導模式需要面對的主要矛盾點在于，如前所述，新建商務區(qū)不同于產(chǎn)業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)等，其建成運行需要引入市場主體進行“兩次開發(fā)”，第一次是房地產(chǎn)開發(fā)；第二次是產(chǎn)業(yè)功能開發(fā)。如果僅僅把工作對象和著力點放在第一次開發(fā)，即房地產(chǎn)開發(fā)上，如果地區(qū)本身經(jīng)濟規(guī)模和輻射能力有限，資源集聚能力不足，引入房地產(chǎn)企業(yè)實力不強，則會出現(xiàn)“空城”和“臥城”現(xiàn)象，此處的“空城”即大量商鋪和辦公用房建成后，無法吸引實體企業(yè)入駐，呈現(xiàn)大量空置現(xiàn)象，所謂“臥城”即商業(yè)辦公類土地出讓緩慢，住宅用地去化過快，新建商務區(qū)演變?yōu)樾陆ㄗ≌瑓^(qū)。

而對于自身經(jīng)濟實力強，土地資源稀缺，產(chǎn)業(yè)升級態(tài)勢明顯的地區(qū)，采用土地開發(fā)主導的模式，并注重引進有較高實力和水平的房地產(chǎn)企業(yè)，是可以實現(xiàn)新建商務區(qū)的發(fā)展目標的。以上海市虹橋商務區(qū)為例，由于該片區(qū)位于上海市新建的虹橋交通樞紐地區(qū)，集高鐵、航空、地鐵、客運等多種功能為一體，區(qū)位優(yōu)越，市政府將其作為服務長三角的重要功能區(qū)，且上海土地資源相對稀缺，市場自發(fā)集聚力量較大，再加所引入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具備較強的二次開發(fā)能力，取得了較好的開發(fā)效果。例如，龍湖集團開發(fā)的龍湖虹橋天街，在規(guī)劃建設階段即同步開展酒店和商業(yè)的招商工作；萬科集團的“時一區(qū)”項目，設計了住宅、辦公、商業(yè)、文化混合型社區(qū)，有利于活力的培育；瑞安虹橋天地項目，打造與虹橋交通樞紐直接相連的一站式新生活中心，集辦公、購物、餐飲、娛樂、演藝功能一體，引進合作伙伴運營高品質酒店、虹橋天地演藝中心等功能，建設廣場和過街天橋等設施，建設智能社區(qū)、綠色社區(qū)，從而通過房地產(chǎn)開發(fā)帶動產(chǎn)業(yè)二次開發(fā)。

圖6 上海虹橋商務區(qū)瑞安虹橋天地項目內配建的虹橋天地演藝中心

圖片來源：作者自攝

4.2“空間——產(chǎn)業(yè)——功能”一體化開發(fā)模式

對于大多數(shù)處于成長階段的大、中等城市而言，新建商務區(qū)所在的初始區(qū)位條件尚不夠優(yōu)越，城市經(jīng)濟輻射能力還有待增強，市場自發(fā)產(chǎn)業(yè)集聚力量不足，引進的房地產(chǎn)企業(yè)整合開發(fā)能力有限，這就需要管理主體采取“空間——產(chǎn)業(yè)——功能”一體化開發(fā)模式。這種一體化的開發(fā)模式不僅關注第一次房地產(chǎn)開發(fā)，同時也推進第二次產(chǎn)業(yè)功能開發(fā)，從而實現(xiàn)新建商務區(qū)內的商務等第三產(chǎn)業(yè)綜合功能的最終形成。

具體而言，所謂空間開發(fā)，即傳統(tǒng)意義上的土地整理征用、基礎設施和綠化建設、房地產(chǎn)開發(fā)等，這種空間形態(tài)的開發(fā)由于效果顯而易見，往往被認為是重要內容，但對于商務區(qū)的發(fā)展來說，如果沒有與產(chǎn)業(yè)和功能開發(fā)相結合，往往會出現(xiàn)如前所述的“空城”、“臥城”，反而使空間開發(fā)也難以持續(xù)；因此，還要同步開展產(chǎn)業(yè)開發(fā)，通過地區(qū)文化品牌、知名度的提升，產(chǎn)業(yè)導向和配套政策實施，對企業(yè)的全面服務等方式，促進主導產(chǎn)業(yè)的集聚成長，關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展，形成“孵化器過程”；而功能開發(fā)，則強調公共投資、市場投資項目對商務區(qū)整體長遠發(fā)展所發(fā)揮的有利作用。例如，同樣是綠化建設，是否能充分發(fā)揮其景觀、生態(tài)、文化的功能；土地性質同樣是商辦用途，在其內部是否要配建公共廣場、演藝中心等功能；再例如，虹橋商務區(qū)內設置的國際會展中心、國際醫(yī)療園區(qū)、國際教育園區(qū)、觀光農(nóng)業(yè)等，其土地出讓收益是相對很低的，但對于整個商務區(qū)的長遠發(fā)展卻發(fā)揮了重要的帶動作用，也是需要大力發(fā)展的。

采用“空間——產(chǎn)業(yè)——功能”一體化開發(fā)模式，其關鍵之處在于對空間、產(chǎn)業(yè)、功能關系的把握。在統(tǒng)籌規(guī)劃階段，盡管在表面上看是形態(tài)開發(fā)在前、然后是產(chǎn)業(yè)開發(fā)、最后實現(xiàn)功能，但在管理的思考上卻正應該是恰恰相反，在在片區(qū)規(guī)劃之初即需要考慮未來的功能、產(chǎn)業(yè)，再此基礎上確定相關的空間形態(tài)。而在實際操作階段，需要把握“一體化”的關系特征，例如，啟動早期，一搬而言住宅用地去化較快，在住宅用地的開發(fā)中，要考慮未來的住宅功能類型，以及其與商業(yè)、商務等的關系，從而在規(guī)劃控制指標、土地混合使用等方面確定空間開發(fā)的要求；在先期商務用地的開發(fā)階段，招商工作要與產(chǎn)業(yè)導向相結合，注重選擇有明確合理產(chǎn)業(yè)開發(fā)意向和實力的企業(yè)，不能不加選擇，也不能唯價格論，要綜合考慮后期產(chǎn)業(yè)開發(fā)的情況；在中期持續(xù)發(fā)展培力階段，在形態(tài)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)開發(fā)已經(jīng)具備一定基礎后，要注重功能性項目的引入和公共投入，以形成地區(qū)長遠發(fā)展的動力；在管理工作的內容上，不能僅把力量用在土地開發(fā)和基礎建設方面，更要同步研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展，制定有力的產(chǎn)業(yè)支持政策，為企業(yè)培育成長開展服務，同時，還要注重調動社會各方面的力量，共同提高地區(qū)的知名度和發(fā)展活力。

在這方面比較成功的一處案例是上海市長寧區(qū)的虹橋臨空經(jīng)濟園區(qū)。該園區(qū)位于上海市中心城區(qū)西部鄰近外環(huán)線地區(qū)，占地5.14平方公里，前身為上海市滬西工業(yè)小區(qū)，2006年起轉型為商業(yè)商務功能為主的地區(qū)。該處距離虹橋機場較近，有地鐵2號線到達，區(qū)位條件較好，但與上海全市大量的各類園區(qū)、片區(qū)中心等相比并不具備格外突出的優(yōu)勢，但由于該園區(qū)在開發(fā)管理上一直注重功能、產(chǎn)業(yè)、形態(tài)一體化的開發(fā)，每一個地塊出讓前都有對功能的充分論證和配建要求，例如步行街控制線、屋頂綠化率、開放綠化面積、地下通道預留接口、職工食堂、展示設施、電影院等配建要求；提供園區(qū)班車、會議中心、培訓交流等服務；在前期招商時都同步對后期發(fā)展產(chǎn)業(yè)予以充分考慮；特別是長寧區(qū)實施“數(shù)字長寧”產(chǎn)業(yè)政策和“總部經(jīng)濟”優(yōu)惠政策，并結合臨近機場的自身條件支持物流業(yè)發(fā)展，先后集聚了聯(lián)合利華、德國博世、美國伊頓等一批國內外知名企業(yè)總部，聯(lián)邦快遞、揚子江快運、勁達國際等知名現(xiàn)代物流企業(yè)，更是成為攜程網(wǎng)、兩鮮網(wǎng)、易果網(wǎng)、史泰博等許多信息服務企業(yè)由小到大成長起來的搖籃。

結語：

隨著我國城市化進程的發(fā)展和經(jīng)濟轉型升級的推進，將有越來越多的城市開展新建商務區(qū)的建設開發(fā)，在管理過程中，需要堅持目標導向和政府的公共角色定位，實現(xiàn)經(jīng)濟、社會、環(huán)境的綜合發(fā)展目標。在開發(fā)管理模式上，要把握新建商務區(qū)的“兩次開發(fā)”特征，即房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)功能開發(fā)，在管理中要借鑒“治理”的最新理念，充分發(fā)揮政府、市場和社會的作用，實行“空間——產(chǎn)業(yè)——功能”一體化開發(fā)模式，重視培育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“孵化器”過程，從而走一條空間環(huán)境優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)群落集聚、功能發(fā)展健康的發(fā)展道路。

參考文獻：

[1]孫施文編著.現(xiàn)代城市規(guī)劃理論[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2007.

[2]何苗苗.房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資決策研究[D].天津大學，2004.

[3]張慶，彭震偉.基于空間聚類分析的杭州市生產(chǎn)性服務業(yè)集聚區(qū)分布特征研究[J].城市規(guī)劃學刊.2016（4）：46-53.

[4]夏南凱主編.城市經(jīng)濟與城市開發(fā)[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2003.

[5]梁宏志.城市新區(qū)建設開發(fā)模式研究[D].武漢理工大學，2010.

[6]趙民，汪軍等.杭州市城東新城規(guī)劃建設中期評估[R].同濟大學，杭州市規(guī)劃局，杭州錢江新城投資集團，2015.

[7]劉小林等譯美詹姆斯·n. 羅西瑙 James.沒有政府的治理世界政治中的秩序與變革[M].南昌：江西人民出版社，2001.

[8]Commission on Global Governance. Our Global Neighborhood[R]. Oxford University Press，1995.

作者簡介：

張穎（1978-），女，黑龍江省齊齊哈爾市人，民 族：漢 職稱：工程師，注冊規(guī)劃師；學歷：在讀博士研究生。研究方向：土地利用與開發(fā)、社區(qū)發(fā)展。