開發(fā)區(qū)土地集約利用更新評(píng)價(jià)研究

【摘要】本論文以重慶市建橋工業(yè)園區(qū)為研究區(qū)域，評(píng)價(jià)范圍以2014年度建橋工業(yè)園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)面積為準(zhǔn)，確定評(píng)價(jià)面積為999.21公頃（其中主區(qū)評(píng)價(jià)面積為198.73公頃，發(fā)展方向區(qū)評(píng)價(jià)面積為800.48公頃）。評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)為2015年12月31日。本論文運(yùn)用綜合分析和數(shù)學(xué)分析法進(jìn)行研究，評(píng)價(jià)過程突出“更新”的內(nèi)容，根據(jù)評(píng)價(jià)結(jié)果分析開發(fā)區(qū)集約用地存在的主要問題和產(chǎn)生的原因，提出具體的、有針對(duì)性的對(duì)策和建議。

【關(guān)鍵詞】開發(fā)區(qū)；土地；集約利用；更新評(píng)價(jià)

開發(fā)區(qū)在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路上做出了不少的貢獻(xiàn)，無論是什么行業(yè)的發(fā)展都離不開區(qū)域、土地、開發(fā)區(qū)的發(fā)展。但是由于長時(shí)間對(duì)土地的利用，已經(jīng)占有了大量的城市建設(shè)用地，因此為了促進(jìn)開發(fā)區(qū)健康發(fā)展就是需要解決現(xiàn)有的不良工作方式。為了解決開發(fā)區(qū)土地利用率較少的情況，就是要加強(qiáng)其資源集約利用的工作，而推行此工作的重點(diǎn)就是要堅(jiān)決遵循我國頒布一些國家政策，例如：《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》、《關(guān)于開展開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作的通知》。

重慶市建橋園區(qū)成立于2002年12月，是重慶市人民政府（渝府〔2002〕210號(hào)）批準(zhǔn)設(shè)立的重慶市34個(gè)市級(jí)特色工業(yè)園區(qū)之一。園區(qū)位于主城區(qū)核心組團(tuán)的大渡口區(qū)，園區(qū)以裝備制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥食品業(yè)、汽車摩托車產(chǎn)業(yè)、數(shù)碼高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為核心。本輪評(píng)價(jià)范圍以2014年度建橋工業(yè)園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)面積為準(zhǔn)，確定評(píng)價(jià)面積為999.21公頃（其中主區(qū)評(píng)價(jià)面積為198.73公頃，發(fā)展方向區(qū)評(píng)價(jià)面積為800.48公頃）。評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)為2015年12月31日。

1、更新評(píng)價(jià)的目的和意義

開發(fā)區(qū)土地集約利用更新評(píng)價(jià)是貫徹十八屆五中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神、《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十三個(gè)五年規(guī)劃綱要》以及節(jié)約集約利用土地資源基本國策的重要手段；是落實(shí)開發(fā)區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)工作組織要求，健全評(píng)價(jià)動(dòng)態(tài)更新機(jī)制的重要工作；是快速掌握開發(fā)區(qū)土地集約利用狀況及年度變化，制定促進(jìn)開發(fā)區(qū)節(jié)約集約用地對(duì)策建議的重要基礎(chǔ)；是開展開發(fā)區(qū)擴(kuò)區(qū)、升級(jí)、調(diào)區(qū)乃至退出的依據(jù)。

2、開發(fā)區(qū)用地狀況更新評(píng)價(jià)主要內(nèi)容

2.1用地狀況更新調(diào)查

2.1.1按照《規(guī)程》的要求，依建設(shè)狀況分類，對(duì)截至更新評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)有調(diào)整變化地塊進(jìn)行調(diào)查。

2.1.2應(yīng)用地籍資料或地形圖等，結(jié)合外業(yè)調(diào)查，核實(shí)標(biāo)示調(diào)整變化地塊外的各類用地建設(shè)狀況信息，對(duì)經(jīng)核實(shí)發(fā)生調(diào)整變化的地塊信息進(jìn)行更新，填寫矢量數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)屬性信息。

2.1.3按照的要求，依供應(yīng)狀況分類和土地供應(yīng)資料，對(duì)更新評(píng)價(jià)工作底圖標(biāo)示的調(diào)整變化地塊進(jìn)行調(diào)查。

2.1.4結(jié)合土地供應(yīng)和城鄉(xiāng)規(guī)劃資料，核實(shí)標(biāo)示調(diào)整變化地塊外的各類用地信息，對(duì)經(jīng)核實(shí)發(fā)生調(diào)整變化的地塊信息進(jìn)行更新，填寫矢量數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)屬性信息。

不可供應(yīng)土地應(yīng)與按建設(shè)狀況劃分的土地利用類型中的不可建設(shè)土地一致。

2.1.5按照的要求，依高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地分類，明確高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地的位置、范圍、面積、類型等，填寫矢量數(shù)據(jù)對(duì)應(yīng)屬性信息。

2.2用地效益更新調(diào)查

根據(jù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)年鑒或報(bào)表、經(jīng)濟(jì)社會(huì)普查等資料，對(duì)開發(fā)區(qū)常住人口、二三產(chǎn)業(yè)稅收總額、工業(yè)（物流）企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額、工業(yè)（物流）企業(yè)總收入、工業(yè)（物流）企業(yè)稅收總額、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)總收入和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)稅收總額等進(jìn)行更新調(diào)查。

2.3開發(fā)區(qū)管理績效更新調(diào)查

對(duì)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)已供應(yīng)國有建設(shè)用地的閑置情況開展更新調(diào)查，明確閑置土地的位置、范圍、面積、使用者、用途、獲得使用權(quán)時(shí)間、認(rèn)定為閑置土地的時(shí)間等。

2.4土地供應(yīng)狀況更新調(diào)查

對(duì)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)2014、2015年供應(yīng)土地面積、供應(yīng)工礦倉儲(chǔ)用地面積進(jìn)行調(diào)查，在2014年度基礎(chǔ)上增加2014、2015年土地供應(yīng)信息，更新合計(jì)信息

3、土地集約利用狀況變化分析

3.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

園區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)主要從土地利用狀況、用地效益和管理績效三個(gè)方面開展。程度評(píng)價(jià)體系主要包括目標(biāo)、子目標(biāo)和指標(biāo)三個(gè)層次。

此次更新評(píng)價(jià)采用2014年度園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)成果所確定的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，本次更新評(píng)價(jià)主要分析各評(píng)價(jià)指標(biāo)的現(xiàn)狀值及變化情況，不對(duì)子目標(biāo)、目標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

3.2評(píng)價(jià)指標(biāo)變化情況分析

將此次評(píng)價(jià)指標(biāo)現(xiàn)狀值與2014年度評(píng)價(jià)進(jìn)行比較分析，得出變化情況如下表所示：

表1 建橋工業(yè)園區(qū)土地集約利用程度評(píng)價(jià)指標(biāo)現(xiàn)狀值變化情況表

從上表可知，與2014年度園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)相比，本次更新評(píng)價(jià)主區(qū)各指標(biāo)的變化情況為：土地建成率提高了7.62%；工業(yè)用地率下降了7.22%，2014年-2015年間主區(qū)加大了建設(shè)力度，土地建成率有所提高，2014-2015年間主區(qū)無新建成工礦倉儲(chǔ)用地，導(dǎo)致工業(yè)用地率有所下降；綜合容積率增加了0.08，建筑密度增加了0.88%，2014-2015年間建橋園區(qū)嚴(yán)格按照用地規(guī)劃進(jìn)行供地，并按照相關(guān)約定條件進(jìn)行竣工驗(yàn)收，園區(qū)在綜合容積率、建筑密度等方面有所提高，土地集約利用水平進(jìn)一步提升；工業(yè)用地建筑系數(shù)增加了8.06%；工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度增加448.41萬元/公頃、工業(yè)用地地均稅收提高233.57萬元/公頃，建橋園區(qū)主區(qū)發(fā)展較為成熟，各企業(yè)生產(chǎn)進(jìn)入穩(wěn)定階段，產(chǎn)出效益更加明顯，稅收也逐步增加。

與2014年度園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)相比，發(fā)展方向區(qū)各指標(biāo)的變化情況為：土地開發(fā)率增加1.54%，工業(yè)用地率增加0.61%，2014-2015年間發(fā)展方向區(qū)發(fā)展較為迅速，土地開發(fā)率有所提高，工業(yè)用地增加；建筑密度增加0.05%，工業(yè)用地綜合容積率增加0.01，工業(yè)用地建筑系數(shù)增加了9.08%，2014-2015年間建橋園區(qū)嚴(yán)格按照用地規(guī)劃進(jìn)行供地，并按照相關(guān)約定條件進(jìn)行竣工驗(yàn)收，園區(qū)在綜合容積率、建筑密度等方面有所提高；工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度增加1010.54萬元/公頃，工業(yè)用地地均稅收降低3.77萬元/公頃，發(fā)展方向區(qū)處于快速發(fā)展期，固定資產(chǎn)投入較大，但由于大部分企業(yè)尚未進(jìn)入正常生產(chǎn)階段，稅收反而有所下降。

3.3擴(kuò)展?jié)摿ψ兓闆r分析

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2015年底，園區(qū)主區(qū)尚可供應(yīng)土地面積為5.78公頃，尚可供應(yīng)的工礦倉儲(chǔ)用地0公頃；截止2013年底，園區(qū)主區(qū)尚可供應(yīng)土地面積為5.78公頃，尚可供應(yīng)的工礦倉儲(chǔ)用地0公頃。主區(qū)尚可供應(yīng)土地面積在2014-2015年未發(fā)生變化，主要因?yàn)橹鲄^(qū)尚可供應(yīng)土地較為零碎，供地存在難度，故一直未供。

3.4管理潛力變化情況分析

截至評(píng)價(jià)時(shí)點(diǎn)，園區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)有償使用且已到期但未處置土地面積、應(yīng)收回閑置土地面積均為0.00公頃，管理潛力為0.00公頃；2014年度園區(qū)評(píng)價(jià)范圍內(nèi)有償使用且已到期但未處置土地面積、應(yīng)收回閑置土地面積均為0.00公頃，管理潛力為0.00公頃。2014年度與2016年度評(píng)價(jià)建橋園區(qū)管理潛力無變化。

4、土地集約利用更新評(píng)價(jià)綜合分析

4.1土地利用程度方面

截至2015年底，建橋工業(yè)園區(qū)已供應(yīng)土地面積585.06公頃，已建成土地面積494.32公頃。在2014-2015年間，園區(qū)供出土地11.26公頃，土地建成面積增加20.74公頃。此次更新評(píng)價(jià)，主區(qū)土地建成率為82.68%，較2014年度評(píng)價(jià)提高了7.62個(gè)百分點(diǎn)；發(fā)展方向區(qū)土地開發(fā)率為55.73%，較2014年度提高了1.54個(gè)點(diǎn)。建橋工業(yè)園區(qū)土地利用程度水平有了一定提升。

4.2土地利用強(qiáng)度方面

截至2015年底，建橋工業(yè)園區(qū)已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地494.32公頃，總建筑面積為306.22萬平方米，綜合容積率為0.62；已建成城鎮(zhèn)建設(shè)用地內(nèi)的建筑基底面積為194.46萬平方米，建筑密度為39.34%。與2014年度評(píng)價(jià)相比，綜合容積率提高了6.90%，建筑密度提高了0.43%。建橋工業(yè)園區(qū)在2014-2015年間，嚴(yán)格按照用地規(guī)劃進(jìn)行供地，并按照相關(guān)約定條件進(jìn)行竣工驗(yàn)收，園區(qū)用地在綜合容積率、建筑密度等方面有了提高，土地集約利用水平進(jìn)一步提升。

4.3用地效益方面

截至2015年底，開發(fā)區(qū)工業(yè)（物流）企業(yè)固定資產(chǎn)投資總額為2410800萬元，二、三產(chǎn)業(yè)稅收總額為90015萬元。此次評(píng)價(jià)，工業(yè)用地固定資產(chǎn)投入強(qiáng)度為7149.68萬元/公頃，較2014年度評(píng)價(jià)增加778.14萬元/公頃；工業(yè)用地地均稅收為90015萬元，工業(yè)用地地均稅收266.96萬元/公頃，較2014年度評(píng)價(jià)增加83.97萬元/公頃。在2014-2015年間，區(qū)內(nèi)已建成投產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入生產(chǎn)穩(wěn)定階段，固定資產(chǎn)投入增加，地均稅收也呈現(xiàn)出增長態(tài)勢(shì)，總體上園區(qū)用地效益集約度處于較高水平。

5、土地集約利用與管理的特點(diǎn)和存在問題

5.1工業(yè)用地率高

園區(qū)工礦倉儲(chǔ)用地面積337.19公頃，工業(yè)用地率為68.21%：其中，主區(qū)內(nèi)工業(yè)用地率為71.01%，發(fā)展方向區(qū)內(nèi)工業(yè)用地率為66.88%。園區(qū)以裝備制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥食品業(yè)、汽車摩托車產(chǎn)業(yè)、數(shù)碼高科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為核心，中心功能（工業(yè)）較強(qiáng)，土地用途嚴(yán)格遵循園區(qū)功能定位和相關(guān)規(guī)劃，園區(qū)內(nèi)部工業(yè)用地率在各類用地中比例最高，充分體現(xiàn)園區(qū)以工業(yè)發(fā)展為主的特點(diǎn)。

5.2主區(qū)與發(fā)展方向區(qū)差異明顯

園區(qū)主區(qū)開發(fā)建設(shè)時(shí)間長，主區(qū)土地供應(yīng)率為97.09%，主區(qū)內(nèi)部尚可供應(yīng)土地少；主區(qū)通過十多年的發(fā)展，企業(yè)大部分已建成投產(chǎn)，主區(qū)發(fā)展已經(jīng)較為成熟，土地集約利用水平高，主區(qū)土地集約利用模式為內(nèi)涵式挖潛。

園區(qū)發(fā)展方向區(qū)大規(guī)模用地時(shí)間較短，發(fā)展方向區(qū)土地開發(fā)率為55.73%；發(fā)展方向區(qū)現(xiàn)階段大部分企業(yè)還未建成投產(chǎn)或處于建成投產(chǎn)初期，發(fā)展方向區(qū)處于發(fā)展建設(shè)期，發(fā)展方向區(qū)潛力主要體現(xiàn)為擴(kuò)展?jié)摿?，同時(shí)還存在一定量的強(qiáng)度潛力，發(fā)展方向區(qū)土地集約利用模式為外延式挖潛為主，兼顧內(nèi)涵挖潛。

作者簡介：

安保華（1984—），男，漢族，吉林省白山市人，工程師，農(nóng)業(yè)推廣碩士，單位：重慶市大渡口區(qū)國土資源管理分局，研究方向：農(nóng)村與區(qū)域發(fā)展。