新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

【摘要】不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查作為不動(dòng)產(chǎn)登記過程中的重要環(huán)節(jié)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查過程中技術(shù)的規(guī)范性與標(biāo)準(zhǔn)性，將直接影響著不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的順利進(jìn)行。本文通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查之間內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的闡述，并對(duì)兩者之間的異同點(diǎn)進(jìn)行深入的分析。

【關(guān)鍵詞】新時(shí)期；不動(dòng)產(chǎn)；權(quán)籍調(diào)查；地籍調(diào)查；關(guān)系

2014年我國(guó)的國(guó)土部門以下文件的形式，建立起了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的相關(guān)工作機(jī)制，同時(shí)在文件中強(qiáng)調(diào)，把不動(dòng)產(chǎn)登記制度作為不動(dòng)產(chǎn)登記工作中的重要事項(xiàng)。文章通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查內(nèi)容的介紹，詳細(xì)的闡述了兩者之間的關(guān)系。

1、新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的內(nèi)容

1.1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的定義

新時(shí)期下對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義，指的是不能夠動(dòng)或者經(jīng)過移動(dòng)就會(huì)影響到其性質(zhì)、價(jià)值受到損害的有形財(cái)產(chǎn)，同時(shí)還包括土地上的附著物、物質(zhì)的實(shí)體與權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍則指的是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪經(jīng)過整理、加工與分類之后的，以及登記工作中所形成的圖紙資料與照片等相關(guān)的資料的總稱，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)電子的權(quán)籍，則是把測(cè)繪過程中形成的資料與照片轉(zhuǎn)為數(shù)字化處理之后的成果。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)權(quán)籍，其目的與居民必須有戶籍是相同的，通過權(quán)籍可以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的全面、合理的管理。

1.2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查方法

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作是以地籍或者是地海調(diào)查為前提，把宗地與宗海線作為基礎(chǔ)，通過對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的成果資料，對(duì)已經(jīng)存在的土地所有權(quán)地籍圖、影像圖作為工作的底圖，通過多種方法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查與相關(guān)測(cè)量的工作。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的方法分為了很多種，例如常見的有不動(dòng)產(chǎn)單元的設(shè)定與編碼、不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查的方法，通常是采用了外業(yè)核實(shí)與實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查工作，并對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬情況、用途以及界址等內(nèi)容進(jìn)行調(diào)查，從而有效的確保不動(dòng)產(chǎn)單元的權(quán)屬要清晰；不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的方法則是從基礎(chǔ)條件、工作的需求以及技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行綜合的考慮，在有效的確保不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益安全的情況下，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的類型、位置等采用科學(xué)、合理的測(cè)量方法，因地制宜的進(jìn)行測(cè)量，從而達(dá)到對(duì)不動(dòng)產(chǎn)單元的界址、面積等信息的準(zhǔn)確。通過下面的舉例來說明不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量的因地制宜，如果是對(duì)城鎮(zhèn)、村莊或者一些獨(dú)立的工礦區(qū)域等這些的建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)采用的測(cè)量方法是解析法，通過對(duì)界址點(diǎn)坐標(biāo)的測(cè)量來計(jì)算房屋的面積，并對(duì)房屋的邊長(zhǎng)進(jìn)行實(shí)地的測(cè)量，通過幾何要素法最終計(jì)算出房屋的面積。如果是分散、獨(dú)立的建設(shè)用地時(shí)，既可以采用解析法來測(cè)量界址的坐標(biāo)，從而計(jì)算出土地的面積，也可以采用圖解的方法對(duì)界址點(diǎn)的坐標(biāo)進(jìn)行測(cè)量，并通過對(duì)邊長(zhǎng)的丈量計(jì)算出房屋面積；如果是針對(duì)海域或者是耕地、園地等這些用地，無(wú)論是采用解析法還是圖解法，都能夠計(jì)算出土地的面積，如果在土地上存在著一些附著物，則可以用實(shí)地丈量的附著物的邊長(zhǎng)，用幾何要素法計(jì)算出房屋的面積。

2、新時(shí)期地籍調(diào)查的內(nèi)容解析

地籍調(diào)查作為土地登記的前期的基礎(chǔ)性工作，當(dāng)資料在經(jīng)過土地登記之后，便具有了一定的法律效力。地籍調(diào)查是在土地登記申請(qǐng)的基礎(chǔ)上，通過對(duì)土地的權(quán)屬調(diào)查與地籍的測(cè)量，從而對(duì)掌握互一宗土地的權(quán)屬、界線、面積、用途以及位置等的具體信息，最終并形成地籍調(diào)查的具體數(shù)據(jù)、圖件等資料，并為土地的注冊(cè)登記、核準(zhǔn)發(fā)放證書作好技術(shù)方面的準(zhǔn)備，在實(shí)際的地籍調(diào)查工作中具體包括有以下兩個(gè)方面的工作：即土地權(quán)屬的調(diào)查與地籍的測(cè)量。土地權(quán)屬的調(diào)查，其主要目的是為了能夠查清楚每一塊宗地的權(quán)屬性質(zhì)，例如宗地的坐落、范圍以及相鄰宗地的關(guān)系、土地利用的類別等具體的信息內(nèi)容；地籍測(cè)量則主要是采集宗地界址點(diǎn)坐標(biāo)，以及對(duì)界址邊長(zhǎng)的丈量、宗地面積的計(jì)算等，主要是側(cè)重于信息的采集工作。

3、新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的關(guān)系

3.1不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查相同點(diǎn)

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查在土地權(quán)屬的調(diào)查方法上都遵循了地籍調(diào)查的權(quán)屬調(diào)查要求，同時(shí)在地籍測(cè)量的技術(shù)與方法、以及測(cè)量數(shù)據(jù)的精確度上，兩者的要求也是基本相同的，對(duì)于耕地的權(quán)屬調(diào)查方法，都是依據(jù)《農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)調(diào)查規(guī)程》（NY/T2537）來執(zhí)行的，除此之外，對(duì)于界址測(cè)量的方法與程序都是按照了地籍測(cè)量的界址要求來執(zhí)行的，同時(shí)對(duì)于軟件功能的主體也是遵循了地籍調(diào)查的功能。不動(dòng)產(chǎn)登記的工作核心就是權(quán)籍調(diào)查，而權(quán)籍調(diào)查的質(zhì)量與不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的質(zhì)量有直接的關(guān)系，因此，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查都具有對(duì)物權(quán)穩(wěn)定的作用，對(duì)于依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利不會(huì)因登記結(jié)構(gòu)或者程序的改變而受到影響，同時(shí)都需要進(jìn)行嚴(yán)格的管理，從而有效的增強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記的權(quán)威性與公信力。

3.2不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的差異點(diǎn)

1.權(quán)屬調(diào)查

在新時(shí)期不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的工作中，所采用的權(quán)屬方式是增加了一項(xiàng)房屋權(quán)屬調(diào)查諒地，通過對(duì)調(diào)查工作方式的選擇，從而滿足于《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》中所規(guī)定的相關(guān)要求，對(duì)于編碼的使用規(guī)則，是在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查中，不動(dòng)產(chǎn)單元的代碼采用的是7層28位的層次碼結(jié)構(gòu)，由原來地籍調(diào)查過程中所涉及到的19位宗地代碼、9位的附著物代碼組合而成。在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的表格中，除了包括有原來的地籍調(diào)查表格之外，在地籍調(diào)查的規(guī)程中還增加了新的內(nèi)容在地籍調(diào)查表中，其中一項(xiàng)是概念的外延，其中包括有對(duì)土地承包的經(jīng)營(yíng)權(quán)、林地的使用權(quán)等經(jīng)過法律所規(guī)定的權(quán)利，從而有效的確保在不動(dòng)產(chǎn)中所包括的地類能夠達(dá)到很好的銜接。其中的第二項(xiàng)是增加了土地權(quán)屬來源的證明材料內(nèi)容，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查、地籍調(diào)查的圖件成果在土地籍調(diào)查的圖件上還增加了不動(dòng)產(chǎn)的單元圖，除此之外，對(duì)于宗地內(nèi)部有建筑物如果沒有區(qū)分所有權(quán)的專有部分，應(yīng)該不表示。

2.坐標(biāo)系統(tǒng)

在地籍調(diào)查的坐標(biāo)系統(tǒng)中，應(yīng)當(dāng)盡量的選擇使用1980的西安坐標(biāo)系，與此同時(shí)，還可以選擇其它的1954北京坐標(biāo)系統(tǒng)、獨(dú)立的坐標(biāo)系統(tǒng)等，但值得注意的是，在使用1954北京坐標(biāo)系統(tǒng)時(shí)，需要與1980西安坐標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)測(cè)，或過者在兩者之間建立起相應(yīng)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查坐標(biāo)系統(tǒng)，對(duì)于過渡階段的相同縣級(jí)行政區(qū)域的內(nèi)部有著一定的要求，盡量選擇地籍圖坐標(biāo)系統(tǒng)與投影的方式，同時(shí)還要在適合的時(shí)間內(nèi)，與2000國(guó)家的大地坐標(biāo)系統(tǒng)建立起相應(yīng)的轉(zhuǎn)換關(guān)系。

3.軟件功能

對(duì)于軟件功能，除了增加了所要依據(jù)的政策與權(quán)屬，以及宗地的幾何面積等相關(guān)的內(nèi)容之外，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍調(diào)查中面積的計(jì)算之外，還增加了與房屋面積的測(cè)量相關(guān)的內(nèi)容，并對(duì)房屋測(cè)量的工作方法進(jìn)行了明確的規(guī)定。

4.圖件方面

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查與地籍調(diào)查的圖件成果最明顯的區(qū)別，是在地籍調(diào)查的圖件的基礎(chǔ)上，還又增加了不動(dòng)產(chǎn)的單元圖，而對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)單元圖中又包括宗地圖、房產(chǎn)分戶圖，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)中單元中的宗地圖，用加粗的黑線來表示建筑物的區(qū)分所有權(quán)專有部分所在房屋輪廓線。

4、新時(shí)期進(jìn)行地籍調(diào)查的可行性建議

新時(shí)期下的地籍調(diào)查，其編碼的規(guī)則應(yīng)當(dāng)根據(jù)宗地代碼的關(guān)聯(lián)性，建立起一定的新舊代碼的對(duì)照關(guān)系，從而為以后所采集到的數(shù)據(jù)庫(kù)存中的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換奠定基礎(chǔ)；同時(shí)在調(diào)查檔案與圖形時(shí)應(yīng)當(dāng)以地籍調(diào)查為基礎(chǔ)，并對(duì)檔案與數(shù)據(jù)庫(kù)之間的關(guān)系進(jìn)行梳理，從而為不動(dòng)產(chǎn)的登記打下扎實(shí)的基礎(chǔ)。除此之外，還可以推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化的地籍調(diào)查的技術(shù)研究與其相關(guān)的規(guī)程制定，有效的突破城鄉(xiāng)二元的地籍管理模式，從而為新時(shí)期的地籍調(diào)查提供技術(shù)方案，例如在地籍調(diào)查過程中可以采用對(duì)采集數(shù)據(jù)的規(guī)整，并借助于互聯(lián)網(wǎng)信息與計(jì)算機(jī)技術(shù)信息化的數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)，從而形成外業(yè)地籍權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪以及內(nèi)業(yè)數(shù)據(jù)處理等一體化的流程，與此同時(shí)，還要推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)下新技術(shù)在地籍調(diào)查中的應(yīng)用，以及對(duì)現(xiàn)代新時(shí)期下地籍管理人才的培養(yǎng)，從而有效的提高我國(guó)地籍的管理水平。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍的調(diào)查其是為了滿足于對(duì)土地、房屋等這些不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查工作的實(shí)際需求，同時(shí)也是對(duì)地籍調(diào)查工作的一種擴(kuò)展，在具體的調(diào)查工作中，應(yīng)當(dāng)以宗地作為基礎(chǔ)，對(duì)房屋、土地等實(shí)施科學(xué)有序的日常權(quán)屬調(diào)查與測(cè)量，從而有效的避免出現(xiàn)權(quán)利重疊的問題，既要符合不動(dòng)產(chǎn)的登記要求，又要遵循地籍調(diào)查的成果，最終確保調(diào)查工作的有序進(jìn)行。

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