中國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格相關性研究綜述

【摘要】關于城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)的研究一直是熱點，學術界對其的討論不斷，尤其是對兩者的相關性討論，涉及多種分析方法建模方式，需要對城鎮(zhèn)化有全面而深刻的理解，對于初入這個領域的學者有一定的難度。本文立足降低學術門檻，將閱讀該領域文獻前所需的基本知識與閱讀后將會得到的基本認識完整詳細的展現(xiàn)。全篇從研究現(xiàn)狀、研究方法、主要結論三個方面進行梳理與總結，以期為今后的相關研究提供便利。

【關鍵詞】城鎮(zhèn)化；房地產(chǎn)；相關性；面板數(shù)據(jù)分析

A review of the research on the correlation between urbanization and real estate price in China

Ke Aixin

（1. Wuhan University of Technology School of Civil Engineering and Architecture， Hubei Wuhan 430070）

Abstract： The research on the urbanization and the real estate has been a hot topic in academic circles， especially the discussion on the corelation， involving a variety of analysis methods and models， as well as the need for a comprehensive and profound understanding of urbanization. There is a certain degree of difficulty for freshman. In order to solve this problem， it will present the basic knowledge required before you read and the rough comprehension. The article is developed in there part： research status， research methods and the main conclusion， hoping to provide convenience for future relevent researches.

Key words： urbanization； real estate； relevance； panel data analysis

城鎮(zhèn)化是一個人口、土地、生活方式由農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變的過程。中國作為一個起步晚、人口基數(shù)大、時值第三次工業(yè)革命的國家面臨著諸多機遇與挑戰(zhàn)。當前我國城鎮(zhèn)化正處于高速發(fā)展階段，但在直接拉動國民經(jīng)濟迅猛發(fā)展的同時，亦衍生出諸多發(fā)展不均衡產(chǎn)生的“城市病”，帶來許多社會問題，繼而阻礙了國民經(jīng)濟包括房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的聯(lián)系是顯而易見的，而城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)具體是怎么相互作用的就相對錯綜復雜，城鎮(zhèn)化的不良發(fā)展必然會影響房地產(chǎn)發(fā)展，城鎮(zhèn)化不當調(diào)控可能對房地產(chǎn)有更壞的影響，故我國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格的相關性研究彌足重要。學術界對此的分析角度、指標選取、方法種類五花八門，本文在此并對近五年的國內(nèi)外相關文獻進行梳理歸類，方便其他學者們對這一領域的研究有一個初步了解。

1、現(xiàn)狀分析

1.1城鎮(zhèn)化相關問題的研究現(xiàn)狀

我國城鎮(zhèn)化開始晚，起點低，挑戰(zhàn)大，但發(fā)展迅猛。自1949年至2014年我國城鎮(zhèn)化率由7.3%提高至54.77%，高速發(fā)展階段平均每年增長5.8%，但相比于開始更早發(fā)展更久的美國（82.4%）等國我們還有很遠的路要走。盡管如此，近年由于過度追求經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)發(fā)展出現(xiàn)很多弊病。對于我國城鎮(zhèn)化現(xiàn)狀2013年李克強表示數(shù)據(jù)的水分很大，去掉水分只有36%。

1.1.1國內(nèi)相關研究

關于城鎮(zhèn)化的研究首先涉及到指標體系的構建。目前我國官方的城鎮(zhèn)化發(fā)展水平判斷標準采用“人口城鎮(zhèn)化”標準，即：城鎮(zhèn)人口與總人口的比值。這個標準足以滿足一般性的比較的精確度，但對于更細致的研究例如相關性比較就顯得相對粗略。自2013年以后，不同于以前的人口城鎮(zhèn)化、土地城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化3個經(jīng)典指標，出現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化指標的探討，普遍認同細分出二級指標的方法。

近年關于何為新型城鎮(zhèn)化、如何發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的討論成為熱點。姚士謀【1】（2014）指出新型城鎮(zhèn)化是一個重大區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展命題，應基于中心城市帶動與輻射區(qū)域發(fā)展理論與空間經(jīng)濟網(wǎng)絡布局理論，做到三個轉(zhuǎn)型。

1.1.2國外相關研究

由于國外城鎮(zhèn)化進程早于我們100年完成，相關理論研究在時間上比我們早許多，有深度與影響力的研究也出現(xiàn)的很早。且由于中國新型城鎮(zhèn)化近些年才出現(xiàn)，在國際前沿研究中，除了一些報道型的論述外，相關深度研究成果尚不多見，然而對中國城市化問題的研究仍具有一定的借鑒意義，比如Yuzhe Wu【2】（2016）認為以“低工業(yè)”為基礎的城鎮(zhèn)化推進模式引發(fā)的問題如廣泛的土地利用和過高的房價嚴重危害了維持和平行動與社會發(fā)展，另外GDP的績效評估官員制度嚴重阻礙了發(fā)展的新城市化。Yongtao Tan【3】（2017）結合內(nèi)容分析與社會網(wǎng)絡分析方法，對中國可持續(xù)城市化150個最佳實踐進行了綜合性研究，指出環(huán)境管理是實現(xiàn)中國城市可持續(xù)發(fā)展的最重要任務。

1.2房地產(chǎn)相關問題的研究現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中扮演的角色越發(fā)重要，已是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。對房地產(chǎn)價格方面的研究即廣且深，包括房價與宏觀經(jīng)濟的關系、房價周期與波動、房價影響因素的研究等，其中房價影響因素的研究與本課題相關最大。周艷慧【4】（2015）表示近兩年房價趨于穩(wěn)定，GDP、土地價格、貨幣供應量、人民幣新增貸款對房地產(chǎn)價格影響為正，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和房地產(chǎn)開發(fā)投資額為負，且GDP影響最大，土地價格與房地產(chǎn)價格作用是相互的。范莉麗【5】（2015）認為我國房地產(chǎn)價格表現(xiàn)出明顯的區(qū)域差異性，這些差異體現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)省際差異大小，與當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展水平的匹配程度、房地產(chǎn)短期長期價格變動影響因素等，認為應該采取差異化信貸政策并正確引導人口流動以促進房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。

1.3城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格相關性的研究現(xiàn)狀

1.3.1橫向上比較

因為方法的大同小異，房地產(chǎn)市場發(fā)展的指標無非是平均商品房價格或平均商品房銷售面積，學者們往往在城鎮(zhèn)化指標選取上做文章，根據(jù)不同的寫作角度可分為四類：宏觀型（或?qū)嵱眯停?，微觀型，糾偏型，探索型。

宏觀型，往往針對一個省或全國構建指標做宏觀上的相關性分析，并計算相對變動百分點等，有直接的使用價值，但無過度個人觀點。比如，徐飄【6】（2015）對重慶城鎮(zhèn)化率與平均商品房銷售價格建立了一套新型城鎮(zhèn)化水平指標體系驗證了相關性，并運用BP神經(jīng)網(wǎng)絡模型進行了房地產(chǎn)價格的預測。

微觀型，指集中于城鎮(zhèn)化的一個小的方面具體分析，得出的結論對于其他的微觀的研究更具參考價值。比如李永樂【7】（2013）在《房地產(chǎn)價格與土地城鎮(zhèn)化：傳導機制與實證研究》中集中于對土地城鎮(zhèn)化的研究。

糾偏型，指發(fā)現(xiàn)別人指標或方法使用的錯誤、因素考慮的不充分做指明并糾正。比如周文興【8】（2012）指出以往研究往往忽略了住房價格的時間滯后效應，并且均暗含地區(qū)之間的住房價格是相互獨立的假定，沒有考慮住房價格可能存在的空間依賴性和異質(zhì)性。

探索型，指經(jīng)實證分析后計算發(fā)現(xiàn)理論與實證結果的偏差做原因的探索尋找。比如韓正龍【9】（2014）發(fā)現(xiàn)城鎮(zhèn)化率每提高1個百分點，房地產(chǎn)價格僅相應變動0.13個百分點，只能解釋房地產(chǎn)價格上漲的2% ，理論和實證研究有巨大差異。作者猜測是人口城鎮(zhèn)化被低估，于是選取區(qū)域收入差異作為工具變量解決影響，驗證，得出城鄉(xiāng)居民收入差距大導致城鎮(zhèn)化水平提高的結論，且提出人口城鎮(zhèn)化影響房地產(chǎn)市場的三種方式。

從研究角度上看，主要在土地供應與區(qū)域差異上：

土地供應方面，白忠菊【10】（2013）在城市快速擴張的大背景下，系統(tǒng)地研究了土地供應對房價及其波動的影響，認為調(diào)控房價必須從控制供需入手通過完善土地供應市場機制等來實現(xiàn)對房價的調(diào)控。Yilin Dong【18】（2016）考察了中國城市土地供給對房屋市場的影響，發(fā)現(xiàn)自然資源較少的城市價格漲幅較大，認為中國的土地利用分配被認為是房價和數(shù)量變化的準外生性，政府決定不會改變中國地理限制對房價的影響。

區(qū)域差異方面，李永樂【7】（2013）認為不同區(qū)域商品房價格對土地城鎮(zhèn)化影響不同，中部最大，西部次之，東部最小。Bo Zang【11】（2015）認為城市房價上漲對東部地區(qū)的定居點決策有負面影響，對中部有正面影響，對西部不具有統(tǒng)計意義，表明福建消費效應與農(nóng)村城市移民的預期財富效應的關系復合預期。

1.3.2國內(nèi)縱向上比較

對城鎮(zhèn)化的分析角度逐步補充完善：2010年4月王文婷用面板數(shù)據(jù)分析法直接證明了城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)市場需求之間的相關性。同年6月曾江輝加入通貨膨脹考慮。2012年周文興【8】指出以往時間滯后效應的忽略與錯誤的假設。2014年韓正龍【9】指出人口城鎮(zhèn)化被低估。

對城鎮(zhèn)化的描述因國家政策方針的影響變得更全面更科學：2013年以前，對城鎮(zhèn)化指標的劃分往往是人口城鎮(zhèn)化、土地城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化或者經(jīng)濟城鎮(zhèn)化、基礎設施城鎮(zhèn)化等；而2013年以后，開始出現(xiàn)一級二級指標，城鎮(zhèn)化指標多大20多個。

對城鎮(zhèn)化的指標選取的數(shù)量也在增加：2010高汝嶺【12】選取了城鎮(zhèn)化有關的四組數(shù)據(jù)。2011董芳【13】選取5個影響城市住宅價格的城市化指標體系：經(jīng)濟城市化，人口城市化，基礎設施城市化，區(qū)域城市體系完善程度指標和生活方式城市化進行定性定量分析，并從中選取13個二級指標進行回歸分析。2013成良琴【20】選取14個指標體系進行相關性分析。

1.3.3國外相關研究

國外文獻直接研究城鎮(zhèn)化與房價關系的較少，大多是這個大方向或與其他交叉方向下的小切入點額研究。比如Bo Zang【11】（2015）聚焦城鄉(xiāng)移民，他將房價變量引入生命周期理論函數(shù)并提出兩個假設，發(fā)現(xiàn)住房價格通過福利消散效應和預期財富效應影響定居決策，進而影響城鎮(zhèn)化進程。Gavin Shatkin【15】（2015）從政治經(jīng)濟學角度比較了雅加達，重慶和加爾各答房地產(chǎn)政策，認為亞洲國家制定新的房地產(chǎn)政策，試圖利用城市化進程來擴大國家政權。

也有華人華裔學者在海外研究中國城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格相關性這個課題，比如Haizhen Wen【16】（2015）收集杭州六個行政區(qū)作為研究區(qū)建立了傳統(tǒng)的hedonic價格模型和空間模型分析，認為城市中心對房價的影響逐漸增加，城市發(fā)展具有歷史慣性，城市規(guī)劃政策和市場力量推動了多中心城市杭州發(fā)展。

2、關于相關研究方法與數(shù)據(jù)

該方向的研究核心是相關性研究，即回歸分析。數(shù)據(jù)來源是《中國統(tǒng)計年鑒》、《房地產(chǎn)年鑒》等。學者們的研究方法看似很多，其實本質(zhì)基本都是面板數(shù)據(jù)分析，概括來說是：從各類統(tǒng)計年鑒中提取歷年數(shù)據(jù)，在SPSS上使用主成分分析法降維，再建立面板數(shù)據(jù)模型，在EVIEWS上進行面板數(shù)據(jù)分析。

主成分分析法運用在多元回歸中，剔除眾多指標中影響較小或相似的變量的干擾與累贅，重組出一組數(shù)量適中、綜合反映能力強的綜合變量。例如徐飄【6】（2015）在建立新型城鎮(zhèn)化指標分析其與重慶房地產(chǎn)關系時將8個變量降4個變量，大大減少了計算的難度與工作量；面板數(shù)據(jù)是既在時間上又在截面兩個維度上一起取得的二維數(shù)據(jù)；其分析步驟與內(nèi)容包括檢驗數(shù)據(jù)的平穩(wěn)性（單位根檢驗法），非平穩(wěn)序列的因果關系檢驗（協(xié)整檢驗），根據(jù)數(shù)據(jù)特點（F檢驗、Hausman檢驗）分類使用混合估計模型等三類模型，矯正異方差效應。

3、主要結論

學者們的研究在某些方面有一致的結論：

1.城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格的作用是相互的；

2.二者的相關性有空間差異，就東中西劃分來說呈階梯變化，普遍認為正相關性東部最大、中部次之。西部最小。也有其他角度的結論比如李永樂【7】（2013）商品房價格對土地城鎮(zhèn)化影響中部最大，西部次之，東部最小。不同角度精度分析結果有所不同，不做贅述；

3.部分地區(qū)的城鎮(zhèn)化率變化不能解釋房地產(chǎn)價格變化，是因為人口遷移；

4、文獻評述

綜上所述，國內(nèi)學者們針對城鎮(zhèn)化建設對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響的研究深入日趨成熟。學者們運用了多種分析方法與模型，但本質(zhì)內(nèi)涵都是面板數(shù)據(jù)分析與回歸分析，并在相關性具有區(qū)域性等宏觀問題上達成一致。但是不足之處在于：一是城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)價格的單向影響的研究居多，反向的研究偏少。城鎮(zhèn)的擴張伴隨著國民經(jīng)濟的增長，必然對房地產(chǎn)價格有正向影響，而房地產(chǎn)市場是否正反饋于城鎮(zhèn)化率需要房地產(chǎn)市場對土地市場反饋機制的研究。二是：受研究數(shù)據(jù)、區(qū)域的限制，學者們的研究單集中于省內(nèi)或單集中于全國，而沒有學者將其統(tǒng)一起來。三是：學者們普遍意識到城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)價格相關性具有空間差異性，國內(nèi)基于地域差異的研究較多，但在城鎮(zhèn)化其他層面比如人口結構或產(chǎn)業(yè)結構的研究較少。國外學者的相關研究角度更為獨特、聯(lián)系學科更廣、批判更為直接，但對本課題沒有太多直接的借鑒。

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