房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及其施工階段的成本控制方法探究

【摘要】隨著我國居民對(duì)于住宅要求的不斷升高，隨著各項(xiàng)技術(shù)的不斷完善，我國建筑業(yè)已經(jīng)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目層出不窮?，F(xiàn)如今房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，要想在瞬息萬變的地產(chǎn)業(yè)站穩(wěn)腳跟，就必須要降低成本，優(yōu)化服務(wù)，獲取住戶的信任。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)來說，設(shè)計(jì)和施工階段的成本控制可以有效抑制成本過高等問題，對(duì)企業(yè)的發(fā)展好轉(zhuǎn)型有著很好的促進(jìn)作用，本文謹(jǐn)從這兩方面展開探究，詳細(xì)探討房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)及其施工階段的成本控制方法，以期提高企業(yè)的成本管理水平，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本管理；措施

隨著時(shí)代的不斷發(fā)展，我國對(duì)于新時(shí)代建設(shè)的要求也發(fā)生了變化，現(xiàn)在我們強(qiáng)調(diào)發(fā)展環(huán)境友好型、資源節(jié)約型社會(huì)，各行各業(yè)也面臨著轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)業(yè)近些年來發(fā)展勢(shì)頭較好，企業(yè)之間競(jìng)爭(zhēng)激烈，現(xiàn)如今房產(chǎn)價(jià)格居高不下，使許多居民望而卻步，許多樓盤甚至無法收回成本，無形中也給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來了損失。房?jī)r(jià)虛高一方面是受到了泡沫經(jīng)濟(jì)的不良影響，另一方面則是由于成本過高而導(dǎo)致的定價(jià)過高。為此，企業(yè)必須要做好成本控制，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，為業(yè)主提供經(jīng)濟(jì)適用型、物美價(jià)廉型住房。

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本過高的具體原因

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)的開發(fā)成本主要包括產(chǎn)品開發(fā)成本和產(chǎn)品開發(fā)費(fèi)用兩個(gè)方面。前者主要是指住房產(chǎn)品在開發(fā)階段的各種費(fèi)用，而后者則主要是指管理費(fèi)用，員工工資，行政費(fèi)用等支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本過高的原因一方面是由于建設(shè)單位對(duì)造價(jià)控制的管理不到位，另一方面則是由于施工階段的資源浪費(fèi)、施工拖拉所導(dǎo)致的。相比較而言，對(duì)于施工階段的成本控制難度更低，可以作為優(yōu)先突破口來達(dá)到降低成本的目的。下面我們就對(duì)這幾方面問題展開具體的分析，詳細(xì)探討各種問題的成因，幫助有關(guān)人員實(shí)施對(duì)癥下藥，尋求解決問題的具體方法。

1.1項(xiàng)目設(shè)計(jì)存在漏洞，各種審核不到位

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)屬于高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目投資，具有開發(fā)投資規(guī)模大、開發(fā)周期長(zhǎng)，具體開發(fā)細(xì)則較為復(fù)雜等特點(diǎn)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段屬于地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的核心步驟，關(guān)系著地產(chǎn)從開發(fā)到交工期間的所有理論支持，必須要做到嚴(yán)格把關(guān)，給實(shí)際的施工做出必要的指導(dǎo)。地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)包括項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫、項(xiàng)目策劃書的撰寫以及圖紙的審核等部分，企業(yè)應(yīng)該充分做到理論聯(lián)系實(shí)際，把握市場(chǎng)需求，不僅要做好各方面資料的收集工作，還要保證審核的嚴(yán)謹(jǐn)性。報(bào)告內(nèi)容應(yīng)該充分反映項(xiàng)目開發(fā)的可行性，為整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)與建設(shè)提供指導(dǎo)?，F(xiàn)如今土地規(guī)劃程度高，大量樓盤被開發(fā)出來。但是有許多開發(fā)商不顧實(shí)際，對(duì)于當(dāng)?shù)氐淖》啃枨蟛患诱{(diào)查，直接大面積開發(fā)住房，一旦樓盤不能順利賣出，便會(huì)讓開發(fā)商損失慘重。此外，有許多住房存在質(zhì)量問題，這與審核不到位有直接的聯(lián)系。有些開發(fā)商為了最大限度獲取利益，不想花費(fèi)高昂的費(fèi)用聘請(qǐng)專業(yè)技術(shù)人員做好圖紙的審核和評(píng)估，直接選用成套的設(shè)計(jì)圖紙?zhí)子茫@就給住房安全問題帶來了潛在的風(fēng)險(xiǎn)。許多圖紙并不具備普適性，往往需要具體情況具體分析，如多雨的地區(qū)應(yīng)該考慮住房的排水能力，晝夜溫差較大的地區(qū)則應(yīng)該使用特殊的保護(hù)材料，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果不能考慮當(dāng)?shù)貙?shí)際，建造出來的房子便會(huì)出現(xiàn)各種問題。此外，企業(yè)對(duì)于許多工程的造價(jià)估算不到位，缺乏實(shí)地考察的步驟，往往不能提供充足的預(yù)算，這就為后期的施工帶來麻煩?？傮w而言，開發(fā)商在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段為了節(jié)省費(fèi)用而忽略的問題往往會(huì)在日后的工程建設(shè)中帶來麻煩，可以說是因小失大，要想切實(shí)降低成本，還是要遵照科學(xué)的方法和步驟。

1.2施工階段存在資源浪費(fèi)、施工拖拉等現(xiàn)象

施工單位和設(shè)計(jì)單位屬于同級(jí)關(guān)系，需要互相配合保障施工進(jìn)度。施工成本居高不下主要是資源浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重、工人存在偷懶問題等方面所導(dǎo)致的。許多施工材料如混凝土等一旦放置時(shí)間過長(zhǎng)便會(huì)喪失效用成為廢料，如果施工人員不加注意便會(huì)導(dǎo)致材料浪費(fèi)，增加成本。此外，施工結(jié)束后往往會(huì)有許多余料，如果不做好回收而隨意處置甚至直接丟棄也會(huì)造成資源的浪費(fèi)，這都是需要避免的。有些施工人員素質(zhì)不高，為了自身利益往往選擇拖拉偷懶，從而延長(zhǎng)工時(shí)達(dá)到自身目的。還有一些人為了趕工強(qiáng)行加快進(jìn)度，難免出現(xiàn)紕漏，反而給建筑造成了不必要的安全隱患。開發(fā)商在合作方的選擇上一定要注意篩選，挑選口碑較好，能夠做到保質(zhì)保量的施工單位。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的具體方法

房地產(chǎn)商要想做到降低成本，不應(yīng)該從偷工減料等歪門邪道著手，而是要切實(shí)考慮各個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)化，實(shí)行有效的監(jiān)督機(jī)制，保證工程的質(zhì)量和效率，避免因?yàn)楦鞣N后續(xù)問題而花費(fèi)額外的費(fèi)用。企業(yè)首先可以從圖紙會(huì)審、預(yù)算核定等方面入手，其次加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，保障施工，由此來降低成本，優(yōu)化企業(yè)發(fā)展。

2.1做好圖紙會(huì)審、完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極配合設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目部進(jìn)行圖紙會(huì)審，切實(shí)保障圖紙的合理化、最優(yōu)化，從而降低因施工圖紙不合理而出現(xiàn)問題的可能性，避免二次變更給公司造成不必要的損失。在成本控制過程中，企業(yè)必須做好工程預(yù)算額度的制定及修訂工作，做好各項(xiàng)業(yè)務(wù)的原始記錄和登記，各項(xiàng)審核務(wù)必要嚴(yán)格按照規(guī)章制度執(zhí)行，責(zé)任要落實(shí)到位，一旦出現(xiàn)問題馬上做好應(yīng)急措施，避免事態(tài)嚴(yán)重化。對(duì)于項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和策劃，要做到全面而合理，積極考慮到任何可能出現(xiàn)的問題，切實(shí)考慮到每一項(xiàng)因素，確保設(shè)計(jì)方案的效度與進(jìn)度。

2.2施工階段的成本控制

施工階段的成本控制主要體現(xiàn)在施工現(xiàn)場(chǎng)的管理與監(jiān)督上，企業(yè)要做好施工監(jiān)督，保障工程的順利完成。有條件的企業(yè)還可以聘請(qǐng)專業(yè)的技術(shù)人員參與現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)，對(duì)于各項(xiàng)工程的實(shí)施做出總體規(guī)劃，以應(yīng)對(duì)各種突發(fā)狀況，減少因設(shè)計(jì)變更而帶來的施工成本的增加。

結(jié)語：

施工的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的核心內(nèi)容，也關(guān)系到企業(yè)日后的發(fā)展。有效的成本控制不僅可以減輕企業(yè)的費(fèi)用壓力，還可以提升工作效率，可以說優(yōu)化了企業(yè)的費(fèi)用結(jié)構(gòu)，企業(yè)可以將重心放在建筑的改良上，為居民提供更為優(yōu)質(zhì)更符合人性化理念的智能建筑，提高居民的生活品質(zhì)。此外，成本的降低可以有效抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，也給了居民更多購房的理由，可謂是一舉兩得。企業(yè)務(wù)必要加強(qiáng)成本控制，做到房地產(chǎn)企業(yè)效益的最大化。

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