土地評估中市場法的分析與研究

【摘要】準確的土地估價可以了解到土地的價值信息，解決公眾對土地財產(chǎn)價值存在的疑問，滿足市場對土地的鑒定。在進行土地估價之前一定要尋找專業(yè)機構進行科學、準確的估價，對土地估價的方法有很多，市場法是其中最常用的方法。本文首先簡述了土地評估和市場法的概念，并分析了在土地評估中市場法容易出現(xiàn)的問題，研究了針對這些問題的解決方法。

【關鍵詞】土地評估；市場法；分析；研究

1、簡述土地評估與市場法

對土地進行評估主要指的是土地估價人員根據(jù)估價的目的，按照正確的估價流程，通過科學的估計方法，結合豐富的估價經(jīng)驗，分析會對土地價格產(chǎn)生影響的因素，最終判斷出土地最可能實現(xiàn)的合理價格。常用的土地估價方法有市場法、收益法、剩余法、基準地價系數(shù)修正法、路線價法和成本法等，而在這些估價方法中，市場法是最為常用的方法。

市場法主要是應用了替代原理，把需要估價的土地與最近產(chǎn)生交易并且有共同點的相似不動產(chǎn)進行比較，然后將已交易的相似不動產(chǎn)的價格適當?shù)匦拚?，從而得到需要估價的土地的合理價格的方法。市場法能夠與現(xiàn)行市場緊密結合，它通過把近期已交易的相似不動產(chǎn)作為比較對象，得到需要估價的土地的合理估價，還體現(xiàn)了近期市場的行情，這樣十分具有說服力，并且還有很強的現(xiàn)實性，人們往往也較易接受。但是市場法也有一定的缺點，因為其估價原理和適用條件有約束性，如果在估價的時候，出現(xiàn)市場低迷、泡沫經(jīng)濟或市場炒作等非正常市場的情況下，得到的價格無法與不動產(chǎn)本身價值相協(xié)調(diào)。使用市場法的限制條件就是市場低迷、信息不對等和相似不動產(chǎn)交易不活躍。此外，由于實施市場法需要較高的技術水平和大量信息，所以一旦二者有一不達到要求，也容易造成市場法估價不準確。

2、市場法在應用過程中容易出現(xiàn)的問題

2.1信息的不靈通導致尋找到的比較對象存在一定的不適應性

由于信息的閉塞，可供選擇的相似對象范圍十分有限，估價人員在挑選相似對象時可能無法選擇到吻合度高的比較對象，這樣對最終的估計價格也會產(chǎn)生影響。此外，具體在挑選比較對象時，估價人員也是以以往經(jīng)驗作為基礎進行選擇，這種主觀定性的方法也容易造成挑選對象不十分合適影響估計價格的結果。

2.2技術上的不成熟導致市場法的實施需要花費大量的人力物力

市場法中的一大難點就是因素修正?，F(xiàn)階段，我國沒有規(guī)定如何在市場法中確定因素權重和如何提升因素修正系數(shù)的準確性。雖然在估價過程中已經(jīng)考慮到了對區(qū)域、日期、交易和個別因素的修正，而且在確定個別因素和區(qū)域時是通過打分的方式進行計算的，但是并沒有制定對地價產(chǎn)生影響的一些因素確定定量的修正系數(shù)，所以估價人員在整個評估過程中沒有章法可循，只能靠主觀定性。

2.3估價人員整體素質(zhì)不夠

因為市場法是一個與市場密切相關，需要時刻注意市場動態(tài)的估價方法，需要估價人員具有極高的職業(yè)道德和專業(yè)知識。但是現(xiàn)在不同地方的估價人員素質(zhì)都各不相同，有的估價人員缺乏職業(yè)道德，在競爭過程中以關系、人情等不正當?shù)姆绞礁偁?，并且在估價時也因為人情、關系不真實估價，所以會影響最終估計價格的公正性。

2.4對土地估價方法的理論研究不夠

估價人員并沒有掌握足夠的理論知識，也沒有專業(yè)人才和團隊來改善現(xiàn)行市場法中的缺陷。

3、針對市場法應用中存在的問題的解決方法

3.1建立完善的土地市場評估信息系統(tǒng)

現(xiàn)階段我國的土地市場還不成熟，想要在挑選對比對象時有大量的合適對象進行挑選，就需要相關的土地部門開發(fā)一個健全的土地估價信息系統(tǒng)，包括土地交易信息、新房交易信息、二手房交易信息等相關信息，而且還要記錄清楚一些影響地價的因素還有國內(nèi)外當前的經(jīng)濟情況等等。這樣在信息非常充足、真實、有效的情況下，通過科學的方法篩選合適的比較對象，得出的最終估計價格就是客觀而且準確的。

3.2加強技術的研發(fā)，優(yōu)化市場法在實際中的運用

在可供挑選對比對象的信息充足和影響地價因素明確的情況下，需要把因素修正中的區(qū)域因素和個別因素細分，比如政策、人口、城市未來規(guī)劃、國內(nèi)外經(jīng)濟等等，這樣就可以使得因素與收益價格相匹配。而且在不同的城市和地區(qū)，要將比較因素根據(jù)自身的特點分級進行差異劃分，并且規(guī)定出每級的差異修正系數(shù)，這樣就可以解決估價人員靠主觀修正的情況。而且還可以開發(fā)出一款以比較因素為主的系統(tǒng)，估價人員只需要在系統(tǒng)中輸入信息，由系統(tǒng)自動識別，產(chǎn)生 一系列科學、有效的因素修正系數(shù)和可比實力。

3.3建立完善的監(jiān)督機制，提升估價人員的整體素質(zhì)

現(xiàn)階段我國國土部門對于土地估價結果僅僅只是進行備案，卻不對其估價結果的準確性進行監(jiān)督，所以在實際的估價中出現(xiàn)的問題也就無從發(fā)現(xiàn)，所以加強對估價過程的監(jiān)督，提升估價人員的整體素質(zhì)是非常重要的。首先要加強土地評估行業(yè)中的自我監(jiān)督，其次通過完善監(jiān)督機制對評估過程進行監(jiān)控，引導行業(yè)健康運作，整頓行業(yè)風氣。最后定期對從業(yè)人員進行培訓，加強其對行業(yè)的認識和提升自身素質(zhì)，這樣才能推進整個土地行業(yè)更好地發(fā)展，保證土地評估是一項公信、公正、公開的工作。

3.4加強對土地估價的理論研究

只有加強對土地估價理論的研究，才能編制準確的估價規(guī)程，對實踐才有更好地指導作用，才能促進土地估價更好地發(fā)展。目前在土地估價行業(yè)中的研究者大部分都是來自不同估價機構的估價人員，而這些估價人員自身也有業(yè)務需要處理，無法專心進行研究，所以建立土地估價研究機構，培養(yǎng)專業(yè)的研究人員是非常必要的。培養(yǎng)眾多致力于研究的專業(yè)人才，深入研究現(xiàn)行的估價技術，完善市場法，對以后的估價過程提供更加量化的指導。

總結：

對于市場法而言，因素修正系數(shù)和比較對象的選取是影響其準確性的關鍵，建立完善的監(jiān)督機制，提升估價人員的整體素質(zhì)，使整個估價過程變得更加透明、公正，才能更好地為后續(xù)程序提供可靠的依據(jù)。

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