淺論房產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響及意義

【摘要】我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，發(fā)展時(shí)間也不是很長(zhǎng)，增長(zhǎng)速度卻很快，但和發(fā)達(dá)國(guó)家相比，我們還存在不足和差異，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)愈演愈烈，泡沫急劇增長(zhǎng)，房地產(chǎn)趨于失衡的邊緣。因此，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)、合理和有效的調(diào)控具有非常重要的意義。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；房產(chǎn)新政；影響；意義

住房是民生之要，也是重要的經(jīng)濟(jì)和政治問題。我國(guó)自90年代初實(shí)行住房商品化改革以來，有效的推動(dòng)城鎮(zhèn)住房需求，促進(jìn)了城鎮(zhèn)化建設(shè)，同時(shí)也出現(xiàn)了負(fù)面的影響。為了抑制房?jī)r(jià)上漲過快，投機(jī)炒房等問題，國(guó)家利用信貸、稅收、行政等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行科學(xué)、合理和有效的調(diào)控。

1、房產(chǎn)新政推出的意義

房地產(chǎn)的發(fā)展與城市甚至是國(guó)家的政治、經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)穩(wěn)定等因素是密切相關(guān)的，房地產(chǎn)市場(chǎng)是否平穩(wěn)、健康對(duì)城市的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要作用。因此，及時(shí)有效地推出房產(chǎn)新政，科學(xué)合理地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常必要的。第一，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步健康、穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展；第二，有效地遏制了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，控制了投資者膨脹的需求，使市場(chǎng)更加穩(wěn)?。坏谌?，進(jìn)一步對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰，規(guī)范行業(yè)秩序。

2、房產(chǎn)新政推出的原因

2.1房地產(chǎn)的特點(diǎn)

2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)具有盲目性

房地產(chǎn)商品和普通商品有一些區(qū)別，它是根據(jù)自然環(huán)境、地理位置、區(qū)間位置等產(chǎn)生的，即使是同一個(gè)區(qū)位，哪怕是布局不同所產(chǎn)生的價(jià)格也會(huì)有差距。因此，房地產(chǎn)交易往往是個(gè)別定價(jià)，個(gè)別成交，造成了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中價(jià)值的不連續(xù)性，價(jià)格的不確定性，購房者對(duì)于房屋買賣涉及到的法律以及稅收都不清楚，使整個(gè)市場(chǎng)都處于盲目狀態(tài)。

2.1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)具有周期性

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)直接影響居民可支配收入和消費(fèi)能力，這對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰具有重要影響，是房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)波動(dòng)周期內(nèi)呈現(xiàn)明顯的上升或者下降。

2.1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)具有非均衡性

房地產(chǎn)商品作為一種特殊的商品，它既具有普通商品的屬性，也具有自身的特點(diǎn)，如：不可移動(dòng)性、開發(fā)周期長(zhǎng)、異質(zhì)性和保值增值等特點(diǎn)，同時(shí)受到城市人口、城市基礎(chǔ)設(shè)施、居民可支配收入等因素的制約，還受土地使用權(quán)、建材價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)值以及稅費(fèi)等不確定因素的影響，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)具有非均衡性。

2.2投機(jī)者居多

國(guó)際上投資性需求占購房目標(biāo)比重的警戒線是20%，但是我國(guó)卻高達(dá)30%，尤其是一二線城市尤為突出，近年來向小城市逐漸轉(zhuǎn)移。隨著我國(guó)房?jī)r(jià)不斷上漲，讓人們覺得有利可圖，再加上商業(yè)銀行寬松的房貸政策無形中支持了這一行為。投機(jī)性又促使房?jī)r(jià)不斷上漲，這就使房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)惡性循環(huán)。

2.3房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重

近幾年，我國(guó)的房?jī)r(jià)整體不斷大幅上升，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)與收入比重增大。但是房?jī)r(jià)的上漲并沒有帶來了房租的上漲，每月的房租甚至購房的平均資金和月供，房租和月供的不平衡發(fā)展就是出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)的信號(hào)。房地產(chǎn)商品無論是消費(fèi)品還是投資，房?jī)r(jià)都應(yīng)與其價(jià)值大相徑庭，但是現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫愈演愈烈，甚至可以和1997年香港房地產(chǎn)泡沫和2007年美國(guó)的次貸危機(jī)相比較。

2.4商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)大

近幾年，銀行一直都是實(shí)行的較為寬松的信貸政策，這一低門檻導(dǎo)致各大商業(yè)銀行放貸的不良率不斷上升。不良資產(chǎn)的存在，會(huì)直接危害到商業(yè)銀行的利益，嚴(yán)重的會(huì)危害金融市場(chǎng)的穩(wěn)定，給存款者帶來巨大的損失。一旦利率出現(xiàn)大的波動(dòng)，就會(huì)導(dǎo)致購房者還貸困難，進(jìn)而影響到銀行資金的流動(dòng)性。眾所周知，銀行放貸的主要資金來自于存款，貸款如果不能按期收回就會(huì)導(dǎo)致無法支付到期存款，從而產(chǎn)生支付危機(jī)，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。

3、房產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

3.1對(duì)市場(chǎng)的影響

3.1.1穩(wěn)定和拓寬了市場(chǎng)

房地產(chǎn)新政推出以后，房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩，部分地區(qū)的新建住房?jī)r(jià)格持平甚至回落，這無疑是對(duì)炒房投機(jī)行為的當(dāng)頭一棒，穩(wěn)定了房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制了惡性循環(huán)的上演。同時(shí)，房產(chǎn)新政擴(kuò)寬了住房供應(yīng)渠道，搞活了二手房交易市場(chǎng)，使二手房市場(chǎng)的交易量明顯上升。究其原因，無疑是投資者急于將手中的積房出售，避免以后繳納營(yíng)業(yè)稅。因此，房產(chǎn)新政推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。

3.1.2正確引導(dǎo)了市場(chǎng)投資

土地作為一種稀缺的資源，就應(yīng)該合理規(guī)劃，優(yōu)化土地供給結(jié)構(gòu)，確保城市建設(shè)的需求的同時(shí)，還要從結(jié)構(gòu)上改善房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系。因此，政府就應(yīng)該把握好尺度，用“有形的手”推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理投資。開發(fā)商要以消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，價(jià)格的承受能力為依據(jù)，真正按照供求來策劃房地產(chǎn)市場(chǎng)。住房作為公民的生活必需品，而我國(guó)經(jīng)濟(jì)收入差距較大，因此，必須加大對(duì)保障性住房的建設(shè)和調(diào)控，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品房和保障性住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理化。

3.2對(duì)消費(fèi)者的影響

新政推出后，讓消費(fèi)者感覺樓市會(huì)下降調(diào)整，引發(fā)了消費(fèi)者的觀望心態(tài)，消費(fèi)者都有一種不降價(jià)不買房的架勢(shì)，更有的甚至出現(xiàn)了退房的現(xiàn)象，新政的推出讓很多人都推遲了購房的計(jì)劃。

房地產(chǎn)新政致使商業(yè)銀行開始對(duì)首付及貸款利率有所調(diào)整，對(duì)貸款的檢查力度也逐漸加大。住房貸款收緊，使炒房者的投資成本增加，風(fēng)險(xiǎn)加大，利潤(rùn)縮水，導(dǎo)致投機(jī)投資購房者減少。由于投資者大部分都是投資高檔商品房，價(jià)格越高利潤(rùn)越大，新政實(shí)施后，促進(jìn)了具有剛需的年輕人對(duì)住房的需求，因?yàn)樗麄兇蟛糠侄际鞘状钨彿浚瑳]有能力買高檔的房屋，低價(jià)住房往往是他們的首選。

3.3對(duì)房?jī)r(jià)的影響

新政的推出并不能起到立竿見影的效果，往往會(huì)出現(xiàn)一段時(shí)間的調(diào)整，會(huì)在高位震蕩一段時(shí)間，才會(huì)有下降的趨勢(shì)，甚至還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)小幅的上漲情況，但總體來說，上漲的空間有限。房產(chǎn)新政抑制了房?jī)r(jià)的上漲，但又促使了租房租金的上升。由于很多人持觀望態(tài)度，一些開發(fā)商不敢輕易開盤，讓剛需者無房可住，只能去租房，尤其是流動(dòng)人口頻繁的地方，租賃市場(chǎng)活躍，租金居高不下。

總之，雖然房產(chǎn)新政利用信貸、稅收、行政等手段對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，保證了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活力，打擊了投機(jī)行為，保障了居民住房，有效遏制了房地產(chǎn)中不穩(wěn)定的泡沫，使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，但是，房?jī)r(jià)很難出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的大幅下降，只有GDP不再依賴于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇，成為支柱，房?jī)r(jià)才會(huì)真正回落。

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