房地產風險及其防控

【摘要】房地產項目開發(fā)的利潤與其經營管理水平有著較大關系。為了保證企業(yè)的經濟效益，應加強項目開發(fā)過程中的動態(tài)管理，根據(jù)市場環(huán)境以及變化對管理制度進行調整，保證資源利用率達到最大化以及項目開發(fā)利潤最高。在房地產企業(yè)項目管理中存在著較多問題，只有使企業(yè)各個部門明確自身的責任與工作內容，采取科學的經營管理方法，對管理策略進行優(yōu)化與完善，才能推動房地產行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，提高房地產企業(yè)的經營利潤。本文就房地產風險及其防控進行簡單的闡述。

【關鍵詞】房地產；風險；防控

隨著當前我國社會經濟的不斷發(fā)展，尤其在城市化進程不斷加快的趨勢中，我國房地產行業(yè)已經成為了推動社會和諧發(fā)展的重要因素。但是，因為受到外部因素與內部因素的影響，房地產項目建設與管理中會存在非常多的問題，嚴重制約了我國房地產企業(yè)的發(fā)展。

1、現(xiàn)階段房地產業(yè)項目管理存在的問題

房地產業(yè)項目管理中容易受到相關因素的影響，各類風險層出不窮，主要表現(xiàn)為以下幾點：

1.1項目定位引發(fā)營銷風險

從基本屬性上將房地產市場進行劃分，可以分為兩大市場主力板塊：剛需性板塊與改善性住房板塊。在近幾年社會經濟的快速發(fā)展下，我國城市化進程得到加快，越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員紛紛進入城市，這種情況下這部分人群需要解決剛需住房問題。從另外一個角度分析，對于城市居民而言，在城市已經擁有一套或者多套房產，投資房地產項目的原因是將現(xiàn)階段的住房狀況加以改善，且這一部分人員的經濟承受能力比較強，對住房的要求比較高。房地產項目營銷中主要面臨的風險是辨識房地產項目定位缺失，尤其在實際的操作過程中，諸多房地產企業(yè)對樓盤的定位進行錯誤分析，僅以自身利益為主，沒有從用戶的實際情況出發(fā)，導致客戶流失。

1.2項目投資支持能力存在風險

毋庸置疑，房地產項目自身的投資時間是比較長的，且投資量比較大。尤其在近幾年，我國基礎建設項目得到快速發(fā)展，城市地塊呈現(xiàn)出不斷上升的發(fā)展趨勢。這種發(fā)展趨勢下則會導致房地產項目在購買地皮以及后期建設、營銷中均需要資金的支持。然而從另外一個角度分析，現(xiàn)階段我國房地產的各項制度并不健全，尤其在資金流轉層面上存在不規(guī)范現(xiàn)象，長此以往，在一定程度上加劇了房地產行業(yè)中，資金流轉層面的項目風險。換而言之，如果資金鏈出現(xiàn)斷裂，那么房地產行業(yè)便會出現(xiàn)爛尾樓的現(xiàn)象，進而引發(fā)一系列問題。因此，在當前我國經濟快速發(fā)展的情況下，在房地產項目管理中做好風險管理與控制是十分重要的。

1.3房地產項目質量存在風險

隨著社會的發(fā)展，我國房地產項目也得到發(fā)展，特別是在2014～2016年房價大漲的趨勢下，諸多缺乏項目建設經驗的主體踏入房地產市場。因為這部分建設單位沒有施工經驗，導致了各類質量問題，對房屋安全以及用戶體驗都有所影響，嚴重損害了我國房地產行業(yè)的整體形象?，F(xiàn)階段我國正處于社會發(fā)展轉型時期，在這一時期人口紅利越來越少，低端勞動力呈現(xiàn)出下降趨勢。在房地產項目一線施工中，有許多缺乏施工經驗的人員，因為個人素質比較低、缺乏專業(yè)的技術水平，導致房地產項目質量風險劇增。

2、房地產項目風險管理控制的策略

房地產項目管理容易受到諸多因素的影響，嚴重制約了房地產項目的可持續(xù)發(fā)展與進步。為緩解這一發(fā)展現(xiàn)象，則需要從以下幾個角度進行改進：

2.1制定專業(yè)的開發(fā)與營銷團隊

在我國房地產行業(yè)的不斷發(fā)展下，大多數(shù)消費者對房地產行業(yè)所給出的產品，有著不同的要求。為進一步滿足大多數(shù)消費者的需求，則需要配備專門的開發(fā)與營銷團隊。在這一發(fā)展現(xiàn)狀下，團隊的專業(yè)素質往往關系到整個風險防控的效率，需要加強建設與維護。在當前市場競爭的不斷加劇下，在我國房地產項目中，人才十分重要。因此，在整個團隊建設中，需要從內部與外部兩個方面入手，將房地產項目建設中所存在的問題加以分析，探其原因，提出有效的解決措施。從外部角度分析，需要將房地產行業(yè)中具有潛力的人員進行挖掘，根據(jù)企業(yè)的實際情況制定有效的手段吸引人才；從內部角度分析，需要對有潛力的員工進行積極培養(yǎng)。通過培訓與教育的方式，提高員工的能力，做好人才儲備工作。

2.2做好前期合同制定工作

在新形勢下，為從根本上避免我國房地產項目建設中出現(xiàn)資金鏈斷裂的現(xiàn)象，管理者需要加強對前期合同制定的認識與了解，充分發(fā)揮契約精神，采取法律手段保障自身的權益。其中在制定前期合同的時候需要依據(jù)相關的法律法規(guī)，避免無效合同的出現(xiàn)。因為房地產行業(yè)所涉及到的內容比較多，且投入的資金比較大，周期性比較長，所以在整個房地產項目的實施中經常會出現(xiàn)各種類型的問題。如果某一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯，那么會嚴重導致房地產項目營銷失敗，無法保證資金的回流，從而使企業(yè)出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。另外，當前我國社會競爭演變的十分激烈，金融市場的不穩(wěn)定性對房地產行業(yè)的發(fā)展有所制約，在整個房地產建設中因為資金斷流風險的增加。因此，在制定合同的時候，不能將內容停留在雙方權責之上，而是需要對不良后果進行預估。如果出現(xiàn)問題，那么則需要按照合同的內容，使相關負責人承擔相應的責任。

2.3完善驗收制度

通常情況下，為從根本上避免房屋質量問題，減少對房地產項目可持續(xù)發(fā)展的影響，需要積極做好驗收工作，根據(jù)實際的發(fā)展情況，制定切實有效的驗收制度。另外，在房地產建設前期，對于圖紙以及施工進度、施工規(guī)劃需要進行監(jiān)督與控制，尤其是要對整個施工過程中項目質量加以控制。如果缺乏監(jiān)督管理機制，那么無法將其中所存在的不規(guī)范問題加以規(guī)避，無法對現(xiàn)階段房地產項目中出現(xiàn)的問題進行分析與了解。因此，無論從哪一個角度分析，在整個實際過程中，均需要加強對制度的制定，還要將公司內有經驗的人員進行匯集，制定有效的制度，保證驗收制度的專業(yè)性以及可行性。

小結：

現(xiàn)階段我國房地產業(yè)已經邁入了全新的發(fā)展階段，尤其在社會經濟的快速發(fā)展下，房地產業(yè)在發(fā)展進程中面臨新的機遇與挑戰(zhàn)。不僅受到外界因素的影響，且同樣會受到業(yè)內風險因素的制約，尤其在整個房地產項目開發(fā)過程中風險因素頗多。為徹底解決這一問題，則需要加強對風險管理的認識，從根本上保證項目目標的實現(xiàn)，推動我國房地產業(yè)的有序發(fā)展與進步。

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