淺析房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的成本控制

【摘要】隨著國家相關(guān)政策的出臺(tái)和實(shí)施，我國的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，并且市場(chǎng)空間廣闊，已經(jīng)成為了我國的支柱型產(chǎn)業(yè)。但是，在經(jīng)濟(jì)全球化的形勢(shì)下，市場(chǎng)競(jìng)爭激烈程度在不斷增加，企業(yè)面臨的不僅僅是區(qū)域局部競(jìng)爭和國內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭，還要面臨來自國際化的競(jìng)爭，因此，只有加強(qiáng)成本管理，提高企業(yè)利潤，走精細(xì)化管理路線，提升企業(yè)綜合實(shí)力管理水平，才能擁有霸主的市場(chǎng)地位。在這一過程中，成本管控要在滿足相關(guān)需求的前提下，才能做到企業(yè)價(jià)值最大化。下面筆者針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的成本控制進(jìn)行深入解析，為房地產(chǎn)企業(yè)管理者們提供參考。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；經(jīng)濟(jì)管理；成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)的具有生產(chǎn)周期長、投資大、高稅收、高風(fēng)險(xiǎn)、高收益、報(bào)批手續(xù)復(fù)雜等特點(diǎn)。成本涉及報(bào)批、設(shè)計(jì)開發(fā)、籌建運(yùn)營、銷售等環(huán)節(jié)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題將會(huì)影響企業(yè)整體收益。企業(yè)成本類型有開發(fā)成本、項(xiàng)目管理費(fèi)，建設(shè)期利息、每項(xiàng)成本都與稅收直接相關(guān)，因此，房開成本也可以說是稅收成本的控制。要想做到企業(yè)價(jià)值最大化，必須重視經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生成本過程管控，建立和完善企業(yè)內(nèi)部控制制度，全面提升管理團(tuán)隊(duì)人員素質(zhì)、完善監(jiān)督考評(píng)機(jī)制、強(qiáng)化制度的執(zhí)行力，才能達(dá)到降低成本增加效益的目的。除此以外，成本控制不但要與企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)相吻合，還應(yīng)關(guān)注企業(yè)長期持續(xù)發(fā)展，關(guān)注生態(tài)效應(yīng)和社會(huì)反響，不能完全以經(jīng)濟(jì)效益提升為控制目標(biāo)，還應(yīng)重視和承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。下面，本文就對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題、對(duì)策以及每一階段的具體措施進(jìn)行淺顯論述。

1、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中成本控制過程存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展對(duì)我國的整體經(jīng)濟(jì)影響較大，進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)多而雜，企業(yè)管理水平參差不齊，傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)管理模式已不再適應(yīng)當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的需要，只有提高管理水平，增強(qiáng)企業(yè)核心競(jìng)爭力，才能與現(xiàn)代化的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相融合。但是，在實(shí)際的經(jīng)濟(jì)管理過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制仍然存在一定的問題，在一定的程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，經(jīng)過總結(jié)，具體表現(xiàn)如下：

1.1成本管理意識(shí)有待提升

成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容之一，從財(cái)務(wù)成本的結(jié)果可以反映出其他管理環(huán)節(jié)中存在的問題，企業(yè)成本是各項(xiàng)業(yè)務(wù)過程和責(zé)任中心管理結(jié)果的匯總，所以說，成本管理的重要性尤其明顯。但在實(shí)際管理過程中，一些房地產(chǎn)企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在成本管控上意識(shí)淡薄，對(duì)其意識(shí)存在盲區(qū)，認(rèn)為成本只是財(cái)務(wù)部門的事情，尤其2016年“營改增”稅制全面改革后，大多數(shù)企業(yè)稅收意識(shí)觀念落后，成本管控還停留在過去“營業(yè)稅”階段，責(zé)任劃分不夠明確，這就導(dǎo)致了“營改增”降稅變成增加稅負(fù)，成本管控效果較差。除此以外，多數(shù)企業(yè)以項(xiàng)目為成本管控中心，而實(shí)際情況是，多數(shù)項(xiàng)目經(jīng)理及其管理團(tuán)隊(duì)不懂成本稅收知識(shí)，注重工程進(jìn)度、質(zhì)量、安全而輕企業(yè)財(cái)務(wù)成本管理，財(cái)務(wù)與相關(guān)部門配合協(xié)作程度不高，導(dǎo)致財(cái)務(wù)成本管理人員水平得不到有效發(fā)揮，所以，房開企業(yè)責(zé)任人成本意識(shí)有待提升[1]。

1.2成本管理過程中的制度有待完善

首先是一些房地產(chǎn)企業(yè)成本管理制度一用就是幾年，沒有與時(shí)俱進(jìn)更新，而企業(yè)外部環(huán)境稅收法律、金融政策等和內(nèi)部環(huán)境施工進(jìn)度、人力資源等因素不斷變化，導(dǎo)致了制度實(shí)效性差。再次是對(duì)成本控制過程的責(zé)任和激勵(lì)機(jī)制建設(shè)不夠完善，比如說崗位、項(xiàng)目成本管理中心、績效考核、監(jiān)督機(jī)制等，不利于成本管理工作質(zhì)量的提升和調(diào)動(dòng)人員的積極性。再有就是項(xiàng)目變更、突發(fā)情況等引起的成本問題，缺乏有效的審批機(jī)制和應(yīng)對(duì)突發(fā)事件的能力，導(dǎo)致成本增加風(fēng)險(xiǎn)。

1.3成本管理人員的素質(zhì)有待加強(qiáng)

經(jīng)過實(shí)際的調(diào)查，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中成本管理工作主要是由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，以項(xiàng)目經(jīng)理為首的管理團(tuán)隊(duì)對(duì)于成本管理方面的財(cái)務(wù)及稅收知識(shí)等都掌握較少，所以，在具體實(shí)施過程中，難以有效落實(shí)。除此以外，管理過程還需要相應(yīng)信息軟件作為支持，將財(cái)務(wù)相關(guān)的材料、物資設(shè)備、工程進(jìn)度、業(yè)務(wù)審批流程等整合到軟件中、實(shí)行辦公智能信息化，提高管理效益，便于做到防患于未然，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決；而實(shí)際工作中，一些業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員軟件應(yīng)用操作不熟，難以達(dá)到優(yōu)質(zhì)高效[2]，，所以必須提高管理團(tuán)隊(duì)成本業(yè)務(wù)素質(zhì)。

1.4成本管理全過程性管控、整體協(xié)調(diào)性差

成本管理貫穿于企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生所有環(huán)節(jié)，不是某一部門或環(huán)節(jié)能獨(dú)立完成的，而是需要企業(yè)所有企業(yè)層面和業(yè)務(wù)層面部門通力協(xié)作才能達(dá)到目標(biāo)。但實(shí)際情況是，企業(yè)管理成成單元人員沒有形成全員參與的主人翁氛圍，各部門將成本控制當(dāng)成了一種對(duì)其工作的監(jiān)督，產(chǎn)生了一定的抵觸情緒，使成本管控過程缺乏應(yīng)有的配合，協(xié)調(diào)性較差。除此以外，成本控制需要從預(yù)算環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把控，還應(yīng)對(duì)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)和評(píng)估，成本預(yù)算是成本控制過程的重要環(huán)節(jié)，預(yù)算和實(shí)際結(jié)算結(jié)果的差異反映出企業(yè)成本管理過程能力的真實(shí)性[3]。

2、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中成本控制的改進(jìn)措施

2.1制定適合企業(yè)發(fā)展階段成本管理制度

第一，根據(jù)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的實(shí)際情況建立相應(yīng)的資金管理、物資采購、工程進(jìn)度、計(jì)價(jià)計(jì)量結(jié)算、票據(jù)管理、稅收培訓(xùn)、質(zhì)量安全、薪酬管理等系列內(nèi)控制度，跟蹤制度執(zhí)行情況，與時(shí)俱進(jìn)的修訂各項(xiàng)制度，強(qiáng)化制度的適用性；第二，企業(yè)在進(jìn)行成本制度制定過程要考慮社會(huì)效益與生態(tài)效益，與國家環(huán)保等規(guī)定相吻合，避免單純的追求成本降低而引發(fā)的社會(huì)和環(huán)境問題。比如說一些企業(yè)為了趕工期，夜間施工產(chǎn)生擾民的問題，為了節(jié)約成本，對(duì)一些建筑垃圾和廢品不及時(shí)清理引發(fā)環(huán)境問題等；第三，成本管理制度制定必須要符合相關(guān)的法律法規(guī)，一是在實(shí)行“營改增”之后，房地產(chǎn)一般納稅人企業(yè)，增值稅實(shí)行“扣除法”交稅，但進(jìn)項(xiàng)抵扣必須滿足稅法規(guī)定條件，不符合經(jīng)營范圍的不能抵扣，有效規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)選擇信譽(yù)度好，實(shí)力較強(qiáng)的材料供應(yīng)商取得進(jìn)項(xiàng)抵扣發(fā)票，則可以降低成本[4]，；二是土地增值稅的管理，增值額和成本扣除必須符合稅法規(guī)定。

2.2提高成本管理人員的素質(zhì)

第一，對(duì)于一些由項(xiàng)目為成本控制中心的企業(yè)，要對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行稅收、財(cái)務(wù)、成本、風(fēng)險(xiǎn)管理等相關(guān)內(nèi)控知識(shí)的培訓(xùn)，提高其觀念意識(shí)和綜合管理能力；第二，對(duì)于招標(biāo)、合同、計(jì)量、物資采購等相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員也要進(jìn)行成本知識(shí)培訓(xùn)，提高部門之間協(xié)作效率；第三，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員對(duì)于成本管理過程信息軟件工具也要進(jìn)行學(xué)習(xí)，比如說財(cái)務(wù)分析軟件、財(cái)務(wù)管理軟件、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)軟件等等[5]。

2.3加強(qiáng)動(dòng)態(tài)成本的監(jiān)管

第一，動(dòng)態(tài)成本主要反映的是項(xiàng)目實(shí)施過程成本，要注重其與目標(biāo)成本的差異性分析，將差異產(chǎn)生的原因進(jìn)行總結(jié)，并合理規(guī)避；第二，建立相應(yīng)的動(dòng)態(tài)成本監(jiān)管平臺(tái)，通過網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)使相關(guān)的信息形成集中化管理，及時(shí)發(fā)布信息，這樣既有利于對(duì)信息的利用，也便于對(duì)成本信息的及時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控；第三，建立成本動(dòng)態(tài)管理監(jiān)督機(jī)制，對(duì)于突發(fā)情況，要建立應(yīng)急機(jī)制，進(jìn)行嚴(yán)格審核，明確相關(guān)責(zé)任人員責(zé)任，建立事件詳細(xì)檔案。對(duì)于一些變動(dòng)較大的重要環(huán)節(jié)，要以會(huì)議的形式進(jìn)行集體決策并形成書面記錄，強(qiáng)化工作的透明度和各部門之間的溝通。

2.4加強(qiáng)工程量清單的推廣

第一，要加強(qiáng)工程人員對(duì)工程量清單計(jì)價(jià)模式的理解和認(rèn)可，掌握這種模式實(shí)際應(yīng)用注意事項(xiàng)，合理確定工程量清單的計(jì)價(jià)辦法；第二，利用工程量清單計(jì)價(jià)來反應(yīng)工程的實(shí)際成本，并逐步建立適應(yīng)企業(yè)實(shí)際情況的定額體系，如果出現(xiàn)變動(dòng)，要進(jìn)行簽證確認(rèn)，然后進(jìn)行調(diào)整結(jié)算。

2.5實(shí)行集中采購的模式

第一，由于房地產(chǎn)企業(yè)的成本組成中，材料成本占主要部分，所以，對(duì)于施工過程中的主要材料要采用集中采購的模式，選擇信譽(yù)度好，實(shí)力強(qiáng)的供應(yīng)商，建立長期合作機(jī)制，建立供應(yīng)商檔案信息，合法有效降低材成本；第二，盡量減少零星采購，避免零星采購不能取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)不能抵扣，增加企業(yè)稅收成本；第三，進(jìn)行集中采購還能為企業(yè)提供穩(wěn)定的供應(yīng)鏈，有利于企業(yè)融資、降低成本、財(cái)務(wù)稅后規(guī)劃，消除了材料成本波動(dòng)所帶來的影響。

3、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中關(guān)鍵環(huán)節(jié)應(yīng)采取的建議管控措施

3.1項(xiàng)目決策階段的成本管控措施

第一，項(xiàng)目決策階段成本主要內(nèi)容，其一是確定項(xiàng)目最優(yōu)化的詳細(xì)投資方案，保證投資風(fēng)險(xiǎn)最小，回報(bào)率最高。其二是進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)進(jìn)行合理評(píng)估。第二，在項(xiàng)目決策階段進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要考慮資金、投資回收期、目標(biāo)利潤、風(fēng)險(xiǎn)等綜合因素；第三，投資估算方法的選擇，常用的方法有投資回收期法、凈現(xiàn)值法、目標(biāo)利潤等，具體應(yīng)用方法根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況選擇使用；第四，指標(biāo)編制具體流程，先是要進(jìn)行項(xiàng)目預(yù)算編制，可以借鑒其他工程來針對(duì)性的改進(jìn)，然后是進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)加系數(shù)法編制，最后是進(jìn)行單項(xiàng)工程造價(jià)指標(biāo)的編制。

3.2項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的成本管控措施

第一，設(shè)計(jì)階段是一種將思想觀念轉(zhuǎn)向現(xiàn)實(shí)的環(huán)節(jié)，在設(shè)計(jì)時(shí)必需將總體戰(zhàn)略思想結(jié)合企業(yè)實(shí)際來考慮，既要保證設(shè)計(jì)方案質(zhì)量高端可行，又要做到成本優(yōu)化；第二，設(shè)計(jì)階段的成本環(huán)節(jié)的確定。經(jīng)過總結(jié)，該階段的建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)、方案制定、施工工藝及設(shè)備材料的選用等是影響成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)；第三，采取限額設(shè)計(jì)的模式，進(jìn)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇方案優(yōu)化成本低的設(shè)計(jì)單位；第四，限額設(shè)計(jì)指標(biāo)的確定。主要有每平方米鋼筋耗材量、混凝土含量、施工圖預(yù)算指標(biāo)、設(shè)計(jì)變更的限額指標(biāo)等。

3.3項(xiàng)目招標(biāo)階段的成本管控措施

第一，對(duì)招標(biāo)流程要進(jìn)行嚴(yán)格控制，避免不正當(dāng)競(jìng)標(biāo)和舞弊行為的發(fā)生。嚴(yán)格審核投標(biāo)單位的資質(zhì)，合理分析投標(biāo)方案的可行性；第二，加強(qiáng)招標(biāo)項(xiàng)目金額和數(shù)量限額控制，嚴(yán)格根據(jù)招標(biāo)法的要求進(jìn)行招標(biāo)。比如說土地競(jìng)拍、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工總包、甲供材料設(shè)備、物業(yè)等等；第三，招標(biāo)階段成本控制方法。從單位工程的角度來分析，要采取單位造價(jià)包干和總價(jià)包干的方式，對(duì)于材料機(jī)械設(shè)備占比較大分項(xiàng)工程采取甲供材、勞務(wù)清單方式分包，反之財(cái)務(wù)總包干方式。

3.4項(xiàng)目施工階段的成本管控措施

施工時(shí)期是整個(gè)成本管理的重要環(huán)節(jié)，是項(xiàng)目成本管理的重要階段，必須要在預(yù)算成本的基礎(chǔ)上，將成本項(xiàng)目科學(xué)分析、分類匯總。第一、對(duì)于材料價(jià)格要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，評(píng)估預(yù)測(cè)市場(chǎng)行情，可以考慮采取套期保值的方法，使差價(jià)維持在一定的范圍之內(nèi)；第二、嚴(yán)格工程進(jìn)度控制，減少工期管理成本，第三、嚴(yán)格按合同條款履行，對(duì)突發(fā)事件應(yīng)建立應(yīng)急機(jī)制，防患于未然，減少索賠風(fēng)險(xiǎn)；第四，嚴(yán)格工程變更審查，防止舞弊發(fā)生，遵守洽商簽證的有關(guān)規(guī)定，明確工作人員的職責(zé)和分工，保證整個(gè)過程真實(shí)、規(guī)范、合法。

3.5項(xiàng)目運(yùn)營階段的成本控制措施

第一，分析該階段成本控制的主要內(nèi)容。經(jīng)過總結(jié)，該階段成本控制包括竣工驗(yàn)收、工程量計(jì)算、竣工結(jié)算的辦理等；第二，成本控制措施。首先審查合同鑒定是否合理合法，比如合同內(nèi)容、計(jì)價(jià)及支付方式、變更事項(xiàng)、違約責(zé)任、合同風(fēng)險(xiǎn)等，其次是嚴(yán)格按合同約定條款履行，對(duì)于合同履行過程出現(xiàn)問題，及時(shí)處理和解決。最后是對(duì)結(jié)算單價(jià)合理定位，嚴(yán)格落實(shí)應(yīng)扣款項(xiàng)，確保在計(jì)算工程實(shí)際總造價(jià)時(shí)，不露項(xiàng)、不重復(fù)，真實(shí)準(zhǔn)確。

3.6銷售環(huán)節(jié)階段的成本控制措施

銷售環(huán)節(jié)涉及廣告費(fèi)、折讓折扣、激勵(lì)等費(fèi)用，該階段重要是廣告費(fèi)控制，廣告費(fèi)投放應(yīng)與項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷售政策、銷售時(shí)段相接合。不能在工程形象進(jìn)度未達(dá)到預(yù)售形象條件時(shí)過早投入，客戶未看到心里期望進(jìn)度，不會(huì)產(chǎn)生購買欲望，增加管理成本；也不能投入太晚，宣傳不到位，客戶群不了解商品，購買力降低，銷售無法實(shí)現(xiàn)；因此，企業(yè)必須進(jìn)行銷售策劃，分析廣告的形式和時(shí)間，實(shí)時(shí)適當(dāng)?shù)赝度霃V告費(fèi)，達(dá)到廣告效應(yīng)的目的。

結(jié)語：

成本控制是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的重要內(nèi)容。加強(qiáng)成本控制，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，是房開企業(yè)管理者的首要責(zé)任。成本控制過程也是對(duì)整個(gè)管理體系的完善，更是對(duì)企業(yè)綜合管理水平能力的一種提升，這是企業(yè)發(fā)展的必然，也是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的要求。所以，在這一過程中，要制定科學(xué)合理內(nèi)部控制制度、科學(xué)設(shè)置成本控制目標(biāo)、加強(qiáng)成本控制執(zhí)行力、建立相應(yīng)的監(jiān)督考核機(jī)制、提高管理人員綜合素質(zhì)，實(shí)現(xiàn)房開企業(yè)價(jià)值最大化。

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