房地產(chǎn)成本控制的突出問題及成本的精細(xì)化管理研究

【摘要】隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)也取得突飛猛進(jìn)的發(fā)展。然而房地產(chǎn)行業(yè)往往受國家相關(guān)政策、市場變化以及資金成本等諸多因素的影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)成本控制中常常存在許多突出的問題，如果不能有效解決此類問題，必然會(huì)對(duì)房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展造成巨大影響。基于此，文章先對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的突出問題進(jìn)行分析，然后提出了當(dāng)?shù)仄髽I(yè)成本精細(xì)化管理措施。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；問題；精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化成本控制以及精細(xì)化管理對(duì)提高工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益有積極作用，同時(shí)在很大程度上能夠促進(jìn)房產(chǎn)企業(yè)本身核心競爭力的提升。然而受國家新一輪政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中逐漸顯露出一些突出的問題，為滿足逐步成熟的消費(fèi)者群體以及房地產(chǎn)企業(yè)自身的發(fā)展，要求房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)自身管理，做好成本控制工作，提升企業(yè)市場競爭力。

1、房地產(chǎn)成本控制突出問

1.1 科學(xué)投資分析缺乏，成本優(yōu)化不佳

我國的房價(jià)經(jīng)歷了長時(shí)間持續(xù)上漲的階段，很多的房地產(chǎn)企業(yè)在收購房建土地后，周邊房價(jià)也呈現(xiàn)快速上漲趨勢，這使得房地產(chǎn)企業(yè)往往能夠輕而易舉的獲取巨額的利潤。但是很多房地產(chǎn)去也在取得地皮的歸屬權(quán)后，往往沒有綜合考慮到市政工作中對(duì)河道整治、景觀改善、垃圾處理等的重視，忽視相關(guān)費(fèi)用的計(jì)算，在實(shí)際的利潤計(jì)算上往往只做簡單的投資可行性測算，這樣必然不能保證投資決策的科學(xué)性及合理性。通常而言，投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性效果評(píng)價(jià)往往取決與項(xiàng)目前期決策以及后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，但是房地產(chǎn)企業(yè)獲得地皮歸屬權(quán)后，考慮的就是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)，大量的數(shù)據(jù)表明，規(guī)劃設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目整體投資影響非常大，但是由于很多企業(yè)未能在前期做好有效的成本控制，沒能關(guān)注市場經(jīng)濟(jì)因素，單一關(guān)注項(xiàng)目施工設(shè)計(jì)，這樣很難達(dá)到優(yōu)化成本的目的。

1.2 實(shí)際施工管理不佳，成本目標(biāo)偏離嚴(yán)重

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程，涉及到大量的人員、施工內(nèi)容以及長久施工時(shí)間等[2]。為了保證項(xiàng)目順利進(jìn)行以及成本控制合理，需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部對(duì)投資項(xiàng)目成本應(yīng)用動(dòng)態(tài)化的管理方式，確保項(xiàng)目在目標(biāo)成本范圍順利完成投資項(xiàng)目利潤收益值。然而在實(shí)際的項(xiàng)目建設(shè)中，成本的合理有效控制并非易事，其中存在諸多的問題，比如前期決策準(zhǔn)備不充分；施工階段出現(xiàn)大量的更改；施工現(xiàn)場管理水平不佳；施工組織規(guī)劃質(zhì)量程度不高；投資方同現(xiàn)場開發(fā)建設(shè)單位配合不緊密等諸多問題的存在，都會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目工期同項(xiàng)目成本目標(biāo)發(fā)生較大的偏離。

1.3 成本控制體系不健全，成本控制執(zhí)法不嚴(yán)

當(dāng)前的很多房地產(chǎn)企業(yè)成本管理往往通過財(cái)務(wù)決算來落實(shí)最終成本，繼而達(dá)到成本控制目的，這種成本控制模式也導(dǎo)致當(dāng)前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)本身并沒有制定明確的制度標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)際管理中房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)與預(yù)算之間工作銜接往往不夠系統(tǒng)及緊密，這導(dǎo)致二者往往是各自為政[3]。另外，當(dāng)前實(shí)際工作中，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)企業(yè)中往往存在較多的成本管控及執(zhí)行部門，然而實(shí)際中企業(yè)對(duì)成本管理部門的崗位設(shè)置往往偏低，常缺少配套的成本考核機(jī)制，這常常會(huì)導(dǎo)致成本控制效果不突出。

2、房地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理策略

2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)購買地皮之前，要指派專業(yè)人員展開合理有效調(diào)研，以建立科學(xué)的投資評(píng)估體系。為保證調(diào)研順利開展，需要成立專門的項(xiàng)目研究小組，通過小組成員展開可行性調(diào)研，全面掌握土地屬性以及周邊配套設(shè)置，然后根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶需求進(jìn)行成本估算工作。

在設(shè)計(jì)結(jié)算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)針對(duì)不同建設(shè)方案開展經(jīng)濟(jì)性考慮，根據(jù)實(shí)際項(xiàng)目實(shí)際需求以及結(jié)合國家相關(guān)正常選擇盈利高的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，以最大程度實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約[4]。而在企業(yè)招標(biāo)過程，需要綜合考慮項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，將不同方案中設(shè)計(jì)到的建筑材料耗費(fèi)、材料品質(zhì)、建筑理念等進(jìn)行分析及對(duì)比，最終選擇出最為合理的規(guī)劃方案。

房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際施工階段，需要做好成本管理及成本控制工作。施工階段需嚴(yán)格執(zhí)行已制定的目標(biāo)成本，同時(shí)在實(shí)際執(zhí)行過程應(yīng)避免同目標(biāo)成本出現(xiàn)較大偏差的情況，若施工過程存在設(shè)計(jì)變更不合理處需予以否定。同時(shí)在項(xiàng)目實(shí)際施工開始前還有必要審查相應(yīng)的施工設(shè)計(jì)圖紙，發(fā)現(xiàn)不合理的地方需要及時(shí)進(jìn)行糾正，同時(shí)將各項(xiàng)目實(shí)時(shí)成本數(shù)據(jù)更新與對(duì)應(yīng)數(shù)據(jù)系統(tǒng)上，這主要是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的動(dòng)態(tài)管控，最大程度降低成本風(fēng)險(xiǎn)以及成本浪費(fèi)。

2.2 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算科目的精細(xì)化設(shè)計(jì)

隨著國家領(lǐng)域開放度的不斷提升，大量國際資本以自身企業(yè)或者借助國內(nèi)企業(yè)流入國內(nèi)房產(chǎn)市場，國外資金的注入必然會(huì)加劇國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭。為使房地產(chǎn)企業(yè)在未來的發(fā)展中也能夠占據(jù)一席之地，就必須做好科學(xué)化管理工作。具體操作上，要求房地產(chǎn)企業(yè)需規(guī)范自身成本核算科目，減少成本核算隨意性。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將成本知識(shí)精細(xì)化管理當(dāng)成系統(tǒng)，根據(jù)既有案例及經(jīng)驗(yàn)整理出全成本科目數(shù)據(jù)，以為全公司與項(xiàng)目公司提供數(shù)據(jù)支持。

2.3 加強(qiáng)成本考核與成本評(píng)估方面的精細(xì)化管理

房地產(chǎn)企業(yè)需積極創(chuàng)新成本管理模式，促使相關(guān)管理人員積極主動(dòng)參與到項(xiàng)目成本管理當(dāng)中。此外，為激勵(lì)項(xiàng)目工作人員參與成本管理積極性及運(yùn)用能力，還可允許項(xiàng)目工作人員參股，大大降低項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需成立專門的成本考核小組，考核小組主要負(fù)責(zé)成本管理相關(guān)部門所制定的具體成本考核內(nèi)容，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)以及項(xiàng)目與成本管理成效進(jìn)行考核評(píng)價(jià)。實(shí)際考核過程中，需要適當(dāng)排除因法律法規(guī)、決策、材料價(jià)格變動(dòng)等因素影響，保證考核的公平性及嚴(yán)肅性。

結(jié)語：

總之，房地產(chǎn)企業(yè)必須明確成本控制的重要性，通過不斷提升與強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)化管理水平，最大程度實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益，從而促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)得以健康穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫緯.房地產(chǎn)成本控制的管理方法之我見[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2015，23（04）：78-79.

[2]王廷魁，張倩.基于BIM的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制研究[J].建筑經(jīng)濟(jì)，2015，36（06）：51-55.

[3]郭淑華.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制存在的問題與對(duì)策[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2011，17（06）：113-114.