房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制對(duì)策

【摘要】為在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理時(shí)的成本控制成為關(guān)鍵。房地產(chǎn)成本控制主要包括建設(shè)前期的土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、工程成本等，在成本控制中，設(shè)計(jì)階段的成本費(fèi)用直接關(guān)系著房地產(chǎn)的投資效益與后期的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理階段的成本控制，對(duì)企業(yè)提高利潤(rùn)空間至關(guān)重要。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；設(shè)計(jì)管理；對(duì)策

前言：長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)樾袠I(yè)的高利潤(rùn)，一般不十分關(guān)注成本控制，在當(dāng)前地產(chǎn)新政的形勢(shì)下，由于政府行為日益規(guī)范、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，加強(qiáng)成本控制管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競(jìng)爭(zhēng)力的必修課。作為一名房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理人員，首要任務(wù)是在保證工程建設(shè)質(zhì)量的同時(shí)有效控制成本。在房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中，以降低工程成本的方式提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益，并合理控制工程質(zhì)量，已經(jīng)成為整個(gè)行業(yè)追求的目標(biāo)。

1、建設(shè)工程不同階段對(duì)成本的影響

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本控制，將會(huì)達(dá)到投入小，收益大的效果。雖然設(shè)計(jì)費(fèi)在建設(shè)工程全過(guò)程費(fèi)用中占比不大，一般不超建安成本的5%，但對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)質(zhì)量直接影響建設(shè)成本，而如何在工程設(shè)計(jì)管理階段控制成本，就成了各房地產(chǎn)商著重研究的問(wèn)題。經(jīng)研究，在工程初步設(shè)計(jì)階段，影響工程成本的可能性達(dá)75%～95%，技術(shù)設(shè)計(jì)階段影響工程成本的可能性在35%～75%，而施工階段影響項(xiàng)目成本的可能性?xún)H為5%～35%，可見(jiàn)控制項(xiàng)目投資的關(guān)鍵在工程的設(shè)計(jì)階段，做好設(shè)計(jì)管理階段的成本控制非常必要。以往，我國(guó)房地產(chǎn)商更多的將精力放在施工階段的成本控制，而忽視了工程設(shè)計(jì)階段的成本控制，往往事倍功半，對(duì)工程成本造成較大影響。

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段影響成本控制管理的因素

2.1設(shè)計(jì)方案對(duì)成本的影響

在工程設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)人員應(yīng)對(duì)以下幾方面進(jìn)行合理設(shè)計(jì)，項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、項(xiàng)目規(guī)劃、項(xiàng)目方案、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、景觀(guān)設(shè)計(jì)以及裝修設(shè)計(jì)等，保證工程設(shè)計(jì)的質(zhì)量，避免出現(xiàn)設(shè)計(jì)方案不合理增加工程成本。如：在結(jié)構(gòu)計(jì)算中，荷載的計(jì)算是基于可靠度理論用荷載乘以分項(xiàng)系數(shù)，考慮了恒載和活載的最不利組合而得到的，使結(jié)構(gòu)的安全性在合理的范圍內(nèi)，而有的設(shè)計(jì)人員盲目追求安全度，往往將配筋放大，有的甚至放大至1.5倍，造成極大的浪費(fèi)，可見(jiàn)設(shè)計(jì)方案的質(zhì)量對(duì)工程成本的把控是至關(guān)重要的。

2.2材料和施工工藝對(duì)成本的影響

在項(xiàng)目建設(shè)投資中，材料造價(jià)占工程總造價(jià)的50%左右，對(duì)施工材料的選擇影響著工程的造價(jià)。如某房地產(chǎn)的給排水系統(tǒng)，管道長(zhǎng)度約為1.3萬(wàn)米， UPVC雙壁波紋管、HDPE聚乙烯塑鋼纏繞管均能滿(mǎn)足功能要求，經(jīng)設(shè)計(jì)管理人員對(duì)材料市場(chǎng)的調(diào)研，UPVC雙壁波紋管比HDPE聚乙烯塑鋼纏繞管的價(jià)格便宜，若選擇前者作為給排水系統(tǒng)的管道，則工程造價(jià)可降低100萬(wàn)元左右；施工工藝方面，我公司佳寧苑項(xiàng)目坡屋面做法原設(shè)計(jì)為SBS防水卷材外為水泥瓦臥瓦屋面，后改為波形瀝青防水板外掛平瓦屋面，不僅施工方便，而且防水效果也比原設(shè)計(jì)方案好，縮短了工期。由此可見(jiàn)，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，施工材料和施工工藝的選擇會(huì)對(duì)成本造成較大影響。

2.3工程設(shè)計(jì)變更對(duì)成本的影響

在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，工程變更也是引發(fā)工程成本增加的因素。特別是在我國(guó)目前的工程管理中，之所以工程成本常常超出預(yù)算，最主要的也是由工程變更引發(fā)的。產(chǎn)生工程變更的原因有很多：一是在工程項(xiàng)目的規(guī)劃前期，建設(shè)單位對(duì)工程的需求不明確，設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)針對(duì)性不強(qiáng)，造成工程實(shí)際建造過(guò)程中與現(xiàn)實(shí)條件發(fā)生脫軌，因此在建設(shè)過(guò)程中不可避免的會(huì)產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更；二是由于不同設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)間條件關(guān)系協(xié)調(diào)不暢或缺失造成的設(shè)計(jì)原因變更；三是施工過(guò)程中，實(shí)際的施工條件和環(huán)境與設(shè)計(jì)不符，需要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)情況，因地制宜給出新的設(shè)計(jì)方案等。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理階段成本控制的對(duì)策

3.1加強(qiáng)材料選擇的控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)深入市場(chǎng)，全面了解各種建筑材料的質(zhì)量、品種、材質(zhì)、價(jià)格等，之后對(duì)所收集信息進(jìn)行整合，形成公司標(biāo)準(zhǔn)的材料和部品庫(kù)。在保證材料質(zhì)量和滿(mǎn)足設(shè)計(jì)效果的同時(shí)，選擇價(jià)格較低的材料作為工程要使用的材料。另外，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)深入了解材料性能與質(zhì)地特性，并全面了解各種材料在實(shí)際工程中的應(yīng)用狀況，使材料達(dá)到最佳性?xún)r(jià)比，進(jìn)而達(dá)到控制工程成本的目的。

3.2推行限額設(shè)計(jì)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)前期，根據(jù)相關(guān)的可行性報(bào)告以及其他工程的投資情況做出初步的投資預(yù)算，并根據(jù)此預(yù)算結(jié)果控制工程的技術(shù)設(shè)計(jì)與施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)等，要求設(shè)計(jì)人員在建筑滿(mǎn)足使用功能的同時(shí)，根據(jù)分配的投資限額進(jìn)行工程設(shè)計(jì)，并在設(shè)計(jì)合同增加約束條款，明確突破限額設(shè)計(jì)的責(zé)任，保證工程項(xiàng)目成本不超過(guò)前期預(yù)算總額度，實(shí)現(xiàn)成本控制的動(dòng)態(tài)管理。

3.3加強(qiáng)設(shè)計(jì)圖紙控制

項(xiàng)目圖紙的設(shè)計(jì)是工程前期準(zhǔn)備工作的重點(diǎn)。包含有土建工程設(shè)計(jì)、景觀(guān)設(shè)計(jì)與室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)等。首先，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)做好圖紙的審查工作，保證工程項(xiàng)目的可行性，避免設(shè)計(jì)圖紙質(zhì)量影響工程造價(jià)；其次，做好與各部門(mén)的對(duì)接和交底工作，避免各部門(mén)間由于溝通不暢造成施工漏洞，增大成本投入；最后，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)和施工情況，不可避免的會(huì)發(fā)生變更，將導(dǎo)致工程成本的增加，這要求設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)加強(qiáng)變更量的控制。因此，加強(qiáng)對(duì)各專(zhuān)業(yè)圖紙的查漏補(bǔ)缺、優(yōu)化設(shè)計(jì)等，并在工程施工前期安排專(zhuān)業(yè)人員對(duì)圖紙進(jìn)行審查工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)內(nèi)容的漏洞，增強(qiáng)對(duì)成本的控制。

總結(jié)：

綜上所述，在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，要充分認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本控制的重要性，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段的成本因素主要包括材料和施工工藝、工程設(shè)計(jì)質(zhì)量和變更等。對(duì)此，加強(qiáng)圖紙審查與交底，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量；加強(qiáng)限額設(shè)計(jì)，避免不必要的浪費(fèi)；深入市場(chǎng)調(diào)查，全面了解工程所用材料性能特點(diǎn)，控制工程設(shè)計(jì)的造價(jià)；在保證工程質(zhì)量的同時(shí)，加強(qiáng)房地產(chǎn)成本控制，提高房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。

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