營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

【摘要】營(yíng)改增的相關(guān)介紹：營(yíng)業(yè)稅和增值稅有相通之處，也有不同之處。營(yíng)業(yè)稅的定義是對(duì)在中國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，就其所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種稅。增值稅是以商品或應(yīng)稅勞務(wù)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。營(yíng)業(yè)稅和增值稅都是對(duì)資產(chǎn)和服務(wù)征收的流轉(zhuǎn)稅。二者的不同點(diǎn)是，營(yíng)業(yè)稅屬于價(jià)內(nèi)稅，收入包含了營(yíng)業(yè)稅，應(yīng)納稅額=收入*稅率。增值稅是價(jià)外稅，收入不包含增值稅，價(jià)稅分離。應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=收入*稅率-可抵扣的成本*稅率。

【關(guān)鍵詞】營(yíng)改增；房地產(chǎn)行業(yè)；影響

【中圖分類號(hào)】F81

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

房地產(chǎn)行業(yè)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中起著重要作用，它不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)基本生產(chǎn)因素，也對(duì)改善民生影響重大。房地產(chǎn)行業(yè)與上下游經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，可以帶動(dòng)數(shù)百個(gè)行業(yè)的發(fā)展，是整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。2016年《政府工作報(bào)告》要求全面實(shí)行營(yíng)改增，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，也正式進(jìn)入了增值稅時(shí)代。營(yíng)改增政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)影響巨大，并且也對(duì)整個(gè)行業(yè)今后的發(fā)展影響極大。增值稅取代營(yíng)業(yè)稅，與土地增值稅和企業(yè)所得稅共同構(gòu)成房地產(chǎn)行業(yè)的三大稅，但是在短期內(nèi)可能使企業(yè)面臨稅負(fù)支出增加，出現(xiàn)改革過(guò)程中的“陣痛”。不過(guò)從長(zhǎng)遠(yuǎn)上看，營(yíng)改增政策可以改善我國(guó)的稅收制度，提高整個(gè)稅收制度的科學(xué)性、合理性。增值稅的抵扣制度可以促進(jìn)整個(gè)經(jīng)濟(jì)上下游之間和諧發(fā)展，減少重復(fù)征稅，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

1、研究背景

我國(guó)稅制結(jié)構(gòu)中，增值稅和營(yíng)業(yè)稅是最為重要的兩個(gè)流轉(zhuǎn)稅稅種，二者分立并行。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，增值稅和營(yíng)業(yè)稅并立打破了商品和勞務(wù)流轉(zhuǎn)課稅方式的統(tǒng)一性，進(jìn)而形成了不公平課稅格局?，F(xiàn)行財(cái)稅體制不適應(yīng)、不完善的問(wèn)題也日益凸顯，已經(jīng)不利于、不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的需要。新一輪財(cái)稅體制改革，國(guó)家陸續(xù)推出了一系列“營(yíng)改增”文件。2016年3月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)全面實(shí)施“營(yíng)改增”的試點(diǎn)方案，明確自2016年5月1日起，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)全部納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)范圍。2016年3月23日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合頒布了《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)），該通知明確了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、建筑和銷售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率為11%。全面實(shí)施“營(yíng)改增”政策后，對(duì)于這四大行業(yè)的影響不盡相同，本文選擇與人們生活息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)，以上海市綠地集團(tuán)為例，分析全面“營(yíng)改增”政策對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生的影響并提出相應(yīng)的對(duì)策措施。

2、房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增意義

稅改前，房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)擔(dān)11種稅費(fèi)，總體稅負(fù)普遍高于其他行業(yè)。在眾多稅費(fèi)中，尤以營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅及土地增值稅的稅負(fù)最重。根據(jù)之前的《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)按銷售收入全額繳納5%的營(yíng)業(yè)稅；根據(jù)《企業(yè)所得稅法》，房企以所得額為計(jì)稅依據(jù)，依25%的稅率繳納企業(yè)所得稅；根據(jù)《土地增值稅暫行條例》，房企適用稅率為30%-60%。因此，通過(guò)稅制改革降低房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)對(duì)其來(lái)說(shuō)是利好舉措，能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

實(shí)行營(yíng)改增這一稅改措施，其重要意義在于完善國(guó)家財(cái)稅體制、科學(xué)管理國(guó)家稅收、促進(jìn)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。首先，增值稅的核心優(yōu)勢(shì)在于稅款抵扣機(jī)制。這一特征既可以幫助一般納稅人有效避免營(yíng)業(yè)稅存在的重復(fù)征稅的問(wèn)題，降低稅負(fù)，也能夠形成抵扣鏈條促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與上下游行業(yè)之間的良性互動(dòng)，激發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?jié)摿?。其次，營(yíng)改增的實(shí)施規(guī)范了財(cái)務(wù)稅收管理，由原來(lái)粗放式的營(yíng)業(yè)稅申報(bào)改為更科學(xué)細(xì)致的增值稅申報(bào)方式，有利于提高房企自身經(jīng)營(yíng)管理水平，并營(yíng)造公平競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)環(huán)境。再次，一些地方政府一度依賴于房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入將從地方回歸中央集中管理，這將促進(jìn)地方政府更注重房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期的健康發(fā)展。

3、營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

3.1 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的影響

營(yíng)業(yè)稅改增值稅實(shí)施會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理。一方面，隨著全面實(shí)施“營(yíng)改增”后，會(huì)極大影響到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的會(huì)計(jì)核算工作，因?yàn)槠髽I(yè)中財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和能力會(huì)面臨一定的挑戰(zhàn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)需制定完備的會(huì)計(jì)核算制度。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員需學(xué)習(xí)掌握相關(guān)知識(shí)從而提升自身的業(yè)務(wù)水平，需要能夠深入分析實(shí)施“營(yíng)改增”后將給企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作帶來(lái)哪些利與弊，并對(duì)此制定相應(yīng)的解決對(duì)策。另一方面，“營(yíng)改增”全面實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的資本結(jié)構(gòu)管理也會(huì)受到影響，從某種程度來(lái)講，降低企業(yè)稅率是政府補(bǔ)助企業(yè)的一種形式，可以達(dá)到有效降低企業(yè)內(nèi)部稅務(wù)負(fù)擔(dān)的效果。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)管理者需要選擇合適的資本結(jié)構(gòu)，控制好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，最大限度降低企業(yè)的資本成本。

3.2 對(duì)房地產(chǎn)成本管理的影響

建筑成本一般是包括材料和人工，對(duì)于材料來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目所采購(gòu)的原材料一般是來(lái)自于小工廠或者私營(yíng)企業(yè)等，這些原材料的采購(gòu)遇到的問(wèn)題是并不具備開(kāi)具增值稅發(fā)票的資格，因此很多材料的采購(gòu)是沒(méi)有增值稅專用發(fā)票的，也就無(wú)法降低增值稅的繳納，一定程度上會(huì)增加成本；對(duì)于人工費(fèi)來(lái)說(shuō)，在房地產(chǎn)項(xiàng)目上施工的一般都是農(nóng)民工，發(fā)工資的方式一般也是現(xiàn)金和工資卡，也沒(méi)有開(kāi)具增值稅發(fā)票的資格。要知道，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的增值稅也是一筆不小的資金，對(duì)建設(shè)成本構(gòu)成了一定的負(fù)擔(dān)。對(duì)于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，“營(yíng)改增”政策的實(shí)施也不一定會(huì)帶來(lái)更多的好處，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)銷項(xiàng)總額越多，其增值稅就越高。就目前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來(lái)看，抵扣管理不健全，導(dǎo)致增值稅額度偏高。

3.3 對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)影響

稅率變化，抵扣困難營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)由按5%征收營(yíng)業(yè)稅改為按11%征收增值稅，稅率大幅度上漲。但營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，納稅人就其提供應(yīng)稅勞務(wù)獲取的營(yíng)業(yè)收入計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；而增值稅是價(jià)外稅，納稅人就其提供勞動(dòng)服務(wù)在各環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)的增值額計(jì)算繳納增值稅，并實(shí)行稅款抵扣制。因此，直接對(duì)比兩者稅率并無(wú)實(shí)際意義。從理論角度分析，由于增值稅實(shí)行購(gòu)進(jìn)扣稅法，因此在獲得足夠法定扣稅憑證的情況下，即使稅率上升仍可以實(shí)現(xiàn)房企稅負(fù)降低。但在實(shí)際操作中，營(yíng)改增尚未全面完成，房地產(chǎn)行業(yè)的上下游行業(yè)還未被完全納入試點(diǎn)，無(wú)法形成增值稅鏈條，繼而出現(xiàn)了增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額難以抵扣的情況。例如，人工費(fèi)用因無(wú)法開(kāi)具增值稅專用發(fā)票而難以抵扣，加重房企稅負(fù)。

4、完善營(yíng)改增下的房地產(chǎn)行業(yè)的影響

4.1 適當(dāng)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，轉(zhuǎn)變開(kāi)發(fā)銷售模式

由于裝修工程費(fèi)用允許進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，精裝房等中高檔住宅可獲得的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣額比毛坯房的可抵扣額更為可觀。同時(shí)，精裝房由于顧客定位和產(chǎn)品質(zhì)量的優(yōu)勢(shì)，售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于毛坯房。如果房地產(chǎn)企業(yè)在制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略時(shí)，利用好精裝房的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣優(yōu)勢(shì)，能在一定程度上增加進(jìn)項(xiàng)稅抵扣來(lái)源，但相應(yīng)的轉(zhuǎn)變還需要根據(jù)企業(yè)自身的公司資金與管理水平進(jìn)行定奪。比如，調(diào)研發(fā)現(xiàn)綠地集團(tuán)很少做精裝，就是從企業(yè)實(shí)際情況出發(fā)。綠地集團(tuán)管理水平屬于業(yè)內(nèi)中等，開(kāi)工樓盤(pán)多而造成人員需求大。精裝房對(duì)裝修過(guò)程質(zhì)量把控和人員管理的要求更高，易導(dǎo)致管理成本增加，抵消了稅負(fù)的節(jié)約。所以對(duì)于商品房供給結(jié)構(gòu)的影響需要具體公司具體分析。另外，房地產(chǎn)企業(yè)需要注重銷售工作，增強(qiáng)銷售力度，增加與客戶的溝通交流，及時(shí)了解客戶需求以有效提高房地產(chǎn)企業(yè)的可獲得利潤(rùn)。

4.2構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)部控制制度

對(duì)于金融企業(yè)來(lái)說(shuō)，在營(yíng)業(yè)稅改增值稅之后，除了是稅種與稅負(fù)發(fā)生了改變之外，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境也會(huì)發(fā)生一定的變化，就需要按照金融業(yè)自身的特點(diǎn)，來(lái)重塑對(duì)金融企業(yè)增值稅發(fā)票管理的業(yè)務(wù)流程。所以，就需要在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)上，來(lái)構(gòu)建企業(yè)的內(nèi)部控制制度，提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范的重視程度，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別力度，提高監(jiān)督與管理的能力，進(jìn)而來(lái)避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)率。企業(yè)需要強(qiáng)化增值稅發(fā)票管理，嚴(yán)格按照增值稅的發(fā)票來(lái)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣；在開(kāi)具增值稅發(fā)票的時(shí)候，需要得到專用的增值稅發(fā)票，并且開(kāi)具的時(shí)候要符合相關(guān)的規(guī)定，嚴(yán)格的禁止虛開(kāi)或者是代開(kāi)增值稅專用發(fā)票。為此，在營(yíng)改增后，金融企業(yè)需要優(yōu)化稅務(wù)內(nèi)部控制的流程，加強(qiáng)對(duì)各項(xiàng)納稅環(huán)節(jié)的控制力度，進(jìn)而來(lái)避免由于人為因素的影響而出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

4.3著力加強(qiáng)企業(yè)抵扣管理

房地產(chǎn)企業(yè)缺乏抵扣管理制度，就導(dǎo)致企業(yè)支出的增值稅過(guò)多，從而不利于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的健康循環(huán)。所以說(shuō)，在房地產(chǎn)成本控制與管理工作中，深刻思考如何建設(shè)企業(yè)抵扣管理是當(dāng)下的關(guān)鍵。在此問(wèn)題上，房地產(chǎn)企業(yè)可向國(guó)家政府部門(mén)提出這種建議，增加“營(yíng)改增”中有關(guān)抵扣管理的政策，著重考慮房地產(chǎn)企業(yè)的問(wèn)題，并給予相應(yīng)的幫助，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠真正地感受到“營(yíng)改增”政策帶來(lái)的益處。另外，建筑成本中，對(duì)于材料采購(gòu)和施工人員的聘用等問(wèn)題應(yīng)選取具備一定資質(zhì)的原材料企業(yè)和勞務(wù)公司，以便能夠開(kāi)具相應(yīng)的發(fā)票來(lái)降低企業(yè)的增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)建設(shè)抵扣管理，在項(xiàng)目建設(shè)中，資金本身就會(huì)有所緊張，而且還要防備緊急情況發(fā)生，所以減少對(duì)資金的使用能在很大程度上幫助房地產(chǎn)企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。

4.4創(chuàng)新企業(yè)成本制度管理

房地產(chǎn)企業(yè)要想利用“營(yíng)改增”這一新政策及時(shí)地發(fā)展自身的規(guī)模，就必須要對(duì)內(nèi)部的成本管理制度做出創(chuàng)新。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)、土地購(gòu)置、材料采購(gòu)、人員方面都要進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，有無(wú)增值稅發(fā)票和抵扣發(fā)票，能否及時(shí)提供等等，都是房地產(chǎn)企業(yè)在工作時(shí)的重點(diǎn)所在。培養(yǎng)創(chuàng)新型人才，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展形勢(shì)和前景做出判斷并及時(shí)提出相應(yīng)建議；提升成本控制與管理人員的職業(yè)素質(zhì)，在面對(duì)投資商或者合作伙伴時(shí)都能將企業(yè)的發(fā)展前景良好地講述出來(lái)，提升房地產(chǎn)企業(yè)的信用度，以達(dá)到更快速地穩(wěn)定內(nèi)部制度，來(lái)迎合“增值稅”的政策，進(jìn)而使企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展。

總的來(lái)說(shuō)，營(yíng)改增以后房地產(chǎn)行業(yè)將面臨方方面面的改變。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，其稅負(fù)、財(cái)務(wù)核算、房地產(chǎn)商的收入、經(jīng)營(yíng)管理等方面的皆面臨變換，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)營(yíng)改增可以增加房地產(chǎn)商的納稅負(fù)擔(dān)，也可以減少負(fù)擔(dān)，關(guān)鍵在于房地產(chǎn)生的選擇和相關(guān)部門(mén)對(duì)上下游行業(yè)的規(guī)范。稅務(wù)籌劃面臨革新，新的計(jì)稅模式也帶來(lái)新的籌劃模式。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)不一，經(jīng)營(yíng)管理、核算計(jì)量、報(bào)表編制也面臨挑戰(zhàn)。

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