【摘要】房地產(chǎn)微利時(shí)代的來(lái)臨,使得各家企業(yè)由粗放型成本管理逐漸演化到現(xiàn)在的以目標(biāo)成本為前提的成本控制型地產(chǎn)。房地產(chǎn)成本包含圍繞工程項(xiàng)目開發(fā)的一切支出成本,例如土地成本、建安成本、前期成本、配套成本及園林成本等。而工程項(xiàng)目建設(shè)過程中工程合同為成本主要支出的載體,工程造價(jià)為落地的實(shí)踐方法;所以房地產(chǎn)在編制目標(biāo)成本后,需要以合約規(guī)劃作為實(shí)踐大綱,以連接成本與合同之間的關(guān)系。本文通過分析工程項(xiàng)目中主要建安成本,來(lái)淺析合約規(guī)劃的制定意義與策略,從而指導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)形成良好的成本控制體系。
【關(guān)鍵詞】十字型合約規(guī)劃;房地產(chǎn)成本;不均衡策略
1、前言
隨著房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈,企業(yè)要保持正常的項(xiàng)目開發(fā)盈利水平,越來(lái)越重視項(xiàng)目成本控制。在項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值鏈前端,項(xiàng)目策劃定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的預(yù)算目標(biāo)設(shè)定是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目既定收益目標(biāo)的關(guān)鍵,但在整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程中如何進(jìn)行有效控制,卻是一項(xiàng)困難、復(fù)雜的工作[1]。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言,所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都是以合同作為載體;因此,很多房地產(chǎn)企業(yè)開始引入合約規(guī)劃管理,作為項(xiàng)目預(yù)算與合同管理之間的橋梁[2]。
2、合約規(guī)劃的內(nèi)涵
2.1 合約規(guī)劃的位置
從成本的管理理念看來(lái),目標(biāo)成本是指南針,工程預(yù)結(jié)算活動(dòng)是行動(dòng)力,那么合約規(guī)劃就是兩者的樞紐;它是合同與目標(biāo)成本之間承上啟下的作用。在項(xiàng)目總體預(yù)算已經(jīng)明確的情況下,到底項(xiàng)目開發(fā)過程應(yīng)該簽訂多少合同、需要進(jìn)行多少招標(biāo)?如果沒有清晰的規(guī)劃,會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施將變的非常困難。此時(shí)引入合約規(guī)劃的概念,可以在項(xiàng)目成本范圍內(nèi),基于方案版、基準(zhǔn)版、調(diào)整版或歷史成本數(shù)據(jù)沉淀,提前進(jìn)行各類規(guī)劃項(xiàng)目擬簽訂的合同,明確合約關(guān)系與施工范圍,便于招標(biāo)采購(gòu)與合同簽訂工作能夠順利地開展。
2.2 合約規(guī)劃的三大價(jià)值
在房地產(chǎn)成本的管理過程中,成本把控的行為本身就是作為項(xiàng)目中后期合同簽訂及材料采購(gòu)過程中的指導(dǎo);合約規(guī)劃主要的三大價(jià)值在于:1)、成本管理落地方法;2)支撐資金計(jì)劃、3)指導(dǎo)中后期工程、采購(gòu)合同的訂立。
房地產(chǎn)成本管理過程中,如果目標(biāo)成本簽訂后不進(jìn)行合約規(guī)劃的編制,那么成本只會(huì)變?yōu)榭照?,形同虛設(shè)而已。所有的工程項(xiàng)目都是通過簽訂合同來(lái)付諸實(shí)踐的,地產(chǎn)業(yè)務(wù)部門通常也是以合同作為管理對(duì)象。新型的成本控制型房企在制定相應(yīng)規(guī)劃后,無(wú)需再去對(duì)合同所占用成本的劃分,減少人員的工作量,形成有效化管理,減少失誤[3]。
房地產(chǎn)企業(yè)在制定合約規(guī)劃后,相當(dāng)于對(duì)項(xiàng)目資金的支出形成了預(yù)測(cè),以形成相應(yīng)后續(xù)的年度和月度資金付款計(jì)劃,并且與成及合同產(chǎn)生聯(lián)動(dòng),使三者形成一個(gè)有效的整體,從而控制成本的管理;再結(jié)合銷售和回款,就形成了項(xiàng)目整體的資金流。當(dāng)然在執(zhí)行過程中,由于合同體量的大小又有主次之分,這在管理者的角度看來(lái)需要澄清主次,形成主項(xiàng)和次計(jì)劃[4]。
合約規(guī)劃在指導(dǎo)后期合同采購(gòu)中,主要是提前預(yù)測(cè)基礎(chǔ)工程、總包、裝修、機(jī)電、采購(gòu)等工程合同所需的金額、在以合約規(guī)劃為主項(xiàng)的控制下,采購(gòu)、招標(biāo)和預(yù)判合同都成為提前可控的支出。
3、不均衡策略下的“十字型”合約規(guī)劃
3.1 “十字型”合約規(guī)劃的結(jié)構(gòu)
成本把控的過程中,在目標(biāo)成本為一個(gè)億的大前前提下,一份三百萬(wàn)的裝修合同呼之欲出,此時(shí)作為管理者是應(yīng)該簽還是不簽?zāi)??如果是十年前粗放型地產(chǎn)管理者,看到三百萬(wàn)并不多,肯定是會(huì)簽。但是放到當(dāng)下的成本管理者面前,簽下這筆字需要三思而后行;這筆合同金額是否合理,跟類似項(xiàng)目類似體量的工程相比多了還是少了,相對(duì)于整體成本而言,這份裝修合同是否超目標(biāo)成本,合同占的總體成本比重是否合理,這就需要管理者的充分考慮。
所謂“十字型”合約規(guī)劃,即橫向需要進(jìn)行同類比較,考察其他項(xiàng)目于本合同相比較誰(shuí)的合同金額大,誰(shuí)的單方造價(jià)更合理;而縱向是指預(yù)先編制的目標(biāo)成本中給對(duì)事前的合約規(guī)劃和過程中合約審批,找出合同占的成本比例,考量成本余量,確定三點(diǎn):有沒有對(duì)應(yīng)的合約規(guī)劃、合同范圍與規(guī)劃的比較、是否達(dá)到合約規(guī)劃的預(yù)期值。那么基于以上的案例分析,得出“十字型”合約規(guī)劃實(shí)際是以已發(fā)生的同類項(xiàng)目做參考對(duì)照,以目標(biāo)成本作為縱向考量指標(biāo),形成雙重雙向控制;跟傳統(tǒng)預(yù)算相比更加合理,更加有可控性。
十字型合約規(guī)劃的編制由誰(shuí)作為第一責(zé)任人,這是我們首先想到的問題;通常而言,合約規(guī)劃是面向所有職能部門的,由各部門相關(guān)管理者共同進(jìn)行意見提出才是,成本控制的制定是通過針對(duì)各科目類別來(lái)統(tǒng)籌的,這就為每個(gè)職能管理者提供路徑,讓自己編制屬于其所屬范圍的目標(biāo)成本。合同在將在哪些科目下發(fā)生提供了有效依據(jù)。在房地產(chǎn)企業(yè)中一個(gè)項(xiàng)目人員分配中,由項(xiàng)目成本經(jīng)理發(fā)起,組織整個(gè)團(tuán)隊(duì)成員及所有相關(guān)人員,參照集團(tuán)目標(biāo)成本的制約下進(jìn)行合約規(guī)劃的分解,形成行之有效的十字型合約規(guī)劃。
3.3 不均衡策略的制定
結(jié)構(gòu)性成本所針對(duì)的對(duì)象即為建筑物的主題業(yè)態(tài),但從客戶的角度來(lái)看,他們很少關(guān)注此類指標(biāo);因此,此類成本應(yīng)在保障安全的前提下進(jìn)行嚴(yán)控。樓盤品質(zhì)一般都是由外裝修、園林、室內(nèi)精裝修等方面來(lái)反映,這些都屬于敏感性直接的成本,是客戶在購(gòu)買方面主要注意的地方,在這方面投放成本會(huì)相應(yīng)增加,通常稱為價(jià)值成本;把結(jié)構(gòu)上控制下來(lái)的成本投入到客戶樂意消費(fèi)的地方,大多房地產(chǎn)企業(yè)基本上都開始意識(shí)到了這點(diǎn),也紛紛做出了成本投入的調(diào)整,取得更多的價(jià)值工程。但實(shí)際項(xiàng)目落地下來(lái),又遇到另一些其他疑問;多投了成本可效果沒有達(dá)到或提升得不明顯;較之以往幾倍的投入打造品質(zhì),可是客戶不愿意額外買單[3]。因此,錢要用在刀刃上,在打造品質(zhì)的同時(shí)還要進(jìn)行二次成本分配,再次應(yīng)用“不均衡使用成本”模型[5]。
結(jié)語(yǔ):
本文通過房地產(chǎn)企業(yè)近年來(lái)對(duì)成本把控越來(lái)越重視的條件下,在成本管理中形成目標(biāo)成本,結(jié)合制定合約規(guī)劃,從而對(duì)后期的合同簽訂起到指導(dǎo)和控制作用。在制定合約規(guī)劃的策略時(shí)時(shí)需要注意以下兩點(diǎn):1)充分預(yù)計(jì)待發(fā)生的工程合同及材料合同,通過三算對(duì)比來(lái)論證每條合約規(guī)劃的合理性。2)制定規(guī)劃時(shí)考慮縱橫的“十字型”合約規(guī)劃,從而更加明確的控制每筆合同的金額,達(dá)到成本可控性的目的。
參考文獻(xiàn):
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