關(guān)于我區(qū)農(nóng)村村民建房規(guī)劃管理問(wèn)題的思考

【摘要】近年來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，我區(qū)農(nóng)民收入水平較以往有了新的提高，不少農(nóng)民在富足起來(lái)后，紛紛將手中閑置資金投入到房屋建設(shè)和改善自己原有居住環(huán)境中來(lái)，或批地建房，或拆舊重建，或擴(kuò)建裝修，農(nóng)村建設(shè)得到了較快發(fā)展，農(nóng)村面貌也有了較大改觀。然而，由于農(nóng)村建設(shè)行為點(diǎn)多面廣，國(guó)土、建設(shè)行政部門(mén)監(jiān)管力量有限，在農(nóng)村村民建房管理方面存在的問(wèn)題仍比較多，矛盾也比較突出。在當(dāng)前深化農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度改革的新形式下，亟需進(jìn)一步加強(qiáng)管理，完善探索農(nóng)居民建房用地管理的新思路和新辦法。實(shí)現(xiàn)農(nóng)村村民建房管理的法制化、規(guī)范化。

【關(guān)鍵詞】六合區(qū)；農(nóng)村村民建房；問(wèn)題

六合區(qū)是省會(huì)南京北大門(mén)，面積1471平方公里，戶籍人口90.25萬(wàn)人。全區(qū)有涉農(nóng)村（居）107個(gè)，其中：村委會(huì)55個(gè)，涉農(nóng)社區(qū)52個(gè)。近年來(lái)，隨著農(nóng)村生活水平的提高，不斷富裕起來(lái)的農(nóng)民建房熱情也隨之高漲，絕大多數(shù)農(nóng)村村莊的規(guī)模正迅速向外擴(kuò)展，趨向城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展階段。與此同時(shí)，國(guó)家、省、市區(qū)重點(diǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的落地，大量的征收集體土地拆遷農(nóng)村村民房屋，農(nóng)村村民需重新?lián)裰沸陆ǎ疬w安置過(guò)程出現(xiàn)了不少問(wèn)題，由此引起的民間糾紛和群體上訪呈上升趨勢(shì)，嚴(yán)重影響我區(qū)社會(huì)穩(wěn)定，成為當(dāng)前我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不容忽視的障礙。

1、我區(qū)農(nóng)村村民建房的現(xiàn)狀

近幾年，隨著城市進(jìn)程的不斷加快，城鄉(xiāng)居民住房條件日益提高，我區(qū)農(nóng)戶樓房率達(dá)90%以上，人均擁有住房面積40-50平方米。農(nóng)民住宅結(jié)構(gòu)有鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)。其中以混合結(jié)構(gòu)住房為主。各街鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民建房自2008年以來(lái)已經(jīng)全部?jī)鼋Y(jié)，確實(shí)屬危房的只能按“三原”的原則進(jìn)行維修。規(guī)劃區(qū)范圍以外的建房一律要求進(jìn)規(guī)劃點(diǎn)或中心村，由建房戶提出建房申請(qǐng)，街鎮(zhèn)建設(shè)管理服務(wù)所嚴(yán)格對(duì)建房條件進(jìn)行審查并派專(zhuān)人現(xiàn)場(chǎng)查勘，符合條件的報(bào)至區(qū)住建局村鎮(zhèn)科審核并核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

目前，農(nóng)民建房的需求仍然迫切，全區(qū)每年大約有800戶左右需要新、翻、擴(kuò)建房屋，農(nóng)民建房的需求情況復(fù)雜，大致分一下幾種情況：

（1）九十年代建的住房現(xiàn)已破舊跟不上形式發(fā)展要翻建。

（2）子女已達(dá)婚齡，或者分戶的房子不夠住，要擴(kuò)建。

（3）子女雖在城里工作，但買(mǎi)不起城里房子，父母在農(nóng)村的家庭迫切想在農(nóng)村建房。

（4）因村莊規(guī)劃點(diǎn)用地難解決，居住在不是規(guī)劃點(diǎn)的住戶要求原地建房。

2、我區(qū)村莊規(guī)劃編制工作情況

依據(jù)《六合區(qū)鎮(zhèn)村布局規(guī)劃》和《六合區(qū)土地利用總體規(guī)劃》，我區(qū)共有11個(gè)街鎮(zhèn)（不含大廠地區(qū)）107個(gè)行政村846個(gè)村莊點(diǎn)，從2013年至2014年，由區(qū)規(guī)劃分局牽頭完成了全區(qū)村莊點(diǎn)規(guī)劃編制工作。根據(jù)省、市要求，我們對(duì)三類(lèi)村莊進(jìn)行了村莊建設(shè)規(guī)劃的編制工作，其余的村莊點(diǎn)編制了村莊平面布局規(guī)劃。2014年起各街鎮(zhèn)陸續(xù)又開(kāi)展了規(guī)劃布點(diǎn)村的村莊建設(shè)規(guī)劃的編制工作。截止目前，上述村莊規(guī)劃編制工作已全面完成。

3、存在問(wèn)題

一是現(xiàn)有的規(guī)劃布點(diǎn)村不能滿足農(nóng)民建房需求。村莊規(guī)劃保留點(diǎn)與實(shí)際村莊點(diǎn)之間的矛盾，政府無(wú)地為非規(guī)劃布點(diǎn)村內(nèi)農(nóng)民實(shí)施宅基地置換與非規(guī)劃布點(diǎn)村內(nèi)村民人口增加之間的矛盾。僅六合區(qū)，在新一輪的《村莊布點(diǎn)規(guī)劃》中全區(qū)保留村莊點(diǎn)846個(gè)，而實(shí)際村莊點(diǎn)多達(dá)2678個(gè)。如橫梁街道山東社區(qū)童王組村民童正山，家中現(xiàn)有人口3人，實(shí)際居住面積約55平方米。由于兒子已到談婚論嫁年齡，原有房屋確實(shí)不能滿足居住需求，曾多次到街道申請(qǐng)建房，但是該房屋所在地不在規(guī)劃保留點(diǎn)，按照規(guī)定只能按“三原”的原則進(jìn)行維修，不允許翻、擴(kuò)建，造成該戶多次上訪，給街道及社區(qū)帶來(lái)困擾。

二是土地利用規(guī)劃與村莊建設(shè)規(guī)劃不銜接。有的農(nóng)民建房用地符合村莊建設(shè)規(guī)劃卻不符合土地利用規(guī)劃，或符合土地利用規(guī)劃卻不符合村莊建設(shè)規(guī)劃，即使農(nóng)民建房符合“兩規(guī)”，因無(wú)土地指標(biāo)，還是無(wú)法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地手續(xù)。如金牛湖街道茉莉花村因金江公路拓寬拆遷的沿線拆遷安置戶，至今因手續(xù)不全而無(wú)法辦理土地和建房手續(xù)，造成當(dāng)?shù)厣孓r(nóng)農(nóng)戶意見(jiàn)較大，多次到街道、村委會(huì)上訪，給政府帶來(lái)了一定的負(fù)擔(dān)。

三是小城鎮(zhèn)戶口建房難。村民多年前因購(gòu)買(mǎi)小城鎮(zhèn)戶口而遷出，實(shí)際一直在本村本組生活，且在本村還有承包責(zé)任田，要求改、擴(kuò)、建卻因戶口不在房屋所在地而無(wú)法審批。馬鞍街道城西片區(qū)因幾年前納入城市規(guī)劃區(qū)范圍，建房矛盾日益突出，百姓上訪現(xiàn)象增多。

四是宅基地置換無(wú)配套政策。有的街鎮(zhèn)部分農(nóng)民自愿放棄在農(nóng)村的宅基地到城鎮(zhèn)居住，但因沒(méi)有相關(guān)配套政策而無(wú)法進(jìn)行宅基地置換。即便政府能安排非規(guī)劃布點(diǎn)村內(nèi)的農(nóng)民到規(guī)劃保留點(diǎn)建房，但由于部分農(nóng)民對(duì)耕作半徑的要求及生活、生產(chǎn)習(xí)慣，不愿意離開(kāi)；本村本組不愿意接受外來(lái)村民。如龍池街道部分村民因不在非規(guī)劃布點(diǎn)村而無(wú)法翻、擴(kuò)建房屋的，有村民愿意至規(guī)劃布點(diǎn)或者進(jìn)入小城鎮(zhèn)安置點(diǎn)建房，但是原宅基地怎么處理，進(jìn)入安置點(diǎn)如何建房等問(wèn)題，由于沒(méi)有配套的置換政策，造成非規(guī)劃布點(diǎn)村的村民無(wú)法建房。

4、相關(guān)建議

為盡可能減少矛盾，解決問(wèn)題，建議：一是區(qū)政府研究制定放寬非規(guī)劃保留點(diǎn)建房的政策或非規(guī)劃保留點(diǎn)建房向規(guī)劃保留點(diǎn)集中的宅基地置換政策，以解決非規(guī)劃保留點(diǎn)建房難的問(wèn)題。二是在轄區(qū)內(nèi)選取一個(gè)村（居）開(kāi)展試點(diǎn)，積極探索解決非規(guī)劃布點(diǎn)村農(nóng)民建房的問(wèn)題，確保從根本上解決我區(qū)農(nóng)民建房難問(wèn)題。三是要正確引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變觀念。充分發(fā)揮新農(nóng)村吸引力，加大政策、資金和土地指標(biāo)的扶持力度，同時(shí)結(jié)合“新市鎮(zhèn)、新社區(qū)”建設(shè)，開(kāi)展村（居）建設(shè)試點(diǎn)，促使農(nóng)民市民化、農(nóng)村社區(qū)化，積極探索出新的農(nóng)村建房模式。

結(jié)語(yǔ)：

農(nóng)民建房的管理，是城鄉(xiāng)建設(shè)管理工作中重要的內(nèi)容，很大程度上體現(xiàn)著一個(gè)城市城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)程度，反映著一個(gè)城市現(xiàn)代化發(fā)展水平。隨著我區(qū)城鄉(xiāng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，農(nóng)民住宅建設(shè)和管理問(wèn)題顯得越來(lái)越重要，它既事關(guān)農(nóng)民的切身利益，也直接制約著城鄉(xiāng)建設(shè)中的征地拆遷和重點(diǎn)工程建設(shè)進(jìn)度，是當(dāng)前影響我縣城市化推進(jìn)，關(guān)系改革、發(fā)展和穩(wěn)定大局的一個(gè)熱點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題。

參考資料：

[1]《南京市農(nóng)村地區(qū)規(guī)劃實(shí)施管理暫行規(guī)定》（寧政規(guī)字[2012]27號(hào)）

[2]江蘇省村莊規(guī)劃導(dǎo)則（蘇建村[2008]145號(hào)）

[3]南京市六合區(qū)村莊布點(diǎn)規(guī)劃（2013—2020）