淺析北京房價持續(xù)走高及未來房價可能下跌的因素

【摘要】房地產(chǎn)作為近20年來最耳熟能詳?shù)脑~語，其熱度一直有增無減，作為支撐中國經(jīng)濟(jì)的主要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)走過了漫長了輝煌歷程。本文就2000年以后北京房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，在政府的強(qiáng)有力調(diào)控下房價仍高居不下的現(xiàn)實問題，展開分析和論述。分析北京房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，并就穩(wěn)定房地產(chǎn)市場提出一些建議。

【關(guān)鍵詞】北京房地產(chǎn)；發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)業(yè)帶動的其他產(chǎn)業(yè)眾多，極大的刺激了社會消費(fèi)，成為近些年來北京的支柱性產(chǎn)業(yè)，從2000年開始，北京的房地產(chǎn)市場由不被大家追捧到受到全民關(guān)注，僅僅幾年時間就出現(xiàn)了井噴式發(fā)展，遍地的樓房如雨后春筍般出現(xiàn)，起初大眾的認(rèn)識還僅限于自助型需求，房價也處于較低水平，經(jīng)過幾年的發(fā)展到2007年，越來越多的人認(rèn)識到房地產(chǎn)帶來的巨大經(jīng)濟(jì)利益，于是投資投機(jī)占領(lǐng)了房地產(chǎn)市場的半壁江山。低買高賣成了很多人爆發(fā)的手段，政府的調(diào)控隨之而來，通過各種限購，提高利率等措施讓失控的房價稍微穩(wěn)定一些，經(jīng)過幾個回合的限購調(diào)控，北京的房價仍保持穩(wěn)步增長，給普通剛需用戶帶來了極大的經(jīng)濟(jì)壓力，目前北京的房地產(chǎn)市場除了調(diào)控外，更需要提出未來的房產(chǎn)交易租售政策，政府大力度解決居民住房問題成為根本性措施。

1、北京房價居高不下的根本原因

1.1供需關(guān)系很長一段時間里嚴(yán)重失衡。眾所周知，北京是全國的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，地理位置優(yōu)越，人文氣息濃厚，因此吸引了全國各地乃至世界各地的人來北京就業(yè)，北京高校眾多，尤其是名校眾多，有學(xué)識有氣魄的年輕人畢業(yè)后都愿意留下北京工作，這樣就大大的提高了北京房地產(chǎn)的需要，北京房地產(chǎn)長期處于需求大于供給的狀態(tài)，這是北京房地產(chǎn)市場火爆多年的主要原因。

1.2地價的逐年升高，開發(fā)商的開發(fā)成本增加，直接導(dǎo)致房價的增高。土地是不可再生資源，市區(qū)用地的銳減導(dǎo)致市區(qū)房價不可能下降，人力和物資成本增加，種種因素的作用決定了房價持續(xù)上漲。

1.3中介和開發(fā)商的炒作。在開發(fā)商和地產(chǎn)中介的合力炒作下，人們對房地產(chǎn)價格的估計只停留在持續(xù)上漲，買漲不買跌的心理占有主導(dǎo)地位，導(dǎo)致很多項目一開盤就被哄搶，搶房成為買房的常態(tài)，

1.4投資投機(jī)心理的驅(qū)使，在房地產(chǎn)火爆初期，低價買進(jìn)的購房者，經(jīng)過幾年的時間房價翻倍，房地產(chǎn)市場給人們釋放的信號是買房穩(wěn)賺不賠，比其他任何投資都保值且收益高，近年來，銀行存款利率較低、股市低迷、債市盤小，在這種情況下，消費(fèi)者開始在轉(zhuǎn)變投資渠道，尤其是地產(chǎn)人員對房屋保值升值大肆渲染，使大批消費(fèi)者購房投資意識不斷增強(qiáng)，認(rèn)為房地產(chǎn)是很有前景的投資渠道，從而使大量的資金涌入房地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)變成房地產(chǎn)開發(fā)資金，成為企業(yè)最主要的資金來源。

1.5銀行信貸擴(kuò)張。中國外匯儲備快速增長，基礎(chǔ)貨幣增加。進(jìn)而貨幣供給增加，貨幣供給的增加，主要通過商業(yè)銀行發(fā)放出去。由于對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險相對較小，收益較大，商業(yè)銀行通過各種優(yōu)惠措施把多余的貨幣貸給房地產(chǎn)投資者和居民，導(dǎo)致商品房價格不斷上漲，出現(xiàn)房地產(chǎn)虛假繁榮。又由于我國目前實際上還屬于固定匯率制度，在此制度下，外匯儲備不斷增長將使本國貨幣出現(xiàn)升值或升值預(yù)期吸引大量外資流入，為了保持幣值穩(wěn)定，貨幣當(dāng)局將不得不被動買進(jìn)外幣同時放出本國貨幣，即大幅度增加了流動性。銀行信貸資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，致使房地產(chǎn)價格上漲和出現(xiàn)泡沫。

1.6復(fù)合型樓盤興起拉升房價。所謂復(fù)合型樓盤，就是由商鋪、住宅、寫字樓、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓等多物業(yè)形態(tài)中的兩種或兩種以上的物業(yè)形態(tài)組合成的樓盤。近年來，復(fù)合型樓盤日益增多。復(fù)合型樓盤在一定程度上可以看作是一座濃縮的“城市”，由此可以想見其功能的齊全與生活的便利。但是，綜合價位與普通樓盤相比要高出許多。房價上漲與復(fù)合型樓盤的興起也有著緊密相連的關(guān)系。

2、未來房價可能下跌的因素

2.1房地產(chǎn)市場終究屬于經(jīng)濟(jì)行為，消費(fèi)者是經(jīng)濟(jì)行為的主體，房價的高低終究要有消費(fèi)者的消費(fèi)能力去承接。如此之高的房價，如此之快的上漲速度，不但嚴(yán)重超出了有消費(fèi)需求的消費(fèi)者的承載能力，也必然會嚴(yán)重透支房價的未來上漲空間，透支房地產(chǎn)市場的未來需求當(dāng)房價超過市場上屬于有效需求對象的主要消費(fèi)群的承載能力之后，房價必然會在市場自身規(guī)律的主導(dǎo)下逆行而降。

2.2發(fā)達(dá)國家的次貸危機(jī)對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

迪拜堪稱是世界“經(jīng)濟(jì)發(fā)動機(jī)”，走的是一條大舉借債投資開發(fā)房地產(chǎn)和旅游業(yè)的路子。美國在2007年爆發(fā)房地產(chǎn)次貸危機(jī)，2008年引發(fā)金融危機(jī)。再往前追溯，日本神話的破滅以及香港地區(qū)經(jīng)濟(jì)幾次起伏都是房地產(chǎn)泡沫的原因。迪拜危機(jī)給中國經(jīng)濟(jì)最大警示就是，決不能重蹈其他國家過分依賴房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟(jì)的覆轍。在我國應(yīng)對金融危機(jī)的過程當(dāng)中，房地產(chǎn)投資無形中扮演了主導(dǎo)角色。

2.3政策因素

房產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，對社會造成的不良影響是拉大了貧富差距，有資產(chǎn)的人可以通過買房投資獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，沒資產(chǎn)的人一直停留在租房階段，買房變得遙不可及，溫家寶總理2009年11月28日在上?？疾鞎r指出要抑制投資性購房，釋放出中央政府將展開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控信號。到12月14日，國務(wù)院出臺“新國四條”，決定要抑制投資投機(jī)性購房，明確要遏制房價過快上漲，拉開新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的大幕。

2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，要堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要求回歸住房居住屬性。2016年12月21日下午，習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議上進(jìn)一步指出，“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”。

不難看出，或受迪拜危機(jī)爆發(fā)、迪拜房地產(chǎn)泡沫破滅的警示，中央政府已經(jīng)決定向高房價開刀，陸續(xù)密集地出臺系列房地產(chǎn)調(diào)控招數(shù)，強(qiáng)力打擊房地產(chǎn)市場中猖獗的投資投機(jī)性購房行為，以遏制房價非正常上漲。

2.4 京津冀的協(xié)同發(fā)展使北京的非首都功能大量的輸入到北京周邊，既帶動了北京周邊的發(fā)展也極大的減輕了北京的人口負(fù)荷和房價壓力，最新出臺的北京未來城市規(guī)劃已經(jīng)把京津冀一體化列入發(fā)展日程，人口增長和產(chǎn)業(yè)集中帶來的環(huán)境污染也是趨勢房價平穩(wěn)甚至下降的因素，

2.5政府的調(diào)控手段收效顯著，黨和國家正大力建設(shè)低價租房，解決了一部分人的住房問題，會有效的降溫房地產(chǎn)市場，大家有房住了，對買房的需求不再那么狂熱，市場會逐漸變得理智和平穩(wěn)。相信房價在政府的大力調(diào)控下，會變得平穩(wěn)甚至下降，讓更多的人有房住，同時遏制炒房，使房子的供給解決的是住房問題，而不是讓更多的人通過買房投資投機(jī)，形成市場的良性發(fā)展。

總之，房地產(chǎn)業(yè)既是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，更是支持民生的重要產(chǎn)業(yè)；房地產(chǎn)安全直接關(guān)系著金融安全和宏觀經(jīng)濟(jì)的安全。文章分析了影響對我國未來房地產(chǎn)價格的各種因素。希望政府切實采取措施穩(wěn)定房價保障房價穩(wěn)定，也保證社會穩(wěn)定，實現(xiàn)居者有其屋。

參考文獻(xiàn)：

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