關(guān)于商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷相關(guān)問題的探討

【摘要】房屋搬遷一直是全社會關(guān)注的熱點和難點問題，是引發(fā)社會矛盾的重點領(lǐng)域。房屋搬遷實質(zhì)上是房屋所有權(quán)人與政府或開發(fā)商之間利益的博弈。從實踐來看，國有土地上的房屋搬遷主要有兩種類型：一是因公共利益項目建設(shè)需要而由政府依法組織實施的房屋征收搬遷；二是因商業(yè)性開發(fā)項目建設(shè)需要而實施的房屋協(xié)議搬遷。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)性開發(fā)項目；房屋協(xié)議搬遷

2011 年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征收條例》），對因公共利益需要進行房屋征收搬遷作出了嚴(yán)格的法律規(guī)定，而商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷缺乏明確的法律規(guī)定和具體操作辦法。筆者根據(jù)實際工作中的體會，對商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷相關(guān)問題做一些探討，與同行共享。

1、商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷的概念

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷是指為了商業(yè)性開發(fā)項目的建設(shè)，政府或開發(fā)商（2010年，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（國土資發(fā)〔2010〕151號），要求政府嚴(yán)禁以“毛地”方式出讓土地。之前已采取“毛地”方式出讓土地的歷史遺留項目，由開發(fā)商負(fù)責(zé)房屋搬遷；之后采取“凈地”方式出讓土地的項目，搬遷工作只能由政府組織實施）根據(jù)民事自治的原則，與房屋所有權(quán)人協(xié)商簽訂搬遷安置補償協(xié)議，給予房屋所有權(quán)人合理補償和安置，實現(xiàn)房屋搬遷并收回國有土地使用權(quán)。

2、商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷的法律性質(zhì)

2.1搬遷雙方相互獨立、法律地位平等

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷是社會主義市場經(jīng)濟條件下政府或開發(fā)商與房屋所有權(quán)人進行的協(xié)商搬遷行為，雙方之間相互獨立、法律地位平等，搬遷安置補償不受任何人的影響和干預(yù)，具有民事法律活動的平等性和獨立性，因此，商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷應(yīng)是一種民事行為。

2.2搬遷雙方在搬遷過程中自由協(xié)商

在商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷過程中，搬遷安置補償?shù)姆绞?、補償?shù)慕痤~等都是政府或開發(fā)商與房屋所有權(quán)人自由協(xié)商確定。政府或開發(fā)商可決定自己給出的最高補償價格，而房屋所有權(quán)人也可以要求自己的最低接受標(biāo)準(zhǔn)。如果雙方無法達成一致，商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷就不能進行，這恰恰符合民事行為中的意思自治原則。

2.3搬遷雙方共同簽訂搬遷安置補償協(xié)議

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷在政府或開發(fā)商與房屋所有權(quán)人協(xié)商達成一致后，共同簽訂搬遷安置補償協(xié)議，協(xié)議包含搬遷安置補償方式、安置房屋地點、面積及交付期限、貨幣補償金數(shù)額及支付期限、搬遷補助費、臨時過渡方式、過渡期限、臨時過渡補助費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償金、搬遷期限等內(nèi)容。雙方必須根據(jù)搬遷安置補償協(xié)議約定的內(nèi)容進行搬遷、補償，如果其中一方違反協(xié)議，另一方可通過法律途徑來維護自己的權(quán)利，這具有典型的合同行為特征。

3、商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷與房屋征收搬遷的區(qū)別

3.1商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷與房屋征收搬遷的目的不同

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷是為了建設(shè)住宅、商鋪、寫字樓等商業(yè)設(shè)施的需要而進行的房屋搬遷，開發(fā)商在完成商業(yè)設(shè)施建設(shè)的同時達到了賺取高額利潤的目的。

房屋征收搬遷是為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益（國防和外交的需要；由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要）的需要，政府運用行政手段對公民的房屋進行強制征收并給予適當(dāng)?shù)难a償，體現(xiàn)的是國家整體利益，是國家基于長遠利益考慮而進行的以人為本、為民服務(wù)的行為，是政府公權(quán)力的體現(xiàn)。

3.2商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷與房屋征收搬遷的法律關(guān)系不同

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷是政府或開發(fā)商以搬遷人的身份與房屋所有權(quán)人在地位平等的基礎(chǔ)上進行協(xié)商談判，確定補償方式、補償金額、搬遷騰房時間等事宜，并通過合同的形式作出約定而進行的搬遷。房屋協(xié)議搬遷是一種民事行為，搬遷雙方之間是民事法律關(guān)系。

房屋征收搬遷是由代表國家公權(quán)力的政府根據(jù)《征收條例》規(guī)定對房屋進行的搬遷，由于是為了公共利益，房屋所有權(quán)人沒有自由選擇權(quán)，在必要的時候政府可以強制搬遷。房屋征收搬遷是一種行政行為，政府與被征收人是行政法律關(guān)系。

4、商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷過程中應(yīng)注意的幾個問題

4.1房屋征收部門在商業(yè)性開發(fā)項目協(xié)議搬遷過程中的角色問題

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷離不開政府的組織與推動，如果由房屋征收部門作為組織實施與協(xié)議簽訂主體，可能導(dǎo)致被搬遷人錯誤的認(rèn)為是政府在進行房屋征收，存在法律風(fēng)險。商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷由政府確定的項目推進單位組織實施、并由開發(fā)商或政府確定的國有企業(yè)作為協(xié)議簽訂主體，更能體現(xiàn)民事的性質(zhì)。房屋征收部門可以從搬遷流程及補償標(biāo)準(zhǔn)等方面進行指導(dǎo)與幫助，這樣可以規(guī)避行政復(fù)議和行政訴訟的風(fēng)險。

4.2被搬遷人的改造意愿及權(quán)益保障問題

尊重被搬遷人的改造意愿及保障被搬遷人的實體利益是商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷的核心所在。首先，必須征求全體房屋所有權(quán)人的搬遷改造意愿；其次，補償安置應(yīng)當(dāng)不能低于當(dāng)?shù)氐姆课菡魇照吆蜆?biāo)準(zhǔn)；最后，對于以“凈地”方式出讓土地的項目，可以考慮將土地出讓凈收益全額或部分補償給全部房屋所有權(quán)人。

4.3被搬遷人搬遷騰房時間的確定問題

商業(yè)性開發(fā)項目房屋協(xié)議搬遷需政府或開發(fā)商與全部房屋所有權(quán)人協(xié)商達成一致意見并簽訂搬遷安置補償協(xié)議后，才能完成全部房屋的搬遷及項目建設(shè)。實踐中，每處房屋的所有權(quán)人簽訂搬遷安置補償協(xié)議的時間可能不同，甚至可能出現(xiàn)個別“釘子戶”。如果每一處房屋簽訂協(xié)議后立即騰房，當(dāng)協(xié)議簽訂緩慢或出現(xiàn)“釘子戶”時，先簽訂協(xié)議并騰房的會因整個項目無法開工建設(shè)而導(dǎo)致不能及時回遷，可能產(chǎn)生大量超期過渡費，甚至引發(fā)群體性上訪，影響社會穩(wěn)定?？梢钥紤]簽訂附生效條件的搬遷安置補償協(xié)議，當(dāng)協(xié)議簽訂率達到100%時，搬遷安置補償協(xié)議生效，協(xié)議生效后統(tǒng)一進行騰房。

作者簡介：

黃緒峰（1984.9.13-）；男；漢；山東省青島市人；本科；中級房地產(chǎn)經(jīng)濟師。