長租房（長租公寓），抑制高房價的良藥

【摘要】當(dāng)前，虛高的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出工薪階層的經(jīng)濟(jì)支付能力，成為社會之患、百姓之痛，2016年中央出臺政策支持長租房（長租公寓）發(fā)展，現(xiàn)已取得良好效果，成為抑制高房價的一劑良藥。

【關(guān)鍵詞】長租房；長租公寓；高房價

2016年6月，國家出臺《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》及一系列鼓勵和規(guī)范住房租賃市場的政策，并逐漸將附著于房產(chǎn)之上的福利，如戶籍、學(xué)位，甚至社會身份等付諸于租房者，使得長租房（長租公寓）獲得了蓬勃的興起。

1、房屋價格居高不下的成因分析

導(dǎo)致房價畸高的成因有很多，歸納起來大致有如下幾點：一是高地價撐起高房價，政府每年向市場供應(yīng)的建設(shè)用地指標(biāo)有限，且在土地招拍掛時，是遵循“價高既得”的規(guī)則，開發(fā)商只有通過高價競標(biāo)才能拿到地，高地價自然抬高了房價。二是“地王”效應(yīng)使得周邊房價大幅上揚。三是住宅市場單一供給制造成開發(fā)商壟斷市場，開發(fā)商為了追求利潤最大化，形成行業(yè)壁壘，結(jié)成價格聯(lián)盟，人為制造“地王”，驅(qū)使房價年年逐漸上揚。四是市場供需失衡推高房價。市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律是供求平衡，產(chǎn)品價格才能平穩(wěn)，但目前房地產(chǎn)市場是“求”大于“供”，造成房價飚升。

2、長租房（長租公寓）優(yōu)勢及發(fā)展?fàn)顩r

長租房（長租公寓）是近幾年中國房地產(chǎn)三級市場的新興業(yè)態(tài)，運營商將租賃房屋或自有物業(yè)進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，再以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士。與短租相比，長租一般發(fā)生在3個月及其以上，看全面出租率；在客源上，長租一般來自于本區(qū)域內(nèi)的求租者；在性質(zhì)上屬于服務(wù)交易，長租更多傾向于把租房看成一次生意。長租是“一次性”買賣，一旦交易完成，房東會擁有固定房客，風(fēng)險較小。長租房（長租公寓）有基本的兩個業(yè)態(tài)：集中式和分散式。集中式是由品牌公寓運營方租下或者買下整棟樓（或者也有拿下一棟樓的幾層），然后對房間進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務(wù)，然后進(jìn)行出租。分散式公寓則由品牌公寓運營方在普通生活小區(qū)里分散拿下個人房東的房源，對房間進(jìn)行裝修裝配后，以公寓品牌對外出租。出租分兩種形態(tài)：一種是整租，租進(jìn)來是三居，租出去就是整套三居；一種是合租，租進(jìn)來是三居，租出去是三四間房（一般把客廳再隔出一間來，也就是N+1），然后又分為不同價位檔次。相對獨立的空間、別具一格的裝修、管家式的服務(wù)、志趣相投的合租者，是長租房（長租公寓）的顯著特點，非常適合年輕、單身、獨立、暫無房產(chǎn)的青年。目前市面上現(xiàn)存的長租公寓，從品牌宣傳來講都是針對了23-30歲的青年長租人群?？陀^來說，這一人群的個性化需求強(qiáng)烈。

3、應(yīng)用長租房（長租公寓）抑制高房價的策略

3.1房地產(chǎn)市場應(yīng)雙輪驅(qū)動、雙渠道供給

住宅房屋既有居住功能，也有商品價值屬性。中央把住房定位于民生，那么政府就有責(zé)任和義務(wù)建造保障性住房，解決老百姓住房問題。為此，建議創(chuàng)新房地產(chǎn)市場開發(fā)模式，實施房地產(chǎn)市場開發(fā)雙輪驅(qū)動、住房雙渠道供給，即市場開發(fā)建設(shè)商品房，政府開發(fā)建設(shè)保障房 （廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房）。對于中等收入及高收入城市居民，則繼續(xù)由開發(fā)商提供商品房。對于低收入困難城市居民，政府就應(yīng)提供住房保障。當(dāng)商品房價格趨高時，保障房就增加供給；當(dāng)商品房價格趨低時，保障房減少供給。以此調(diào)節(jié)房價，房地產(chǎn)市場就會平穩(wěn)、健康發(fā)展。

3.2積極引導(dǎo)人們轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的購房居住理念

國內(nèi)不少年輕人一般都堅持“有房才能結(jié)婚”的觀念，但在國外發(fā)達(dá)國家，年輕人租賃居住的比例非常大，絕大部分國家的住房自有率低于80%。建筑公司將觸角延伸至后期的租賃管理等等資產(chǎn)管理服務(wù)。大多以“建筑+資產(chǎn)管理”模式運營，2016年新開工住宅中，租賃住宅占比高達(dá)43.3%。以普通公寓產(chǎn)品為例，從折算到每平方米的居住成本來看，買房的門檻無疑是最高的，但是可以獲得房子的產(chǎn)權(quán)。不過需要考慮的除了房價，還有月供成本。而長租公寓租金單價普遍比同區(qū)域普通物業(yè)租金高約10%-20%，但因為面積段小，總租金會低于普通租房。相對來說，對于年輕人，租房比買房要更合算。

3.3進(jìn)一步完善長租房（長租公寓）相關(guān)配套制度和政策

從我國當(dāng)前來看，長租房（長租公寓）房源大多通過收購、改造方式獲得，2016年5月，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會議時提出，培育和發(fā)展住房租賃市場措施，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化滿足群眾住房需求。實行購租并舉，發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程?，F(xiàn)在，各大城市紛紛推出“租售同權(quán)”的一系列政策，各地都在住房租賃政策上下了大氣力，這說明政府已開始真正有意識地刺激租賃市場的發(fā)展。下一步，應(yīng)不斷完善相關(guān)房屋租賃相關(guān)配套制度和政策，從租期、租價和租賃期間租賃雙方的諸多權(quán)益等方面，來保護(hù)出租房和租戶的合法權(quán)益。同時，還要構(gòu)建房屋租賃信用信息系統(tǒng)，嚴(yán)厲打擊和防范黑中介，培育專業(yè)化、社會化的住房租賃公司提高房屋租賃從業(yè)人員的門檻，建立中介行業(yè)自凈機(jī)制，建立嚴(yán)格的違法及違規(guī)懲處制度，完善市場監(jiān)管機(jī)制，鼓勵公民“共享”閑置房屋，從而規(guī)范房屋租賃市場，推動長租房（長租公寓）市場健康、良性地發(fā)展。

結(jié)語：

綜上所述，住房租賃堪稱房地產(chǎn)第四級市場，其能有效盤活存量住房資源，解決更多人口的居住問題，滿足民生需求。從具體實踐情況來看，長租房（長租公寓）也無疑是破解當(dāng)前高房價的一個有力手段。但我國仍然處在房租租賃市場發(fā)展的初期，市場并不健全，政府與各部門應(yīng)根據(jù)我國國情，有針對性地采取有效措施，凈化租房環(huán)境，整改租房政策，完善法律保障，來引導(dǎo)房屋租賃市場走向規(guī)范化，使長租市場獲得真正的長遠(yuǎn)發(fā)展。

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