從區(qū)域差異看城市地價對房價的影響機制

【摘要】本文基于住房的一般供需均衡模型，創(chuàng)新性地引入居民對住房的投機需求因子，推導(dǎo)出不完全競爭市場條件下的房地產(chǎn)市場動態(tài)價格模型。選取1998-2015年國內(nèi)35個大中城市的年度數(shù)據(jù)，運用動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型進行實證分析，結(jié)果表明：東部、中部和西部三個區(qū)域相比較，西部地價對房價影響最大，中部次之，東部最弱；東部主要是需求拉動房價上漲，而西部是成本推動房價上漲。

【關(guān)鍵詞】地價；房價；不完全競爭市場；投機需求因子；動態(tài)面板

1、引言及綜述

隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，我國的城市建設(shè)、地方政府財政收入、居民的生活質(zhì)量和城市周邊區(qū)域經(jīng)濟等，都獲得了快速發(fā)展和較大改善。但是房價和地價也出現(xiàn)了大幅度的上漲，并且已遠遠超過了它們的本身價值。為了抑制房價和地價的過快上漲，中央政府相繼出臺了一系列政策，包括土地供應(yīng)、房屋限購等政策，但效果甚微。因此在政府對土地財政過度依賴的背景下，探析地價對房價的內(nèi)在影響機理，分析地價及相關(guān)因素對房價的影響效應(yīng)，對我國房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展具有重要的理論與實踐意義。

Alonso（1964）和Muth（1969）通過構(gòu)建了空間競價函數(shù)，從空間經(jīng)濟學(xué)的角度來研究高房價的成因，認為在土地供給缺乏彈性的情況下，高地價引起高房價，并且政府對土地利用的控制也會影響土地供給進而對房價產(chǎn)生影響。阿瑟.奧沙利文（2002）在《城市經(jīng)濟學(xué)》一書中通過構(gòu)建地價模型分析后得出的結(jié)論是：隨著對住房的需求增加，房價必然會上漲，從而導(dǎo)致開發(fā)商需要購買更多的土地來建更多的住房，這樣對土地需求的增長提高了地價。楊慎（2003）通過規(guī)范分析認為由于地方政府借助自己是土地一級市場的唯一供給者的優(yōu)勢，地方政府采用“餓狼政策”，通過限制土地出讓量進而抬高地價將大幅抬高房價。包宗華（2004）認為地價上漲會拉動房價上漲，要有效抑制房價上漲，只有降低地價。周彬、杜兩?。?010）從土地財政的角度對我國的高房價給出了解釋。首先他們構(gòu)建了一個簡單旳理論模型，并以此得出房價越高地方政府的效用越大，原因在于越高的房價可以使得地方政府獲得更多的財 政收入，所以地方政府有著強大的動機去幫忙抬高地價。本文選取1998-2012年國內(nèi)35個大中城市的年度數(shù)據(jù)，利用所構(gòu)建的不完全競爭市場條件下的房地產(chǎn)市場動態(tài)價格模型進行實證分析。

2、理論模型

其中 V表示房地產(chǎn)價值， d表示房地產(chǎn)需求， s表示房地產(chǎn)供給， u表示消費者效用， r表示住房的稀缺性， t表示住房的可轉(zhuǎn)讓性， o表示其他因素。在DUST的基礎(chǔ)上借鑒Jud Winkler（2002）的思想，構(gòu)建簡單的住房供求理論模型，然后在房地產(chǎn)市場是完全競爭的，引申到不完全競爭的情形，最后加入一些合理化的假設(shè)，得到地價與房價之間的理論模型。

2.1需求函數(shù)

住房作為商品，作為消費品是它的基本屬性，故由正常商品的供需基本原理可知，影響住房需求的因素有：房屋銷售價格、收入水平、城市化率、房屋租賃價格以及利率水平等。

2.2 供給函數(shù)

2.3 拓展模型的建立

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，人們的收入水平的提高，住房逐漸擁有了它的另一個投資品屬性。經(jīng)濟學(xué)中需求法則是，商品的價格越高，人們購買的越少，然而住房擁有了投資品的屬性后，就會出現(xiàn)不一樣的情況。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因可以歸結(jié)為三點：（1）人們把房地產(chǎn)當(dāng)作一個預(yù)期收益較高的投資品；（2）一個小額存款能很快增長為大額存款；（3）按揭貸款能夠容易得到。

（1）住房需求

住房的投機需求受到人們未來預(yù)期房價的影響。為了簡單起見，人們主要是從兩個方面來做出他們的預(yù)測：一方面是房價最終會回到它的長期均衡穩(wěn)定狀態(tài)；另一方面是堅持認為牛市或者熊市會讓自己有利可圖。這兩方面的相對重要性取決于房地產(chǎn)市場環(huán)境，本文假設(shè)房價越偏離長期均衡狀態(tài)，更多的人們相信未來房價存在均值回復(fù)的特征。也就是說大多數(shù)人們認為任何泡沫終會破滅，未來房價的均值回復(fù)特征能夠正確預(yù)測房地產(chǎn)市場運動的方向。根據(jù)Roberto Dieci Frank Westerhoff（2009）中的設(shè)定：

3、實證分析

本文將采用動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，利用35個城市的數(shù)據(jù)，對地價對房價的影響進行實證分析。通過回歸模型，從總體和區(qū)域兩個角度對35個城市的面板數(shù)據(jù)進行回歸，并比較分析回歸結(jié)果。

3.1數(shù)據(jù)指標(biāo)選取及數(shù)據(jù)收集

（1）數(shù)據(jù)指標(biāo)選取

（2）數(shù)據(jù)來源

本文研究是地價對房價的影響，與此同時通過住房供需模型，引入5個對房價有顯著影響的控制因素，為了保證數(shù)據(jù)的一致性，故搜集全國的35個城市的面板數(shù)據(jù)，時間跨度是1998-2015年。根據(jù)數(shù)據(jù)的可收集性，選取的城市是26個省會城市（除去拉薩）、4個直轄市以及5個計劃單列市。具體的變量設(shè)置及來源，如表3.1。

3.2 面板數(shù)據(jù)模型回歸結(jié)果分析

由于模型中存在滯后一期的房價水平，一般情況下，采用普通的面板模型估計，將產(chǎn)生較大的估計偏差，因此采用廣義矩估計法（GMM）來估計模型。本文將采用GMM法來估計關(guān)于35個城市的動態(tài)面板數(shù)據(jù)模型，然而在分成東、中和西三個區(qū)域以后，單個區(qū)域的截面?zhèn)€數(shù)明顯減少，仍采用GMM估計模型，也將產(chǎn)生較大的“動態(tài)面板偏差”，故在估計三個區(qū)域的模型時，將分別采用固定效應(yīng)和隨機效應(yīng)模型進行回歸分析，并比較區(qū)域差異性。

（1）全國層面的回歸分析

為了比較模型估計的效果，本節(jié)將采用差分GMM法、系統(tǒng)GMM分別估計模型，得到模型估計結(jié)果如表3.2。

（1）地價對房價的回歸結(jié)果在1%水平上顯著為正，地價增加1%，房價將增加0.041%，因此地價上漲，促進房價上漲。（2）人均收入每增加1%，房價增加0.217%，因此收入水平對商品房的需求影響是顯著的。（3）住房及裝修材料作為影響建房成本的因素之一，對商品房的供給影響也是顯著的，每增加1%，房價就增加0.021%。（4）城市化率越高，購房者會更熱衷于在該城市買房。當(dāng)城市化率上漲1%的，房價會上漲0.016%。（5）房屋租賃價格 前的系數(shù)不顯著。理論上房價是房租的資本化體現(xiàn)，但是由于房價上漲過快，房價泡沫化成分過多，因此房價一定程度上已經(jīng)脫離了房租的解釋范圍。（6）實際利率前的系數(shù)不顯著。產(chǎn)生上面的結(jié)果是房地產(chǎn)市場還不夠成熟，房地產(chǎn)金融還不夠完善，因此利率對房地產(chǎn)的影響不敏感。（7）在所有變量中，滯后一期的房價對房價的影響最大，回歸系數(shù)為0. 458。這說明在房地產(chǎn)市場中，前一期的房價對現(xiàn)期的房價的影響巨大，居民對商品房的消費和投資預(yù)期顯著。

（2）區(qū)域?qū)用娴幕貧w分析

由于我國地域遼闊，并且區(qū)域經(jīng)濟整體呈現(xiàn)從西部到中部再到東部逐步發(fā)達的趨勢。不同區(qū)域的房價和地價存在很大的差異，由于在區(qū)域分解后，單個區(qū)域的數(shù)據(jù)截面?zhèn)€數(shù)相比數(shù)據(jù)時間個數(shù)明顯下降，繼續(xù)使用GMM法進行回歸分析，會產(chǎn)生較大的面板估計偏差，因此將分別使用固定效應(yīng)和隨機效應(yīng)模型進行回歸分析。

結(jié)論：

本文利用全國和區(qū)域?qū)用鏀?shù)據(jù)，對面板數(shù)據(jù)模型分別進行了估計。從全國層面的估計結(jié)果可知，地價、滯后一期的房價、人均收入和城市化率對房價有顯著的影響，其中滯后一期的房價和人均收入對房價影響效應(yīng)較大，地價影響弱于它們，這就說明就全國層面來看，我國主要是需求拉動房價上漲。

從區(qū)域?qū)用娴墓烙嫿Y(jié)果可知，對于東、中、西三個部分，地價及其他因素對房價影響的顯著性和大小均存在很大差異。就東部而言，地價、滯后一期的房價、人均收入、城市化率和實際利率均對房價有顯著的影響，其中滯后一期房價和人均收入影響效應(yīng)較大，這說明東部城市主要是需求拉動房價上漲；就西部而言，地價、滯后一期房價、人均收入、建房材料價格均對房價有顯著影響，其中雖人均收入和滯后一期房價對房價影響仍然較大，但相對于東部，地價對房價的影響較大，因此西部城市主要是成本拉動房價上漲；最后就中部而言，地價、滯后一期房價、人均收入、房屋租賃價格和實際利率均對房價有顯著影響，相比于東、西兩部分，發(fā)現(xiàn)中部城市是需求和成本共同拉動房價上漲。

參考文獻：

[1]Alonso， William. Location and Land Use [M]. Cambridge University Press，1964.

[2]阿瑟.奧沙利文.《城市經(jīng)濟學(xué)》[M].北京：中信出版社，2002.

[3]楊慎.客觀看待房價上漲問題[J].中國房地信息，2003（2）：4-5.

[4]包宗華.怎樣看待我國的住房價格[J].中國房地產(chǎn)，2004（1）：18-19.

[5]周彬，杜兩省.“土地財政”與房地產(chǎn)價格上漲：理論分析和實證研究[J].財貿(mào)經(jīng)濟，2010（8）：109-116.

作者簡介：

董肖凱（1991年12月--），男，安徽宣城，碩士研究生，單位：南京財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院數(shù)量經(jīng)濟學(xué)專業(yè)。