房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范控制

房地產(chǎn)業(yè)一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，但同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)而言，它也是一個(gè)集投資、收益、風(fēng)險(xiǎn)都高的“三高”行業(yè)。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)和特點(diǎn)，進(jìn)而提出了這些風(fēng)險(xiǎn)防范的對(duì)策，以期為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析與防范控制提供可參考性的建議。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)種類(lèi)和特點(diǎn)

（一）融資、籌資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)對(duì)資金需求量非常大，擁有高的融資能力對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其重要。但就現(xiàn)今房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀而言，是較不樂(lè)觀的。首先，規(guī)模較大且風(fēng)險(xiǎn)低、門(mén)檻低的融資方式少，融資缺少多樣化渠道。其次，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)于改革開(kāi)放才逐步發(fā)展起來(lái)，相比西方發(fā)達(dá)國(guó)家，起步晚、基礎(chǔ)差，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成時(shí)間短，規(guī)律性認(rèn)識(shí)少。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)融資策略缺乏預(yù)測(cè)性和科學(xué)性，沒(méi)有科學(xué)全面的認(rèn)識(shí)，融資能力較低。最后，我國(guó)尚未形成規(guī)范化的融資法律體系。金融體系和規(guī)?；?、專(zhuān)業(yè)化、多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)沒(méi)能得到建立健全，這就使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)缺乏對(duì)詳細(xì)的有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)范圍的規(guī)范規(guī)定以及專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)督監(jiān)管機(jī)制的了解和認(rèn)識(shí)，進(jìn)而不能對(duì)其資金結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目立項(xiàng)、自有資本比例等進(jìn)行改善。易造成企業(yè)融資碰壁，資金量匱乏。

（二）投資、決策風(fēng)險(xiǎn)

從改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，看似前景一片光明。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往因過(guò)高的回報(bào)率和大好的前途而盲目投資，忽略投資的科學(xué)調(diào)研和論證，從而導(dǎo)致企業(yè)投資失敗，面臨重大損失和嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。而且，在這個(gè)高度信息化的時(shí)代，信息量巨大，如果不對(duì)信息的科學(xué)性和準(zhǔn)確度加以調(diào)查和論證，一味盲目跟風(fēng)，沒(méi)有準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位和對(duì)時(shí)機(jī)的成熟把握，投資決策失敗是有很大可能的。

（三）工程進(jìn)度、控制風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到地塊談妥相關(guān)條件后，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)確定好工程承包單位，然后工程承包單位從開(kāi)工、建設(shè)直到竣工并完成驗(yàn)收的全部過(guò)程屬于建設(shè)階段。這一階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要目標(biāo)，是在前期規(guī)定的預(yù)算范圍內(nèi)，嚴(yán)格按照項(xiàng)目的間接點(diǎn)與進(jìn)度安排，保質(zhì)保量地完成建筑安裝工程，使項(xiàng)目如期通過(guò)驗(yàn)收并投入使用。

在該階段中，最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)是絕對(duì)保證工程質(zhì)量，這不僅關(guān)系到企業(yè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益，而且牽涉到公司整體形象和信譽(yù)，但這一階段也是最具風(fēng)險(xiǎn)性的階段。某些企業(yè)、公司往往因趕建設(shè)進(jìn)度，督促工人不斷趕工，忽視工人合理需求，嚴(yán)重時(shí)甚至造成工傷事故，如果企業(yè)、公司沒(méi)有及時(shí)、準(zhǔn)確處理，則造成的經(jīng)濟(jì)、形象損失將難以估計(jì)；再有，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了最大化降低成本，過(guò)度壓縮建筑材料費(fèi)支出，偷工減料，用不符合標(biāo)準(zhǔn)的建材建造房屋，使得建成的建筑物質(zhì)量不過(guò)關(guān)，在被售出后引發(fā)房主極大不滿(mǎn)，滿(mǎn)意度降低，甚至嚴(yán)重時(shí)引發(fā)官司、民事訴訟。一經(jīng)審查核實(shí)后，企業(yè)將面臨重大危機(jī)，不僅這些企業(yè)很可能以后就會(huì)被禁止在該區(qū)域拿項(xiàng)目，而且還會(huì)造成公關(guān)危機(jī)與社會(huì)形象坍塌，致使這些企業(yè)可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）租售風(fēng)險(xiǎn)

租售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收會(huì)成本和獲得經(jīng)濟(jì)收益的途徑。但是如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售宣傳不到位，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，沒(méi)有使項(xiàng)目在預(yù)定時(shí)間節(jié)點(diǎn)完成租售任務(wù)，那么，房地產(chǎn)項(xiàng)目就會(huì)積壓在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就必然缺少現(xiàn)金回籠，進(jìn)而造成資金緊張，嚴(yán)重會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂，企業(yè)會(huì)面臨沒(méi)有能力償還銀行貸款及其它負(fù)債的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，如果再?zèng)]資金注入，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)爛尾，企業(yè)將面臨破產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范控制措施

（一）建立完善融資產(chǎn)業(yè)鏈、強(qiáng)化融資創(chuàng)新思維

首先，企業(yè)應(yīng)當(dāng)構(gòu)建一支由高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員和有經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷(xiāo)人員所共同組成的專(zhuān)業(yè)化融資成本核算團(tuán)隊(duì)。在融資核算前期對(duì)于實(shí)際的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)周期等進(jìn)行充分考慮，并進(jìn)行融資策略的科學(xué)設(shè)計(jì)，這樣一來(lái)才能有效確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在滿(mǎn)足資金需求的同時(shí)，合理進(jìn)行資金使用和周轉(zhuǎn)，提高資金使用效率。其次，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化融資風(fēng)險(xiǎn)的防范工作。在融資防范過(guò)程中采取彈性與剛性相結(jié)合的原則，有效將融資風(fēng)險(xiǎn)控制在合理范圍內(nèi)。最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取科學(xué)調(diào)控融資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估方式，如：多元化融資方式相結(jié)合；融資量與風(fēng)險(xiǎn)程度綜合考慮等。緊跟市場(chǎng)變化、發(fā)展，針對(duì)企業(yè)融資受到各種因素，不斷改變?nèi)谫Y思維，促進(jìn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力的提升。

（二）面向市場(chǎng)，完善投資決策信息體系

在二十一世紀(jì)這個(gè)信息高度發(fā)達(dá)時(shí)代，產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化加速發(fā)展。信息是決策的基礎(chǔ)，沒(méi)有充分的信息來(lái)源，就不可能會(huì)做出一個(gè)高瞻遠(yuǎn)矚的正確決策，甚至還可能導(dǎo)致投資失敗，使公司面臨破產(chǎn)的重大危機(jī)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于高風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，其最重要工作就是項(xiàng)目前期的需求量分析和項(xiàng)目可行性調(diào)研，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分了解國(guó)家房地產(chǎn)方面政策、城市規(guī)劃、土地使用情況、房屋供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求等各方面的信息。以這些信息作為投資決策的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)做出的投資決策才更有可能得到時(shí)間的檢驗(yàn)，才能讓企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)收益并發(fā)展壯大。

（三）建立健全進(jìn)度監(jiān)督、控制體制

在工程項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，最容易發(fā)生工傷事故以及為趕進(jìn)度而偷工減料以致建造的樓盤(pán)質(zhì)量降低等事件，這些事件會(huì)給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成巨大經(jīng)濟(jì)損失，更會(huì)導(dǎo)致其企業(yè)形象嚴(yán)重坍塌，企業(yè)難以在該區(qū)域生存而走上破產(chǎn)之路。

由此可見(jiàn)，建立健全進(jìn)度監(jiān)督、控制體制是不可或缺的。企業(yè)要專(zhuān)門(mén)成立一支高標(biāo)準(zhǔn)、高要求的、獨(dú)立于行政管理部門(mén)的監(jiān)督專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)，這支隊(duì)伍的團(tuán)員必須要有強(qiáng)烈的責(zé)任感及專(zhuān)業(yè)化的水平，必須嚴(yán)格對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)控，認(rèn)真仔細(xì)確保所用材料符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，讓建設(shè)過(guò)程不出紕漏，順利通過(guò)驗(yàn)收并投入使用，進(jìn)而在客戶(hù)心中樹(shù)立良好的形象。

（四）建立科學(xué)營(yíng)銷(xiāo)管理，樹(shù)立品牌形象

近年來(lái)隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)逐步發(fā)展壯大并趨向理性成熟，為了讓自己的企業(yè)能在業(yè)內(nèi)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟，各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛對(duì)其營(yíng)銷(xiāo)管理工作更加重視。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須建立更為精細(xì)科學(xué)的營(yíng)銷(xiāo)管理體系，進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)研，深入了解客戶(hù)需求，實(shí)施“一條龍”服務(wù)，提高客戶(hù)滿(mǎn)意度。并在充分掌握項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、地段、居民購(gòu)買(mǎi)力等信息基礎(chǔ)上，廣泛宣傳，擴(kuò)大企業(yè)知名度以及影響力，樹(shù)立企業(yè)品牌形象。

（五）熟知國(guó)家政策動(dòng)向，樹(shù)立法律意識(shí)

自我國(guó)2001年加入世界貿(mào)易組織以來(lái)，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制不斷發(fā)展和完善，但國(guó)家宏觀調(diào)控仍然在很大程度上影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，如現(xiàn)今正出臺(tái)的“限購(gòu)令” ，無(wú)疑在一定程度上給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以重大打擊。因此全面了解國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)政策以及未來(lái)動(dòng)向是非常必要的，這可以讓企業(yè)在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中，占據(jù)有利地位，避免陷入僵局。

“法治”一直是我們國(guó)家建國(guó)的重要指針，建設(shè)法治社會(huì)一直是我們的目標(biāo)，因此，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)方面的法律層出不窮。在這樣一個(gè)法治時(shí)代，一個(gè)企業(yè)缺乏法律意識(shí)必將被社會(huì)淘汰，但企業(yè)如果樹(shù)立高度的法律意識(shí)，就可以充分利用法律武器保護(hù)自己的權(quán)益，使自己在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。（作者單位為四川新城建中置業(yè)有限公司 ）