商業(yè)地產(chǎn)的運營模式

商業(yè)地產(chǎn)就是具有商業(yè)用途的地產(chǎn)，其與居住功能地產(chǎn)存在較大差別，主要用于產(chǎn)品零售、產(chǎn)品批發(fā)、餐飲與娛樂項目等方面，具有獨特的經(jīng)營模式與功能，是現(xiàn)代化商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要依托形式。因此，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)必須要根據(jù)自身實際發(fā)展需求，完善運營模式，保證可以提升自身發(fā)展效率，促進社會經(jīng)濟的穩(wěn)步提升。

一、商業(yè)地產(chǎn)運營模式的分析

目前，我國商業(yè)地產(chǎn)的運營模式主要包括產(chǎn)權(quán)持有、租賃并舉、產(chǎn)權(quán)出售三種，在其實際發(fā)展中，可以促進商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長遠進步。具體表現(xiàn)為以下幾點：

（一）產(chǎn)權(quán)持有運營模式的分析

產(chǎn)權(quán)持有運營模式適合在長期經(jīng)營的開發(fā)商或是商業(yè)地產(chǎn)中應用，具備雄厚的資金實力，并且擁有較多高素質(zhì)優(yōu)秀人才。在應用產(chǎn)權(quán)持有運營模式的時候，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)需要具備足夠的生產(chǎn)經(jīng)營能力，保證可以滿足產(chǎn)權(quán)持有運營模式的應用需求。對于商業(yè)地產(chǎn)劣勢項目而言，需要對其進行業(yè)態(tài)定位處理，做好規(guī)劃布局工作，減少存在的各類問題。業(yè)態(tài)定位被分為兩元與三元等格局，對于產(chǎn)權(quán)持有運營模式的兩元格局而言，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可以將其設(shè)置為產(chǎn)權(quán)人、出租人與管理人等體系，然后將經(jīng)營者也就是承租人作為核心部分，進而提升其運營效率與質(zhì)量。對于產(chǎn)權(quán)持有運營模式的三元格局而言，就是將房地產(chǎn)開發(fā)商作為產(chǎn)權(quán)人與出租人，然后將商業(yè)地產(chǎn)承包給商業(yè)公司，此時，商業(yè)公司就是商業(yè)地產(chǎn)的管理者，經(jīng)營者就是商業(yè)地產(chǎn)的承租人。在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際運營過程中，最為良好的模式為三元格局。雖然目前市場上很多企業(yè)應用二元格局，但是，在實際運營期間，經(jīng)常會出現(xiàn)惡性循環(huán)，也就是在經(jīng)營不善的情況下，商家提出退鋪的請求，在店鋪退回之后，難以再次租賃，導致物業(yè)的經(jīng)濟效益出現(xiàn)各類損失現(xiàn)象，難以提升物業(yè)的價值，甚至會影響商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展。由此可見，只有擁有雄厚的資金實力，擁有較多的房地產(chǎn)經(jīng)營管理人才，積極利用三元格局產(chǎn)權(quán)持有運營模式，逐漸提升自身發(fā)展效率，增強自身的競爭能力，緩解惡性循環(huán)現(xiàn)狀。

（二）租售并舉運營模式分析

租售并舉運營模式適用于一些盈利周期較短并具備足夠資金實力的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，在應用此類模式之前，企業(yè)必須要明確房地產(chǎn)開發(fā)的主要商家，保證可以將主要商家作為核心系統(tǒng)，吸引到更多的小商家投資，在一定程度上，可以達到集群效應。目前，我國部分商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的目標商家都是大型的品牌行業(yè)，所以，在實際發(fā)展的過程中，商業(yè)地產(chǎn)需要制定完善的目標商家選擇方案，保證可以促進自身日后的穩(wěn)定經(jīng)營與長遠發(fā)展。同時，在商業(yè)地產(chǎn)運營過程中，租售并舉的運營方式具有一定的保障作用，除了可以提升商業(yè)地產(chǎn)的運營效率之外，還能減少一些不必要的風險問題，增強其發(fā)展效果。對于商業(yè)地產(chǎn)租售并舉運營模式而言，企業(yè)必須要全面分析市場前景，明確自身與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目在市場中的地位，保證可以利用完善的措施提升商業(yè)地產(chǎn)人氣，同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與品牌商可以簽訂合同，以訂單的方式促進雙方優(yōu)勢的互補，加快物業(yè)的升值速度，提升商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商與品牌商的綜合效益，達到互贏互利的目的。

（三）產(chǎn)權(quán)出售運營模式

產(chǎn)權(quán)出售運營模式，適用于在短時間之內(nèi)要求有一定經(jīng)濟回報的企業(yè)，并且開發(fā)商的經(jīng)濟實力較為薄弱，缺乏高素質(zhì)專業(yè)人才隊伍的開發(fā)商。商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)在應用產(chǎn)權(quán)出售運營模式的時候，會根據(jù)自身的實際情況，科學選擇整體或是小單元出售方式，保證可以提升自身經(jīng)濟效益，減少運營模式中的各類問題。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)期間，相關(guān)企業(yè)會利用小單元出售形式開展相關(guān)工作，可以快速的回籠資金，并且促進資金的開發(fā)，但是，此類方式也會導致開發(fā)商的長期資金回報難以提升，無法達到預期的管理目的。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售運營模式的應用，可以應用四元格局，也就是開發(fā)商是主要的出售方，業(yè)主是購買人，商業(yè)管理的相關(guān)企業(yè)是管理機構(gòu)，租賃的相關(guān)企業(yè)或是個人是經(jīng)營者、承租者，但是，此類單元出售方式的應用，可能會省略一些商業(yè)管理公司，導致商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理主體缺失，難以提升其管理工作效率與質(zhì)量，無法提升商業(yè)地產(chǎn)的運營品質(zhì)，甚至會面臨較為嚴重的風險問題，難以提升商業(yè)地產(chǎn)公司的發(fā)展效率。同時，在商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)實際發(fā)展期間，會出現(xiàn)一些無法解決的問題，影響著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展，因此，相關(guān)管理部門必須要科學選擇運營模式，逐漸提升運營模式的有效性，達到預期的管理目的。

二、商業(yè)地產(chǎn)運營模式的對比分析

在商業(yè)地產(chǎn)實際運營的過程中，運營模式之間的對比也存在較大的差距，在實際對比的過程中可以發(fā)現(xiàn)，每一種運營模式都存在著優(yōu)勢與劣勢之分，相關(guān)人員必須要予以高度重視，保證可以達到預期的管理目的。具體表現(xiàn)為以下幾點：

（一）產(chǎn)權(quán)持有運營模式的優(yōu)勢與劣勢分析

在商業(yè)地產(chǎn)實際運營期間，產(chǎn)權(quán)持有運營模式具有一定的優(yōu)勢，但是，在實際運營期間，還存在較大程度的劣勢。例如：某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在實際運營過程中，應用的是產(chǎn)權(quán)持有運營模式，該商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟實力較強，并且擁有高素質(zhì)人才隊伍，可以在長期運營的情況下，逐漸提升自身的經(jīng)濟效益，增強自身的運營效果。該商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在應用產(chǎn)權(quán)持有運營模式的時候，可以有效提升經(jīng)營與管理效率，在對經(jīng)營活動進行定位處理的情況下，統(tǒng)一開展管理工作，提升了商業(yè)業(yè)態(tài)的控制效率與業(yè)態(tài)檔次，并且可以全面控制商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營風險，其物業(yè)的租金會逐漸增加，并且經(jīng)濟效益較高，在2016年的時候，該商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將物業(yè)抵押融資，在2017年年初的時候，該商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商利用物業(yè)抵押融資的方式，提升了30%的經(jīng)濟效益，有效增強自身的競爭能力。但是，由于專業(yè)商業(yè)運營公司具有一定的談判實力，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商得到的租金沒有運營商的經(jīng)營回報多，因此，在短時間之內(nèi)，無法大幅度提升企業(yè)的經(jīng)濟效益，同時，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商產(chǎn)權(quán)持有的經(jīng)營模式初期投資數(shù)量較大，對于企業(yè)的經(jīng)濟壓力較為嚴重，很容易影響整個企業(yè)的資金運轉(zhuǎn)，導致出現(xiàn)短時間內(nèi)的經(jīng)濟問題。

（二）租售并舉經(jīng)營模式的優(yōu)勢與劣勢分析

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在應用租售并舉經(jīng)營模式的過程中，雖然具有一定的優(yōu)勢，但是，還是存在較多不足之處，無法提升其工作效率，因此，商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)部門必須要科學應用租售并舉的經(jīng)營模式，保證可以達到預期的管理目的。例如：某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在應用租售并舉經(jīng)營模式的時候，可以對各類工作進行業(yè)態(tài)控制，科學區(qū)分大租戶與小業(yè)主之間的關(guān)系，建設(shè)獨立的營銷結(jié)構(gòu)，保證每個項目都能更好的維持，并且得到長時間的收益，對于出售部分而言，開發(fā)商可以將經(jīng)濟效益回報的時間縮短，在2015年的時候，該商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商將30%的地產(chǎn)出租，在2017年年初，企業(yè)經(jīng)濟效益提升了45%效益，可以有效增強企業(yè)的核心競爭能力。同時，主力店可以有效提升物業(yè)的價值，加快物業(yè)的增值速度，促進其快速發(fā)展。但是，該企業(yè)在應用租售并舉運營模式的時候，對于主力店的招商能力要求較為嚴格，在短時間之內(nèi)，不能快速找到主力店，并且主要的經(jīng)濟回報時間較長，在初期運行期間，企業(yè)需要投入大量的運行資金，確?？梢源龠M商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長遠運行，導致企業(yè)在投資初期受到經(jīng)濟壓力的影響，無法提升企業(yè)的經(jīng)濟效益與競爭能力，甚至會影響其長遠進步。

（三）產(chǎn)權(quán)出售運營模式的優(yōu)勢與劣勢分析

產(chǎn)權(quán)出售運營模式在實際應用期間，具有一定的優(yōu)勢，但是，對于長期發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，還是具有一定的劣勢問題，難以促進商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的長遠進步。例如：某商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在實際發(fā)展過程中，于2016年5月份應用了產(chǎn)權(quán)出售運營模式，在2017年1月份的時候就得到了部分產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟效益，但是對于整體出售而言，由于出售的周期很長，并且整體購買的客戶少，因此，無法提升整體收入經(jīng)濟效益。在后期實際規(guī)劃期間，由于缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，導致小業(yè)主經(jīng)營風險提升，出現(xiàn)了地產(chǎn)增值效益的損失，在某些程度上，無法享受地產(chǎn)增值所帶來的經(jīng)濟效益，難以有效提升其長期的經(jīng)濟效益。

三、商業(yè)地產(chǎn)運營商場促銷模式分析

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商實際發(fā)展的過程中，相關(guān)管理人員必須要科學應用商場促銷模式，保證可以發(fā)揮運營模式的有效性，增強商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展效果，提升其經(jīng)濟效益，提高其核心競爭能力。具體措施包括以下幾點：

（一）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以利用優(yōu)惠形式吸引顧客到商場中購物，像是購物卡或是在重大節(jié)日中發(fā)放打折卡等，在吸引大批量顧客的情況下，就可以提升商家的經(jīng)濟效益，使得商業(yè)地產(chǎn)的銷售效率逐漸提升，增強其工作效果。

（二）對于商業(yè)地產(chǎn)中的餐飲行業(yè)而言，可以利用滿額贈送與抽獎等方式吸引顧客，或是利用DIY有獎活動邀請消費者參與各類購物活動中，保證可以提升器工作質(zhì)量。同時，也可以利用滿額免費停車等方式，吸引更多的顧客，保證商業(yè)地產(chǎn)中消費者數(shù)量逐漸增多，在增強商家經(jīng)濟效益與競爭能力的情況下，提升自身的經(jīng)濟效益，減少店鋪收回的次數(shù)，逐漸優(yōu)化其發(fā)展體系。

（三）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商可以開展購物金券發(fā)放活動，一方面，開發(fā)商可以給予一部分的資金支持，另一方面，商家可以給予一部分的資金支持，這樣，就可以保證消費者的利益、商家的利益與開發(fā)商的利益，吸引更多的客戶群，提升商圈的經(jīng)濟效益，增強其發(fā)展效果。

（四）商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商需要與銀行合作，在消費者利用某銀行卡或是信用卡刷單的時候，就可以給予一定的福利，一方面，可以為消費者提供滿額返現(xiàn)服務，使得消費者可以獲得愉快的購物體驗，另一方面，可以為消費者提供積分服務，在消費者積分在某個點的時候，就可以予以一定的獎勵。

（五）開發(fā)商與商家可以與商場內(nèi)的品牌店合作，定期或是不定期的開展品牌折扣服務，在可以提升商家經(jīng)濟效益的情況下，增強消費者對于商家或是開發(fā)商的認同度，為開發(fā)商建設(shè)良好的形象，除了可以提升開發(fā)商地產(chǎn)銷售效率之外，還能增強開發(fā)商的信譽程度，促進開發(fā)商的長遠進步。

（六）開發(fā)商可以開展定期或是不定期的展會活動，像是氣球王國等，保證可以吸引到更多的消費者，提升商家的消費者人數(shù)，保證商家可以在短時間之內(nèi)提升經(jīng)濟效益，增強商家的競爭能力，同時，也可以優(yōu)化商家的發(fā)展體系，使上級可以更好的支持商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的工作，增強其工作效果。

（七）開發(fā)商在產(chǎn)權(quán)出售的過程中，可以為購買者或是企業(yè)提供一定的福利待遇，或是與銀行相互合作，在購買者融資方面，銀行給予一定的支持，保證可以促進產(chǎn)權(quán)出售運營模式的應用效果，達到預期的管理目的。

四、結(jié)語

在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商實際發(fā)展的過程中，必須要正確選擇運營模式，保證可以發(fā)揮運營模式的應用作用，同時，還要逐漸創(chuàng)新地產(chǎn)運營方式，建設(shè)高素質(zhì)人才隊伍，提升融資工作效率與質(zhì)量，保證可以促進其長遠進步。（作者單位為逸鼎（杭州）投資管理有限公司）