土地儲備融資與地方債務的關系

一、土地儲備融資現(xiàn)狀

城市土地收購、前期開發(fā)及儲備階段需要大量的資金，而資金的來源主要有三個方面：一是地方政府撥付的部分啟動資金，二是土地儲備機構自籌資金，三是銀行貸款。土地儲備機構在成立之初會獲得政府給予的少量財政撥款作為啟動資金，但正式運行過程中主要還是依靠銀行貸款。

土地儲備融資的主要來源是銀行貸款，同時也是地方債務的主要組成部分，利用土地儲備機構融資也成為地方政府籌措資金、擴充債務的重要途徑。根據(jù)《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，土地儲備機構融資可采用抵押、質押和保證貸款等擔保貸款方式，實際操作中則以土地抵押貸款為主。

土地儲備的一個重要環(huán)節(jié)就是資金循環(huán)，因為土地儲備的順利進行離不開巨額資金的擔保，如果沒有巨額資金作為強有力的支撐，那么收儲工作將無法開展。土地收儲機構的融資渠道單一，僅剩的貸款方式也存在問題和風險。貸款通常分為2種，擔保貸款；信用貸款。其中，信用貸款是較為可靠的，因為信用貸款是根據(jù)貸款人的信譽確定貸款額度的，土地儲備機構都是由政府委托的，信譽度相對教高，貸款難度不大，但是貸款額度卻有限。

二、土地儲備融資與地方政府債務

地方政府土地收購儲備的實施，以及土地儲備機構與地方融資平臺的關系，決定了土地儲備融資規(guī)模與地方政府債務有著與生俱來的緊密關系，大多數(shù)土地儲備機構運作資金的60%以上來源銀行貸款，少數(shù)土地儲備機構這一比例更是達到90%以上，土地儲備機構成為地方政府重要的融資平臺之一。而通過地方融資平臺舉債是現(xiàn)階段我國地方政府舉債的主要渠道，這就使得土地儲備融資成為地方政府債務的主要組成部分。

通過分析各省份土地收儲債務占比與地區(qū)人均生產(chǎn)總值之間的關系發(fā)現(xiàn)，兩者基本呈現(xiàn)正相關。這表明經(jīng)濟發(fā)展良好地區(qū)的政府更傾向于將債務資金投向土地儲備，經(jīng)濟發(fā)展水平一定程度上影響了土地儲備融資規(guī)模。這主要是因為發(fā)達地區(qū)城市化速度快，土地需要量大，對土地開發(fā)有剛性需求，地方政府通過收儲土地增加土地供應，滿足市場需要；另一方面，土地、房產(chǎn)價格高，土地出讓收入相對也較高，土地融資能力強，政府可以通過更多的資金用于城市基礎設施建設等。所以，經(jīng)濟發(fā)展水平、市場供求關系在一定程度上決定了土地儲備融資規(guī)模。

土地儲備機構確需融資，應該納入地方政府性債務統(tǒng)一管理，由省級財政部門核發(fā)年度融資規(guī)?？刂瓶?。目前，國土資源部、財政部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會聯(lián)合發(fā)布《關于加強土地儲備與融資管理的通知》，要求加強土地儲備管理，嚴格控制土地儲備總規(guī)模和融資規(guī)模，規(guī)范土地儲備融資行為，防范金融風險。

三、結語

土地收儲是一項大工程，但是政府在確定土地收儲規(guī)模時要考慮到自身能力問題，不能盲目制定目標。

隨著國民經(jīng)濟水平的不斷提高，人口數(shù)量的不斷加大，致使土地資源越來越稀缺，也使得土地資源所蘊含的利益不斷上升。政府對土地的征用也越來越頻繁，在我國經(jīng)濟環(huán)境不斷改變的情況下，加上土地制度以及房產(chǎn)開發(fā)制度的聯(lián)合作用下，政府收購儲備土地制度被越來越多人知曉。如何加強土地儲備融資與地方政府債務之間的關系成為了一個大難題，希望有關部門積極采取措施有效對土地收儲工作進行管理。（作者單位為內(nèi)蒙古自治區(qū)包頭市土地儲備中心）