中國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫淺析

摘 要：當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)不僅為我國經(jīng)濟增長做出了卓越的貢獻(xiàn)，也能夠從一定程度上表現(xiàn)出一個國家經(jīng)濟的繁榮程度，近十年房地產(chǎn)行業(yè)儼然成為我國國民經(jīng)濟中支柱產(chǎn)業(yè)，。然而隨著房地產(chǎn)價格瘋狂上漲，房產(chǎn)價值逐漸偏離了房屋的使用價值，部分地區(qū)房產(chǎn)價格已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出當(dāng)?shù)鼐用竦馁徺I能力。房地產(chǎn)泡沫逐漸顯現(xiàn)且有瘋狂擴張的趨勢。由于房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈長涉及行業(yè)廣等特點。一旦房地產(chǎn)泡沫破裂將對我國經(jīng)濟造成不可估量的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；泡沫；風(fēng)險

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

在談?wù)摲康禺a(chǎn)泡沫前應(yīng)先介紹一下房地產(chǎn)泡沫的“泡沫”。查爾斯·P·金德爾伯格（CHARLES P KINDLEBERGER）在為《新帕爾格雷夫經(jīng)濟學(xué)大辭典》撰寫的“泡沫”詞條中寫道：“泡沫可以不太嚴(yán)格地定義為：一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)價格在一個連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價格上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而吸引新的買者——這些人一般是以買賣資產(chǎn)牟利的投機者，其實對資產(chǎn)的使用及其盈利能力并不感興趣。隨著價格的上漲，常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)和價格的暴跌，由此通常導(dǎo)致金融危機?！?/p>

泡沫指的是資產(chǎn)在交易過程中價格突然上漲且價格嚴(yán)重背離其價值即當(dāng)價格出現(xiàn)突然增長后該經(jīng)濟結(jié)構(gòu)下的貨幣量不能反應(yīng)物質(zhì)財富。資產(chǎn)的貨幣價值表現(xiàn)背離實際價值太多后，資產(chǎn)的價格必然會發(fā)生強烈的下跌，經(jīng)濟開始由繁榮向衰退轉(zhuǎn)變，這就是泡沫經(jīng)濟。由此可以看出泡沫的發(fā)生肯定是商品供求嚴(yán)重失衡即供給量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求量所致，而且肯定發(fā)生在易操作的交易市場。

房地產(chǎn)泡沫是泡沫的一種，表現(xiàn)為以房地產(chǎn)為載體的泡沫經(jīng)濟，由于房地產(chǎn)的投機行為引起的房地產(chǎn)價格與其真實價值嚴(yán)重背離，房屋價格使剛需人群難以承受的情況。

二、我國房地產(chǎn)市場泡沫的成因

城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快推進(jìn)，使得城鎮(zhèn)居民改善住房條件的期望增加。自1998年住房制度開始推行市場化改革，居民的住房需求被逐步釋放出來。隨后伴隨著消費結(jié)構(gòu)升級、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化助長了居民買房換房的需求，這種需求產(chǎn)生的主要原因包括人口、家庭的增長，居民向改善自身生活水平的需要、從農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移人口的持續(xù)增加以及城市自身發(fā)展的需求等。

地方政府唯GDP論的利益驅(qū)動。我國部分房地產(chǎn)價格增長過快的主要原因其實是地方政府主導(dǎo)的結(jié)果。一、房地產(chǎn)投資具有規(guī)模大、利潤大的特點，地方政府想通過將當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)盡快培育成支柱產(chǎn)業(yè)，從而快速提高財政收入即GDP的增長來獲得政績。二、為增加地方財政收入，地方政府有意抬高土地的拍賣價格獲取巨額財政收入。雖然這樣做使財政收入增長加快但是這樣做勢必增加房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營成本從而開發(fā)商將這一成本轉(zhuǎn)讓給消費者。三、地方政府控制或取消經(jīng)濟適用房的建設(shè)。地方政府之所以不愿意進(jìn)行經(jīng)濟適用房建設(shè)主要是由于1、經(jīng)濟適用房的土地幾乎是要無償劃撥的，地方政府還要減免很多費用甚至要貼錢。2拆遷補償也是一筆很大的支出。3、其他因素，這其中包括房地產(chǎn)項目施工相關(guān)的人員、建材等要素的相關(guān)建設(shè)費用上漲。

房地產(chǎn)信息系統(tǒng)不健全?，F(xiàn)有的房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)體系系統(tǒng)性、科學(xué)性較差。目前統(tǒng)計國內(nèi)房價的主要指標(biāo)為“中房指數(shù)”、“國房指數(shù)”。這兩個指數(shù)分別存在且不能代表全國房地產(chǎn)交易價格的變化情況，數(shù)據(jù)不能直接反應(yīng)出交易市場真實變化。就因為這兩個指數(shù)存在著各種缺陷，使得政府獲得房地產(chǎn)完整、即時的供求關(guān)系信息變得難上加難。隨著房地產(chǎn)市場的改革推進(jìn)，房地產(chǎn)市場變成了買方市場，開發(fā)商為了謀求利益最大化逐步形成了利益同盟。這些開發(fā)商通過控制房地產(chǎn)市場的交易價格及房地產(chǎn)交易信息，使得購房人無法獲得房地產(chǎn)交易的真實情況。有時開發(fā)商還利用買方市場信息不透明這一點，人為的炒作房價，比如散布虛假消息，雇傭人員造成房源脫銷的假象等。

投資需求。絕大多數(shù)居民都預(yù)期房地產(chǎn)價格會一直猛漲。雖然限貸、加息政策增加了購房的難度及成本，但不少地方的房價上漲幅度仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于加息程度，使得購房者投資房地產(chǎn)熱情不降反增。2017年上半年雖然政府出臺了嚴(yán)格限購限貸政策但這個政策的頒布只是一味的縮小了購買供給量而沒有考慮到剛需人口的購買需求。限房限貸的政策頒布以后使得可購買房源形成了“物以稀為貴”的效應(yīng)加劇了樓市價格的增長更有甚者限購地區(qū)的周邊房價也水漲船高出現(xiàn)了非正常上漲。

三、我國房地產(chǎn)現(xiàn)狀所處的狀況

2010年到2016年底從商品房地產(chǎn)開發(fā)投資而變動情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，且房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國固定資產(chǎn)投資比例很大。而從增長速度來看，從2008年至2010年呈逐年上升的趨勢，隨著政府對房地產(chǎn)行業(yè)出臺了控制政策，從2011年到2016年底房地產(chǎn)投資額增速有所下降。從投資對象的變化情況來看，投資人把投資目光由商業(yè)房產(chǎn)投資逐漸轉(zhuǎn)移到住宅房產(chǎn)投資。

根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)市場具有兩個特點，一是竣工面積情況。雖然2015年施工面積較2014年有所下降但是2011年至2015年間住宅房屋施工面積一直處于增長勢頭。伴隨著國家針對房地產(chǎn)房行業(yè)出臺了一系列的限購政策，部分開發(fā)商過多囤積土地的弊端開始顯現(xiàn)，為了維護自身的利益，開發(fā)商采取的是增長工期的策略，這樣就出現(xiàn)了住宅房屋竣工面積占施工面積比例逐年下降的情況。二是雖然拆遷面積的增長得到了有效控制，但管控土地合理開發(fā)的難度仍然很大。伴隨著房地產(chǎn)開發(fā)過程中越來越多的負(fù)面新聞的報道，國家對文明拆遷問題的關(guān)注度越來越高，進(jìn)而頒布了很多用于管控拆遷規(guī)模及限制拆遷形式的制度文件，然而土地的使用問題沒有獲得根本的改善，這其中緣由當(dāng)然有房地產(chǎn)商為了快速追求經(jīng)濟利潤而鋌而走險，更有地方政府為了獲得更好的GDP數(shù)據(jù)而給予授意。

通過國內(nèi)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)變化可以看出，2011年至2015年住宅商品房銷售額雖然有小幅震動但一直保持著上漲態(tài)勢，2011年至2015年，住宅商品房銷售額不斷上漲，雖然2014年有小幅下降，但是從整體趨勢來看，銷售額一直保持快速增長，通過國家統(tǒng)計局獲得的數(shù)據(jù)顯示，2014年住宅商品房銷售額達(dá)到了62411億元，2015年銷售額更是達(dá)到了72770億元，2015年較上年銷售額增長了16.6%。

2015年全國商品房銷售面積11.2億平方米，比上年增長6.7%。在政府頒布嚴(yán)厲的房控政策下，房地產(chǎn)住宅投資額增長趨勢有明顯下降。雖然房地產(chǎn)住宅投資額的增長獲得了有效的控制，雖然極個別地區(qū)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)穩(wěn)定甚至是下降，但從全國范圍來看房地產(chǎn)價格仍然維持較高水平增長。2015年全國住宅商品房平均銷售價格為6473元/平米，較2014年上漲了540元/平米。而2014年較2013年平均房價只上漲了118元/平米，可見2015年房價增長的速度是有多么瘋狂。

2010年至2015年房地產(chǎn)開發(fā)商通過自有資金投入逐年增多2015年上漲到125203億元。房地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行貸款融資的總金額在2015年開始出現(xiàn)下降。這一現(xiàn)象的發(fā)生顯然是由于國家頒布限制房貸政策，使得商業(yè)銀行嚴(yán)控住房按揭貸款發(fā)放量致使按揭貸款發(fā)放額有所下降。

從個人房貸的角度來看， 2017 年 6 月，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為29.72 萬億元，同比增長 24.2%。其中，個人住房貸款余額20.1萬億元，同比增長30.8%。個人住房抵押貸款平均抵押與借款比例達(dá)到了59.3%。由此可以看受到國家頒布一系列調(diào)控政策，推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)去庫存進(jìn)程，房貸首付比例增長，金融機構(gòu)提高貸款利率等因素的影響使得房地產(chǎn)貸款與個人房貸款增速有所放緩。在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場交易量有所下降，部分地區(qū)的二手房交易價格也有所松動。顯然以后個人住房商貸及按揭貸款增速會一直保持較低水平。

四、房地產(chǎn)泡沫帶來的危害及防范措施

如果放任房地產(chǎn)泡沫不斷放大而不采取措施的話，會對我國經(jīng)濟環(huán)境產(chǎn)生以下影響：1.隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷增長勢必會抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.如果房地產(chǎn)泡沫不進(jìn)行控制的話，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂就會產(chǎn)生金融危機。3.房地產(chǎn)泡沫破裂還很有可能帶來生產(chǎn)和消費危機。

我國房地產(chǎn)泡沫一旦破裂會對我國經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定、人民的生活造成巨大的消極影響。我國可以通過以下幾個方面來控制、防止房地產(chǎn)泡沫的破裂1.降低商品住房占房地產(chǎn)市場的比例。政府通過大力推進(jìn)廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)進(jìn)程。2.通過減免或降低土地出讓金和其他相關(guān)費用，這樣可以降低開放商的建設(shè)成進(jìn)而減輕了購房者的的買房壓力。當(dāng)剛需人群的需求被滿足以后，可以使過高的房價成為無源之水。這樣可以有效的從源頭控制房價上漲。3.加強對房地產(chǎn)市場的管理，避免因?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格過度炒作而使得房地產(chǎn)市場泡沫程度加劇。政府可以加強對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督，防止別有居心的投資團體及個人通過散布虛假信息、買賣房號、人為減少房源造成供不應(yīng)求的假象等方式炒作樓盤從而抬高房屋成交價格。4.充分利用、引導(dǎo)二手房市場，通過二手房市場也可以有效的解決中低收入人群的購房問題。二手房市場如果可以健康發(fā)展的話必然對房地產(chǎn)供給關(guān)系產(chǎn)生積極影響。5.積極健全與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的金融監(jiān)管體系。加強房地產(chǎn)行業(yè)信息傳遞機制，保證政府獲得實時、可靠的房地產(chǎn)信息，這樣金融機構(gòu)就可以了解房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況及發(fā)展趨勢。政府了解了正確的房地產(chǎn)信息后就可以利用金融機構(gòu)這個有力的金融工具通過合理的貸款發(fā)放量以及貸款利率等金融控制手段來有效的避免房價的大起大落。6.通過合理有效的手段來疏導(dǎo)居民過熱的買房行為，抑制居民對房地產(chǎn)過度消費及超前消費的消費理念。由于房價近幾年只漲不跌的情況，人們都越來越看中房屋的投資屬性而非使用屬性認(rèn)為房子是個保值增值有保證的投資資產(chǎn)。這種意識促使人們對房產(chǎn)市場消費態(tài)度變?yōu)椤翱只判韵M”。人們不僅買房是為了自己居住還要為兒子甚至孫子購買一套房產(chǎn)。這樣的行為自然也促使房屋成為了“稀缺”資源，房屋價格自然就水漲船高了。當(dāng)人們對房地產(chǎn)市場的消費行為回歸理性，房地產(chǎn)市場交易價格的增長態(tài)勢肯定會有所緩解。