規(guī)范投資性房地產(chǎn)會計核算及深遠意義

過去的十五年，我國的城市化改造發(fā)展勢頭迅猛，居住房地產(chǎn)被大量建造、快速銷售。目前，一、二線城市的城市化建設(shè)規(guī)模已基本完成，居住房地產(chǎn)的建造量會逐步減少，但隨著經(jīng)濟發(fā)展、企業(yè)規(guī)模擴大以及投資者投資觀念的改變，對商業(yè)房地產(chǎn)的需求會逐漸增加。2012年下半年，以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為主的大型房地產(chǎn)企業(yè)“SOHO中國”提出轉(zhuǎn)型，將銷售改為自持，在一、二線城市中，預計未來寫字樓的租金上漲幅度會非常穩(wěn)定，持有房地產(chǎn)以取得較高的租金回報率成為新的利潤增長點，房地產(chǎn)投資逐漸成為企業(yè)新的經(jīng)濟增長點?？v向發(fā)展已成為企業(yè)擴張和發(fā)展壯大的重要目標，從原來以開發(fā)、建造、銷售房地產(chǎn)獲取利潤發(fā)展到現(xiàn)在自行持有并從中獲得穩(wěn)定收益，是對從事建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)為主企業(yè)的完美補充，是兩大主業(yè)最完美的延伸。隨著投資性房地產(chǎn)數(shù)量的逐年增加，要求對投資性房地產(chǎn)會計核算更加規(guī)范。

投資性房地產(chǎn)計量的準確性關(guān)系到企業(yè)會計報表的真實性，為規(guī)范房地產(chǎn)投資的會計核算，2007年1月1日實施的《新會計準則》新增了投資性房地產(chǎn)準則，明確規(guī)范了投資性房地產(chǎn)的確認、計量和相關(guān)信息的披露細則，從財務管理角度加強和規(guī)范投資性房地產(chǎn)運作；加強了房地產(chǎn)投資監(jiān)管。

一、投資性房地產(chǎn)的概述

（一）投資性房地產(chǎn)的定義

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金、實現(xiàn)資本增值、或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已經(jīng)出租的建筑物。

（二）投資性房地產(chǎn)會計核算范疇

1.土地使用權(quán)，企業(yè)通過出讓、轉(zhuǎn)讓等合法途徑取得、擁有完全處置權(quán)、其目的是為出租作為投資性房地產(chǎn)進行會計核算，但是出租業(yè)務尚未形成前，不應劃分為投資性房地產(chǎn)；對于符合投資性房地產(chǎn)的核算條件，已經(jīng)按照投資性房地產(chǎn)核算和管理的資產(chǎn)，如果短期內(nèi)租賃業(yè)務中斷，但未來仍是以出租為目的的，作為投資性房地產(chǎn)的核算方式不應改變，如租賃檔期銜接的空檔、臨時閑置等；母子公司之間發(fā)生的土地使用權(quán)經(jīng)營性租賃以及持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)都應按照投資性房地產(chǎn)核算和管理。

2.建筑物，是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的、以經(jīng)營租賃方式出租的建筑物。

（1）按照投資性房地產(chǎn)核算的要求，作為投資性房地產(chǎn)核算的必須是企業(yè)合法擁有產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)。企業(yè)不擁有產(chǎn)權(quán)的，如以經(jīng)營性租賃租入的資產(chǎn)、未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的資產(chǎn)，不能作為資產(chǎn)核算管理，即使出租也不能作為投資性房地產(chǎn)核算管理。

（2）企業(yè)在出租建筑物的同時，約定向承租人同時提供物業(yè)管理服務，如果物業(yè)管理服務的協(xié)議金額與租賃協(xié)議金額相比較低，該出租資產(chǎn)可以認定為投資性房地產(chǎn)。

（3）企業(yè)將自有的房屋用作酒店飯店等用途的，因其收入來源為經(jīng)營收入而非租金收入，不確認為投資性房地產(chǎn)；同樣，企業(yè)將自有的房屋租賃給自己職工使用，即使收取租金，但因其根本目的是/odvcaPMTul2vS5tY89vWpogfYsLGJTj0IAkA8TwLJU=服務職工、服務企業(yè)，不是以收取租金為目的 ，也不屬于投資性房地產(chǎn)。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存量待售房屋和待開發(fā)土地是生產(chǎn)經(jīng)營的商品和存貨，不能確認為投資性房地產(chǎn)，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確定擁有的存量房屋不再銷售，準備自持以賺取租金為目的，應確認為投資性房地產(chǎn)。

（5）企業(yè)擁有的房屋建筑物，若在滿足自身使用的同時，多余部分用于出租，應對出租部分單獨計量并確認為投資性房地產(chǎn)，如果不具備單獨計量和確認的條件，那么出租部分也不能確認為投資性房地產(chǎn)。

因此，企業(yè)的自用土地、建筑物、作為存貨的房地產(chǎn)都不屬于投資性房地產(chǎn)核算范疇。投資性房地產(chǎn)既不是為了企業(yè)自身使用， 也不是為了出售贏得利潤， 而是為了在租賃市場或投資市場獲取租金收入或資本增值收入的房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的會計核算

（一）投資性房地產(chǎn)的確認

投資性房地產(chǎn)確認條件與固定資產(chǎn)基本相同：首先與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益流入企業(yè)的可能性達到95%或以上；其次與收入對應的支出能夠準確計量。對于持有以賺取租金收入為目的的資產(chǎn)，出租合同約定的租賃開始時間即是確認為投資性房地產(chǎn)的時間；對于持有并等待升值后轉(zhuǎn)讓以賺取差價收益的土地使用權(quán)，按照會計準則的規(guī)定，在企業(yè)董事會、經(jīng)理層等類似權(quán)力機構(gòu)形成書面決議明確其持有目的之日，作為確認為投資性房地產(chǎn)的時間。

（二）投資性房地產(chǎn)的計量

1.初始計量，準則中對投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量做出了詳細規(guī)定。外購、自行建造或以其它方式獲得的投資性房地產(chǎn)初始計量時與計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)核算的房屋建筑物、土地使用權(quán)的要求一致，采用成本計量模式，包括價款、稅金和其他支出。

2.后續(xù)計量。準則中投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量可采用成本模式或公允價值模式，同一個企業(yè)里，對其所有的投資性房地產(chǎn)只能采用一種后續(xù)計量模式，不能一部分投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，而另外一部分投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量。投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量模式一經(jīng)確定， 不得隨意變更。

（1）采用成本模式計量的建筑物和土地使用權(quán)的后續(xù)計量， 分別適用固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)相關(guān)會計準則，如果要更改為公允價值模式，則必需要按照會計政策變更處理，需要追溯調(diào)整期初留存收益。

（2）采用公允價值模式計量的前提是投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)市場價格及其他相關(guān)信息，對投資性房地產(chǎn)在公允價值作出持續(xù)、合理的估計，選擇采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量，不允許再更改為成本模式。

目前，我國房地產(chǎn)價格還在持續(xù)上漲，采用公允價值計量模式后，企業(yè)的財務狀況會變好、資產(chǎn)負債率會變低、凈資產(chǎn)和利潤都會增加。如上市公司ST百花在2004年、2005年連續(xù)兩個年度虧損，而且2006年也發(fā)布了預虧的報告，作為一家以餐飲為主的上市公司，最后在年報中通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價值計量模式實現(xiàn)了利潤，從而避免了被退市的厄運。但是，在北京、上海、廣東約有240余家持有投資性房地產(chǎn)的上市公司，雖然這些地方房地產(chǎn)交易活躍，卻只有不到4%的公司采用公允價值計量模式，大都因為變更計量模式會增加成本支出、公允價值較難確定、房地產(chǎn)市場價格波動大導致利潤不穩(wěn)定、減少了企業(yè)盈余管理等因素，而繼續(xù)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。

（三）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明擁有的土地使用權(quán)和房屋建筑物用途發(fā)生了改變，需要重新分類，一是原確認為投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)重新分類為無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)；二是將無形資產(chǎn)和固定資產(chǎn)重新劃分為投資性房地產(chǎn)。

企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的重分類，必需嚴格遵守相關(guān)規(guī)定，應與準則中資產(chǎn)確認要求一致，取得合格的書面證明材料，如房屋出租合同、企業(yè)權(quán)力機構(gòu)形成的書面決議等。原來用于出租的土地使用權(quán)和房屋 資產(chǎn)停止出租，改為企業(yè)自用，應在租賃合同終止、資產(chǎn)自用時進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)換處理；房地產(chǎn)企業(yè)將原準備出售的存量房產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樽孕谐钟?，不再用于銷售而是用于出租以獲取租金為目的，可在租賃合同開始日進行轉(zhuǎn)換；房地產(chǎn)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)緊張等原因，需要將用于出租的房產(chǎn)停止出租，重新用于出售，該類轉(zhuǎn)換則需要在房地產(chǎn)企業(yè)決策層形成書面決議時進行轉(zhuǎn)換。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換時在成本模式下會計處理相對簡單，企業(yè)只需將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值即可。在公允價值模式下，自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時，應當按照轉(zhuǎn)換當日的公允價值計價，如轉(zhuǎn)換當日的公允價值小于原賬面價值，其差額計入當期損益；如轉(zhuǎn)換當日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計入資本公積賬戶。相反，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應當以其轉(zhuǎn)換當日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計入當期損益。

此外，準則中還對企業(yè)處置投資性房地產(chǎn)進行了規(guī)范，企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損， 應當將處置收入扣除其賬面價值和相關(guān)稅費后的金額計入當期損益。

三、規(guī)范投資性房地產(chǎn)會計核算的意義

（一）有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的會計信息質(zhì)量

新準則對采用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)規(guī)定了兩個前提條件、對投資性房地產(chǎn)的會計信息披露提出了五個要求以及規(guī)定成本模式與公允價值模式不可逆轉(zhuǎn)換，均在一定程度上限制了房地產(chǎn)行業(yè)隨意操控利潤，有利于提高會計信息的真實性、可靠性和有用性，進而提高上市公司的治理水平；新準則的實施將大大提高境內(nèi)上市公司的會計信息與境外市場的可比性，有助于境外投資機構(gòu)對上市公司投資價值作出有效研判。

（二）有利于穩(wěn)固npv 估值方法在房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位

近年來，隨著我國經(jīng)濟的迅速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)逐漸增多，在進行會計核算時可以采用公允價值進行計量， 投資者必然會關(guān)注投資性房地產(chǎn)的真實價值，npv 估值方法特別強調(diào)：有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價值能夠持續(xù)可靠地取得，而其他財務估值方法往往包含若干假設(shè)，會帶有較大的主觀成分， 容易產(chǎn)生爭議。新準則中規(guī)范的會計核算對國內(nèi)資本市場的發(fā)展將構(gòu)成長期利好。

總之，我國企業(yè)進行投資性房地產(chǎn)會計核算時，要嚴格按照會計準則進行賬務處理；分析投資性房地產(chǎn)的確認和計量；優(yōu)化投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換；提高會計信息的準確性和可靠性。（作者單位為五礦礦業(yè)控股有限公司）