房產(chǎn)稅改革引發(fā)的對我國房地產(chǎn)稅制改革的思考

（山東經(jīng)貿(mào)職業(yè)學(xué)院 山東濰坊 261011）

一、2011年房產(chǎn)稅改革的概況

（一）房產(chǎn)稅改革的目的

2011年1月28日，上海重慶兩市開始實施房產(chǎn)稅改革，本次改革的主要目的有兩個：一是加大市場對樓市調(diào)控的力度，進一步打壓房地產(chǎn)市場，抑制房價過快上漲；二是增加地方財政收入，為將來房地產(chǎn)稅制深化改革打基礎(chǔ)。

（二）房產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容

作為房產(chǎn)稅改革試點的上海和重慶分別推出了各自的改革方案，主要內(nèi)容總結(jié)如右表。

二、對我國房地產(chǎn)稅制改革的思考

（一）房地產(chǎn)稅制改革沒有全面開展的原因分析

1.房地產(chǎn)稅制改革是一項龐大的系統(tǒng)性工程，非常復(fù)雜，具體表現(xiàn)在兩個方面：（1）現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅包括的稅費種類繁多。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅主要包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅及營業(yè)附加稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅等十多個稅種。另外還涉及到土地出讓金、市政配套費、手續(xù)費等多項費用。（2）房地產(chǎn)稅制改革涉及到多個部門。房地產(chǎn)稅制改革涉及到的部門除了征管部門財政、地稅外，還需要建設(shè)、規(guī)劃國土資源、人力資源社會保障、統(tǒng)計等部門的配合。另外，目前國家相關(guān)政策規(guī)定，試點城市征收的房產(chǎn)稅全部用于保障房及公租房、廉租房的建設(shè)，因此還需要民政、住房保障房屋管理及公安部門的介入。

2.房地產(chǎn)稅制改革會影響地方政府的財政收入。各方普遍反映我國房地產(chǎn)存在重復(fù)征稅的現(xiàn)象，而且稅負布局不合理，主要體現(xiàn)在開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅負過重，而保有環(huán)節(jié)過輕。因此根據(jù)國際經(jīng)驗，我國房地產(chǎn)稅制改革將朝著“簡稅種”的方向進行。另外，目前很多地方政府財政收入來源于土地出讓金收入，而土地屬于不可再生資源，這部分收入對地方財政收入的貢獻將會越來越少。以上兩點都會對地方財政收入帶來很大的不利影響，因此開展房地產(chǎn)稅制改革，國家必須考慮到地方財政收入的來源，而又不能隨便增加稅種或提高稅率。

3.要建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺。房地產(chǎn)稅制改革一個技術(shù)方面的要求，就是要在全國建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺，這個平臺要全國聯(lián)網(wǎng) （包括廣大的農(nóng)村地區(qū)），每個家庭、個人的房產(chǎn)情況都能在此查詢，各地區(qū)的房價、房屋交易（包括一手房和二手房）情況及住房供求情況都能及時了解。目前有些省市已建立起本地區(qū)統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺，但統(tǒng)計范圍大都在縣市區(qū)以上，下屬的城鎮(zhèn)及農(nóng)村地區(qū)的住房信息幾乎沒有涵蓋進去，而且本地區(qū)各職能部門之間很少實現(xiàn)信息共享。在我國這樣一個疆域廣袤，人口眾多的國家建立一個如此綜合性的房地產(chǎn)信息管理平臺，工作量有多大、技術(shù)難度有多高可想而知，是需要一定時日的。

4.要有完整成熟的房地產(chǎn)評估體系。目前我國雖然有很多房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)，但良莠不齊，需要對這一行業(yè)進行清理整頓，通過政策引導(dǎo)，建立一支具有良好職業(yè)道德，誠實守信、公正公平的房地產(chǎn)中介機構(gòu)隊伍。另外，還要建立一套符合我國國情的科學(xué)的房地產(chǎn)價值評估法規(guī)、制度和操作規(guī)程。

綜上所述不難看出，我國房地產(chǎn)稅制改革需要具備一定經(jīng)濟、技術(shù)、人才等方面的條件，而這些條件目前還不具備，因此我國的房地產(chǎn)稅制改革目前沒有全面鋪開，只是在房產(chǎn)稅方面剛剛開始試點。但我們相信，在不久的將來會全面啟動房地產(chǎn)稅制改革的。

（二）未來房地產(chǎn)稅制改革思路設(shè)想

1.不斷擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍，深化完善征稅方案。從2011年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上可以看出，中央決策層推行“房產(chǎn)稅改革”的決心是不容質(zhì)疑的。因此下一步將會在一線城市和部分二線城市推廣試點，不斷擴大試點城市的范圍。試點方案方面，將會在現(xiàn)有方案的基礎(chǔ)上進一步擴大納稅對象的范圍，細化納稅環(huán)節(jié)事項。隨著試點范圍的不斷擴大及改革的不斷成熟，國家將會把房產(chǎn)稅改革方案進行統(tǒng)一或局部統(tǒng)一，不會再讓各地按照自己的方案征稅。

2.改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，建立房地產(chǎn)稅收新體系。在房產(chǎn)稅試點成功、走向成熟以后，國家將會以此為總抓手，適時全面鋪開房地產(chǎn)稅制改革，改革的總原則應(yīng)該是“簡化稅種、拓寬稅基、稅負公平、降低（征稅）成本、提高（征稅）效率”。具體改革內(nèi)容為：（1）把改革后的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅進行合并，從而將對房產(chǎn)和對地產(chǎn)的征稅統(tǒng)一起來。（2）取消土地增值稅、與房地產(chǎn)出售出租相關(guān)的營業(yè)稅及營業(yè)附加稅。取消土地增值稅是為了簡化稅種、降低征稅成本以及降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本從而調(diào)低房價，但不能簡單的 “一取了之”；因為土地增值稅屬于地方政府財政收入的一個重要來源，如果簡單地取消，對于地方政府來說，可能使本來就存在的“事權(quán)”和“財權(quán)”之間的矛盾進一步激化，因此這部分稅收收入可以轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)的持有環(huán)節(jié)和后期出售環(huán)節(jié)，即轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)稅和所得稅中去。取消“與房地產(chǎn)出售出租相關(guān)的營業(yè)稅”，原因是存在重復(fù)征稅現(xiàn)象。根據(jù)目前稅制規(guī)定，住房所有者如果是出租住房，要同時繳納營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和所得稅等；如果是出售住房要同時繳納營業(yè)稅、所得稅等，如果交了營業(yè)稅又要交房產(chǎn)稅、所得稅就屬于重復(fù)征稅?？偟膩砜矗Ａ舴慨a(chǎn)稅和所得稅比保留營業(yè)稅的價值要大，所以最好是取消相關(guān)的營業(yè)稅。營業(yè)附加稅，具體根據(jù)納稅義務(wù)人當期實際繳納的增值稅、營業(yè)稅和消費稅計算確定，這三大稅種中與房地產(chǎn)稅相關(guān)的只有營業(yè)稅，而我們要取消這部分營業(yè)稅，因此與房地產(chǎn)相關(guān)的營業(yè)附加稅就沒有存在的意義了。（3）保留耕地占用稅、印花稅和契稅不變。（4）改革后各稅種稅率的規(guī)定。保留下來的耕地占用稅、印花稅和契稅，稅率不變；其他稅種稅率一般應(yīng)該根據(jù)改革前與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的稅收總額推算出來，不能簡單的將合并的稅種稅率簡單疊加，也不能隨便的降低稅率。通過以上改革，將會完全改變過去那種“重交易，輕保有”的不合理狀況，形成一套在房地產(chǎn)投資、交易、占有、所得等多環(huán)節(jié)征稅、作用互補的房地產(chǎn)稅收新體系。

3.完善相關(guān)配套措施。房地產(chǎn)稅制改革是一個龐大的系統(tǒng)性工程，因此在進行上述改革的同時，應(yīng)該做好以下配套工作：（1）財政、地稅、建設(shè)、規(guī)劃國土資源、人力資源社會保障、統(tǒng)計、民政、住房保障房屋管理及公安部門事先要做好協(xié)調(diào)工作，各部門要密切配合，為房地產(chǎn)稅制改革做好人力資源保障。（2）建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺。相關(guān)部委應(yīng)出臺政策，組織人力物力財力，加快建設(shè)全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理平臺，實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)信息化管理。（3）建立科學(xué)完整的房地產(chǎn)價值評估體系。一是通過培養(yǎng)或規(guī)范，建成大批具有良好職業(yè)道德、誠實守信的房地產(chǎn)價值評估專業(yè)隊伍；二是要建立一套適合我國國情的、科學(xué)的房地產(chǎn)價值評估法規(guī)、制度和操作規(guī)程，使房地產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中有章可循。（4）做好新舊房地產(chǎn)稅收政策的過渡銜接。房地產(chǎn)稅制改革后，可能會帶來舊房產(chǎn)與新房產(chǎn)在計稅時存在不同等很多問題，而“納稅”關(guān)系到所有住房所有者的切身利益，處理不好可能會直接危及到改革的成果，因此務(wù)必要做好新舊房地產(chǎn)稅收政策的過渡銜接。