不動產(chǎn)登記機關(guān)審查民事行為的效力實證分析

孫琳 廣東技術(shù)師范學(xué)院天河學(xué)院

不動產(chǎn)登記機關(guān)審查民事行為的效力實證分析

孫琳 廣東技術(shù)師范學(xué)院天河學(xué)院

物權(quán)法和不動產(chǎn)登記條例關(guān)于不動產(chǎn)登記的性質(zhì)、程序、條件等做了較為全面的規(guī)定，但是在登記機關(guān)的實踐操作中確存在著與民事行為交叉的情況。本文從登記機關(guān)如何審查民事行為的效力作為出發(fā)點，從實證的角度加以分析，以厘清登記機關(guān)審查民事行為的法律思路。

不動產(chǎn)登記 審查 民事行為 效力

1 案件基本情況

A與B是夫妻關(guān)系，座落于某市X路Y號的房屋登記在B的名下。因A與B感情不和，向民政部門提出離婚申請并且簽訂析產(chǎn)協(xié)議書，析產(chǎn)協(xié)議書經(jīng)公證部門公證。析產(chǎn)協(xié)議約定，上述房屋歸A所有，但A必須支付10萬元給B作為補償，待支付款項后，A才能向房管局申請登記手續(xù)。后A持房地產(chǎn)權(quán)證、析產(chǎn)協(xié)議書及身份證明等資料向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理登記手續(xù)，不動產(chǎn)登記機關(guān)在審查時發(fā)現(xiàn)A并未提交證明其已經(jīng)支付約定款項給B的材料，故決定不受理A的申請。

2 不動產(chǎn)登記機關(guān)如何審查民事行為的效力

本案中，A向不動產(chǎn)登記機關(guān)申請辦理登記業(yè)務(wù)時提交了A與B的析產(chǎn)協(xié)議，那么，不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)否對析產(chǎn)協(xié)議的效力進行審查呢，實踐中又是如何進行的呢？讓我們對相關(guān)問題進行分析。

2.1 審查民事行為合法性的界定

民事行為是平等主體之間根據(jù)其意思表示而作出的，只要法律不禁止的行為都是可為的，行政機關(guān)不能隨意干涉該民事行為。在不動產(chǎn)登記工作中，申請人提交的申請資料往往都會涉及民事行為，那么，不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)否審查該民事行為的合法性呢？民事行為屬于私權(quán)行為，一般而言行政機關(guān)是不干涉的，但不動產(chǎn)登記機關(guān)作出的具體行政行為具有公信力，況且，民事行為被確認無效后，并不能當(dāng)然導(dǎo)致具體行政行為的撤銷，這就損害了權(quán)利人的利益了，為了維護房地產(chǎn)市場秩序的穩(wěn)定，對部份民事行為的合法性進行審查就顯得尤為重要了。但作為登記部門，并不是對所有涉及申請人的民事行為都進行審查，只是對申請人提交資料中涉及的民事行為進行審查。

2.2 不動產(chǎn)登記中常見民事行為的審查

在不動產(chǎn)登記工作中，經(jīng)常會涉及到的民事行為主要有：借款及抵押合同、贈與合同、繼承、委托合同、析產(chǎn)協(xié)議、買賣合同、自建行為等等。

對于合同行為而言，首先應(yīng)該審查合同簽訂方是否符合法律規(guī)定，是否為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人，若為上述“兩人”，應(yīng)由其監(jiān)護人代理。主體適格后，進而審查合同內(nèi)容。對于合同內(nèi)容，工作人員應(yīng)著重審查合同的核心條款，例如涉及登記房屋的條款，處分房屋的行為是否符合法律的規(guī)定。由于核心條款的效力會影響到整份合同的效力，所以，對核心條款的審查應(yīng)該更加嚴格。

對于委托合同而言，著重審查委托人和代理人的身份證明，委托權(quán)限以及委托期限。若委托他人簽訂合同的，同時也要審查該合同的內(nèi)容是否超出委托權(quán)限，簽訂合同的時間有否超出委托期限。除此之外還應(yīng)注意代理人是否自己代理或者雙方代理。

在夫妻析產(chǎn)協(xié)議中，同時會涉及到附條件的協(xié)議，例如雙方約定一方支付一定金額后，才將房屋過戶至其名下。這是附條件的析產(chǎn)協(xié)議，只有當(dāng)約定的條件成就時，才能為其辦理房屋的登記手續(xù)。所以，工作人員也應(yīng)當(dāng)審查條件成就的憑證。

在實際工作中，審核申請人提交的申請資料是房地產(chǎn)登記部門的關(guān)鍵，隨著工作人員風(fēng)險意識的提高，對申請資料的質(zhì)量要求也應(yīng)該越來越嚴格，同時對合同進行實質(zhì)審查才能真正提高行政效能，優(yōu)化行政資源。

3 不動產(chǎn)登記機關(guān)審查民事行為的法律思維

不動產(chǎn)登記機關(guān)在審查民事行為合法性時，應(yīng)從民事權(quán)利能力、民事代理行為、民事行為的效力三個方面加以考量，下面分而述之。

3.1 民事行為能力之考量

根據(jù)《民法總則》規(guī)定，公民從出生時起到死亡時止，依法享有民事權(quán)利。根據(jù)該規(guī)定所有的公民均具有民事權(quán)利能力，但民事行為能力需通過年齡和精神智力狀況來確定。

首先是年齡的劃分，十八周歲以上的公民是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。八周歲以上的未成年人是限制民事行為能力人；不滿八周歲的未成年人是無民事行為能力人，由法定代理人代理民事活動。其次是精神智力狀況的劃分，不能辨認自己行為的精神病人是無民事行為能力人。不能完全辨認自己行為的精神病人是限制民事行為能力人。不動產(chǎn)登記機關(guān)依此考量當(dāng)事人的行為能力。

3.2 民事代理行為之考量

如前所述，無民事行為能力人、限制民事行為能力人需要監(jiān)護人作為他們的法定代理人。父母是未成年人的監(jiān)護人。未成年人的父母已經(jīng)死亡或者沒有監(jiān)護能力的，由有監(jiān)護能力的人擔(dān)任監(jiān)護人，如祖父母、外祖父母；兄、姐等。不動產(chǎn)登記機關(guān)需要依此判斷代理行為之效力

3.3 民事行為效力的認定

公民所為一般民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件，行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；意思表示真實；不違反法律或者社會公共利益。若涉及到合同行為還不能違反合同法的規(guī)定，如合同無效、合同效力待定、合同是否可撤銷等。

孫琳，女，湖北襄陽人，廣東技術(shù)師范學(xué)院天河學(xué)院講師，主要研究方向：民商法、訴訟法。