商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市商圈聯(lián)動發(fā)展探討

文/孫兆中

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商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市商圈聯(lián)動發(fā)展探討

文/孫兆中

中國人民大學(xué)

商業(yè)地產(chǎn)與城市商圈之間有著密不可分的聯(lián)系，對我國的經(jīng)濟發(fā)展有著重要的作用。鑒于這樣的情況，本文對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市商圈聯(lián)動發(fā)展進行了探討，并闡述了自己的見解，以供參考。

商業(yè)地產(chǎn)；城市商圈；聯(lián)動發(fā)展

在我國經(jīng)濟體制發(fā)展下，城市商圈所發(fā)揮的經(jīng)濟作用不容忽視，城市商圈是作為國家經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的后備力量而存在的，與此同時，在近幾年的經(jīng)濟發(fā)展中，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度越來越快，同時其對經(jīng)濟的作用也更加的突出。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市商圈之間相互作用，并且具有聯(lián)動作用。因此，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市商圈的聯(lián)動發(fā)展進行探討是非常有必要的，有助于大力推進我國經(jīng)濟的發(fā)展。

1 商業(yè)地產(chǎn)與城市商圈聯(lián)動理論分析

1.1城市商圈概念

所謂的城市商圈，就是指以商業(yè)聚集地為中心向—定的方向和空間進行輻射，可招引消費者的區(qū)域[1]。城市商圈簡單來說就是城市中常見的商業(yè)聚集區(qū)。在商圈中，會有各種各樣的商業(yè)類型，包括購物中心、百貨、商業(yè)街等，這些商業(yè)的存在是有一定的輻射范圍的，在一定范圍內(nèi)的消費者，更愿意到其所屬商圈中購物，所以說，城市商圈并不是抽象的，而是可以具體規(guī)劃出面積的城市空間。

1.2商業(yè)地產(chǎn)概念

所謂的商業(yè)地產(chǎn)，顧名思義就是指主要應(yīng)用在商業(yè)活動中，開發(fā)商能夠通過其租賃或銷售從中獲得—定的經(jīng)濟效益。商業(yè)地產(chǎn)與民用地產(chǎn)不同，民用地產(chǎn)主要是指住宅樓，是供人們居住的。而商業(yè)地產(chǎn)則是指寫字樓、公寓、酒店、商業(yè)等，其主要是用來出租或是出售，其經(jīng)濟效益比較高。

2 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市商圈建設(shè)聯(lián)動關(guān)系分析

2.1商圈定位與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)動關(guān)系分析

城市商圈的定位并不是一件簡單的事情，在進行定位過程中，需要多加思考，從各個方面進行深入地分析。在商業(yè)定位分析中，地域職能分析是非常關(guān)鍵的，而且商圈的未來發(fā)展趨勢也是非常關(guān)鍵的。在這樣的情況下，城市商圈的定位會受到市場群體性質(zhì)的影響，而群體性質(zhì)則由地域職能特點所決定。在這樣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作的開展將會更加慎重，并且在選擇開發(fā)過程中，也會進行詳細的規(guī)劃和布局，以此來為城市商圈的繁榮發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

2.2商圈結(jié)構(gòu)和規(guī)模與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)動關(guān)系分析

在進行城市級別商圈的建設(shè)過程中，也就是核心商圈，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)部門需要考慮商圈的結(jié)構(gòu)和規(guī)模，同時在進行商圈建設(shè)過程中，需要對其周邊的文化環(huán)境進行細致的分析。綜合所有因素，在城市商圈建設(shè)過程中，必須要體現(xiàn)城市的精神，傳遞城市的文化內(nèi)涵，要知道，城市商圈是城市的第一臉面，很多城市外來人員對于城市的印象主要是來自于城市商圈。在進行城市商圈具體規(guī)劃過程中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須要突出城市特色，商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)必須要有代表性，建設(shè)的商圈必須要滿足各方面的消費需求。

2.3商圈的服務(wù)和安全與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)動關(guān)系分析

城市商圈在大多數(shù)時候分布在居住密集區(qū)域，所以針對這一特質(zhì)，在進行城市商圈建設(shè)過程中，要注重商圈的服務(wù)和安全。在城市商圈建設(shè)中，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)與商圈的服務(wù)和安全具有聯(lián)動關(guān)系，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須要考慮安全，所以在設(shè)計中，需要從安全以及服務(wù)的角度入手進行地產(chǎn)規(guī)劃，為消費者及租賃商留出足夠的公共空間，使公眾能夠在安全及舒適的環(huán)境下消費。

2.4商圈的建設(shè)布局與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)動關(guān)系分析

在進行城市商圈建設(shè)過程中，為了確保商圈的生態(tài)平衡，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中就應(yīng)多注意此方面內(nèi)容。城市商圈中的每一類型店鋪，如服裝服飾、百貨超市等零售類業(yè)態(tài)，都是處于同一地位的，是城市商圈中不能缺少的組成部分，其地位一樣重要的，而且不同類型的店鋪之間還有著相輔相成的關(guān)系，所以說，在城市商圈建設(shè)中，維持平衡是極為關(guān)鍵的。城市商圈的主體是由多個業(yè)態(tài)構(gòu)成的，商圈的內(nèi)部結(jié)構(gòu)和規(guī)模是商圈實力的一種體現(xiàn)，所以在進行商圈開發(fā)過程中，必須要保持商圈平衡。在這一過程中，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)則應(yīng)注重平衡設(shè)計，只有這樣才可以保證商圈內(nèi)部的平衡。

2.5商圈的運作與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的聯(lián)動關(guān)系分析

在城市發(fā)展過程中，商圈是非常重要的存在，商圈的發(fā)展?fàn)顟B(tài)與城市的經(jīng)濟狀態(tài)有著密切的聯(lián)系，甚至有些時候商圈的發(fā)展會對城市經(jīng)濟發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。面對如此重要的城市商圈建設(shè)，在實際建設(shè)過程中商業(yè)地產(chǎn)項目應(yīng)保持新鮮，不能盲目的跟隨潮流，必須要對實際情況進行分析，然后在此基礎(chǔ)上進行詳細的、合理的規(guī)劃，以此來確保商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是新穎的，是獨一無二的。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和城市商圈發(fā)展之間有著密切的聯(lián)系，均是作為市場化的投資產(chǎn)品而存在的，在這樣的情況下，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和城市商圈建設(shè)過程中，就應(yīng)該發(fā)揮彼此促進作用，發(fā)揮聯(lián)動關(guān)系，相互依存，進而更好地帶動城市經(jīng)濟發(fā)展。

3 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和城市商圈聯(lián)動發(fā)展路徑分析

3.1商業(yè)地產(chǎn)前期開發(fā)途徑

在城市商圈建設(shè)過程中，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是極為關(guān)鍵的，為了確保地產(chǎn)開發(fā)的有效性，在開發(fā)之前需要做好前期的準(zhǔn)備工作。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備過程中，開發(fā)人員需要對地產(chǎn)開發(fā)的地址進行選擇，在這一過程中，開發(fā)人員需要綜合政策的規(guī)劃、商業(yè)的發(fā)展、市場需求等諸多因素，從而在眾多的地址中選擇最合適的一個區(qū)域，確定好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)地址之后，后期的工作才能緊跟著落實。在實際的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)選址過程中，需要對城市商圈的規(guī)劃要求、項目地處環(huán)境、項目周邊的商業(yè)環(huán)境及交通環(huán)境等進行綜合的分析，然后設(shè)計科學(xué)有效的選址方案。

3.2商業(yè)地產(chǎn)項目定位細化階段開發(fā)途徑

在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，需要先選擇開發(fā)地址，在確定地址之后，可以進行地產(chǎn)的市場定位。對商業(yè)地產(chǎn)項目進行市場定位，有助于明確市場的發(fā)展前景，同時有效的市場定位也可以幫助商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)獲取更多的經(jīng)濟效益。所以說，做好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的項目定位是非常有必要的。在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目定位過程中需要對城市的實際經(jīng)濟發(fā)展情況進行分析，同時，還需要對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)周邊的主要商圈進行分析。在進行實際分析過程中，工作人員可以從周邊的人口密度、商圈結(jié)構(gòu)特征以及商業(yè)具體發(fā)展情況等方面入手，在綜合分析所有內(nèi)容之后確定商業(yè)地產(chǎn)項目的定位，以此來確保商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的有效性。

3.3商業(yè)地產(chǎn)市場營銷策劃階段開發(fā)途徑

在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，在完成地產(chǎn)開發(fā)項目的選址以及市場定位之后，需要做好營銷階段的策劃工作。市場營銷在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中有著不容忽視的作用，在這一工作落實過程中，開發(fā)商應(yīng)從實際出發(fā)，結(jié)合市場需求來設(shè)計市場營銷方案。在營銷方案設(shè)計完成之后，需要從多個渠道入手來落實推廣工作，從而吸引更多的商家提前預(yù)定，從而為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)工作的落實拓展市場空間，實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化。在對當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)銷售模式進行分析中可以看出，地產(chǎn)的銷售手段多樣化，比如說直接租賃、租售混合、先租后售、整租整售等，不同的銷售模式可以為商家提供多種選擇，這樣更有利于吸引商家。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目在進行市場營銷過程中，必須要依據(jù)所在地商圈的實際情況及特征，同時營銷人員還應(yīng)該對當(dāng)前區(qū)域內(nèi)的消費者購買力、經(jīng)營者的價格承受能力等方面進行調(diào)查研究，將所有的調(diào)查結(jié)果進行歸攏匯總，然后得出確切的的信息，根據(jù)這一信息來選擇最為合適的市場營銷手段[2]。有效的市場營銷工作的開展，可以推動商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的良好發(fā)展，有助于創(chuàng)造最大化的經(jīng)濟利潤，從而促進商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，實現(xiàn)地產(chǎn)商和租賃商之間的共贏。

3.4商業(yè)地產(chǎn)運營招商階段開發(fā)路徑

在對城市商圈進行細化分析中可以看出，零售業(yè)在商圈中所占比例較大，零售業(yè)有品牌專賣店、百貨店以及量販超市等，這些零售業(yè)能夠滿足消費者的消費需求，為消費者提供了消費便利。同時，這些零售業(yè)在消費者生活水平不斷提高的情況下，零售業(yè)也迎來了發(fā)展的機會，零售業(yè)的檔次和服務(wù)水平在逐漸地提升。鑒于這樣的情況，在進行商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，就應(yīng)該對商家布局進行合理的規(guī)劃，將零售商科學(xué)的組合在一起，使得零售商之間能夠相互扶持，相互促進。零售商為消費者提供的便利，能夠吸引更多的消費者，而在商圈綜合消費水平提高的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場價值也會隨之提高，所以說，在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，應(yīng)做好零售業(yè)的招商工作，實現(xiàn)地產(chǎn)價值的最大化，從而保障商業(yè)地產(chǎn)的擁有者得到更多的經(jīng)濟回報。

4 結(jié)束語

綜上所述，在我國大力推進城市化建設(shè)過程中，城市的經(jīng)濟發(fā)展備受關(guān)注。在城市經(jīng)濟發(fā)展過程中，城市商圈的作用是不容忽視的，為了更好地推動城市商圈發(fā)展，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟利潤，就應(yīng)在城市建設(shè)中對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和城市商圈之際的聯(lián)動關(guān)系進行有效的分析，然后提出有效的策略來促進聯(lián)動作用的發(fā)揮，從而促使商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和城市商圈之間能夠相互扶持，共同創(chuàng)造最大化的經(jīng)濟利益，推動城市經(jīng)濟發(fā)展。

[1]范逸汀. 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中大型公共建筑的綠色建筑認(rèn)證選擇——以中海地產(chǎn)高端辦公樓項目為例[A]. 中國城市科學(xué)研究會、中國建筑節(jié)能協(xié)會、中國綠色建筑與節(jié)能專業(yè)委員會.第8屆國際綠色建筑與建筑節(jié)能大會論文集[C].中國城市科學(xué)研究會、中國建筑節(jié)能協(xié)會、中國綠色建筑與節(jié)能專業(yè)委員會:,2012:6.

[2]應(yīng)曉麗.淺談?wù)阒谐鞘腥旱氖袌鲂律倘Αx烏市與東陽市的聯(lián)動發(fā)展[J].中國集體經(jīng)濟,2008(19):40-41.