企業(yè)投資性房地產(chǎn)會計核算與稅法的差異分析

琚濤

【摘 要】在新的會計標(biāo)準(zhǔn)之下，要求對投資性房產(chǎn)進(jìn)行單獨(dú)核算，企業(yè)的投資方需要根據(jù)自己所付出的成本進(jìn)行確認(rèn)和計量，在后續(xù)的計量中應(yīng)該采用的模式是成本模式，如果滿足了一定的條件和要求，也可以采用公允價值模式，這兩種不同模式的計量方法，都會和稅法之間有一定的差異，解決這些差異性最好的方法就是可以采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法。

【關(guān)鍵詞】企業(yè)投資性房地產(chǎn)；會計核算；計量模式；稅法差異

一、前言

我國的市場經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展和完善起來，這也使得房地產(chǎn)事業(yè)也越來越活躍，因此很多企業(yè)都開始對房地產(chǎn)和其附屬的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行大量的投資，從中賺得一些租金或使資產(chǎn)得到增值，還有就是這兩者都具備，這樣進(jìn)行投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目不管是用途還是目的都是和企業(yè)自用的建筑是不同的，特別是那些開發(fā)用來銷售的房子。

在相關(guān)的會計制度中，通常將投資性的房地產(chǎn)或者企業(yè)自己用的房子都?xì)w入固定資產(chǎn)或者無形資產(chǎn)當(dāng)中，這種做法是不對的，非常不利于將企業(yè)房地產(chǎn)的真實(shí)情況反映出來，甚至隱瞞了一些不同的房地產(chǎn)對企業(yè)的業(yè)績貢獻(xiàn)。因此，新的企業(yè)會計政策出臺了，這其中將投資性的房地產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行規(guī)范，從而保證了對企業(yè)會計準(zhǔn)則不斷適應(yīng)新情況和新變化。

二、企業(yè)投資性房地產(chǎn)改革前后的不同

在我國的投資性房地產(chǎn)中明確規(guī)定：在企業(yè)投資了房地產(chǎn)時，應(yīng)該進(jìn)行單獨(dú)的確認(rèn)和計量，這和企業(yè)留于自用的房地產(chǎn)或者存儲起來的房地產(chǎn)進(jìn)行會計核算時是有很大不同的。主要有以下三點(diǎn)不同：

1.對于那些為了賺取資金或者用于增資的房地產(chǎn)，都要進(jìn)行單獨(dú)的核算，這其中也包括已經(jīng)出租土地的使用權(quán)或者那些自己持有等著增值進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，這些投資性的房地產(chǎn)都要進(jìn)行單獨(dú)核算，并且在報表中單獨(dú)列示出來。

2.還可以適當(dāng)?shù)囊牍蕛r值計量的模式，在一些投資的房地產(chǎn)規(guī)定中明確的指出，相關(guān)企業(yè)當(dāng)滿足一定的條件時，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允模式進(jìn)行確認(rèn)和計量。但是目前有大量的數(shù)據(jù)顯示，如果投資性的房地產(chǎn)公允價值是持續(xù)性并且可靠的情況下，應(yīng)該對于投資性的房地產(chǎn)采用公允價值模式進(jìn)行計量。要想采用公允價值模式的房地產(chǎn)必須滿足兩個條件：（1）投資性的房地產(chǎn)的區(qū)域必須有活躍的交易市場。（2）企業(yè)還要能從這些交易市場中得到類似房地產(chǎn)的一些真實(shí)信息，保證在進(jìn)行公允價值計量時可以得到合理的估算。類似房地產(chǎn)的概念是和投資性的房地產(chǎn)所處的地理位置和環(huán)境相同，并且它們的性質(zhì)也必須相同，結(jié)構(gòu)和新舊程度要類似；從土地使用這方面來講，同一個城區(qū)或者同一個位置，可使用的程度也要相同或相似。

由此可見，我國進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量時，首要考慮的成本模式，對于公允價值模式的使用要慎之又慎。但是，國際上的普遍觀念是公允價值模式比成本模式更加恰當(dāng)，這就說明了國際會計準(zhǔn)則理事會更加傾向于公允價值模式，但是由于我國目前的房地產(chǎn)市場，對于公允價值計量的使用條件并不是特別成熟。

3.由于我國目前房地產(chǎn)的基本情況并不能廣泛使用公允價值模式，所以在企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量時，常常對公允價值的確定方法并不是特別恰當(dāng)，同時由于可操作性的原因，當(dāng)前我國采用的是國際財務(wù)報告準(zhǔn)則中的公允價值確定方法。

三、采用成本模式計量方式下的企業(yè)投資性房地產(chǎn)的處理方法和稅法的差異

通常情況下，成本模式的計量方法對于投資性的房地產(chǎn)的處理是相對簡單的，這其中主要涉及到了“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)折舊”等等項(xiàng)目，這些都可以參照“無形資產(chǎn)”、“累計折舊”進(jìn)行處理，但是由于稅法中并沒有規(guī)定未定義投資性房地產(chǎn)，所以在這種房地產(chǎn)的投資項(xiàng)目進(jìn)行會計核算時，通常采用處理固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的方式進(jìn)行稅務(wù)的處理。根據(jù)有關(guān)規(guī)定要求，投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行減值時不能扣除。

四、采用公允價值模式計量下的企業(yè)投資性房地產(chǎn)的處理方法和稅法的差異

企業(yè)在進(jìn)行公允值價值模式計量時，通常需要明確的證據(jù)證明其真實(shí)可靠，在這種情況下，公允價值模式才能被允許使用，當(dāng)采用這種計量模式時，一般需要企業(yè)在“投資性房地產(chǎn)”的科目之下分別設(shè)置成本和公允價值變動兩個細(xì)分科目，并且不能對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行折舊，應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)的變化情況調(diào)整公允的賬面檢，當(dāng)采用公允價值模式進(jìn)行計量時，通常能夠體現(xiàn)出和稅法的兩點(diǎn)差異，首先就是在稅法可以進(jìn)行折舊，并且能夠在稅前扣除，在會計上通常能夠確認(rèn)公允價值的變動損益，但是在稅法中要求納稅調(diào)整。

五、結(jié)語

企業(yè)在進(jìn)行投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)或者那些作為存貨的房地產(chǎn)項(xiàng)目核算時，通常由于它們的用途和目的等方面的不同，導(dǎo)致采用的會計核算方式也是不一樣的。同時，由于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)核算方法比較特殊，和傳統(tǒng)的核算方法不同，這就使得了所得稅的處理和會計的準(zhǔn)則結(jié)果之間存在著很大的差異性，所以通常采用資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)的方式，將會計和稅法之間的差異體現(xiàn)出來，從而在一定程度上滿足要求。

參考文獻(xiàn)：

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