房地產(chǎn)市場(chǎng)資金供給和需求分析

夏連志

【摘要】房地產(chǎn)作為一種對(duì)資金需求動(dòng)輒過(guò)億的特殊產(chǎn)業(yè)，資金供給在其整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈過(guò)程中扮演著舉足輕重的作用。隨著最近幾年來(lái)隨著高保值投資品的缺失，炒房成為一種有著相對(duì)高收益的投資報(bào)酬投資項(xiàng)目，大量熱錢(qián)涌入房地產(chǎn)行業(yè)。本文將重點(diǎn)研究近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮程度和資金供給情況，分析資金供給對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響程度。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 資金 供給和需求 房?jī)r(jià)

一、背景和概述

根據(jù)2016年度knight frank全球城市房?jī)r(jià)指數(shù)升幅表，南京房?jī)r(jià)以42.9%的全年漲幅名列全球第一，而前八名均被中國(guó)城市所占領(lǐng)。近年來(lái)國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)瘋狂的漲幅之中，有著太多的合理和不合理因素。事實(shí)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從1998年以來(lái)即進(jìn)入飛速發(fā)展時(shí)期，年均增長(zhǎng)率達(dá)成為了拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，而經(jīng)濟(jì)的高增長(zhǎng)也反過(guò)來(lái)繼續(xù)推動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了持續(xù)的信心。但房地產(chǎn)業(yè)中潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上看，眾多國(guó)家曾經(jīng)歷了房?jī)r(jià)飆升、泡沫破滅所引發(fā)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，而值得注意的是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)也出現(xiàn)了過(guò)度投資的跡象，房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出不合理的上揚(yáng)，飛速漲的房?jī)r(jià)嚴(yán)重違背了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)，并進(jìn)一步威脅著金融體系乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)體的安全與穩(wěn)定。

房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)資金的需求頻繁且數(shù)額巨大，一個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)依靠自有資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足的，還必須借助于多元化的資金來(lái)源渠道。房地產(chǎn)是固定資產(chǎn)投資的主要部分，也是近年社會(huì)投資的熱點(diǎn)領(lǐng)域，因此各類(lèi)資金源源不斷地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)其飛速發(fā)展產(chǎn)生了不容忽視的影響。

在土地購(gòu)買(mǎi)期及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，房地產(chǎn)企業(yè)自有資本金將起到重大作用。此時(shí)開(kāi)發(fā)商主要依靠?jī)?nèi)部融資獲得的自有資本金進(jìn)行前期費(fèi)用的支付，企業(yè)公積金、未分配利潤(rùn)及股權(quán)資金是這個(gè)環(huán)節(jié)自有資本最主要的構(gòu)成。在土地購(gòu)置期間自有資本金主要以土地評(píng)估費(fèi)、土地競(jìng)買(mǎi)保證金、購(gòu)買(mǎi)土地需繳納的款項(xiàng)及稅金等形式流出；在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期，（有資本金主要用于支付包括項(xiàng)策劃貨、設(shè)汁費(fèi)、勘察費(fèi)以及需向政府部門(mén)繳納的各種費(fèi)用。

二、資金對(duì)房地產(chǎn)的影響分析

圖標(biāo)截取了最近兩年來(lái)的房地產(chǎn)本年到位資金增速和中國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)進(jìn)行分析。

其中中國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)其編制方法是根據(jù)經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)理論和景氣指數(shù)原理，采用合成指數(shù)的計(jì)算方法。

國(guó)房景氣指數(shù)是綜合反映全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)，“國(guó)房景氣指數(shù)可以從土地、資金、開(kāi)發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度顯示全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況，波動(dòng)幅度，預(yù)測(cè)未來(lái)趨勢(shì)，為國(guó)家宏觀調(diào)控提供預(yù)警機(jī)制，為投資者選擇投資機(jī)遇提供統(tǒng)計(jì)信息。

我們可以總結(jié)出：

（1）房地產(chǎn)本年到位增速和中國(guó)國(guó)房景氣指數(shù)在時(shí)間序列上大體是同漲同跌的。這說(shuō)明資金的多少和到位情況影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的興衰。具體的影響模式為資金流向房地產(chǎn)→資金到位速度加快→房地產(chǎn)景氣指數(shù)升高→反映房地產(chǎn)需求增加。

（2）在2016年年初的拐點(diǎn)可以明顯看出，由于房地產(chǎn)行業(yè)農(nóng)歷年時(shí)特殊的行業(yè)特征，企業(yè)資金到位情況在此時(shí)會(huì)明顯下降，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)本應(yīng)繼續(xù)保持的類(lèi)似前幾個(gè)月火爆場(chǎng)面被打破，呈現(xiàn)走低的態(tài)勢(shì)。這反應(yīng)出兩者在重大拐點(diǎn)的相互漲跌趨近性。

三、總結(jié)

資金流向房地產(chǎn)，其中資金包括大量的銷(xiāo)售回款，這會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)供需變化，從而加速房地產(chǎn)市場(chǎng)資金回籠和進(jìn)一步投資，更加吸引和鼓勵(lì)商品房的購(gòu)買(mǎi)，獲得更多利潤(rùn)。由此產(chǎn)生一種房?jī)r(jià)越漲，市場(chǎng)越火，買(mǎi)的人越多的場(chǎng)景。也符合大多數(shù)房子剛性需求者和投資者買(mǎi)張不買(mǎi)跌的心態(tài)。

多渠道資金的供給充足決定著房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆程度，反過(guò)來(lái)火爆的房地產(chǎn)吸引著更多的投資進(jìn)入、債券增發(fā)和銷(xiāo)售款的收回，這是相互促進(jìn)互相影響的。

（一）資金流向?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)需求的影響模式簡(jiǎn)單流程圖：

資金流向房地產(chǎn)→房地產(chǎn)銷(xiāo)量回升→需求增加，供不應(yīng)求→開(kāi)發(fā)商資金回籠后購(gòu)置土地→加快開(kāi)工投資→房?jī)r(jià)上漲→商品房作為抵押物的價(jià)值上漲放大居民、開(kāi)發(fā)商和銀行貸款行為

資金流出房地產(chǎn)→房地產(chǎn)銷(xiāo)量回落→需求減少，供過(guò)于求→開(kāi)發(fā)商資金放緩購(gòu)置土地和開(kāi)工投資進(jìn)度→房?jī)r(jià)下降→商品房作為抵押物的價(jià)值縮水會(huì)減少居民、開(kāi)發(fā)商和銀行貸款行為

（二）近期房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)

被限購(gòu)城市一般為一線城市，為城市圈核心功能區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售縮減的情況但整體價(jià)格將趨于穩(wěn)定，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的調(diào)整之后房?jī)r(jià)仍會(huì)小幅上漲。

一線城市周邊的二線城市，多為核心城市的周邊地帶，也有著自己的發(fā)展優(yōu)勢(shì)和城市特點(diǎn)，在上一波房市瘋漲的時(shí)候表現(xiàn)穩(wěn)健，漲幅溫和，在一線城市限購(gòu)之后將會(huì)吸收核心城市的需求外溢。價(jià)格和銷(xiāo)售量都有上漲潛力

在上一波漲價(jià)風(fēng)波中由于熱錢(qián)炒高房?jī)r(jià)的二三線城市，由于本身就業(yè)機(jī)會(huì)不足，對(duì)外來(lái)人口吸引力較小，房?jī)r(jià)會(huì)有所下降。

而對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的三四線及其以下城市，由于無(wú)法吸引外來(lái)人口甚至出現(xiàn)人口流失，將會(huì)落入緩慢的去庫(kù)存壓力中。endprint