南京：建承租人權(quán)利清單推“租購?fù)瑱?quán)”

韓靜

為建立租購并舉的住房體系，南京將建立承租人權(quán)力清單，逐步實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”。

如何把住房需求導(dǎo)向租房市場，讓租房更安心更省心、更有尊嚴(yán)、更加體面，南京8月份就有了自己的版本。作為國家發(fā)展住房租賃市場的12個試點城市之一，8月15日，南京市正式出臺了住房租賃試點工作方案。根據(jù)已公布的南京《方案》，教育資源的分配依然不會有變。無論是對南京戶籍人口還是外來務(wù)工人員，若無產(chǎn)權(quán)房，仍由戶籍所在區(qū)或居住所在區(qū)統(tǒng)籌安排入學(xué)。

南京版的租購?fù)瑱?quán)方案還提出，將通過培育多層次市場主體，探索建立政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式；要培育一批國有、混合所有及民營等多種供應(yīng)主體的機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，引導(dǎo)市場規(guī)范有序經(jīng)營；探索建立通過政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式，3年內(nèi)建設(shè)或籌集租賃性住房不低于50萬平方米……

《方案》明確，將選取符合條件的新建商品房項目，在出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持，用于長期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對外出租單次租期原則上不得超過10年。而就在南京出臺租賃新政后不到24小時，南京市國土局掛出8幅地塊。

試點“商改租”，但不是想改就能改

《2017年第二季度中國城市研究報告》顯示，在長三角城市群中，南京的城市人口吸引力排行全國第20，其現(xiàn)轄的11區(qū)內(nèi)常住人口達(dá)827萬人，流動人口206萬。如此龐大的人口基數(shù)該如何滿足租房者的住房需求？南京市在《方案》中予以具體明確，鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。

具體落地實施，南京將試點的“商改租”按照“一事一議”的原則開展，試點區(qū)域的選址則主要位于城市中心、副中心以外、庫存量大、位于地鐵站點周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經(jīng)營的商業(yè)用房，在滿足采光、通風(fēng)、衛(wèi)生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規(guī)定可改為租賃住房。

而開發(fā)企業(yè)提出商改租申請后，需報屬地區(qū)政府（園區(qū)管委會）和南京市相關(guān)主管部門初核，經(jīng)評估后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務(wù)辦公總量確實過剩的情況下才予批準(zhǔn)。此外，《方案》中強調(diào)，改建房屋將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓，按相關(guān)規(guī)定完善用地手續(xù)后，改造后租賃住房用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

有上學(xué)需求的租客目前占比很小

此前，全國這一輪租售并舉的政策中，最牽動社會神經(jīng)的在于租購?fù)瑱?quán)，關(guān)注點集中體現(xiàn)在租房者能否像購房者一樣享受同等的子女入學(xué)權(quán)利。南京在試點工作方案中對“入學(xué)”進(jìn)行了相應(yīng)明確，南京市戶籍承租人子女，將按照南京市學(xué)前、義務(wù)教育階段招生入學(xué)政策接受教育；符合南京市外來務(wù)工人員隨遷子女義務(wù)教育入學(xué)政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排其隨遷子女在居住區(qū)內(nèi)享受義務(wù)教育。

“其實，一直以來在南京租房就可以上學(xué)，學(xué)校由區(qū)教育部門統(tǒng)籌安排?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，幾年前南京就已實施積分落戶政策，外地人租房也可落戶南京，不過在當(dāng)前南京租房市場中，能滿足條件掛鉤租房上學(xué)政策的比例占很少數(shù)。

而針對租賃市場誰來管的問題，南京希望通過建立三級政府、四級網(wǎng)格化管理服務(wù)體系，從社區(qū)開始擔(dān)責(zé)。其中三級政府、四級網(wǎng)格化管理服務(wù)體系涵蓋了南京市級相關(guān)行政主管部門負(fù)責(zé)制定住房租賃相關(guān)政策和制度，各區(qū)政府（園區(qū)管委會）、江北新區(qū)管委會是屬地范圍內(nèi)住房租賃市場管理的責(zé)任主體，街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）是轄區(qū)范圍內(nèi)住房租賃管理的直接責(zé)任主體，社區(qū)居（村）民委員會開展租賃管理的具體事務(wù)。而這一舉措，今年將在棲霞區(qū)和仙林街道試點這一管理模式，實現(xiàn)租賃交易服務(wù)監(jiān)管平臺與社區(qū)治理綜合信息平臺的信息共享與動態(tài)聯(lián)動。

種種跡象表明，作為房地產(chǎn)長效機制建立的重要內(nèi)容，購租并舉、租購?fù)瑱?quán)的進(jìn)程正在加快。不過，有專家分析認(rèn)為，當(dāng)前制度推行的一系列難題還需正視。接受《小康》記者采訪的經(jīng)濟領(lǐng)域?qū)＜胰~學(xué)平表示，目前制度推行難點在于，國人的住房消費觀念?！耙龑?dǎo)更多人終身租房肯定有一個艱難的過程。而現(xiàn)實的問題是，目前市場上其實并不缺少租賃性房源，不少城市此前已通過新建和市場收儲的方式有了一大批公租房等租賃性房源，如果現(xiàn)在再讓地方政府、機構(gòu)新建或收購房源出租，將面臨很高的資金成本，是否撬動相關(guān)積極性還不得而知。”

租賃雙方協(xié)商未果情況下 房東不得中途加價

11月8日，《小康》記者從南京市房產(chǎn)局了解到，新版《南京市房屋租賃合同》示范文本正式發(fā)布，目前，該范本已上傳至南京網(wǎng)上房地產(chǎn)供下載使用。此次發(fā)布的《南京市房屋租賃合同》范本分“自行交易”和“經(jīng)紀(jì)機構(gòu)”兩個版本。與以往版本相比，新版范本結(jié)合租賃市場發(fā)展實際，新增相關(guān)條款20余條，進(jìn)一步加強了對租賃雙方合法權(quán)益的保護(hù)，并積極推行通過網(wǎng)上登記備案系統(tǒng)由經(jīng)紀(jì)機構(gòu)全程代辦租賃登記備案手續(xù)的不見面服務(wù)。

對于一些房東中途加價行為，新版范本明確：租賃期內(nèi)，未經(jīng)雙方協(xié)商一致，出租方不得提前收回房屋、不得提高租金標(biāo)準(zhǔn)；以及未經(jīng)承租方同意，出租方不得擅自進(jìn)入租賃房屋內(nèi)。

新版范本還明確約定了居住人數(shù)，并要求租賃用途為居住的房屋，人均租住面積不得低于本市人民政府的有關(guān)規(guī)定；承租方擅自增加居住人數(shù)的，出租方有權(quán)單方解除合同，收回房屋。

那么南京的人均租住面積是多少呢？根據(jù)南京市住房租賃試點工作方案規(guī)定，原則上，出租房間的人均建筑面積不得低于15平方米，每個出租房間居住成年人數(shù)不得超過2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。