土地授權(quán)經(jīng)營工作思路淺析

文/嚴(yán)炯，中國鐵路南昌局集團(tuán)有限公司

從目前實際情況來看，雖然鐵路發(fā)展速度非常迅猛，可是往往因為受到了一些因素的影響，比如管理機制相對來說比較落后、政企不分等等，從而使得鐵路企業(yè)沒有辦法實現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營效果。這也就充分說明必須要對鐵路系統(tǒng)實施公司化改造，對其進(jìn)行公司化改造的整個過程當(dāng)中自然而然會和土地改制聯(lián)系在一起。鐵路生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地經(jīng)過國家批準(zhǔn)運用授權(quán)經(jīng)營這種方法來對其進(jìn)行合理配置，采用開發(fā)土地方式使得鐵路運營收入不斷地得到提高，最終讓以地養(yǎng)鐵的這一目標(biāo)得到了有效實現(xiàn)。

1 鐵路土地管理工作具備的特征

1.1 具有多個用途

除了包括鐵路與工業(yè)這倆個方面的用地之外，而且還包括了辦公用地和市政設(shè)施用地等多個不同的方面。

1.2 通過多種途徑來取得土地

鐵路作為了由國家來進(jìn)行扶持的一項根本設(shè)施，鐵路一般情況下是由行政劃撥來取得土地，當(dāng)然還能夠通過置換或者是征遷來取得土地。

1.3 管理不夠集中

具體體現(xiàn)在了以下倆點:第一，有多家部門來進(jìn)行實施鐵路土地管理工作。通常是鐵路局集團(tuán)公司土地管理部門來對土地科學(xué)有效地進(jìn)行管理，鐵路局集團(tuán)公司下屬公司也管理一部分土地，除此以外，極個別鐵路在進(jìn)行用地和征地的一系列過程當(dāng)中是通過有關(guān)單位來辦理土地證，可是沒有把其交到鐵路局集團(tuán)公司土地管理部門，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了土地使用證證載使用人和權(quán)利非常雜亂的這一種情況；第二，鐵路線狀分布使得土地出現(xiàn)了跨越城市與跨越縣區(qū)的現(xiàn)象，更為嚴(yán)重的還會跨越省份。

2 鐵路土地授權(quán)經(jīng)營工作面臨的困難

通過一系列實踐研究表明，鐵路土地授權(quán)經(jīng)營工作所面臨的困難主要有土地?zé)o證、資金問題和權(quán)屬不規(guī)范以及土地分割等。以下對于所面臨的這些困難進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

2.1 土地?zé)o證

沒有領(lǐng)取土地證。具體指在最近幾年當(dāng)中所建下的那些新項目用地，在進(jìn)行了征地之后因為受到了多個不同方面的影響，所以沒有辦理土地證。還有一些是早期歷史遺留的習(xí)慣用地因為征地手續(xù)不完善也未辦理權(quán)屬證明。此外還有丟失了土地證原件的。因為土地證原件被公告收回或者是注銷了，所以鐵路用地用途在一定程度上出現(xiàn)了變化，那么在進(jìn)行年檢的時候，需要由相關(guān)土地部門來對其實施變更登記工作，由于沒有根據(jù)規(guī)章制度標(biāo)準(zhǔn)來繳納費用，使得收回了原來的土地證，可是仍然有實物。

2.2 資金與工作量的問題

當(dāng)前形勢之下，大部分鐵路用地不動產(chǎn)權(quán)證都是在很久以前所領(lǐng)取下的，土地不動產(chǎn)權(quán)證當(dāng)中的附圖都是手工畫下的，所進(jìn)行采用的測繪方式跟不上時代的腳步，而且和土地管理系統(tǒng)之間沒有辦法連接。按照當(dāng)前所出臺的相關(guān)政策，在對權(quán)屬工作進(jìn)行完善的過程當(dāng)中，除了應(yīng)當(dāng)實施地籍測繪之外，與此同時還應(yīng)當(dāng)實施土地登記公示與四鄰指界，在進(jìn)行實施這些工作的時候前提是應(yīng)該有大量的資金支持。如果想要在資金不是非常充足的條件下來把權(quán)屬完善工作完成好顯得非常不容易，工作量大且復(fù)雜。由于鐵路用地來源非常的繁雜，包括日偽時期的留用土地、地方政府負(fù)責(zé)征地、交由鐵路使用的土地等等。在進(jìn)行完善權(quán)屬的過程當(dāng)中，除了應(yīng)該對于鐵路部門以前所保存的那些資料進(jìn)行查閱之外，與此同時還應(yīng)該去多個地方部門來對資料進(jìn)行查閱，需要花費很長時間才能夠把資料搜集工作與整理工作完成。

2.3 權(quán)屬不符合要求

權(quán)屬不符合要求具體包括土地證使用權(quán)種類不符合要求與名稱不符合要求以及用途不符合要求這三個方面。第一，種類不符合要求。具體指的是沒有對于使用權(quán)種類進(jìn)行登記或者是登記的種類不符合要求，比如，所登記的使用權(quán)是“保留”、“國有”或者是“征用”等，而沒有根據(jù)鐵路土地授權(quán)經(jīng)營當(dāng)中所進(jìn)行規(guī)定的要求登記成“劃撥”；第二，名稱不符合要求。土地使用權(quán)人名稱不屬于鐵路局集團(tuán)公司營業(yè)執(zhí)照名稱，那么就說明其不符合要求。按照鐵路總公司在調(diào)整鐵路局集團(tuán)公司管理規(guī)章制度的過程當(dāng)中，雖然重新整合了土地管理分局，可是并沒有進(jìn)一步健全以前的土地使用證。因為鐵路管理機構(gòu)的變革，從而使得使用權(quán)人名稱出現(xiàn)變更的土地相對來說也比較多；第三，證載用途不符合要求。根據(jù)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范需要把其登記成一級交通運輸鐵路用地。

2.4 土地分割方面

在土地分割方面存在的問題具體表現(xiàn)在了對于結(jié)果進(jìn)行清查時的混合用途土地，根據(jù)鐵路土地授權(quán)經(jīng)營中的一系列相關(guān)規(guī)定，要求混合用地必須應(yīng)當(dāng)經(jīng)過分割辦證這項程序之后然后再進(jìn)行生產(chǎn)用地授權(quán)經(jīng)營處置。可是從某種角度上來說，混合用地形成往往非常的繁雜，受到了歷史遺留、國家改制政策等因素的影響。主要表現(xiàn)在了:政府部門要求進(jìn)行換證且重新獲取土地權(quán)的、被他人侵占，但是暫時沒有提出權(quán)利要求等。要是這部分土地實施了分割登記，并且對于權(quán)屬進(jìn)行了健全之后，地方政府如果不給具有權(quán)屬糾紛的鐵路用地和住宅用地等非生產(chǎn)用地頒發(fā)土地不動產(chǎn)權(quán)證的話，那么必然就會使得鐵路用地資產(chǎn)發(fā)生大量的流失情況。

3 鐵路土地授權(quán)經(jīng)營工作的思路

通過在土地管理工作當(dāng)中所積累出來的那些經(jīng)驗進(jìn)行充分運用之后，詳細(xì)分析了鐵路土地授權(quán)經(jīng)營工作思路。

3.1 安排相關(guān)人員認(rèn)真詳細(xì)地研究所收集下的歷史權(quán)屬資料

在把沒有辦理土地證的原因真正弄明白之后，拿上所收集的歷史權(quán)屬材料和土地管理部門之間進(jìn)行溝通然后進(jìn)一步進(jìn)行辦理土地使用證。那些新建用地還沒有來得及辦理土地使用證的土地，鐵路土地管理部門和建設(shè)部門之間必須相互配合，在此基礎(chǔ)上和國土部門進(jìn)行努力協(xié)商領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證。那些權(quán)屬材料不完整但是不存在任何糾紛的土地，應(yīng)該嚴(yán)格根據(jù)土地所有權(quán)與使用權(quán)當(dāng)中所規(guī)定的相關(guān)要求來進(jìn)行辦理土地不動產(chǎn)權(quán)證。

3.2 結(jié)合實際情況，有效落實績效溝通

如果想要從根本上推動公司員工可以積極地對工作業(yè)績進(jìn)一步作出改進(jìn)，那么前提就是績效考核必須得到員工們的理解與認(rèn)可，績效考核與溝通之間有著直接密切地聯(lián)系。在績效管理地過程當(dāng)中，溝通在其中起到了至關(guān)重要的作用。所以這就需要全方位認(rèn)識與了解集團(tuán)公司用地的真實情況，然后與真實情況有效結(jié)合在一起，給員工們提供一個開放和諧的環(huán)境，只有相關(guān)管理人員與員工們共同站在實現(xiàn)集團(tuán)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的這個角度來進(jìn)行考慮，這樣才能夠達(dá)到理想的績效溝通效果。需要注意的是，在溝通的過程當(dāng)中需要多注重績效與發(fā)展這倆個方面，給考核結(jié)果作出總結(jié)，與此同時提出一定的完善對策。如果想要從根本上實現(xiàn)績效考核的雙向溝通，那么就可以從以下這幾個方面來進(jìn)行入手:第一，把績效表現(xiàn)記錄下來，提供詳細(xì)的實際案例來對其進(jìn)行支持；第二，企業(yè)應(yīng)該打造一個良好的溝通文化氛圍；第三，專門制定一項績效考核面談體系，讓績效考核溝通更加的規(guī)范化且合理化。除了以上這些之外，需要每個月對于各個管地單位績效考核情況進(jìn)行通報，然后每個季度土地管理部門召開一回交流會，讓那些績效考核相對來說比較好的管地單位進(jìn)行經(jīng)驗推廣且認(rèn)真研究實際案例，這樣才能夠使得部門績效考核方式進(jìn)一步得到完善。

3.3 對于進(jìn)行分割的土地

需要與省級國土行政主管部門之間進(jìn)行良好溝通，然后得到政策支持，保證了工作具備可操作性的同時，在很大程度上節(jié)約了資金。根據(jù)文件當(dāng)中“關(guān)于鐵路局所具有的80坐標(biāo)系測繪成果，其質(zhì)量與《地籍調(diào)查規(guī)程》當(dāng)中的需要之間相互符合，并且也滿足土地登記發(fā)證要求的，應(yīng)當(dāng)對其進(jìn)行采用，使得單位負(fù)擔(dān)在最大限度上減少?！钡纫幌盗邢嚓P(guān)要求，應(yīng)該在分割之后運用新測繪圖紙或者是原土地使用證附圖換發(fā)新證。

3.4 把目標(biāo)管理落實到具體工作當(dāng)中

實施WHG目標(biāo)管理，在這當(dāng)中的W代表的是由誰做、H代表的是怎樣來做、G代表的是使得目標(biāo)得到實現(xiàn)的一種根本保證。說的簡單點兒，就是把目標(biāo)管理工作深刻落實到實際行動策略當(dāng)中，從而使得目標(biāo)管理形成了責(zé)任到人和管控到位以及保障到底一種良好局面。在實施這一目標(biāo)管理的時候應(yīng)當(dāng)提高對于績效和制度以及文化等這幾種保障的重視程度，最終使其目標(biāo)得到了有效實現(xiàn)。

4 結(jié)束語

總而言之，通過運用土地授權(quán)經(jīng)營方法來處置鐵路土地，具有多個方面的優(yōu)勢，在短時期內(nèi)能夠不用進(jìn)行繳納數(shù)額非常大的土地租金或者是出讓金，這樣不僅在很大程度上減少了鐵路企業(yè)的改制成本，而且最主要的是降低了負(fù)債。鐵路企業(yè)完成了授權(quán)經(jīng)營之后，能夠根據(jù)相關(guān)法律制度開發(fā)土地資源，從而實現(xiàn)了資產(chǎn)盤活這一目標(biāo)。

[1]張曉峰.土地授權(quán)經(jīng)營工作思路淺析[M].四川人民出版社，2015（19）.

[2]王慧敏.淺談土地授權(quán)經(jīng)營工作思路[M].同濟(jì)大學(xué)經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院,2015（06）.

[3]郭曉冬.財務(wù)競爭力與可持續(xù)發(fā)展.北京經(jīng)濟(jì)管理出版社，2014（37）.