營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

文/劉禹宏 陳敬慧，吉林工商學(xué)院

我國現(xiàn)代化建設(shè)已經(jīng)逐步融入全球經(jīng)濟(jì)一體化，并且“十二五”規(guī)劃明確提出逐步深化稅收體制改革，稅收制度的完善對經(jīng)濟(jì)管理規(guī)章制度的改革起著不容忽視的作用，因此，對稅收體制的改革刻不容緩。營業(yè)稅與增值稅是我國稅務(wù)體制中最為重要的兩個(gè)流轉(zhuǎn)稅，二者相互平行，相互補(bǔ)充。近年來，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的提高和稅收制度的改進(jìn)，二者出現(xiàn)了許多弊端。因此，推進(jìn)“營改增”是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，此次變革對各行業(yè)來說既是機(jī)遇又是挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要稅收來源之一，近幾年對我國經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)更是巨大，由于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，資金鏈大等特征，如何讓房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)“營改增”所帶來的巨大變化成為重中之重。

改革開放以來，我國增值稅進(jìn)行過幾次變革，但此次“營改增”是最為重大的一次。“營改增”前，對于房地產(chǎn)企業(yè)，營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是銷售額，并且企業(yè)采購建筑材料時(shí)也要交納增值稅，因此重復(fù)計(jì)稅是改革之前所面臨的最大問題，企業(yè)流通環(huán)節(jié)越長稅負(fù)越重。如今的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，面臨材料、勞動(dòng)、財(cái)務(wù)、技術(shù)等成本的不斷提高，再加上沉重的稅負(fù)，已經(jīng)嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的轉(zhuǎn)型發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，由此可看出，稅制改革刻不容緩。增值稅即在流通環(huán)節(jié)對增值部分進(jìn)行增收的一種稅金，很好避免了重復(fù)征稅，特別是對于環(huán)節(jié)多而復(fù)雜，產(chǎn)業(yè)鏈長的房地產(chǎn)企業(yè)尤其有利。從長遠(yuǎn)來看，“營改增”不僅可以減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，有效抑制房價(jià)過快上漲，而且可以加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈機(jī)構(gòu)，促進(jìn)市場良性發(fā)展。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極應(yīng)對“營改增”，不斷加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理使其更好適應(yīng)稅制的改革，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，提升房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力。

1 “營改増”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)處理的影響

1.1 價(jià)稅分離

增值稅與營業(yè)稅不同，屬于價(jià)外稅，銷售方會(huì)隨收入購貨方一并收取。首先，價(jià)稅分離可能會(huì)造成成本的上升。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”后，從上游企業(yè)購買付的價(jià)格不含増值稅，所以，増值稅并不影響企業(yè)的應(yīng)稅所得和會(huì)計(jì)利潤，但這絕不代表增值稅和企業(yè)的利潤無關(guān)?！吧嫌巍钡慕ㄖI(yè)由于同樣進(jìn)行了“營改增”，稅負(fù)增加，必然會(huì)將其稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。所以，若房地產(chǎn)企業(yè)不能夠獲得可抵扣的增值稅專用發(fā)票，那房地產(chǎn)企業(yè)就無法將銷項(xiàng)稅抵扣，這就無疑會(huì)增加其成本。

雖說增值稅是價(jià)外稅，但也是要和收入一起向消費(fèi)者收取的，増值稅雖不影響損益，但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是應(yīng)該提高一些的價(jià)格才能在“營改増”后不影響其實(shí)際收入。但是，以目前市場條件而言，很難再提價(jià)，這也就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的賬面銷售收入的數(shù)值會(huì)有一個(gè)較大幅度的下降。

綜上，價(jià)稅分離后，若房地產(chǎn)企業(yè)無法獲得有效的進(jìn)項(xiàng)增值稅專用發(fā)票，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)成本的上升;除此之外，企業(yè)的賬面收入也會(huì)減少，如果企業(yè)不在原售價(jià)的基礎(chǔ)上提高價(jià)格的話。

1.2 抵扣納稅

在營業(yè)稅中沒有抵扣納銳的規(guī)定，而増值稅中，對于増值稅進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅的專用發(fā)票的處理十分重要。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在抵扣納稅中，主要存在兩個(gè)問題:進(jìn)項(xiàng)抵扣不足、進(jìn)項(xiàng)與銷項(xiàng)不匹配。

因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本構(gòu)成非常復(fù)雜，對于購買的很多材料難以取得增值稅專用發(fā)票。但稅法要求，如果企業(yè)未獲得能夠抵扣的增值稅專用發(fā)票的話，那么該企業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額是不允許抵扣的，對于不可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅應(yīng)轉(zhuǎn)出，計(jì)入相應(yīng)的成本中。所以如果房地產(chǎn)企業(yè)無法獲得足夠可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票時(shí)，“主營業(yè)務(wù)成本”金額增加，企業(yè)利潤減少。

另外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期較長，為盡早回款，房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)采用預(yù)售的方式銷售。而這種銷售方式在“營改增”后，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅出現(xiàn)延后留抵的情況。目前，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)預(yù)繳增值稅，預(yù)征率為3%，但對于資金緊張房地產(chǎn)企業(yè)，仍然會(huì)有在項(xiàng)目完工交付后，于是增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅就無法在發(fā)生銷項(xiàng)稅時(shí)進(jìn)行抵扣，因此形成了大量的留抵稅額，而這種情況會(huì)加重企業(yè)資金的緊張。

2 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2.1 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的影響

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)的開發(fā)成本直接決定企業(yè)利潤，實(shí)行“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)來說有著不容忽視的影響。在建造房屋的過程中，房產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本無非就是建筑材料以及人工費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在建筑過程中需要采購大量的原材料，例如:鋼筋、水泥、砂石等等。在“營改增”之前，許多企業(yè)為了削減成本，通常向個(gè)體小商戶或者小作坊采購，而這些小商戶們可能都只是小規(guī)模納稅人，甚至無法開具增值稅通用發(fā)票，根本不具備開具專用發(fā)票的資質(zhì)，房產(chǎn)企業(yè)無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。而在“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取增值稅專用發(fā)票，在原材料訂購中，會(huì)放棄以往小規(guī)模納稅人價(jià)格上的優(yōu)勢，選擇一般納稅人的中大型企業(yè)進(jìn)行購買，爭取獲得最大額度的進(jìn)項(xiàng)稅額。對于房產(chǎn)企業(yè)來說，既彌補(bǔ)采購時(shí)價(jià)格上的劣勢，又進(jìn)一步提升了材料的質(zhì)量?！盃I改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)成本的影響也顯而易見的。實(shí)行“營改增”之前，企業(yè)為了降低自身的人工費(fèi)用，選擇的往往是農(nóng)民工或者未成年人等廉價(jià)勞動(dòng)力。對于這些獨(dú)立的個(gè)體，企業(yè)根本無法與之簽訂正式的勞務(wù)合同，更不用說開具增值稅專用發(fā)票。但“營改增”之后，企業(yè)由于無法獲取增值稅專用發(fā)票而導(dǎo)致稅負(fù)的增加。

2.2 “營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

為了加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，政府通過對稅收制度的完善，提出對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行“營改增”，主要目的是為了降低企業(yè)稅收，減少企業(yè)運(yùn)營成本。而部分企業(yè)在實(shí)行“營改增”后，稅收出現(xiàn)了“不降反升”的現(xiàn)象，“營改增”沒有在部分房地產(chǎn)企業(yè)賦稅中起到作用。

“營改增”剛剛實(shí)行時(shí)，得到了各房產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注，它的影響慢慢顯現(xiàn)出來。在實(shí)行“營改增”之前，企業(yè)繳納的是營業(yè)稅5%，“營改增”之后，企業(yè)繳納的是增值稅11%。下面對改革后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)影響舉例說明。假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目銷售收入為S，原材料成本、勞務(wù)成本、設(shè)備租賃、管理費(fèi)用等開發(fā)成本合計(jì)為T，假定進(jìn)項(xiàng)稅額統(tǒng)一為17%?！盃I改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的是營業(yè)稅即5%*S，“營改增”之后，企業(yè)應(yīng)納稅金=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額=S/(1+11%)*11%-T/(1+17%)=9.91%S-85.74%T。假如，營改增前后房產(chǎn)企業(yè)繳稅額不變即:9.91%S-85.74%T=5%*S，可得出5.7 5%S=T。而對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)的開發(fā)成本都超過銷售額的一半，因此“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)來說可以起到大幅減少稅收的作用。通過分析，我們可以清楚地知道，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本越大，即可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額越高，企業(yè)的稅負(fù)減少得越多。如果房地產(chǎn)企業(yè)做不好成本控制及稅務(wù)籌劃，便無法享受到“營改增”帶來的福利，則會(huì)出現(xiàn)“不降反升”的現(xiàn)象。

2.3 對資產(chǎn)負(fù)債表的影響

在“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)購進(jìn)固定資產(chǎn)時(shí)，營業(yè)稅金計(jì)入成本核算?！盃I改增”之后，企業(yè)購買不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額可進(jìn)行抵扣，同時(shí)增值稅是價(jià)外稅，會(huì)導(dǎo)致固定資產(chǎn)入賬價(jià)值的降低，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，增加經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

2.4 對利潤表的影響

增值稅是價(jià)外稅，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售額中扣除增值稅，從而降低主營業(yè)務(wù)收入。并且在采購原材料及勞務(wù)費(fèi)用時(shí)不能開具增值稅專用發(fā)票，也會(huì)導(dǎo)致稅負(fù)增加。

2.5 對現(xiàn)金流量表的影響

房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)完成后方可開具增值稅專用發(fā)票，但期間需要墊付之前所發(fā)生的稅金，在一定程度上給企業(yè)帶來了資金的壓力，提高了經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。雖說國家進(jìn)行稅制改革主要目的是為了讓企業(yè)能減輕稅負(fù)，但理論與現(xiàn)實(shí)還是存在一定差異，根據(jù)稅務(wù)總局公告《關(guān)于增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告》，自2017年7月1日起，對于開具增值稅發(fā)票有了更規(guī)范的要求。企業(yè)不能開具或者開具不符合規(guī)定的發(fā)票而未能進(jìn)行抵扣，在一定程度上對企業(yè)的發(fā)展造成阻礙。

3 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對“營改增”的對策建議

3.1 加強(qiáng)財(cái)務(wù)培訓(xùn)，全面適應(yīng)“營改增”

政府進(jìn)行“營改增”的初衷是降低企業(yè)稅負(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該杜絕在營業(yè)稅模式下，采購環(huán)節(jié)和接受勞務(wù)過程不要發(fā)票、不區(qū)分對方企業(yè)納稅身份等現(xiàn)象，在增值稅模式下相同采購價(jià)格應(yīng)選擇一般納稅人進(jìn)行采購以獲取專用發(fā)票，而從小規(guī)模納稅人處進(jìn)行的采購需要適當(dāng)降低價(jià)格以彌補(bǔ)增值稅無法抵扣的損失。企業(yè)更應(yīng)該重視稅務(wù)改革，加強(qiáng)對財(cái)務(wù)人員的管理，同時(shí)開展針對“營改增”政策的培訓(xùn)。適應(yīng)新政策，新形勢的需要，不斷提高涉稅人員的業(yè)務(wù)能力，熟悉稅收新政策，使之更快更好地適應(yīng)新稅制。企業(yè)會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)直接影響企業(yè)稅務(wù)籌劃的有效性，在培訓(xùn)過程中可采用績效考核的方式來提高財(cái)務(wù)人員學(xué)習(xí)的積極性。并且要求對增值稅的會(huì)計(jì)核算更加細(xì)致，對一級、二級會(huì)計(jì)科目的設(shè)置要完善，對增值稅可抵扣環(huán)節(jié)要及時(shí)申報(bào)。企業(yè)人員要深入了解“營改增”稅務(wù)構(gòu)造，透徹理解稅務(wù)改革目的與意義，使企業(yè)及時(shí)進(jìn)行改革調(diào)整，以確保企業(yè)未來的發(fā)展。

3.2 加快建立高效的發(fā)票體系改革

房地產(chǎn)企業(yè)想從“營改增”中減輕自身的稅負(fù)壓力，最好的途徑就是建立高效的發(fā)票體系。從之前的分析中不難看出，對于企業(yè)來說，進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣是最快捷、最直接減少企業(yè)稅負(fù)的方式?；靵y的發(fā)票管理，不僅使企業(yè)增加稅收，更可能影響企業(yè)的發(fā)展。必須嚴(yán)格按照2017年7月1日實(shí)行的《關(guān)于增值稅發(fā)票開具有關(guān)問題的公告》，當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照要求開具發(fā)票或者索取符合要求的增值稅專用發(fā)票，以有效規(guī)避因管理不當(dāng)造成的風(fēng)險(xiǎn)。

3.3 加強(qiáng)與供應(yīng)商及勞務(wù)公司的合作

企業(yè)為了能在項(xiàng)目建設(shè)過程中獲取更多的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，必須關(guān)注的就是開發(fā)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)供應(yīng)商管理，選取優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，不僅能保證所提供的材料質(zhì)量的穩(wěn)定，而且能夠在業(yè)務(wù)往來中開具足額的增值稅專用發(fā)票。之前多數(shù)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)環(huán)節(jié)選擇租賃機(jī)器設(shè)備而不選擇購買，“營改增”之后很多企業(yè)會(huì)選擇購買固定資產(chǎn)，在獲取進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的同時(shí)，增強(qiáng)自身的核心競爭力。因此，加強(qiáng)供應(yīng)商管理，可降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，增加企業(yè)的資金流量，避免不必要的支出。

3.4 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)技能

提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，加大在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)技能的培訓(xùn)，滿足“營改增”的需求。加強(qiáng)對“營改增”在企業(yè)內(nèi)的宣傳力度，樹立企業(yè)人員不僅僅是財(cái)務(wù)人員對“營改增”的重視。邀請專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)或經(jīng)驗(yàn)豐富的財(cái)稅人員就稅改規(guī)定對企業(yè)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行培訓(xùn)，強(qiáng)化財(cái)務(wù)人員處理問題的實(shí)際操作能力和臨時(shí)應(yīng)變能力。

3.5 加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)管理和內(nèi)部控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好財(cái)務(wù)管理，全面落實(shí)稅務(wù)籌劃，在深入了解有關(guān)政策法規(guī)的基礎(chǔ)上，完善會(huì)計(jì)核算體系。正確劃分相關(guān)成本費(fèi)用，明確相關(guān)業(yè)務(wù)流程，對開發(fā)建設(shè)過程中進(jìn)項(xiàng)抵扣加強(qiáng)管理?？刂坪怂愠绦?，按時(shí)核算，及時(shí)核算。

在對于企業(yè)資金管理方面。明確按照計(jì)劃使用資金，匹配進(jìn)項(xiàng)稅和銷項(xiàng)稅的發(fā)生時(shí)間，避免過重的稅收負(fù)擔(dān)問題。同時(shí)，應(yīng)盡可能的擴(kuò)大企業(yè)融資渠道，更有力的保證企業(yè)有充足的資金應(yīng)對突發(fā)狀況。對項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中付款審批加強(qiáng)管理。

4 結(jié)束語

綜上所述，通過上述分析可以看出，“營改增”是一次重大的財(cái)稅改革，本文從房地產(chǎn)企業(yè)的角度對“營改增”進(jìn)行了相關(guān)研究，分析了稅務(wù)改制后對企業(yè)造成的影響，并提出通過強(qiáng)化財(cái)務(wù)培訓(xùn)，建立高效的票據(jù)管理體系，加強(qiáng)供應(yīng)商及勞務(wù)公司合作等方式，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠更好、更快地適應(yīng)“營改增”，進(jìn)而促進(jìn)政策的實(shí)施，使其充分發(fā)揮作用。

[1]李釗.“營改增”對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的影響[J].財(cái)會(huì)月刊，2017(13).