房地產(chǎn)市場中開發(fā)商與消費者之間的博弈分析

金玲+張雷

摘要：國內(nèi)一些城市相繼推出限購令，但房價并沒有如預(yù)期般得到有效遏制。文章以國內(nèi)房地產(chǎn)市場為研究對象，從供需角度對房地產(chǎn)開發(fā)商和消費者的市場行為進(jìn)行博弈分析，探索開發(fā)商將房價維持在高位的原因，并在此基礎(chǔ)上對房地產(chǎn)市場的發(fā)展做出大膽預(yù)測，為政府規(guī)范房地產(chǎn)市場體系降低房價提供一定的決策參考。

關(guān)鍵詞：房價；限購令；供需平衡；博弈分析

一、引言

2010年4月“新國十條”出臺后，部分房價過高城市相繼出臺限購令，然而房價上漲并沒有得到有效遏制，相反國內(nèi)房價在多次“已經(jīng)到頂”的預(yù)言中屢創(chuàng)新高，堅挺上漲。2016年房地產(chǎn)市場大熱，2017年上半年部分城市房價雖有回落，但是一、二線城市房價仍然維持高位穩(wěn)定，二、三線城市房價異軍突起，結(jié)構(gòu)化分化愈加明顯，房地產(chǎn)市場降溫仍然處于隔靴搔癢狀態(tài)，政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控情況劣于預(yù)期。

“限購令”指政府出臺的房屋限購政策，希望從需求端入手，在保證基本住房需求的同時，徹底遏制投機(jī)和過度投資。但是“限購令”只是一種政策，不屬于法律，所以相關(guān)部門有關(guān)人士可以尋求對策，從而降低了政策的實施效果。再者“限購令”限制部分需求的同時也抑制了供給，且有人就有剛需，即使房價短期下跌，長期來看并沒有呈現(xiàn)下跌趨勢。

博弈論關(guān)注參與主體的策略以及策略的均衡問題，側(cè)重于多主體分析，認(rèn)為每個主體都會選擇最佳的行動以獲取最大的好處，而且每個主體總會認(rèn)為其他主體也在設(shè)法爭取自身利益最大化。在房地產(chǎn)市場中，開發(fā)商和消費者是利益關(guān)系最緊密的兩大利益主體。所以，本文先從供需入手分析房地產(chǎn)市場一般現(xiàn)狀，接著主要從房地產(chǎn)開發(fā)商之間、開發(fā)商和消費者之間的利益關(guān)系展開博弈分析，探索國內(nèi)房價維持高位的原因。

二、房地產(chǎn)市場供需分析

中國人一直是為了房子活著的，房子對廣大中國人意味著：安全感、歸屬感、自我認(rèn)同感，房子在中國人眼中絕不是一種普通物品，更多的是一種情感的寄托。所以限購令的出臺雖然可以減緩部分“炒房熱”，但對于有剛需的客戶來說并不能有效降低對房子的渴求。限購令的出臺并沒有有效遏制房價上漲，從供需角度來看，城市人口流入并沒有減緩，且只要有人就會存在剛需。限購令只是凍結(jié)了大部分商品房的交易來抑制房價的過快上漲，但并不意味著房價就漲不上去。此外限購令抑制需求的同時，開發(fā)商也相應(yīng)減少商品房供給，成交量減少的同時也因為供給減少，會帶來新一輪的房價上漲。

如圖1所示，目前房地產(chǎn)市場處于賣方市場，開發(fā)商掌握價格的主動權(quán)。當(dāng)開發(fā)商有意識提高價格，則部分消費者會選擇等待。由于住房需求屬于剛性需求，即使開發(fā)商大幅提高價格，需求量也不會大幅度減少。因此S■S■，開發(fā)商愿意減少銷量來獲得更大的收益。

三、博弈分析

目前，我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及房價維持高位穩(wěn)定是房地產(chǎn)市場多方博弈的結(jié)果，其中主要的矛盾方是開發(fā)商和消費者，兩者之間的均衡變化推動價格的波動。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈分析

為了簡化分析的過程，可以假設(shè)房地產(chǎn)市場只有AB兩家開發(fā)商，調(diào)整古諾模型，下面來看一下兩家開發(fā)商的價格戰(zhàn)博弈。

博弈模型的假設(shè)如下：

1. A、B兩個房地產(chǎn)開發(fā)商用相同的邊際成本開發(fā)出來的商品房是無差別的。

2. A、B開發(fā)商同時進(jìn)入市場的壟斷競爭，即預(yù)測競爭對手選擇商品房的價格。

3. 消費者是經(jīng)濟(jì)人會購買價格比較低的開發(fā)商的商品房。

4. 開發(fā)商面臨的市場需求曲線是非線性。

A開發(fā)商面對消費者有兩種操作策略：降價和提價。B開發(fā)商與其的博弈屬于不完全信息靜態(tài)博弈，也有兩種策略降價與提價。因此，具有四種博弈情況。

如表1顯示的博弈過程所示，只要A、B中有一方采取降價策略，因為消費者傾向于低價，所以降價的開發(fā)商將獲得更多甚至全部客戶，從而獲得的報酬將遠(yuǎn)大于未降價的開發(fā)商。未降價的開發(fā)商對結(jié)果不滿意，只能隨著降價的一方降至同一價格。這個過程會一直重復(fù)，直至價格無法再低，顯然這個結(jié)果對于追求高利潤的開發(fā)商是無法接受的。

若A、B都提價或者都降價，因為商品房是無差別的，那么消費者選擇A與選擇B是無差別的，所以A、B在售價相同時均分客戶，獲得的報酬也相同，但因為住房需求屬于剛性需求，即使開發(fā)商大幅提高價格，需求量也不會大幅度減少，所以A、B都采取提價策略可以都獲得更多報酬。

房地產(chǎn)市場是不完全競爭的區(qū)域性市場，開發(fā)商會自發(fā)“抱團(tuán)”，利用流動性差特點提高價格獲得超額利潤，所以最后均衡的結(jié)果就是開發(fā)商提高價格，保持房價在高位穩(wěn)定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者之間的博弈

當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場地區(qū)間發(fā)展的不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)市場總體上處于結(jié)構(gòu)性供給過剩，居民住房不足與商品房的高空置率存在矛盾，投資過熱有效需求無法得到滿足。在房地產(chǎn)交易市場中，開發(fā)商與消費者的博弈最終確定交易價格和交易量的平衡。買賣雙方在分析需求及建筑物價格等屬性特征確定效用，最終在雙方效用最大化條件上達(dá)成交易。

1. 開發(fā)商與消費者博弈模型假設(shè)如下。

（1）消費者與開發(fā)商為此博弈模型的參與者，雙方均為理性經(jīng)濟(jì)人。

（2）消費者效用最大化表現(xiàn)為價有所值，即當(dāng)房價處于合理區(qū)間的市場均衡時，買賣雙方達(dá)成購房協(xié)議開發(fā)商和消費者的效用都為U0。

（3）此博弈過程雖為不完全信息靜態(tài)貝葉斯博弈，但信息的不對稱不是此文權(quán)衡博弈價格影響因素的重點。

2. 建立模型

將房地產(chǎn)開發(fā)商的策略分為兩種：提價和降價。面對房地產(chǎn)開發(fā)商提價P，開發(fā)商每成交一套房，開發(fā)商獲得超額利潤效用增加a，消費者效用減少a；房地產(chǎn)開發(fā)商降價P，開發(fā)商每成交一套房，開發(fā)商效用減少b，消費者物超所值效用增加b。開發(fā)商提高價格，消費者拒絕購買，開發(fā)商不僅喪失均衡效用，同時增加c的機(jī)會成本，消費者由于拒絕高價行為會增加c的心理效用。

3. 貝葉斯納什均衡分析

（1）當(dāng)開發(fā)商選擇提價時，房價收入比提高迫于壓力會導(dǎo)致x比例的人選擇等待，則開發(fā)商的此時的總效用為（U0+a）*（1-x）+（-U0-c）*x，只要（U0+a）*（1-x）+（-U0+a-c）*x>U0開發(fā)商選擇提價。

（2）當(dāng)開發(fā)商選擇降價時，消費者預(yù)期房價進(jìn)一步下跌會導(dǎo)致y比例的人選擇等待，則開發(fā)商的此時的總效用為（U0-b）*（1-y）+（-U0+d）*y，只要（U0-b）*（1-y）+（-U0+d）*y>U0開發(fā)商選擇提價。

（3）消費者的決策受心理、收入、需求等眾多因素影響，消費者購房行為的實施在這里取決于個人購房與等待效用大小比較，當(dāng)（U0-a）>（-U0+d）時選擇購買，反之（U0-a）<（-U0+c）時選擇等待。

（4）逆向選擇分析消費者決策因素，消費者預(yù)期開發(fā)商會進(jìn)一步提價，未來效用進(jìn)一步降低，選擇購買；預(yù)期開發(fā)商未來會進(jìn)一步降價，未來購房效用會提高消費者會選擇等待。

開發(fā)商與消費者博弈中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)商基于多數(shù)消費者會認(rèn)為房價繼續(xù)上漲的假設(shè)，從而購買房屋，即使提高價格由于房地產(chǎn)剛性需求，效用也不會減少從而房地產(chǎn)開發(fā)商會繼續(xù)提高房價來獲得超額利潤，達(dá)成漲價——購買的納什均衡。

四、基本結(jié)論與建議

目前中國的房地產(chǎn)市場處于失衡狀態(tài)，房價嚴(yán)重偏離合理的預(yù)期。除了存在房地產(chǎn)剛性供需曲線、不完全競爭市場和預(yù)期價格等因素導(dǎo)致房價居高不下。房地產(chǎn)開發(fā)商高桿杠經(jīng)營綁架金融機(jī)構(gòu)，使得虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹；政府部門介入房地產(chǎn)的監(jiān)管，使開發(fā)商與政府博弈，中央政府與地方政府行政目標(biāo)不一致的博弈也使得房價短時間內(nèi)難以到合理的水平。

為保障市場機(jī)制充分發(fā)揮作用，使房價恢復(fù)到合理的區(qū)間水平，提供以下對策與建議。

1. 合理規(guī)劃城市建設(shè)用地。采取科學(xué)的城市規(guī)劃方案對某一城市的農(nóng)業(yè)用地要合理地轉(zhuǎn)發(fā)為城市建設(shè)用地，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)不僅要考慮到現(xiàn)在城市的需要也要照顧未來城市的發(fā)展。使土地供給數(shù)量與質(zhì)量上都能滿足城市發(fā)展的需要，進(jìn)而能改變?nèi)丝谝蛩赜绊懙姆康禺a(chǎn)供需曲線的彈性。

2. 建立合理的房地產(chǎn)開發(fā)融資制度。通過制度保證減少房地產(chǎn)綁架的金融資產(chǎn)，限制金融資產(chǎn)脫實就虛，引導(dǎo)其進(jìn)入實體經(jīng)濟(jì)，避免房地產(chǎn)開發(fā)商高桿杠經(jīng)營。

3. 發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，保證市場機(jī)制正常運(yùn)行。用稅收分層次的調(diào)節(jié)房價到達(dá)遏制高端、鼓勵中端、保障終端的目的；運(yùn)用法律等剛性約束杜絕房地產(chǎn)交易各個環(huán)節(jié)類似于尋租等不法行為。

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（作者單位：江蘇大學(xué)財經(jīng)學(xué)院）