我國房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理與國外房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理對(duì)比研究

文/郭福珍，武昌首義學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

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我國房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理與國外房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理對(duì)比研究

文/郭福珍，武昌首義學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的落實(shí)，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目的剛性需求也在政策實(shí)施的同時(shí)被弱化了，因此，我國的房地產(chǎn)如何能在微利潤的情況下還能夠取得收益的最大化，就需要借用全面預(yù)算管理來實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本支出的最大控制以及對(duì)銷售的收入進(jìn)行全面的管理和協(xié)同。同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度來實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目過程中的聯(lián)動(dòng)，從而對(duì)企業(yè)的整體計(jì)劃、協(xié)調(diào)以及控制的能力進(jìn)行一個(gè)提升。所以，通過全面預(yù)算管理可以對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)和經(jīng)營目標(biāo)起到很大的幫助作用。本文通過對(duì)比國內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理的對(duì)比，研究國內(nèi)外在這一點(diǎn)上的不同之處，找出我們可以借鑒的地方。

房地產(chǎn)；國內(nèi)外；全面預(yù)算；對(duì)比

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷創(chuàng)新，市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)也是愈演愈烈，我國的大中小企業(yè)都亟需找到一條合適的道路來發(fā)展自己的企業(yè)，尤其是國家現(xiàn)在掌控極其嚴(yán)格的房地產(chǎn)項(xiàng)目，雖然前幾年的前景可以說是一片美好，但是隨著國家相關(guān)政策的落實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的沖擊力度還是很大的，加上市場(chǎng)環(huán)境千變?nèi)f化、日新月異，房地產(chǎn)項(xiàng)目也需要不斷的努力尋找創(chuàng)新找尋自己新的管理理念和管理方法，而全面預(yù)算管理就是房地產(chǎn)項(xiàng)目中一個(gè)不可或缺的管理控制的重要工具。

有效的實(shí)施全面預(yù)算管理對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，可以有效的控制成本的支出，對(duì)提升企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益也有著非常大的幫助，同時(shí)協(xié)調(diào)企業(yè)發(fā)展的各個(gè)資源的利用，降低企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)多目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)起到了推波助瀾的作用。

1 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理概述

1.1 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理概念

全面預(yù)算管理是我國現(xiàn)代企業(yè)正在極力推崇的一種有效的管理工具，很多學(xué)者在理論方面對(duì)其的研究也在不斷的發(fā)展和進(jìn)步，多年來從理論上的定義也不是很一致，在我國，用的比較多的就是說全面預(yù)算管理就是一種結(jié)合了業(yè)務(wù)活動(dòng)的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，總的來說，還是屬于財(cái)務(wù)預(yù)算管理的范疇，只是在實(shí)施的過程中，在細(xì)節(jié)方面顯得更加的細(xì)致，側(cè)重于編制、執(zhí)行、調(diào)整以及考核。綜合以上理論，結(jié)合這些年以來全面預(yù)算管理在現(xiàn)實(shí)工作中的實(shí)施情況來看，認(rèn)為全面預(yù)算管理就是通過預(yù)算的手段對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行一個(gè)統(tǒng)一的安排和管理，預(yù)算實(shí)施原則為“全面”，即預(yù)算的全員參與、全額預(yù)算、全過程控制。房地產(chǎn)的全面預(yù)算管理則在以上的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)體現(xiàn)為以現(xiàn)金流預(yù)算為基礎(chǔ)、以工程項(xiàng)目預(yù)算為核心、以工程形象進(jìn)度為節(jié)點(diǎn)的特點(diǎn)。這些均屬于內(nèi)部調(diào)控的一種控制手段，可以保證企業(yè)整體資源上的配置和整合，有效的提高了企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的效率。

1.2 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理意義

合理有效的實(shí)施全面預(yù)算管理對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有序發(fā)展起到了非常重要的意義，它不僅可以有效的控制項(xiàng)目運(yùn)行的整體成本、提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的最終效益、優(yōu)化整體項(xiàng)目的資源配置，提高資源的利用效率，也可以在一定程度上降低項(xiàng)目的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，保證整個(gè)項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)的初步實(shí)現(xiàn)，幫助整個(gè)項(xiàng)目的員工參與到工作中來，增強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)行中的凝聚力。

1.3 房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的必要性

對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，本身所具有的特點(diǎn)就決定了實(shí)施全面預(yù)算管理的必要性。

首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于資金密集型，對(duì)資金管理必須嚴(yán)格控制，需要通過全面預(yù)算管理來合理分配資金投入，將風(fēng)險(xiǎn)控制在最小范圍，防止資金鏈斷裂；其次，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期就較長，為避免在此過程中出現(xiàn)一些不必要的問題，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要全面預(yù)算管理來對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的流程進(jìn)行監(jiān)督和控制；最后，房地產(chǎn)項(xiàng)目受國家宏觀調(diào)控政策影響較大，這種調(diào)控影響存在于建設(shè)前期的政府壟斷的土地購置、中期的建設(shè)資金籌措的限貸金融政策、后期的房屋銷售的限銷政策等諸多宏觀調(diào)控政策的影響，屬于較敏感的范疇，所以房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨著企業(yè)自身不可控的較大的政治風(fēng)險(xiǎn)，而全面預(yù)算管理可以有效減輕這種風(fēng)險(xiǎn)。

2 國內(nèi)房地產(chǎn)全面預(yù)算管理分析—以H房地產(chǎn)公司為例

2.1 H房地產(chǎn)公司全面預(yù)算現(xiàn)狀

H房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目全面預(yù)算管理缺乏全員意識(shí)，公司多數(shù)人認(rèn)為預(yù)算是財(cái)務(wù)部的任務(wù)和責(zé)任，故僅由財(cái)務(wù)部門兼任；從整體情況上看來，沒有一個(gè)專門的部門來實(shí)施和監(jiān)督項(xiàng)目的全面預(yù)算，這些年來，隨著國家的調(diào)控政策的落實(shí)和實(shí)施，H公司的全面預(yù)算管理工作雖然也讓越來越多的員工參與到項(xiàng)目的建設(shè)中來，但缺乏完整的全面預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)、缺乏合理的編制預(yù)算依據(jù)等，預(yù)算的編制具有很大的隨意性，預(yù)算的準(zhǔn)確性受到較大的挑戰(zhàn)。因而公司的全面預(yù)算從編制、執(zhí)行到最后的考核都未起到應(yīng)有的作用。

總體來說，H房地產(chǎn)公司目前的預(yù)算管理全面性還不夠完整，預(yù)算所涉及到的范圍和影響力都不夠，大多數(shù)時(shí)候也就是簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)；其次，系統(tǒng)性也不夠，沒有一個(gè)專門負(fù)責(zé)的部門，因而沒有一個(gè)完整的管理體系，沒有辦法對(duì)整體項(xiàng)目進(jìn)行全面的規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)；最后，目前的全面預(yù)算管理因?yàn)槊恳淮蔚捻?xiàng)目不同，做法也不是很統(tǒng)一，所以每次達(dá)到的效果也是不一樣的，總的來說就是缺乏一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。

2.2 全面預(yù)算管理實(shí)施流程

第一，預(yù)算編制，這是由整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的參與者，也就是出資人或者是股東，在結(jié)合當(dāng)下國家給予的政策和自身的實(shí)際情況下，所提出的關(guān)于這個(gè)項(xiàng)目未來盈利的實(shí)力以及這個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展前景，從而所做出的戰(zhàn)略決策。

全面預(yù)算編制流程實(shí)質(zhì)是一個(gè)自上而下地下達(dá)目標(biāo)任務(wù)和自下而上地確認(rèn)業(yè)務(wù)目標(biāo)的交互過程，預(yù)算編制內(nèi)容以營業(yè)收入、成本費(fèi)用、現(xiàn)金流量為重點(diǎn)。

第二，預(yù)算執(zhí)行，在這個(gè)環(huán)節(jié)上，要時(shí)刻記住一定要將預(yù)算管理放在最核心的位置，讓預(yù)算的指標(biāo)始終貫徹在項(xiàng)目活動(dòng)的過程里，在項(xiàng)目的開發(fā)和日常的工作上，應(yīng)該盡量避免對(duì)工期、成本費(fèi)用以及收支所帶來負(fù)面的影響，財(cái)務(wù)部門也更加應(yīng)該將審批的門檻設(shè)定的更高一些，避免不必要的費(fèi)用的產(chǎn)生，一定要嚴(yán)格按照當(dāng)初規(guī)劃的來進(jìn)行資金的使用和收支款項(xiàng)的發(fā)放。

第三，對(duì)偏差進(jìn)行分析及調(diào)整，這一環(huán)節(jié)主要是用來對(duì)偏差進(jìn)行分析和調(diào)整的，是用來對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算部分的執(zhí)行情況進(jìn)行一定程度上的分析，而這一點(diǎn)可以說是整個(gè)全面預(yù)算管理的核心所在。而對(duì)預(yù)算進(jìn)行調(diào)整的主要應(yīng)遵守四個(gè)原則，即不所以調(diào)整原則、內(nèi)部挖掘原則、積極調(diào)整原則以及綜合調(diào)整原則。

3 國外房地產(chǎn)全面預(yù)算管理分析-以Horton房地產(chǎn)公司為例

3.1 Horton房地產(chǎn)公司全面預(yù)算現(xiàn)狀

基于美國房屋市場(chǎng)的特點(diǎn)，不同于中國的是中國的房屋大多數(shù)是以樓房的形式存在的，而美國則是以別墅區(qū)為主的形式存在的，樓房形式的，在美國叫做公寓。一般是未婚的單身男女住在里面的，因此，在全面預(yù)算管理這一方面，由于房屋形式的不同，在現(xiàn)實(shí)實(shí)施的過程中，也會(huì)有一些地方是不一樣的。

相對(duì)于我國來說，Horton房地產(chǎn)公司的房屋全面預(yù)算已經(jīng)非常成熟了，而國外的側(cè)重點(diǎn)主要是在預(yù)算目標(biāo)和預(yù)算編制這兩方面，就Horton公司目前的情況來看，房屋的預(yù)算目標(biāo)主要有主目標(biāo)和從目標(biāo)的區(qū)別，為了實(shí)現(xiàn)最基本的目標(biāo)，公司設(shè)立了一個(gè)統(tǒng)一的部門，來規(guī)定各個(gè)部門的職能和方針，而所謂的方針，就是項(xiàng)目預(yù)算所需要達(dá)到的目標(biāo)。而在預(yù)算編制方面，Horton主要強(qiáng)調(diào)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算單位的設(shè)計(jì)與規(guī)劃，確保預(yù)算彈性是該公司比較重視的，最后就是充分的利用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)技術(shù)和自動(dòng)化設(shè)備，讓整個(gè)全面預(yù)算的過程變得更加的簡(jiǎn)潔、快速，使工作變得更加的有效率。

3.2 全面預(yù)算管理實(shí)施流程

第一，預(yù)算編制，就這一點(diǎn)上，整體的概念是一樣的，是由財(cái)務(wù)部進(jìn)行整體項(xiàng)目上的編制，并且是一個(gè)單獨(dú)的部門，有一個(gè)單獨(dú)的管理機(jī)構(gòu)和體制對(duì)預(yù)算編制進(jìn)行管理，同時(shí)基于美國房屋的特殊性，整體項(xiàng)目預(yù)算就相當(dāng)于一個(gè)獨(dú)立的房屋預(yù)算，所以所耗費(fèi)的時(shí)間相對(duì)不是很長，主要也就是耗材、人工以及損耗的消費(fèi)，最后做出負(fù)債預(yù)算、利潤預(yù)算以及現(xiàn)金流量預(yù)算等三個(gè)表格。

第二，預(yù)算執(zhí)行，預(yù)算執(zhí)行是全面預(yù)算管理中相對(duì)比較復(fù)雜的一個(gè)環(huán)節(jié)，涉及到項(xiàng)目的很多方面，從項(xiàng)目的立項(xiàng)到最后的完成，甚至涉及到了每一個(gè)人，比如說，客戶所提供構(gòu)建房屋的土地面積以及預(yù)期的房屋架構(gòu)的模式，都是預(yù)算執(zhí)行中的項(xiàng)目，而房屋的建成落實(shí)就是預(yù)算執(zhí)行的對(duì)象，而Horton公司也設(shè)立了一個(gè)專門的部門來對(duì)預(yù)算執(zhí)行進(jìn)行控制和監(jiān)督，一個(gè)房屋項(xiàng)目對(duì)應(yīng)一個(gè)工作組，而這個(gè)工作組將會(huì)貫穿到整個(gè)項(xiàng)目的始末，直至客戶滿意。

第三，預(yù)算考核，預(yù)算考核是驗(yàn)證項(xiàng)目的每個(gè)預(yù)算指標(biāo)是否完成的一個(gè)核算環(huán)節(jié)，主要是針對(duì)這個(gè)項(xiàng)目的完成情況來進(jìn)行項(xiàng)目細(xì)節(jié)的考核，而這個(gè)考核環(huán)節(jié)就直接關(guān)系到項(xiàng)目管理者以及執(zhí)行者的薪酬，所以，針對(duì)美國的房屋特點(diǎn)，單房屋的建設(shè)在考核的細(xì)節(jié)方面所需要考慮的東西會(huì)更加的細(xì)致，而Horton房地產(chǎn)公司也針對(duì)這一點(diǎn)，本著為顧客服務(wù)的理念，將預(yù)算考核部分進(jìn)行的更加的仔細(xì)，旨在當(dāng)房屋驗(yàn)收的時(shí)候，達(dá)到預(yù)期的效果。

4 國內(nèi)外房地產(chǎn)全面預(yù)算管理差異性

對(duì)比研究國內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理的差異性，可以通過這種差異性找出我們可以借鑒的地方，從而幫助我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理能力的進(jìn)一步提高，接下來，我們根據(jù)上述所說的中國和美國房地產(chǎn)公司全面預(yù)算管理的流程，具體分析下國內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理的差異。

第一，預(yù)算目標(biāo)。這是項(xiàng)目制定目標(biāo)的具體表現(xiàn)，是項(xiàng)目?jī)?nèi)部進(jìn)行流程控制以及績(jī)效評(píng)估的根本依據(jù)。國外的預(yù)算目標(biāo)根據(jù)房屋性質(zhì)的不同，目標(biāo)往往是單一化的，但是這樣的單一化通常沒有辦法給股東帶來直接的經(jīng)濟(jì)效益，雖然國外有專門負(fù)責(zé)的部門，但單一化的目標(biāo)在實(shí)際的操作中往往會(huì)和現(xiàn)實(shí)產(chǎn)生矛盾，讓預(yù)算失去了方向。而國內(nèi)的預(yù)算目標(biāo)都是多元化的，在制定目標(biāo)的時(shí)候，都會(huì)有一套完整的、科學(xué)的決策流程，用最先進(jìn)的研究分析法，讓目標(biāo)更貼近實(shí)際。

第二，預(yù)算手法。國外的預(yù)算手法跟國內(nèi)的相比，勝在方法較多，手段相對(duì)比較先進(jìn)，而國內(nèi)的預(yù)算手法大部分都是從國外引進(jìn)而來的，雖然根據(jù)自己的實(shí)際情況也多少做了些改變，但大體上的變化不大，都是經(jīng)過了預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行與控制、預(yù)算執(zhí)行分析與調(diào)整、預(yù)算考核與評(píng)價(jià)等流程，因此，國內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目全面預(yù)算管理中，預(yù)算手法還亟需改進(jìn)，應(yīng)該變得更加適合我們中國的國情，本土化的預(yù)算手法是非常有必要的。

第三，文化差異。中國本身的文化淵源就跟國外有很大的差異，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面預(yù)算管理本來就是本著以人為本的概念來建立的，因此，這更像是一種內(nèi)部的控制手段，所以，和公司的企業(yè)文化是分不開的，所以，在這方面，國內(nèi)外的差異還是很大的，就拿美國來說，光居住理念這一點(diǎn)就跟中國有很大的不同，因此企業(yè)的文化理念也是不一樣的，這一點(diǎn)的差異性不存在誰好誰壞，畢竟國情不同、居住理念也不同，因此，全面預(yù)算管理中的企業(yè)文化這一點(diǎn)也應(yīng)該重視，這是凝聚企業(yè)員工的根本動(dòng)力。

5 總結(jié)

作為房地產(chǎn)公司，全面預(yù)算管理屬于管理體系，就企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，做好全面預(yù)算管理對(duì)項(xiàng)目來說，具有基礎(chǔ)的保障作用，通過科學(xué)的、完善的全面預(yù)算管理體系，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所將要達(dá)到的水平有一定的指導(dǎo)作用，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的特點(diǎn)，一步步形成適合自己本身的預(yù)算管理體系，這樣才能更好的實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。

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湖北省會(huì)計(jì)學(xué)會(huì)第六批（2016--2018年）會(huì)計(jì)科研（重點(diǎn)）課題項(xiàng)目，項(xiàng)目編號(hào)：HBKJ2016z03。