農(nóng)村房產(chǎn)測繪的思考

吳家方

摘 要： 為了保證農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)測繪工作具有良好的準確性以及科學(xué)性，測繪人員要能認識到測繪工作的重要性，并能結(jié)合農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)測繪工作的特點和實際需要來制定相應(yīng)的測繪方案。本文就農(nóng)村地區(qū)之中房產(chǎn)測繪工作進行了分析。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；農(nóng)村；測繪

房產(chǎn)測繪工作是不動產(chǎn)登記、管理的基礎(chǔ)，并且在土地資源管理以及房地產(chǎn)市場交易快速發(fā)展情況下也帶動了房產(chǎn)測繪領(lǐng)域的發(fā)展，同時也需要房產(chǎn)測繪更加科學(xué)、精確。而農(nóng)村之中的房產(chǎn)測繪工作容易受到一些特殊情況的影響，需要測繪人員能根據(jù)測繪工作實際情況采取相應(yīng)措施。

1 農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)測繪工作概述

房產(chǎn)測繪工作是開展房地產(chǎn)方面管理工作的主要內(nèi)容，同時也是對農(nóng)村地區(qū)房屋進行產(chǎn)權(quán)歸屬劃分的主要手段，規(guī)范性較強、準確度較高的房產(chǎn)測繪技術(shù)能對房產(chǎn)的計量工作和監(jiān)督工作起到促進作用。目前農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展逐漸提速，這也促使農(nóng)村地區(qū)的房地產(chǎn)貿(mào)易也獲得了良好發(fā)展，在房產(chǎn)市場的這種發(fā)展態(tài)勢下更需要的測繪方面的技術(shù)人員的提升在進行農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)測繪的綜合質(zhì)量。

目前農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)測繪工作有了較大發(fā)展，通過新型技術(shù)的運用優(yōu)化了農(nóng)村地區(qū)土地測繪工作的操作程序、強化了測繪工作的整體質(zhì)量。在過去農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)測繪中主要使用皮尺、平板儀設(shè)備、經(jīng)緯儀設(shè)備進行房屋測量，這種房產(chǎn)測量技術(shù)不僅影響了房產(chǎn)測繪工作的效率，同時也影響了房產(chǎn)測繪工作的準確性，給農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)測繪發(fā)展造成了實質(zhì)性的影響。在測繪技術(shù)逐漸滲透到農(nóng)村地區(qū)的房產(chǎn)測繪之中，使得農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)測繪出現(xiàn)了全球定位類型的技術(shù)、遙感測距類型技術(shù)、地理信息綜合利用類型的技術(shù)，這些新型技術(shù)對于農(nóng)村地區(qū)之中測繪技術(shù)的影響是多方面的，不僅提升了房產(chǎn)測繪工作之中的工作效率，同時也能保證測繪工作在準確性方面有較高質(zhì)量。

2 農(nóng)村地區(qū)之中房產(chǎn)測繪工作發(fā)展思考

2.1 農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)測繪中一戶多宅問題

在農(nóng)村地區(qū)雖然大部分居民都是一戶一宅的模式，但由于家族繼承或者是房產(chǎn)貿(mào)易的影響，農(nóng)村地區(qū)也存在一戶多宅的情況，也就是一戶人家會在農(nóng)村之中擁有兩處或者是兩處以上的宅基地以及房產(chǎn)。這種情況在經(jīng)濟發(fā)展較快的農(nóng)村地區(qū)或者是外出務(wù)工人數(shù)量較大的地區(qū)更為突出。

在對解決這一問題的時候要能把握好房產(chǎn)劃分是關(guān)鍵點。首先，對一個房屋所有人的多幢相鄰房屋，各房屋間沒有隔離設(shè)施的認定為一戶，以主房、附房予以區(qū)分。其次，對一個房屋所有人的多幢相鄰房屋，各房屋間被道路、圍墻等自然隔離開的以隔離設(shè)施為界分別認定為一戶。第三，對一個房屋所有人的多處不相鄰房屋，按以上原則分別認定為一戶。

2.2 農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)測繪中房屋邊長方面的測量問題

農(nóng)村地區(qū)房屋在建造的時候受建造人員的主觀意識以及經(jīng)驗影響較大，農(nóng)村地區(qū)的房屋一般沒有嚴格的建造布局管理，測繪人員在進行測繪的時候要能嚴格的遵循測繪要求，要詳細的對農(nóng)村地區(qū)之中房屋的不同類型建筑結(jié)構(gòu)、不同建筑高度的房屋進行全面測量。其次，對于獨立成棟類型的農(nóng)村房屋建筑可以在測量中以房屋的四周建筑墻壁作為測量的標準。而對于建筑相對分散的房屋而言，在開展房屋測繪的時候重點保證測繪的準確性，在進行測繪的時候需要房屋的所有人和相鄰房屋的所有人共同到場，對房屋便捷進行科學(xué)劃定。

另外，在農(nóng)村地區(qū)開展房產(chǎn)測繪工作的過程中，為了提升測繪工作的準確性可以充分的運用現(xiàn)代測繪設(shè)備以及測繪技術(shù)，比如激光測距儀等現(xiàn)代化類型的設(shè)備，這樣通過現(xiàn)代化設(shè)備的使用不僅強化了農(nóng)村地區(qū)測繪工作的整體質(zhì)量，同時還能達到提升測繪效率的目標。

而農(nóng)村地區(qū)之中還存在大量整體形狀不規(guī)則的建筑物，在對這種建筑物進行土地測繪的時候僅僅使用激光類型測量技術(shù)不能達到相應(yīng)的測繪要求。

2.3 房產(chǎn)對稱邊長度實際丈量不一致問題

在進行房屋邊長測量時，一般以房屋外墻勒腳以上（100±20）cm處墻角為測點，對房屋的每一條邊至少實測2次以上，若多次測量值中最大值與最小值的較差在測距限差以內(nèi)時，取多次測量值的算術(shù)平均值為該條邊的邊長；否則應(yīng)重新進行測量，直至多次測量值中最大值與最小值的較差在測距限差以內(nèi)時為止有可能由于房屋邊長測量誤差的原因，或者是由于房屋建設(shè)過程中的施工工藝等問題使得前后墻、左右山墻中本應(yīng)對稱相等的邊出現(xiàn)不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，不符合人們的傳統(tǒng)意識習(xí)慣。這時就需要對房屋邊長測量數(shù)據(jù)進行處理后再進行繪圖和房屋面積測算，具體規(guī)定如下：

（1）當應(yīng)對稱相等的2條邊長測量值較差小于測距限差時，將這2條邊的邊長值均配賦為其邊長測量值的平均值。

（2）當應(yīng)對稱相等的2條邊長測量值較差超過測距限差時，先應(yīng)檢查是不是測量不準確的原因造成的，如果確系不相等的，則根據(jù)實際測量結(jié)果進行房產(chǎn)圖繪制和房產(chǎn)面積測算。

2.4 關(guān)于閣樓建筑結(jié)構(gòu)的問題

閣樓位于建筑物屋頂部分，建造成坡屋頂形式，除了開設(shè)采光窗以外，一般全部封閉?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定“房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，層高2.20米以上的部位計算建筑面積”，而在實際操作中，因斜面結(jié)構(gòu)的厚度難以采集，造成高度等于2.20米的部位很難精確量取。因此，對類似斜面結(jié)構(gòu)根據(jù)實際可利用情況，暫規(guī)定按房屋凈高2.05米（含）以上起計算建筑面積（凈高指房屋下層地坪或樓面到上層樓板底面或構(gòu)件底面之間的垂直距離）；當斜面結(jié)構(gòu)屋的坡形屋層高達到2.20米以上的部分占整個頂層中層面建筑面積的三分之二以上時，該層計入房屋自然層數(shù)；對于房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于2.20米的部分，房產(chǎn)測量草圖應(yīng)記錄凈空尺寸，在繪制房產(chǎn)分層圖時以虛線區(qū)分其范圍，注記邊長，且在其范圍內(nèi)注記。

2.5 室內(nèi)部分“躍層”結(jié)構(gòu)問題

隨著農(nóng)村生活水平和經(jīng)濟收入的提高，農(nóng)村新建房屋少數(shù)類似豪華別墅，“躍層”戶型越來越多，其室內(nèi)部分樓梯間為連接上下兩層的通道，在樓梯間頂部形成“空”位，此樓梯間的房產(chǎn)建筑面積應(yīng)計算在低層次分層房產(chǎn)建筑面積內(nèi)，而在此樓梯間所在的高層次分層房產(chǎn)建筑面積中應(yīng)予以扣除。

結(jié)束語

和城市之中的房產(chǎn)測繪工作相比，農(nóng)村地區(qū)之中的房產(chǎn)由于在其建造過程中帶有較大的主觀性，因此容易導(dǎo)致房產(chǎn)出現(xiàn)不規(guī)則的形狀并給房產(chǎn)測量帶來一定的難度。其次，農(nóng)村之中房產(chǎn)測量以及劃分往往會涉及到較多人，并隨之帶有較大的復(fù)雜性需要測繪人員在開展工作時候能保持良好耐心以及專業(yè)精神，從而更高的完成房產(chǎn)測繪事業(yè)發(fā)展。

參考文獻

[1]王宇.對數(shù)字房產(chǎn)測量編碼標準化相關(guān)問題的研究[J].硅谷，2013（07）.

[2]秦曉燕，趙煦.房產(chǎn)測量在應(yīng)用中的問題分析[J].科技與企業(yè)，2012（13）.

[3]彭佳勇.關(guān)于房產(chǎn)測量與房產(chǎn)登記關(guān)系的探討[J].城市建筑，2012（17）.

[4]顧忠國.房產(chǎn)測量在城市發(fā)展中的重要作用[J].中小企業(yè)管理與科技（中旬刊），2015（10）.endprint