我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及其優(yōu)化

楊桐

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)的飛速發(fā)展，對(duì)資金具有巨大的需求，因此融資對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言至關(guān)重要。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)之一，在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)了大量的市場(chǎng)份額，也在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到了一定的推動(dòng)發(fā)展作用。由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)需要巨額的資金投入，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金需要準(zhǔn)備充足，這將會(huì)降低企業(yè)的融資作用的風(fēng)險(xiǎn)，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的融資的房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)之一。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)啟動(dòng)資金應(yīng)該預(yù)備充足。鑒于此，本文主要分析我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀及其優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；融資；優(yōu)化

1、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資方式

1.1、房地產(chǎn)企業(yè)固有資產(chǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的固有資金主要是企業(yè)在進(jìn)行生產(chǎn)生活中的運(yùn)營(yíng)條件下的，通常用于自己管理和分配的必須償還的企業(yè)資金。在相關(guān)的文件規(guī)定中，為了避免房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿占用率所占比例過(guò)高帶來(lái)的企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中必須要有20%的占有率，來(lái)保障房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

1.2、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資

房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)融資是在征得企業(yè)股東的同意下，部分股東愿意出售自己的房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)，并通過(guò)增加企業(yè)資金的途徑來(lái)更新股東的方式加快企業(yè)的融資作用。

1.3、房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)銀行貸款進(jìn)行融資

房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款的融資方式主要是通過(guò)第三方證券公司來(lái)向銀行申請(qǐng)貸款，來(lái)募集房地產(chǎn)企業(yè)融資資金，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)貸款的方式進(jìn)行融資是我國(guó)現(xiàn)階段最主要的融資方式，也是最常用的融資方式。

1.4、房地產(chǎn)企業(yè)信托

房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)雇傭信托融資公司對(duì)企業(yè)來(lái)開(kāi)展信托計(jì)劃來(lái)募集啟動(dòng)資金 ，通過(guò)發(fā)揮信托公司的專業(yè)特長(zhǎng)來(lái)合理管理房地產(chǎn)企業(yè)資金，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信托資金的使用。信托公司通過(guò)收取一定的費(fèi)用來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行資金管理。

1.5、房地產(chǎn)企業(yè)債券融資

房地產(chǎn)企業(yè)債券融資主要是企業(yè)先接取部分資金先進(jìn)行企業(yè)融資工作，在債券融資所獲得資金后要主動(dòng)承擔(dān)起責(zé)任，要在借款期到來(lái)之前一并交還所借本金和利息。

1.6、民間中介的融資模式

民間的融資企業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)主要是作為中介的資金進(jìn)行融資，通過(guò)不同途徑的資金募集來(lái)進(jìn)行融資，這有一定的風(fēng)險(xiǎn)因素，需要做好風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)工作，通俗來(lái)說(shuō)就是借用民間高利貸來(lái)進(jìn)行融資。

2、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資現(xiàn)狀

2.1、融資方式單一，可選融資渠道少

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2016年末，房地產(chǎn)企業(yè)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)為2.15萬(wàn)億元，占資金來(lái)源的15%；自有資金2.05萬(wàn)億元，占房地產(chǎn)所有資金來(lái)源的14%。截至2017年4月末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，銀行貸款累計(jì)為8800億元，同比增加17%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的19%，較上一年末提升了4個(gè)百分點(diǎn)。銀行貸款一直是房地產(chǎn)企業(yè)的融資首選，購(gòu)房者通過(guò)定期還房貸方式能夠逐漸將資金回收。不同于大型房地產(chǎn)企業(yè)可以采用股權(quán)融資、并購(gòu)與合作開(kāi)發(fā)融資、海外融資等多種融資策略，房地產(chǎn)企業(yè)在融資方式的選擇上多采用銀行貸款，除此之外，其他融資渠道對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成的約束較多，獲取資金的可能性較低。

2.2、融資限制多，造成融資成本上升

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展實(shí)力和風(fēng)險(xiǎn)管理上不如大型房地產(chǎn)企業(yè)，受限于自身規(guī)模，面臨著融資限制較多。房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，各方在投資的同時(shí)提高對(duì)泡沫產(chǎn)生的警惕。在各種融資方式選擇上都有一定的硬性條件。例如，股權(quán)融資對(duì)股東資金實(shí)力和閑置資金的要求較高，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股東難以滿足其持續(xù)擴(kuò)張和投資的需求；上市融資需要在經(jīng)營(yíng)管理和財(cái)務(wù)指標(biāo)上滿足證監(jiān)會(huì)規(guī)定的上市硬性條件，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)滿足這些條件需要時(shí)間和成本；另一方面，即使上市成功，但其經(jīng)營(yíng)管理和信息披露不達(dá)標(biāo)，也難以持續(xù)從資本市場(chǎng)獲取融資來(lái)源；在引進(jìn)海外融資上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信用等級(jí)及自身規(guī)模對(duì)海外投資者還沒(méi)有足夠的吸引力，因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)，銀行貸款是其最佳選擇。但同時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)在放款時(shí)會(huì)根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況、信譽(yù)程度來(lái)確定貸款利率，信用風(fēng)險(xiǎn)越高，債權(quán)資金的使用成本就越高。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，借款期間的還本付息壓力也會(huì)增大，同時(shí)，在選擇其他融資方式時(shí)，還有可能因高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)而受到進(jìn)一步的限制。

3、現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)融資優(yōu)化措施

3.1、完善房地產(chǎn)企業(yè)融資市場(chǎng)制度

要完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)體系，就要建立一個(gè)新的不同于以往的以市場(chǎng)為主導(dǎo)功能的房地產(chǎn)融資的金融體系，在這個(gè)金融體系的基礎(chǔ)上還要建立一個(gè)新的市場(chǎng)體系來(lái)健全房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)，來(lái)使得房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資金更多，更有利于與房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)。再加上我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)性是房地產(chǎn)企業(yè)資金流通和變現(xiàn)的主要途徑，因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金流動(dòng)體系的建立非常重要。通過(guò)現(xiàn)代的金融模式來(lái)建立起資金流動(dòng)市場(chǎng)體系的模型，在模型的基礎(chǔ)上結(jié)合現(xiàn)代金融工具去建立流通的市場(chǎng)體系，同時(shí)在資產(chǎn)證券和基金管理等工具的共同輔助下來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)，使得企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大大降低，改變以銀行貸款為主體的融資模式，來(lái)使得我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)體系更加專業(yè)化和科學(xué)化。

3.2、房地產(chǎn)企業(yè)的多元化模式

房地產(chǎn)企業(yè)融資途徑往往是采取多種途徑進(jìn)行的，因此，企業(yè)融資多元化很重要，可以明顯的降低房地產(chǎn)企業(yè)在融資過(guò)程中的融資風(fēng)險(xiǎn)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)金融工具和金融產(chǎn)品的發(fā)展。在銀行貸款為主要形式下的金融模式的基礎(chǔ)上，要加大房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資途徑的進(jìn)行，可以通過(guò)加強(qiáng)全國(guó)信用評(píng)估體系的評(píng)估來(lái)直接增加信用評(píng)價(jià)的真實(shí)可靠，還可以通過(guò)股票融資和債券融資的方式來(lái)完善我國(guó)現(xiàn)階段的證券交易市場(chǎng)，并積極發(fā)展信托公司、完善信托市場(chǎng)和規(guī)范信托業(yè)法律法規(guī)，來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的多元化發(fā)展的融資模式。

3.3、明確房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)程中的中介機(jī)構(gòu)

由于政府的擔(dān)憂，使得房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款受到一定的限制，導(dǎo)致銀行信貸融資途徑不能順利進(jìn)行，再加上我國(guó)民間資金的不斷深入推進(jìn)和改革開(kāi)放的發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)資金的流入呈現(xiàn)不規(guī)范的形式，多余的啟動(dòng)資金的處理和合理進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)成為了一個(gè)大問(wèn)題。我現(xiàn)階段主要通過(guò)建立的高效有序的房地產(chǎn)金融體系來(lái)打破現(xiàn)有的房地產(chǎn)僵局和降低房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，解決資金過(guò)剩問(wèn)題和資金利用信息不對(duì)稱問(wèn)題。

3.4、企業(yè)要不斷提升自身實(shí)力，優(yōu)化現(xiàn)有融資模式，積極開(kāi)發(fā)融資潛力

目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盲目投資現(xiàn)象嚴(yán)重，過(guò)度浪費(fèi)企業(yè)資本，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)衡量自身的融資能力，結(jié)合可持續(xù)發(fā)展觀念，完善企業(yè)內(nèi)部融資機(jī)制，優(yōu)化融資規(guī)模和融資結(jié)構(gòu)，不斷增加自有資金持有率和項(xiàng)目持有率，大力吸納企業(yè)外部投資，并勇于嘗試新型的融資工具及手段，形成以銀行貸款為核心，股市及債券、基金融資為輔的多元化安全可靠的融資方式。

總之，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，對(duì)我過(guò)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著不可或缺的重要拉動(dòng)作用，但在國(guó)家調(diào)控下，資金短缺與市場(chǎng)壓力也成為了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的重要問(wèn)題。為避免產(chǎn)業(yè)資金鏈斷裂，導(dǎo)致不必要的資源浪費(fèi)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亟待改變現(xiàn)有的融資方式，加強(qiáng)自有資本控制，提高企業(yè)可持續(xù)發(fā)展能力。

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