法制：澳門都更迫切需要的“先行者”

明遠(yuǎn)

快速崛起下，重整一波三折

都市更新在全球如火如荼的展開，不同國家、地區(qū)的發(fā)展軌跡不同也決定了各自更新的特色與進(jìn)程。澳門這座獨(dú)特融合中西四百年歷史文化的城市因?yàn)橘€權(quán)開放後十多年的經(jīng)濟(jì)極速騰飛，讓它一夕之間耀升成為國際旅遊休閒之都，多少人期待在風(fēng)景觀光之中更要深深體驗(yàn)一次國際賭城的“紙醉金迷”，所以我們城市推出的的旅遊動線大都主打這些金碧輝煌的賭場集中區(qū)，外地遊客大多看到的是外部氣勢恢宏，內(nèi)裡別有洞天的博彩娛樂場：新葡京、永利、MGM、巴黎人、新濠天地等等，只有在落區(qū)觀光時(shí)，可能才在中區(qū)大三巴牌坊、下環(huán)區(qū)媽閣廟附近體驗(yàn)到傳統(tǒng)澳門人的生活節(jié)奏。遊客的澳門印象大多是夜夜笙歌的繁華之城，可對於身處其中的本地居民而言，這裡是生活數(shù)十年，生活幾代人的家園，大家不可能生活在霓虹高掛的博彩區(qū)，只是在收工以後默默離開光鮮亮麗之處，回到屬於自己生活的地方，大多以舊區(qū)為主。從上個(gè)世紀(jì)城50、60、70年代開始，舊區(qū)中尤其是以北區(qū)為首，見證了這座城市的歷史變遷，族群碰撞與融合，有著獨(dú)特的歷史記憶，然而四十年過去了，擁擠著大量人潮的北區(qū)等舊區(qū)已經(jīng)開始“疲態(tài)早現(xiàn)”，老舊的建築、混亂的供電供水系統(tǒng)、髒亂的衛(wèi)生狀況早已經(jīng)不符合居民生活的需要，高齡長者沒有電梯協(xié)助，每日需要上下數(shù)層樓，買餸出街，這樣的呼聲日益高漲，從民間到政府都不斷提出“舊區(qū)重整”的概念，希望能夠給居住在澳門各大舊區(qū)的民眾一個(gè)新的居住環(huán)境，在打造國際級的宜居休閒旅遊城市之際，能夠讓原住民感受到這個(gè)時(shí)代不一樣的“宜居”體驗(yàn)。

而即使眾聲喧嘩多年，沒有法律制度的先行，再大的吶喊也只能停留於口頭，澳門民眾在城市改造、舊區(qū)重整的過程中期待能夠在法制先行的基礎(chǔ)上，加快推進(jìn)整體更新的速度。事實(shí)上，從舊區(qū)重整的歷史路徑來看，2006年政府開展研究《舊區(qū)重整法律制度》，成立舊區(qū)重整諮詢委員會，有關(guān)法案在2011年提交立法會討論，但13年政府主動撤回法案，要重新審視、討論法案，直至2016年初政府成立都市更新委員會，舊區(qū)工作總算是再次起動，時(shí)間跨度達(dá)十年之久。可是整個(gè)法律制度還原基本步，大幅倒退回到起草、討論階段，並且完全沒有一個(gè)具體達(dá)成立法的時(shí)間表。這一段時(shí)間以來，我們多次建議對於社會有所共識的法例以“斬件式”立法的方式加速推進(jìn)，如重建業(yè)權(quán)同意比例、重建稅務(wù)優(yōu)勢等，並以祐漢舊區(qū)作試點(diǎn)，以邊行邊試的形式進(jìn)行，加快重建速度，不至於再讓居民等下一個(gè)“十年”。同樣，我們更期待在小片區(qū)試點(diǎn)之上，希望通過都市更新對舊區(qū)作重新整治和規(guī)劃，理順交通道路網(wǎng)路、增設(shè)更多的社區(qū)設(shè)施，改善北區(qū)過去被不少人認(rèn)為“亂、髒、差”的印象，可以讓該區(qū)居民真正享受到澳門經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的成果。

政府在過去的幾年中，確實(shí)有在關(guān)注相關(guān)都市更新的議題，也做出了一部分努力。根據(jù)澳門在2016年公佈的《澳門特別行政區(qū)五年發(fā)展規(guī)劃 （2016-2020年）》草案文本提及都市更新的概念，也都包括了舊區(qū)改造和新城建設(shè)兩大範(fàn)疇。新城建設(shè)主要是指氹仔以及新填海區(qū)的建設(shè)；舊區(qū)改造則是對老舊房屋進(jìn)行重建和整治周邊的環(huán)境。同年，特區(qū)政府成立都市更新委員會，委員會內(nèi)對澳門都市更新進(jìn)行多次的會議討論，事後呈現(xiàn)出來的建議與報(bào)告，如重建業(yè)權(quán)同意比例、暫住計(jì)劃和稅務(wù)優(yōu)惠等，主要是圍繞著舊區(qū)改造方面而討論，這顯示出政府和社會層面對於舊區(qū)改造的關(guān)注度和工作推進(jìn)的逼切程度。

各方期盼中，立法從優(yōu)從速

然而各種關(guān)切都離不開一個(gè)制度，尤其是法制的建立，縱觀在各地的都市更新方案普遍面臨著整體城市規(guī)劃和個(gè)人需求兩者的不協(xié)調(diào)，當(dāng)中產(chǎn)生不同的矛盾和衝突的問題。因此，建立一個(gè)公平、公正和公開的評估制度和完善的上訴機(jī)制是存在一定的必要性。整個(gè)都市更新方案必須以法律先行，訂定完善法律條文，保障各方利益持份者，才能確保方案能夠順利推動。

而澳門都市更新的法律制度，需要解決幾個(gè)法律問題，迫切需要解決的其中之一就是當(dāng)涉及樓宇重建時(shí)的業(yè)權(quán)同意比例問題。現(xiàn)時(shí)澳門樓宇重建一般是需要百分之一百的業(yè)權(quán)人同意才能開展重建工作，如2012年時(shí)善豐大廈出現(xiàn)樓宇結(jié)構(gòu)安全問題，居民需要疏散離開，但由於極個(gè)別業(yè)權(quán)人有其他需求，就拖延了大廈重建計(jì)劃。而業(yè)權(quán)同意比例除了涉及個(gè)人意願(yuàn)之外，在實(shí)務(wù)工作的過程中，有時(shí)候聯(lián)絡(luò)業(yè)權(quán)人同樣存在問題，當(dāng)中有出現(xiàn)業(yè)權(quán)人早已移民到國外或是物業(yè)空置多年業(yè)權(quán)人去向不明，亦有存在“租上租”情況而無法直接聯(lián)繫到業(yè)權(quán)人等的特殊情況，成為本澳推動樓宇重建時(shí)面臨的一大難題。

其次是稅務(wù)問題，居民不能自主推動重建，需要將物業(yè)轉(zhuǎn)移給建築商，當(dāng)建築商完成房屋興建交還居民時(shí)，由於涉及多次物業(yè)轉(zhuǎn)移，會有多重課稅，加重了居民重建樓宇的負(fù)擔(dān)，間接打擊居民自主重建的意願(yuàn)。而且在樓宇重建過程中，涉及原區(qū)居民的居住問題，同樣需要有一定的轉(zhuǎn)移居住配套，才能保證居民對重建樓宇的意願(yuàn)，究竟是中轉(zhuǎn)房間形式或是提供租金補(bǔ)償，都需要有充分的考慮。以上幾個(gè)狀況正是現(xiàn)時(shí)都更會內(nèi)和社會上議論紛紛的問題，都更會提出了根據(jù)不同狀況，調(diào)整樓宇重建同意比例從九成到八成不等的建議，對於適合條件的樓宇重建時(shí)作稅務(wù)減免，並在研究暫住計(jì)劃，調(diào)研重建期間居民的居住解決方案。而這些也需要最後由政府敲定來推動。

多年來，我們呼籲以北區(qū)佑漢為試點(diǎn)，一方面是這一片區(qū)存在改善的迫切性，第二也是民眾有高度的意願(yuàn)有利於政府、開發(fā)商的推動與有效的多方協(xié)商。目前北區(qū)中的祐漢舊區(qū)七棟樓群，樓齡達(dá)40多年，而且建築方式以預(yù)制件（石屎板）嵌製而成，俗稱“火柴盒”，若出現(xiàn)樓宇結(jié)構(gòu)問題，後果將不甚設(shè)想。去年曾發(fā)現(xiàn)當(dāng)中的一棟樓宇梯間出現(xiàn)一米長的裂縫，並從裂縫處明顯可窺見大廈地舖內(nèi)部情況。此外由於祐漢舊區(qū)供水和排水管裝置在大廈外牆受風(fēng)雨侵蝕，不時(shí)出現(xiàn)鏽化漏水的問題；該區(qū)位置毗鄰珠海，租金相對低廉，成為不少外地僱員租住的地區(qū)，當(dāng)中涉及群租的情況，加劇了整棟設(shè)施的耗損，過去曾出現(xiàn)因用電量負(fù)荷過大發(fā)生火警；癮君子和流鶯不時(shí)在該區(qū)流連，帶來治安方面的隱患。舊區(qū)居民不少是長者，他們對區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生、治安、樓宇結(jié)構(gòu)安全等問題都表示擔(dān)憂。因此這一區(qū)的舊區(qū)重整迫在眉睫，我們期待新一屆立法會能夠加速立法討論，結(jié)合政府與都更會的討論，讓澳門系統(tǒng)的都更能夠盡快落實(shí)，只有如此才能在這座宜居之城中，給大家更多的生活信心與幸福感。endprint