社科院：房價退熱將從一二線城市向三四線城市拓展

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心項目組日前發(fā)布2017年11月的《住房市場發(fā)展月度分析報告》。該報告在2017年10月大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（BHPI）的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目組對住房市場的長期跟蹤研究進行分析，認為熱點城市房地產(chǎn)市場正逐步向理性回歸，房價的停漲或短期調(diào)整將由一二線城市逐步向三四線城市擴展，但多數(shù)城市不存在大跌的可能性。

據(jù)介紹，大數(shù)據(jù)房價指數(shù)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，樣本城市房價全面退熱，越來越多的城市房價開始進入調(diào)整期。

從環(huán)比看，熱點城市樓市基本熄火，多數(shù)樣本城市房價漲幅趨近于零。大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（環(huán)比）顯示，2017年10月，樣本城市房價環(huán)比平均上漲0.2%，其中大多數(shù)城市房價環(huán)比漲跌幅均處于-1%～1%的區(qū)間內(nèi)。樣本城市中，漲幅高于1%的僅有成都、杭州、煙臺、濟南4個城市。另有廊坊、北京、上海、惠州、重慶、蘇州、鄭州、天津、廣州9個城市房價環(huán)比下跌。除此之外的其它樣本城市房價環(huán)比漲幅均在1%以內(nèi)。

作為樓市重要風(fēng)向標的北京，10月房價環(huán)比下跌1.16%，并已經(jīng)連續(xù)環(huán)比下跌6個月。只有成都10月房價環(huán)比上漲6.69%，漲幅顯著高于其它樣本城市。作為樣本城市環(huán)比漲幅第2名的杭州，10月房價僅環(huán)比上漲1.78%。而作為房地產(chǎn)投資投機典型城市的廊坊，10月環(huán)比大跌5.74%，居樣本城市跌幅之首。

從半年房價累計漲幅看，始于2017年3月的新一輪各地房地產(chǎn)市場調(diào)控風(fēng)暴，有效抑制了房地產(chǎn)泡沫的進一步擴張。大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示，2017年10月，樣本城市中，有廊坊、北京、天津、上海、合肥5個城市，半年房價已分別累計下跌30.18%、14.53%、9.8%、2.14%、0.17%。另有蘇州、深圳、廈門、鄭州、南京、大連、太原、東莞等8個城市，半年房價累計上漲幅度控制在10%以內(nèi)。

從同比看，由于前期漲幅過大，近一年，多數(shù)城市房價仍保留有較大的漲幅。大數(shù)據(jù)房價指數(shù)（同比）顯示，2017年10月，樣本城市中，佛山、濟南、成都、杭州、青島、廣州、西安、長沙8個城市，房價仍較去年同期上漲40%以上。重慶、無錫、惠州、武漢、東莞、廈門、煙臺7個城市，房價同比漲幅在20%～40%之間。只有合肥、廊坊2個城市，10月房價已經(jīng)比一年前還低。

主要城區(qū)大數(shù)據(jù)房價指數(shù)顯示，熱點城市房價上漲也存在較大的板塊差異。從近一年的同比漲幅看，2017年10月北京房山區(qū)、成都天府新區(qū)、大連甘井子區(qū)、廣州番禺區(qū)、杭州拱墅區(qū)、濟南市中區(qū)、南京秦淮區(qū)、青島黃島區(qū)、上海青浦區(qū)、深圳南山區(qū)、沈陽和平區(qū)、天津紅橋區(qū)、重慶渝北區(qū)，房價漲幅分別在所屬城市的各板塊中居前列。2017年10月北京通州區(qū)房價同比下跌5.93%，是北京市各板塊中，唯一房價低于一年前的板塊。

主要城市大數(shù)據(jù)房價中位數(shù)顯示，三個強一線城市房價水平持續(xù)走低。2017年10月，北京房價中位數(shù)已經(jīng)降至55742元/平方米，比7月份下降3121元/平方米。上海與深圳的房價中位數(shù)分別降至50843元/平方米與50590元/平方米，破五入四在望。

對此，報告分析認為，熱點城市房地產(chǎn)市場正逐步向理性回歸。作為樓市風(fēng)向標的北京、上海等城市，在經(jīng)歷了下跌與觀望之后，房價再度繼續(xù)下跌。同時，越來越多的城市房價加入到停漲或微跌的行列。這些都表明市場已經(jīng)作出了方向性選擇。房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將延續(xù)，租賃市場迎來大發(fā)展的契機，房產(chǎn)稅預(yù)期的存在，房價過高短期投資價值極低等，都使得短期房價難以有好的表現(xiàn)。但由于我國仍處于城市化階段，從長期看，城市住房的供求矛盾仍然存在。據(jù)此預(yù)計，房價的停漲或短期調(diào)整將由一二線城市逐步向三四線城市擴展，但多數(shù)城市不存在大跌的可能性。

報告建議，堅持調(diào)控政策不放松，加快住房長效機制建設(shè)。堅持限購限貸政策，合理使用限售政策，進一步改革住房預(yù)售制度；鼓勵各地方政府因地制宜創(chuàng)新住房供給渠道，逐步改變商品住房一枝獨大的局面；立法保護租房家庭的權(quán)益，包括一線城市在內(nèi)全面推進租購房同權(quán)，并支持住房租賃企業(yè)開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。