澳大利亞共有產權住房：制度設計及啟示

龔鴻博

【摘要】共有產權住房近日收到廣泛學者和人民的關注，其使得中低收入群體在房價大漲后還能實現(xiàn)有屋可居。本文從共有產權的基本理念入手，通過對澳大利亞共有產權發(fā)展歷程以及制度設計的了解認為我國未來的共有產權住房應加大市場參與性，通過完善相關政策指導，建立相關機構，逐步實現(xiàn)通過市場機制解決共有產權住房問題，減輕政府財政壓力。

【關鍵詞】共有產權住房 澳大利亞 市場機制

2016年12月中央經濟工作會議明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，為還原住房居住屬性，使得全民住有所居，促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，共有產權住房制度受到政府以及學者們的高度關注。共有產權住房的興起，在一定程度上調整和完善已有的住房保障制度，要想在實踐中科學有效的實施共有產權住房計劃，需對其概念有充分的理解，并吸收國外經驗優(yōu)化政策設計。

一、共有產權概念解析

根據我國《物權法》規(guī)定，動產或不動產可由兩個或兩個以上的個人或單位持有，共有包括共同共有和按份共有，前者指共有人對共有的動產或不動產共同享有所有權，后者為按照其份額享有所有權?！肮灿挟a權”指同一財產有兩個或兩個以上的權利主體享有所有權，其制度包含了一系列的產品、方案和計劃。共有人可以是法人，也可以是自然人，如共同接受贈與、合伙財產、夫妻共有財產等。針對于共有產權住房，除購房人外，共有人一般為住房保障機構，但也不是必須是政府部門，既可以是自然人，也可以是各類法人，這根據各個國家政策而定。

據此將具有兩個或兩個以上權利主體按份享有所有權的住房界定為“共有產權住房”，如果共有人是公共組織，主要是為了緩解中低收入群里的購房支付能力不足問題，則具有保障性質。共有產權住房使得住房保障對象通過共有產權方式擁有自己的住房，即實現(xiàn)安居，又能分享產權住房所帶來的收益。此外，相比較于傳統(tǒng)的住房政策鼓勵購買完全產權的住房，共有產權住房共有人之間可以彈性調整產權份額，更能滿足差異化的住房需求。從政府角度看，政府以共有權利人身份對共有產權住房的處分、收益和使用都享有合法的權利，更能實質性合理調配住房保障資源，提高住房保障效率，也使得政府各種投入獲得收益性和流動性，增強政府保障能力。

二、澳大利亞共有產權住房產生背景

澳大利亞政府認為居民擁有自己的住房有利于整個社會健康穩(wěn)定的發(fā)展，并且房地產的發(fā)展也可以促進其他相關產業(yè)的發(fā)展，并且提供大量的就業(yè)機會。此外，澳大利亞政府將居民的住房權看做人權的一個組成部分，使人們獲得適當的住房對減少貧困以及消除貧困對整個社會具有重大意義。然而，房屋價格與房屋購買能力之間的差距越來越大，澳大利亞房屋平均購買成本在1996年僅是住戶年均收入的4倍，而在2007年就上漲到7倍，此外伴隨著低收入家庭購買能力的下降，使得更多的人無法擁有自己的住房。如果緊靠政府的財政補助解決住房問題給政府的財政帶來了很大的壓力。共有產權的本質就是共同分擔房屋成本的產權所有者共同享有房屋所帶來的收益，這使得低收入人群可以和其他人共同購買房屋，提高住房自有率。

在過去的幾年里，澳大利亞共有產權住房已經出現(xiàn)了顯著的增長，大多數州和地區(qū)都有了這個計劃，其已成為共有產權住房項目最發(fā)達的國家之一，在政府的支持下出現(xiàn)了更多的為共有產權住房服務的機構，也提出了更多創(chuàng)新性產品，對低收入家庭提供共有產權住房支持。如澳北區(qū)的“HomeNorth Xtra”自2004年至2007年3年間幫助了1000個住戶實行了共有產權住房計劃。這些政府支持的計劃本質是為使得住房者階梯式的擁有住房所有權，而不是直接進行補貼。

三、澳大利亞共有產權制度概覽

澳大利亞共有產權分為由政府主導和私營機構主導兩種。以政府支持背景下的澳大利亞共有產權住房并不是任何人都可以獲得，為兼顧政策利益和市場需求，設定了一系列的準入條件。首先，共有財產權人必須要有一定的支付能力以便能維持后續(xù)的貸款償還以及物業(yè)費等基本需求；其次為了實現(xiàn)最初的政策目標，促進低收入群體住房擁有率，對收入最高水平進行一定的限制，防止高收入人群進入這一市場。澳大利亞各地區(qū)通過對家庭收入、財產價值以及占有份額比例來對進入該市場的人群進行限制，并隨著經濟的不斷發(fā)展進行不斷的調整，如澳北區(qū)和澳西區(qū)的“HomeNorth Xtra”和“First Start”支持的家庭收入以及資產需分別小于$105，000和$70，000，產權價值需分別小于$420，000和$355，000。按照澳大利亞政府規(guī)定，申請人在接受評估之后，政府部門會根據評估報告減免其購房費用，并保留其余份額最高可達30%的所有權，受保障者則可以享有最高70%的房屋產權。

澳大利亞共有產權融資方式分為以政府為背景的優(yōu)惠融資方式以及通過金融市場融資，具有政府支持背景的機構，如“HomeNorth Xtra”推動了澳大利亞共有產權交易的發(fā)展，這些機構將政策需要和市場可行性結合起來，他們在獲得政府補貼的同時也在市場上建立利益性的業(yè)務，如種子基金或從政府獲得的債務保證金。澳大利亞政府支持的機構相對會比較保守，對市場的接觸持有謹慎態(tài)度，在受保護的擔保和支持協(xié)議下，他們一直在市場上規(guī)避風險，傾向于不讓自己暴露于更高的風險。

雖然由私營機構主導的近似模式出現(xiàn)得相對較晚，但相對較新，其中的“共同所有權”模式值得我們借鑒和關注，其是一家名為“PodProperty”的機構推出的。它幫助兩個或兩個以上的經濟主體通過共同出資購買住房，代表了最自然的一種出資共有的形態(tài)，購房人的產權關系為英美法中的“混合共有”?！癙odProperty”就作為一個提供法律服務、貸款和房源的商業(yè)機構，并收取一定的費用，實際上作為一個使多個在社會上有住房需求的、分散的個人或家庭進行合作購房的平臺。對于一套住房而言，PodProperty合作的聯(lián)邦銀行允許合作購房的貸款個人選擇不同的還款計劃，保持各自份額貸款的獨立性，而與要求合作購房的貸款個人互相充當保證人，這在常規(guī)的抵押貸款中是無法實現(xiàn)的。在保障性上，首次購房住戶可以作為一個主體共同享受政府專門提供的“首次購房基金”支持，并且可以免繳印花稅。endprint

四、對我國的啟示與建議

在房價日益攀高的形勢下，澳大利亞人愈加青睞運用共有產權模式應對住房需求，經濟適用住房共有產權模式也順勢成為澳大利亞主流的保障性住房政策。澳大利亞的共有產權模式一方面在金融政策上進行了大量創(chuàng)新，同時共有產權比例的設定也為我國共有產權經濟適用住房相關政策提供了參考依據。共有產權住房不應僅僅是對“經濟適用房”政策的簡單修補，而更應發(fā)揮出市場優(yōu)勢，通過政府與市場充分結合更好的解決保障房問題。

首先，共有產權住房不是必須需要政府持有一部分產權，也可以是住戶與住戶之間根據出資份額共同享有所有權，這樣能更有效的利用社會上分散的資金，也能減輕財政壓力，更具有持續(xù)性。我國目前主要由政府參與共有產權房的實施，未將廣泛的公眾力量運用起來，應加強私營機構的培養(yǎng)，促進住戶與住戶之間共有產權形式的產生，運用市場機制解決住房保障問題。共有產權住房應定位為基本保障房與市場產品住房之間的政策性住房，應采取“政府支持為輔”和“市場運作”為主的指導原則。我國共有產權住房還處于初步發(fā)展階段，市場發(fā)育還不成熟，還不能完全交由市場解決，現(xiàn)階段還是有必要以政府為主。

其次，共有產權的關鍵在于政府設計新的住房交易模式，提供一定的政策支持，需推出一系列行政框架、監(jiān)管機構和支持機制與之相適應，需要培養(yǎng)更多的專業(yè)管理機構使其能夠順利的實施，在政策上需體現(xiàn)關懷的義務，但也必須控制一定的風險，確保政策目標和社會之間的必要平衡，監(jiān)督可持續(xù)性和商業(yè)可行性。由于各地區(qū)的收入水平以及房地產環(huán)境不一致，應實行不同的準入標準以及管理措施，并進行動態(tài)調整。鑒于共有產權房具有政策扶持和幫助性質，應限制共有產權房的住房面積，以滿足基本居住功能的普通商品住房標準為其戶型面積標準。在產權份額方面，并非政府支持力度越大，所占份額越高越好，需控制政府在共有產權住房中積壓的資金壓力，產權共有份額也可以根據實際情況進行動態(tài)彈性調整。

最后，傳統(tǒng)抵押貸款的性質是貸款機構對可靠的客戶進行貸款，抵押人承擔了房價貶值風險，共有產權使得合作伙伴也將承擔相應的風險。從融資方式上看，政府應鼓勵更大的私人貸款機構參與到共有產權住房貸款之中，通過政府對其進行補貼保證其政策性，也通過產品創(chuàng)新實現(xiàn)收益性。

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