雄安新區(qū)為中國打造房地產(chǎn)改革樣板

卞文志

9月10日，河北雄安新區(qū)黨工委副書記劉寶玲在向媒體介紹新區(qū)發(fā)展情況時(shí)，透露了“雄安新區(qū)房屋租賃超過十年可買”等新動(dòng)向，這一消息迅速成為國內(nèi)各界和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。有分析人士指出，隨著我國進(jìn)入新型城鎮(zhèn)化階段，城市發(fā)展已經(jīng)從解決“吃飽飯”走向解決“吃得好”“吃得健康”階段，這也成為了雄安新區(qū)肩負(fù)的新使命，雄安新區(qū)為中國房市打造房地產(chǎn)改革樣板相關(guān)政策的制定與落實(shí)，將會(huì)對中國城市發(fā)展提供新的思路和啟示。

實(shí)行租售并舉政策不給住房留炒作空間

實(shí)際上，雄安新區(qū)此次披露的信息，被認(rèn)為是新區(qū)規(guī)劃建設(shè)“三大原則”的具體體現(xiàn)。此前，雄安新區(qū)黨工委書記、管委會(huì)主任陳剛曾透露新區(qū)規(guī)劃建設(shè)的三大原則：一是新區(qū)絕對不搞土地財(cái)政；二是一定要考慮百姓的長遠(yuǎn)利益；三是絕不搞形象工程。根據(jù)此次公布的信息，在住房政策的創(chuàng)新層面，劉寶玲表示：“雄安新區(qū)的房子要滿足各種不同消費(fèi)群體的需求，不留炒作空間，將實(shí)行租售并舉的住房政策?！彼e例指出，新區(qū)擬要為外來創(chuàng)業(yè)、就業(yè)者提供租賃住房，租賃超過十年也可以買，一定期限內(nèi)不能賣。若賣，政府優(yōu)先以略高于同期銀行本息的價(jià)格回購。

針對雄安新區(qū)為中國房市打造房地產(chǎn)改革樣板的相關(guān)政策，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌表示，未來將會(huì)有大量年輕人進(jìn)入雄安就業(yè)、創(chuàng)業(yè)，設(shè)置十年租期，主要是考慮到年輕人的購房能力有限而設(shè)置的緩沖期。從發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)來看，首套房購買年齡段也一般集中在30至35歲。首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)城市學(xué)院教授王暉表示，雄安新區(qū)在制定相關(guān)政策時(shí)，一個(gè)顯著的特點(diǎn)是更加注重市民切身的獲得感，同時(shí)由于其起點(diǎn)高，可操作性強(qiáng)，政策優(yōu)惠面更廣，未來雄安新區(qū)對人才的吸引力或?qū)⒊^北京、上海等一線城市。

北京大學(xué)首都發(fā)展研究院院長李國平表示，雄安目前進(jìn)行的住房制度改革，既是為了降低住房成本，配合用人制度和其他制度創(chuàng)新，增強(qiáng)對高端人才和創(chuàng)新人才的吸引力，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的引擎作用。同時(shí)，也有為各地房地產(chǎn)制度改革、抑制房價(jià)地價(jià)上漲帶動(dòng)的生產(chǎn)要素成本快速上升趨勢探路的宏觀考慮。今年4月，京津冀協(xié)同發(fā)展專家咨詢委員會(huì)副組長鄔賀銓曾指出，國家將在雄安新區(qū)試點(diǎn)全新的房地產(chǎn)改革，找出能夠發(fā)展房地產(chǎn)又能夠控制房價(jià)，保證更多有住房需要的人有房住的辦法和一條適合創(chuàng)業(yè)者、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的房地產(chǎn)改革新道路。

實(shí)際上雄安新區(qū)所建立的租購并舉、保障多層次住房需求的土地和住房制度改革嘗試，其實(shí)是受新加坡組屋制度影響頗深。新加坡的組屋制度是由國家免費(fèi)提供土地，由建屋發(fā)展局統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，并由政府部門以確保80%左右的國人有能力購買的原則定價(jià)，向符合條件的家庭或35歲以上單身市民出售公共住房的住房體系。其目標(biāo)是“80%居者有其屋”，以保障滿足基本民生需求為優(yōu)先。因此有業(yè)內(nèi)人士指出，從現(xiàn)有的表述來看與新加坡類似，雄安新區(qū)將來不會(huì)只有租賃住房，仍將保持少量的高端商品住房，用以滿足高端人才的住房需求。有恒產(chǎn)者有恒心，長期來看，商品房的保留會(huì)增加雄安新區(qū)對高端人才的吸引力，有利于把他們“留住”。

而在有關(guān)專家看來，雄安新區(qū)的模式與新加坡雖然相似，但也有本質(zhì)上的不同。新加坡組屋制度主要是為了防止高房價(jià)帶來的人才流失，而雄安新區(qū)從“一張白紙”起家，注定了其一定時(shí)期內(nèi)的人口大量凈流入，因此，相比追求“80%居者有其屋”的新加坡模式，“雄安模式”必須采取更加靈活的形式，以租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)房、商品房等多層次的產(chǎn)品體系覆蓋不同收入家庭的不同層次住房需求。其中，更為靈活的租房模式或?qū)⒊蔀橹黧w。所以，人們對這座華北平原上的新城寄予的厚望是自然而然的。因?yàn)檫@座城市的建設(shè)不僅可以有效地改變北京、天津、河北之間的關(guān)系，更主要的是可以改變首都的面貌，可以讓中國的北方地區(qū)發(fā)展重新成為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎，成為中國城鎮(zhèn)化的火車頭。

雄安房地產(chǎn)在創(chuàng)新中拒絕“土地財(cái)政”

9月19日，雄安新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)人針對未來房地產(chǎn)發(fā)展的方向再次表示：“雄安新區(qū)不搞土地財(cái)政，不走房地產(chǎn)主導(dǎo)的城市發(fā)展老路，未來將在房地產(chǎn)方面進(jìn)行創(chuàng)新，創(chuàng)造性地實(shí)行租售并舉?！蔽覀冎?，“土地財(cái)政”是指一些地方政府依靠房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過出讓土地使用權(quán)來支撐地方財(cái)政收入。近些年來，這一模式在地方上越來越普遍，不少城市的開發(fā)建設(shè)也因此獲得了快速發(fā)展。其實(shí)，以房地產(chǎn)主導(dǎo)的城市發(fā)展模式存在著明顯的弊端，近年來在許多城市帶來了一些深層次矛盾和問題。政府以較低的占地補(bǔ)償從老百姓手中“拿地”，又通過招拍掛以較高的價(jià)格出讓給開發(fā)商，這里面存在與民爭利的問題。當(dāng)占地補(bǔ)償與百姓期望值差距較大的時(shí)候，征地拆遷就容易出現(xiàn)問題，引發(fā)社會(huì)矛盾。

“更大的問題在于，這種純資本推動(dòng)式的房地產(chǎn)開發(fā)模式，將會(huì)不斷推高房價(jià)，令居住成本越來越高，導(dǎo)致新市民安家困難、城市發(fā)展競爭力下降?！鄙虾Ｘ?cái)經(jīng)大學(xué)公共政策與治理研究院院長胡怡建認(rèn)為，雄安新區(qū)是疏解非首都功能的集中承載地，在資源和創(chuàng)新方面有很多優(yōu)勢，完全可以探索嘗試新的路徑，為未來城市發(fā)展提供示范“模板”?！靶郯残聟^(qū)的房地產(chǎn)業(yè)如何發(fā)展，要有新思路，但不等于排斥房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，重新回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的做法。這涉及到雄安新區(qū)產(chǎn)業(yè)布局和發(fā)展如何循序漸進(jìn)的問題?！敝袊?cái)政科學(xué)研究院院長劉尚希認(rèn)為。

雄安新區(qū)的城市發(fā)展新思路是什么，與房地產(chǎn)主導(dǎo)的城市發(fā)展老路有何區(qū)別？據(jù)新區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)人介紹，新思路可以用三句話來概括：一是變土地平衡為城市平衡；二是變政府爭利為讓市民獲利；三是變產(chǎn)權(quán)少數(shù)人擁有為社會(huì)共有。具體來講，不搞土地財(cái)政就是政府不再以“賣”地為主，土地使用權(quán)為政府與老百姓共有，以往的房地產(chǎn)開發(fā)“變身”為房產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)商根據(jù)新區(qū)規(guī)劃建設(shè)方案，按照市場機(jī)制進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。建好的住房將實(shí)行租售并舉，其中公共租賃住房是大頭。如果房地產(chǎn)過度發(fā)達(dá)，將會(huì)造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲。當(dāng)然，租售并舉不是雄安新區(qū)的首創(chuàng)，但雄安新區(qū)具備最好的實(shí)施條件。其他城市已經(jīng)賣了大量房子，再搞公租房銜接起來就不那么順暢，很難做到以租為主、以售為輔。所以說，雄安新區(qū)的探索實(shí)踐將為中國未來城鎮(zhèn)化道路提供新的借鑒。

在此籌劃下，“雄安新區(qū)將全面落實(shí)‘房子是用來住的，不是用來炒的這一理念，更好地解決外來創(chuàng)業(yè)、就業(yè)者的居住問題。既要滿足不同群體的住房需求，又不能留下炒作空間?！?雄安新區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說。為此，他們的初步設(shè)想是，在大數(shù)據(jù)管理支撐的基礎(chǔ)上，新區(qū)就業(yè)者將實(shí)行積分制，來新區(qū)工作的人都可以租房居住，工作時(shí)間長、貢獻(xiàn)大的市民攢夠一定積分，就可以把房子買下來，在一定期限內(nèi)不能賣。如果要出售房產(chǎn)，政府將有優(yōu)先購買權(quán)，以略高于同期銀行本息的價(jià)格回購，避免房屋頻繁“倒手”推高房價(jià)。

目前，雄安新區(qū)建設(shè)的思路正變得逐漸清晰。但這畢竟是初步思路，其中涉及更多具體而復(fù)雜的制度設(shè)計(jì)，需要細(xì)化落實(shí)，也需要處理政策法規(guī)的銜接問題。

雄安建設(shè)不會(huì)重蹈房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷阱

事實(shí)上，就在中央宣布建立雄安新區(qū)不久，全國各地房地產(chǎn)開發(fā)商曾蜂擁而至，準(zhǔn)備在雄安新區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。中央政府未雨綢繆，先行凍結(jié)了當(dāng)?shù)氐耐恋亻_發(fā)和房地產(chǎn)交易項(xiàng)目，這就使得雄安新區(qū)避免了重蹈房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷阱的覆轍。世人皆知，改革開放以來，中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)大多被房地產(chǎn)綁架，很多城市把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，試圖通過發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長。事實(shí)證明，這樣做在短期內(nèi)可以產(chǎn)生立竿見影的效果。但是從長期來看，由于大量財(cái)富集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)果導(dǎo)致整個(gè)城市的經(jīng)營成本不斷提高，居民的消費(fèi)成本不斷增加，城市經(jīng)濟(jì)缺乏活力，企業(yè)缺乏競爭力。

為避免重蹈房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陷阱，雄安新區(qū)按照中央的安排決定在城市發(fā)展上不搞大規(guī)模土地出讓，避免土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)中政府與民爭利的問題，使土地使用權(quán)由少數(shù)人所有變?yōu)樯鐣?huì)共有。而在農(nóng)民的占地補(bǔ)償方面，將主要分為兩部分：一部分是對農(nóng)民的一次性補(bǔ)償，還有一部分是折成“股份”，農(nóng)民每年可以按照一定比例分紅。這意味著政府和百姓將作為城市“股東”，在共同建設(shè)新區(qū)的過程中共享改革發(fā)展成果。

有關(guān)人士分析認(rèn)為，假如政府在雄安新區(qū)建設(shè)過程中能汲取新加坡城市建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，禁止任何企業(yè)和個(gè)人進(jìn)行房地產(chǎn)炒作，那么這不僅有利于緩解首都北京的壓力，而且更重要的是為中國未來城鎮(zhèn)化發(fā)展開辟一條新的道路。大家知道，新加坡是一個(gè)著名的港口城市，依托傳統(tǒng)的地理區(qū)位優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是，新加坡資源匱乏，水資源都無法實(shí)現(xiàn)自給自足。雄安新區(qū)也將面臨同樣的問題。雄安新區(qū)除了成為首都的功能區(qū)，吸引國有大型企事業(yè)單位特別是高等院校和科研機(jī)構(gòu)之外，還必須有自己的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)，因?yàn)橹挥羞@樣才能確保整個(gè)城市充滿勃勃生機(jī)。換句話說，雄安新區(qū)雖然是中央建立的首都功能區(qū)，但是其自身的發(fā)展不能依靠輸血，這座城市必須具備自我造血功能，因此，雄安新區(qū)必須選擇資源利用相對較少、對環(huán)境破壞相對較小的產(chǎn)業(yè)作為發(fā)展項(xiàng)目。

在這個(gè)意義上，雄安新區(qū)將會(huì)通過為中國房市打造房地產(chǎn)改革樣板的開創(chuàng)之舉，為中國未來的城市發(fā)展再造一套新的城鎮(zhèn)化紅利分配機(jī)制。