城市居民以房養(yǎng)老分析

李樹生，楊 彬

公共管理

城市居民以房養(yǎng)老分析

李樹生，楊 彬

文章借鑒國外經(jīng)驗，得出認(rèn)為我國將以房養(yǎng)老初步定位為一種社會福利措施，有待研議。當(dāng)以房養(yǎng)老非唯一或極大比例的退休經(jīng)濟(jì)來源時，其所產(chǎn)生之現(xiàn)金流量多寡、給付期間長短及給付金額的穩(wěn)定性便不是那么重要。文章總結(jié)幾點以房養(yǎng)老的問題。建議區(qū)分為“公益型”及“商業(yè)型”二類機(jī)制同步推動，公益型及商業(yè)型的以房養(yǎng)老并存，豐富退休準(zhǔn)備金的選擇，可提升整體國民退休之所得替代率，奠定社會老齡化之基石。

以房養(yǎng)老；反向抵押貸款；活躍老化；社會福利

一、前言

我國近年來隨著快速的人口高齡化，退休后20余載的黃金暮年如何能安心、安定地度過，長照保險、醫(yī)療保健、健康促進(jìn)等相關(guān)議題皆引起社會各界廣泛的討論。而國民雖可以社會保險制度的國民年金、私人的退休金及動產(chǎn)來維持基本生計，但因老化及慢性疾病等所引起的身體機(jī)能衰退，暮年生活中尚存有各式的風(fēng)險與需調(diào)適的生活型態(tài)，皆需有長期且穩(wěn)定的資金以維持既有的生活水平與實現(xiàn)期待，因此安定的財源即為我們所探尋之標(biāo)的?！耙苑筐B(yǎng)老”是于東西方先進(jìn)國家中，為政府或民間團(tuán)體實際運(yùn)作的資產(chǎn)活用制度。而我國內(nèi)政部與經(jīng)建會等相關(guān)部會現(xiàn)亦正著手規(guī)劃草案當(dāng)中。本文擬將現(xiàn)階段國內(nèi)已探討的內(nèi)涵再予整理，提出參考意見，博征各界看法，以找尋符合本土化與國情之因應(yīng)策略。

二、何謂以房養(yǎng)老

以房養(yǎng)老即是反向抵押貸款（ReverseMortgage，簡稱：RM），其內(nèi)涵為長者將自有田宅向融資機(jī)關(guān)（政府或金融機(jī)構(gòu)）抵押，來換取生活資金，至死亡前后償還本息的貸款方式。申貸者（債務(wù)人）可于貸款期間持續(xù)居住其所抵押的自有住宅內(nèi)無須遷離。而一般的房屋貸款是，隨著貸款期間的增加，因為有定期償還本息之故，負(fù)債會愈來愈少；但反向抵押貸款恰好與其相反，負(fù)債金額與負(fù)債期間成正比。此制度在英國、美國、法國、日本皆有推展，適合使用反向抵押貸款制度者為老后生活資金不充裕，但坐擁田宅的高齡者。

三、推行以房養(yǎng)老之必要性

我國高齡者與子女共住的比例有逐年遞減，而獨(dú)居老人與兩老相依的人數(shù)有逐年遞增的趨勢，依賴政府補(bǔ)助生計的老人人口之增加，是政府推行以房養(yǎng)老制度的背景之一。不論因金融風(fēng)暴致使子女奉養(yǎng)長者之能力降低，或因擁有田宅而不符低收入戶之條件，長者將自有不動產(chǎn)透過抵押貸款，每月取得維持生活的足額資金，可避免長者向子女伸手，維持其尊嚴(yán)，保持經(jīng)濟(jì)自立。

此外，藉由經(jīng)政府或金融機(jī)關(guān)等鑒價后所訂之融資金額，使長者亦可實現(xiàn)其未完成之夢想（包含生命體驗、傳統(tǒng)技藝等的傳承）與自我實現(xiàn)。面對高齡少子女化的時代潮流，政府亦有透過此制度安定廣大老人人口暮年生活之社會性、政治性、文化性等需求的必要。

四、研究目的

我國雖受儒家思想之教化，但因受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及社會結(jié)構(gòu)改變的影響，欲依舊維持三代同堂及家庭照顧的生活模式較有困難，而家庭功能的外部化、長者自主生活意識的抬頭及暮年期間的持續(xù)延展等，長者需自行面對各式的生活挑戰(zhàn)，這些皆需有安定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)方能做長久的規(guī)劃因應(yīng)。

綜觀歐亞先進(jìn)各國陸續(xù)推展“以房養(yǎng)老”以因應(yīng)其國內(nèi)人口老化課題，我國實施國民年金年數(shù)尚短，如何透過此項制度的研討，了解與其他國家之實施背景與國情的差異，以建構(gòu)多元的融資機(jī)構(gòu)之參與及合理且永續(xù)的官民配套運(yùn)作機(jī)制是本研究的目的。而亞洲國家受家族主義的根基影響深遠(yuǎn)，安土重遷、財留子孫以永續(xù)發(fā)展家業(yè)的傳統(tǒng)思維是否會沖擊著此制度的推進(jìn)？但隨著高齡少子化的潮流，遺產(chǎn)要素與戰(zhàn)后嬰兒潮其重視個人價值觀的觀點，此制度的推廣普及是時間的問題。冀由本文引發(fā)讀者共同為這片土地與居民構(gòu)思出永續(xù)共生的方向。

五、困境與因應(yīng)對策

由相關(guān)文獻(xiàn)的整理，觀察我國推行以房養(yǎng)老將面臨哪些困境？并提出本文觀點及因應(yīng)對策。

（一）金融機(jī)構(gòu)流動性之風(fēng)險

金融機(jī)構(gòu)主要是以存放款業(yè)務(wù)為主，持有大筆不動產(chǎn)恐造成流動性不足及拍賣風(fēng)險提高。此外銀行資金來源系為短期資金，反向抵押貸款為長期現(xiàn)金流出，在資金管理調(diào)度上亦是一大挑戰(zhàn)。

（二）房價波動風(fēng)險

根據(jù)美國HECM的經(jīng)驗，反向抵押貸款的存續(xù)期間長達(dá)十年以上，房屋變現(xiàn)為未來唯一之現(xiàn)金流入，因此房價波動的風(fēng)險使銀行僅針對不動產(chǎn)增值空間較大區(qū)域，才有承做意愿；或以較低成數(shù)核貸，因而影響申貸者辦理意愿。

（三）申貸者壽命風(fēng)險

申貸者余命的不確定性，將使金融機(jī)構(gòu)對于房屋產(chǎn)權(quán)取得時點無法掌握，最后可能導(dǎo)致借款金額大于房屋處分價值，造成債權(quán)無法回收之風(fēng)險。

（四）利率波動風(fēng)險

若以房養(yǎng)老年金每期固定，因此每期的貸款成本均因利率的變化而異，進(jìn)而影響契約結(jié)束時已貸本息金額，及契約存續(xù)期間的長短。利率可分固定型及指數(shù)型，雖然固定型利率可解決利率波動風(fēng)險的問題，但林哲群(2009)認(rèn)為以指數(shù)型利率所計算的每期可貸金額較大。

（五）金融機(jī)構(gòu)商譽(yù)之風(fēng)險

申貸者死亡后，房屋所有權(quán)將轉(zhuǎn)移至金融機(jī)構(gòu)，倘若申貸者的遺孤將無住所，一旦金融機(jī)構(gòu)要求清屋趕人，可能造成負(fù)面的社會觀感；辦理該業(yè)務(wù)時，申貸者通常須支付一些費(fèi)用，最后得到的現(xiàn)金可能不如預(yù)期的多，恐引起老年人誤解銀行超收費(fèi)用，侵害其權(quán)益；本項產(chǎn)品之適用對象為長者，容易對產(chǎn)品及契約規(guī)范有誤解而引起客訴，對金融機(jī)構(gòu)之形象將有負(fù)面影響。

（六）房屋擔(dān)保品維護(hù)的風(fēng)險

在申貸者死亡前，房屋均由申貸者使用，如申貸者未修繕或惡意破壞，將造成房屋跌價損失，進(jìn)而影響金融機(jī)構(gòu)之債權(quán)回收。

（七）豁免債務(wù)的風(fēng)險

依國外經(jīng)驗，本項貸款多具“無負(fù)凈值抵押保證條款”的特性，借以保證申貸者的債務(wù)以房屋的價值為限，不足清償?shù)牟糠?，貸款金融機(jī)構(gòu)不得向申貸者或其繼承人追索，亦即免除申貸者剩余的債務(wù)，將造成金融機(jī)構(gòu)的損失。

（八）房屋鑒價及變現(xiàn)的問題

銀行目前房屋貸款除設(shè)定不動產(chǎn)抵押權(quán)外，主要系考量未來申貸者的償債能力。此產(chǎn)品完全倚賴不動產(chǎn)價值，需要對于不動產(chǎn)未來長期價值波動有一定程度的判斷能力，才能做出較精確的訂價，此非金融機(jī)構(gòu)的專業(yè)；依目前銀行處分不動產(chǎn)程序多僅能透過法拍程序，對于房屋價值將嚴(yán)重低估，且依現(xiàn)行銀行法規(guī)定，銀行承受擔(dān)保品必須在四年內(nèi)處分，壓縮了銀行處分不動產(chǎn)的時間，銀行勢必增加相關(guān)的人力及作業(yè)成本，以加速不動產(chǎn)的處分。又如遇房地產(chǎn)不景氣，亦將影響不動產(chǎn)之拍賣時效。

（九）國人存在“有土斯有財”的觀念

由于此一觀念，多數(shù)的老年人將房屋視為一生中最重要的資產(chǎn)，并希望此資產(chǎn)由下一代來繼承。

六、應(yīng)對策略

以房養(yǎng)老試辦初期政府定位為社會福利措施，未來實行恐面臨前小節(jié)所述之困境，本文認(rèn)為應(yīng)就張金鶚（2009）所提之三項模式同步施行，以金融商品的角度定位以房養(yǎng)老措施，而符合弱勢老人族群者再輔以社會福利機(jī)制配合；不應(yīng)僅以社會福利措施主導(dǎo)整個制度而設(shè)限。倘若以房養(yǎng)老制度以商業(yè)角度視之，前述之困境，僅需政府另設(shè)相關(guān)法案，并大力倡導(dǎo)及設(shè)置公正咨詢機(jī)構(gòu)，此等問題即不存在。

前述困境，在金融機(jī)構(gòu)流動性之風(fēng)險方面，銀行僅為扮演資金貸放者的角色，房屋鑒價及變現(xiàn)處理由不動產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)承受。因此，金融機(jī)構(gòu)所面臨房屋擔(dān)保品維護(hù)的風(fēng)險及房屋鑒價與變現(xiàn)的問題亦不存在。房價波動風(fēng)險及利率波動風(fēng)險，在商品化以房養(yǎng)老機(jī)制下，是由貸款人所承擔(dān)的，在該資金非占養(yǎng)老所需之極大比例情況下，此風(fēng)險問題亦不存在。另外，金融機(jī)構(gòu)可能衍生的商譽(yù)風(fēng)險，包含清屋趕人、銀行超收費(fèi)用及可貸金額與相關(guān)費(fèi)用的疑慮，以貸放自由市場機(jī)制視之，此等問題在正常市場運(yùn)作下是不會產(chǎn)生的，其中因?qū)ο鬄殚L者，容易對產(chǎn)品及契約規(guī)范有誤解而引起客訴之問題，政府應(yīng)提供公正咨詢服務(wù)及保護(hù)貸款人機(jī)制，能降低這類事情發(fā)生。申貸者壽命風(fēng)險方面及免除申貸者剩余債務(wù)的豁免債務(wù)風(fēng)險，由保險公司承做長壽保險理賠機(jī)制可解決，即在辦理以房養(yǎng)老時，每期所領(lǐng)取的年金部分金額需用來支付所設(shè)定的年金終止日后保險給付的保險費(fèi)。當(dāng)年金給付期間愈長，相對可領(lǐng)取的每期年金金額較少，而每期所需繳納的長壽保險費(fèi)用將愈低；反之，當(dāng)年金給付期間愈短，相對可領(lǐng)取之每期年金金額較多，而每期所需繳納之長壽保險費(fèi)用則愈高。

以房養(yǎng)老能否順利在我國推動并蓬勃發(fā)展，乃需克服國人“有土斯有財”的傳統(tǒng)繼承觀念；然而，此一觀念在二十一世紀(jì)的今天，年輕一代的工作場域多非鄰近于原生家庭或與父母同居，而是大多在外地甚至國外。因此對于繼承居住的需求已不再像傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會般的強(qiáng)烈，反倒是一種代間資產(chǎn)交換的形式（子女繼承父母財產(chǎn)，同時奉養(yǎng)年邁雙親）。在今日的社會，時?？陕勛优疇幃a(chǎn)及有失扶養(yǎng)父母之責(zé)的狀況發(fā)生。過去代間資產(chǎn)交換的形式已動搖，居住繼承的需求亦在減少當(dāng)中，長者的年老生活尊嚴(yán)，及自我實現(xiàn)的需求意識逐漸形成?！坝型了褂胸敗钡膫鹘y(tǒng)繼承觀念，對嬰兒潮后出生的新一代而言，可謂已成為過去前人的文化特質(zhì)，對自己生涯經(jīng)濟(jì)的需求與分配更有自我意識，以房養(yǎng)老的傳統(tǒng)阻力在現(xiàn)在與未來將持續(xù)弱化。

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C913.6

A

1008-4428（2017）03-133-02

天津市哲學(xué)社會科學(xué)規(guī)劃課題《中國城市居民養(yǎng)老服務(wù)體系研究——以天津市為例》（TJYY15-022）。

李樹生，男，天津工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院，副教授，研究方向：人口經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀計量經(jīng)濟(jì)學(xué)；

楊彬，男，天津工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院碩士研究生。