房地產(chǎn)工程管理的全策劃探究

史曉妮/南京國(guó)資新城投資置業(yè)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)工程管理的全策劃探究

史曉妮/南京國(guó)資新城投資置業(yè)有限責(zé)任公司

房地產(chǎn)工程管理涉及到房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展以及業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，只有做好工程管理的全程策劃工作，才能取得最后的成功，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出。為了保證房地產(chǎn)工程能夠按照工程計(jì)劃、快速、順利、高效的完成，本文先就房地產(chǎn)工程管理的具體內(nèi)容進(jìn)行了簡(jiǎn)單介紹，接著探究了房地產(chǎn)工程管理的全策劃。

房地產(chǎn)；工程管理；全策劃

引言：

高質(zhì)量的房地產(chǎn)工程管理工作，不僅可以提升房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量，對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展、房地產(chǎn)公司的發(fā)展以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)具有重要的推動(dòng)作用。工程項(xiàng)目的管理控制需要房地產(chǎn)公司在工程的各個(gè)環(huán)節(jié)和工序中認(rèn)真落實(shí)，在新時(shí)期要根據(jù)新的形勢(shì)和特點(diǎn)加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理建設(shè)。下文就房地產(chǎn)工程管理的全策劃展開(kāi)了論述。

一、房地產(chǎn)工程管理的具體內(nèi)容

房地產(chǎn)工程管理的內(nèi)容不是單一方面的，而是多方面、多流程共同組成的。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)工程管理包含以下四個(gè)方面的內(nèi)容，分別是工程建設(shè)方案設(shè)計(jì)、工程建設(shè)配合協(xié)作、工程質(zhì)量檢驗(yàn)監(jiān)督、工程竣工后檢查驗(yàn)收。

工程建設(shè)設(shè)計(jì)方案是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中最重要的技術(shù)文件，對(duì)于整個(gè)工程項(xiàng)目的進(jìn)行起到了總體的規(guī)劃作用，并對(duì)很多工程項(xiàng)目的細(xì)節(jié)內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)劃，工程建設(shè)方案的設(shè)計(jì)是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的準(zhǔn)備工作，也是房地產(chǎn)工程建設(shè)所依據(jù)的標(biāo)尺，其重要性不言而喻。工程建設(shè)配合協(xié)作是指在工程建設(shè)過(guò)程中，為了使工程建設(shè)工作有計(jì)劃地順利進(jìn)行而對(duì)多個(gè)部門(mén)進(jìn)行的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)工作，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程中所涉及的部門(mén)是很多的，尤其是大型的房地產(chǎn)施工項(xiàng)目，花費(fèi)的時(shí)間長(zhǎng)，牽涉的部門(mén)更多，因此為了使多個(gè)部門(mén)之間實(shí)現(xiàn)協(xié)調(diào)合作，最大限度地發(fā)揮施工建設(shè)團(tuán)隊(duì)的人力資源、物力資源和財(cái)力資源，就必須對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，使各個(gè)部門(mén)之間彼此協(xié)調(diào)，避免工作內(nèi)容的沖突。為了保證房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工質(zhì)量，必須在施工的整個(gè)過(guò)程中對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行檢查和監(jiān)督，檢查和監(jiān)督的對(duì)象包括施工材料的質(zhì)量、施工操作方法是否得當(dāng)、施工是否符合設(shè)計(jì)方案等。在房地產(chǎn)工程施工完成后，要進(jìn)行最終的驗(yàn)收工作，由施工單位向驗(yàn)收單位發(fā)出申請(qǐng)后，驗(yàn)收單位著手進(jìn)行工程驗(yàn)收，驗(yàn)收檢查應(yīng)當(dāng)和前期報(bào)建相統(tǒng)一，確定工程項(xiàng)目是否符合國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、是否符合工程設(shè)計(jì)方案、是否達(dá)到了應(yīng)有的施工質(zhì)量等，在檢查合格并通過(guò)驗(yàn)收后，才能夠?qū)κ┕挝贿M(jìn)行竣工結(jié)算。

二、房地產(chǎn)工程管理的全策劃

1.前期策劃

（1）市場(chǎng)調(diào)查

房地產(chǎn)進(jìn)入營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代，開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目調(diào)研是決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。開(kāi)發(fā)商要在茫茫商海中脫穎而出，必須掌握足夠的商業(yè)情報(bào)，如消費(fèi)者的需求、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的資汛、市場(chǎng)供求狀況等。前期的項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目的靈魂，而據(jù)此進(jìn)行的工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭。只有龍頭中有“魂”。才能使工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、建設(shè)和項(xiàng)目過(guò)程管理有章可循。要重視項(xiàng)目的前期可行性研究工作，就要加強(qiáng)前期可行性研究的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間的科學(xué)投入。要建立完善決策支持機(jī)構(gòu)，收集、整合決策支持性資源；要建立完善決策程序，提高決策水平和效率，使項(xiàng)目市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位科學(xué)化、市場(chǎng)化、系統(tǒng)化、差異化。

（2）可行性是目標(biāo)

房地產(chǎn)工程管理全程策劃的可行性要求策劃方案必須達(dá)到切實(shí)可行的策劃目標(biāo)和效果。房地產(chǎn)工程管理全程策劃方案要求具有經(jīng)濟(jì)性和易操作性。貫徹房地產(chǎn)工程管理全程策劃的可行性需要注意以下幾方面：①策劃方案本身是否可行，是否具有可操作的條件和方法；②策劃方案在經(jīng)濟(jì)上是否可行，盡可能以最小的投入實(shí)現(xiàn)最好的策劃目標(biāo)；③策劃方案的有效性如何，即方案實(shí)施后能達(dá)到怎樣的效果。

（3）總體配套策劃

民眾生活水平的不斷提高，催生了對(duì)住宅質(zhì)量和功能的更高要求，除此之外，對(duì)于小區(qū)生活環(huán)境的配套也更為關(guān)注。因此，房地產(chǎn)工程管理應(yīng)該做好如下總體配套策劃：一是綠化設(shè)計(jì)，搭配不落俗氣的局部園林，盡量使創(chuàng)造的綠化環(huán)境富有生活氣息；二是道路配套，設(shè)計(jì)道路時(shí)應(yīng)該確保車(chē)輛在必要時(shí)能夠合理疏散，保證交通順暢，且路燈要新穎別致。車(chē)流和人流不能相互干擾，并要注意無(wú)障礙設(shè)計(jì)；三是公共建筑配套，應(yīng)該結(jié)合住宅區(qū)實(shí)際情況配套會(huì)所，并在會(huì)所內(nèi)設(shè)立游泳池、棋牌室、兒童活動(dòng)室、健身房等供用戶(hù)休閑使用的場(chǎng)所，收取一定成本費(fèi)，以服務(wù)為主；四是學(xué)校配套方面，如果規(guī)劃部門(mén)要求在小區(qū)內(nèi)配套中小學(xué)校的話(huà)，則應(yīng)該盡量聯(lián)合名牌學(xué)校辦學(xué)，可大大促進(jìn)住宅小區(qū)的銷(xiāo)售，提高小區(qū)的品牌，一舉多得。

2.建設(shè)過(guò)程策劃

（1）質(zhì)量管理

項(xiàng)目質(zhì)量管理是工程管理工作的所有關(guān)鍵點(diǎn)中最為重要的關(guān)鍵點(diǎn)。加強(qiáng)工程的質(zhì)量管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手:(1)做好設(shè)計(jì)優(yōu)化工作。設(shè)計(jì)人員也是有“工期”的，只不過(guò)設(shè)計(jì)人員是將房地產(chǎn)建造在紙上而己，因此，再好的設(shè)計(jì)也不可避免地會(huì)出現(xiàn)這樣或那樣的問(wèn)題。所以在施工的準(zhǔn)備階段，也就是說(shuō)在房地產(chǎn)工程管理的策劃階段必須對(duì)設(shè)計(jì)人員的圖紙進(jìn)行認(rèn)真揣摩，尤其要深入、細(xì)致地研究工程細(xì)節(jié)，以免工程細(xì)節(jié)方面出現(xiàn)任何差錯(cuò)，從而確保建筑項(xiàng)目的設(shè)計(jì)更好的符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的定位。如果房地產(chǎn)工程的設(shè)計(jì)階段出現(xiàn)了不合理或者一些差錯(cuò)，將會(huì)嚴(yán)重影響建筑工程整體質(zhì)量，因此，工程管理部門(mén)要嚴(yán)格把守設(shè)計(jì)質(zhì)量關(guān)，做好各個(gè)環(huán)節(jié)的優(yōu)化設(shè)計(jì)工作，以確保各項(xiàng)設(shè)計(jì)都能很好的符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求；其次，確保施工單位基本資質(zhì)和施工人員的綜合素質(zhì)。對(duì)于施工單位的選擇也是比較重要的，其在一定程度卜決定了施工進(jìn)度和施工質(zhì)量。除此之外，施工人員綜合素質(zhì)的高低也比較重要，這就要求房地產(chǎn)工程管理部門(mén)對(duì)施工單位的基本資質(zhì)和施工人員的綜合素質(zhì)進(jìn)行認(rèn)真的考慮和篩選，以確保施工的有序進(jìn)行；第三，對(duì)施工設(shè)計(jì)、方法及相關(guān)的技術(shù)和工藝措施進(jìn)行合理、有效的控制；第四，嚴(yán)把施工材料關(guān)，因?yàn)橘|(zhì)量不合格的材料將會(huì)影響工程施工的整體質(zhì)量，對(duì)于施工過(guò)程中所采用的材料、構(gòu)配件、半成品、永久性設(shè)備和器材的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的控制和檢測(cè)；最后，認(rèn)真做好施工階段的跟蹤檢驗(yàn)、監(jiān)控以及指導(dǎo)糾錯(cuò)工作。

（2）造價(jià)管理

房地產(chǎn)工程建設(shè)需要全面而系統(tǒng)地控制造價(jià)水平，因此必須強(qiáng)化造價(jià)環(huán)節(jié)在管理體系中的功能和作用。管理者和決策人員要將工程造價(jià)管理貫穿與房地產(chǎn)工程管理體系中，覆蓋房地產(chǎn)過(guò)程和工程各個(gè)項(xiàng)目的相關(guān)體系。對(duì)于房地產(chǎn)工程的重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)加以著重覆蓋，特別是對(duì)于房地產(chǎn)工程估算環(huán)節(jié)更要予以重視，要立足于材料市場(chǎng)、人工市場(chǎng)和能源市場(chǎng)的波動(dòng)，制定出全面而科學(xué)的房地產(chǎn)工程估算報(bào)告，達(dá)到對(duì)房地產(chǎn)工程造價(jià)的前期管理。在房地產(chǎn)工程量清單的制定和核準(zhǔn)的過(guò)程中，必須建立審查機(jī)制，利用房地產(chǎn)工程造價(jià)工作的專(zhuān)業(yè)性，細(xì)致而全面地檢驗(yàn)房地產(chǎn)工程每個(gè)項(xiàng)目和每項(xiàng)步驟，使房地產(chǎn)工程量清單的計(jì)算更加符合實(shí)際需求，以便在造價(jià)上控制房地產(chǎn)工程的質(zhì)量、進(jìn)度。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著城市建設(shè)的腳步不斷加快，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)進(jìn)入了蓬勃發(fā)展階段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目數(shù)量與日俱增。而房地產(chǎn)工程管理的根本目的就是要進(jìn)行合理的有計(jì)劃的安排組織工程建設(shè)的整個(gè)過(guò)程、是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠成功實(shí)施的重要保證。要想取得較高利潤(rùn)，獲得成功，房地產(chǎn)從業(yè)公司必須抓好房地產(chǎn)工程管理的全程策劃工作。上文就此作出了簡(jiǎn)析。

[1]盛天雷.房地產(chǎn)工程管理關(guān)鍵問(wèn)題分析田.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)2013.

[2]葉穗華關(guān)于房地產(chǎn)工程管理的幾點(diǎn)淺見(jiàn)田.中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)下半月2013.