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    新形勢(shì)下天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析與思考

    2017-12-09 15:18:54◎文/樊
    天津經(jīng)濟(jì) 2017年4期
    關(guān)鍵詞:天津市住宅全市

    ◎文/樊 碩

    新形勢(shì)下天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析與思考

    ◎文/樊 碩

    房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和先導(dǎo)產(chǎn)業(yè),在不斷滿足與改善居民住房需求,拉動(dòng)內(nèi)需和帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展以及擴(kuò)大就業(yè)等方面發(fā)揮著重要作用。2016年,在各項(xiàng)利好政策的推動(dòng)下,天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快發(fā)展,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)22.9%,商品房銷售面積增長(zhǎng)53.1%,并呈現(xiàn)出一些新的特點(diǎn)。本文從銷售態(tài)勢(shì)、價(jià)格變動(dòng)、土地交易、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、政策驅(qū)動(dòng)等方面分析研究了天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的新形勢(shì),深入思考了京津冀協(xié)同發(fā)展、天津城市整體發(fā)展、政策和信貸變化、市場(chǎng)供需變化等情況對(duì)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響,為進(jìn)一步促進(jìn)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,提出了一些意見(jiàn)建議。

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);去庫(kù)存;房?jī)r(jià)走勢(shì)

    2016年,在中央和地方接連出臺(tái)房地產(chǎn)新政以及人民銀行連續(xù)降準(zhǔn)降息等 “去庫(kù)存”政策的影響下,天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)較快發(fā)展態(tài)勢(shì),商品房銷售活躍。全年天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)22.9%,商品房銷售面積增長(zhǎng)53.1%。

    一、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)

    (一)投資較快增長(zhǎng),區(qū)域呈現(xiàn)“三升一降”

    2016年,天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)態(tài)勢(shì),全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2300.01億元,比上年增長(zhǎng)22.9%,增速較前三季度提高2.1個(gè)百分點(diǎn),占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重為15.7%。

    從投資結(jié)構(gòu)上看,住宅投資的主體地位依舊,全市住宅投資 1598.27億元,增長(zhǎng)27.7%,占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的69.5%,拉動(dòng)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)18.5個(gè)百分點(diǎn)。非住宅類投資中,辦公樓投資124.64億元,增長(zhǎng)15.7%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資252.44億元,增長(zhǎng)1.4%,其他用途房屋投資324.66億元,增長(zhǎng)23.3%。

    從區(qū)域分布看,中心城區(qū)完成投資828.15億元,增長(zhǎng)25.7%;環(huán)城四區(qū)完成投資818.12億元,增長(zhǎng)32.0%;濱海新區(qū)完成投資 261.77億元,下降10.9%;其他五區(qū)完成投資391.98億元,增長(zhǎng)31.1%。

    (二)商品房銷售明顯升溫,住宅銷售拉動(dòng)作用明顯

    2016年,全市商品房屋銷售面積 2711.08萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)53.1%,增速比前三季度提高3.6個(gè)百分點(diǎn),商品房銷售額 3478.22億元,增長(zhǎng)94.3%,增速比前三季度提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。

    從物業(yè)類型看,住宅銷售面積 2521.87萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)51.2%,占全市銷售面積比重為93.0%,拉動(dòng)全市銷售增長(zhǎng)48.2個(gè)百分點(diǎn);住宅銷售額 3245.60億元,增長(zhǎng)97.1%,占全市銷售額比重為93.3%,拉動(dòng)全市銷售額增長(zhǎng)89.3個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售面積和銷售額占全市比重均超過(guò)九成,對(duì)全市銷售拉動(dòng)作用最為明顯。

    從區(qū)域分布看,中心城區(qū)成交面積501.23萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)60.9%,占全市銷售面積的比重為18.5%;環(huán)城四區(qū)成交面積922.40萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)24.6%,占全市比重為34.0%;濱海新區(qū)成交面積450.59萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)94.2%, 占全市比重為18.1%;其他五區(qū)成交面積796.87萬(wàn)平方米, 增長(zhǎng)111.4%, 占全市比重為29.4%。

    (三)到位資金較快增長(zhǎng),定金及預(yù)收款占比較大

    2016年,全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)際到位建設(shè)資金5678.05億元,增長(zhǎng)34.1%,資金到位率為246.9%,扣除上年末結(jié)余資金,本年實(shí)際到位的建設(shè)資金為4397.22億元,增長(zhǎng)37.0%。本年實(shí)際到位資金中,國(guó)內(nèi)貸款1066.99億元,增長(zhǎng)11.8%,占比為 24.3%;利用外資2.05億元,下降68.6%;自籌資金 899.63億元,下降3.5%,占比為20.5%;其他資金來(lái)源2428.54億元,增長(zhǎng)84.6%,占比為55.2%,其中定金及預(yù)收款 1786.38億元,增長(zhǎng)76.7%,占比為40.6%,個(gè)人按揭貸款288.68億元,增長(zhǎng)198.8%,占比為6.6%。

    (四)房地產(chǎn)土地供應(yīng)增多,成交面積大幅增長(zhǎng)

    根據(jù)市國(guó)土房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年1-11月房地產(chǎn)實(shí)際供應(yīng)土地面積1034.26萬(wàn)平方米, 增長(zhǎng)16.9%;實(shí)際成交面積755.67萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)50.2%;成交金額 687.87億元,增長(zhǎng)50.6%。本年土地供應(yīng)面積增多、成交面積較快增長(zhǎng),表明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)中長(zhǎng)期前景看好,天津市房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展后勁較足。

    二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出新的特點(diǎn)

    (一)待售面積總體下降,住宅去庫(kù)存成效顯著

    2016年,全市商品房屋待售面積880.55萬(wàn)平方米,下降16.6%。其中,住宅461.74萬(wàn)平方米,占比為52.4%,下降32.5%;辦公樓98.21萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)4.4%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房162.72萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)21.8%;其他157.88萬(wàn)平方米, 增長(zhǎng)9.8%。待售面積按全年銷售面積計(jì)算去化周期為3.9個(gè)月,其中,住宅2.2個(gè)月,辦公樓37.9個(gè)月,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房20.4個(gè)月,其他30.3個(gè)月。天津市商品房銷售以期房為主,待售面積代表了較難去化的商品房庫(kù)存,其中住宅占比最大,總量大幅下降,表明去庫(kù)存取得顯著成效。

    (二)銷售價(jià)格保持增長(zhǎng),增長(zhǎng)速度開(kāi)始放緩

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù),11月份天津市環(huán)比指數(shù)為 100.5,自2015年3月以來(lái),天津市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)均大于100,表明天津市新建住宅銷售價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng),市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定向好。受“930”以來(lái)調(diào)控政策影響,2016年10月、11月新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)連續(xù)回調(diào),價(jià)格快速增長(zhǎng)勢(shì)頭得到控制。

    (三)局部地價(jià)顯著上漲,熱門(mén)區(qū)域地王頻現(xiàn)

    2016年,自天津土地交易中心的數(shù)據(jù)顯示,受房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)顯著升溫影響,全市各區(qū)域熱門(mén)地塊地王頻現(xiàn),主要有:

    6月28日,天津天房鼎信建設(shè)發(fā)展有限公司以總價(jià)102億元購(gòu)得和平區(qū)大沽北路地塊,樓板價(jià)約36744元/平方米。

    8月14日,天津融創(chuàng)元浩置業(yè)有限公司以總價(jià)30.8億元和30.2億元購(gòu)得東麗區(qū)津?yàn)I大道 104號(hào)宗地和105號(hào)宗地,溢價(jià)率分別為177%和182%,成交樓板價(jià)約合 19049元/平方米和18035元/平方米。

    8月31日,中航地產(chǎn)所屬天津瑞賽置業(yè)有限公司以47.8億元購(gòu)得天津紅橋區(qū)機(jī)電學(xué)院地塊,溢價(jià)率為85.6%,住宅部分成交樓板價(jià)26767元/平方米,將紅橋區(qū)宅地單價(jià)紀(jì)錄大幅提高。

    10月12日,平安地產(chǎn)所屬深圳市創(chuàng)雙投資管理有限公司以總價(jià)76億元購(gòu)得天津西青張家窩鎮(zhèn)地塊、溢價(jià)率為99%,成交樓板價(jià)約合20417元/平方米,天津環(huán)城土地成交的樓面價(jià)紀(jì)錄被打破。

    10月14日,萬(wàn)科地產(chǎn)所屬天津萬(wàn)和置業(yè)有限公司以總價(jià)74.5億元購(gòu)得天津西青楊伍莊03號(hào)地,溢價(jià)率為107%買獲,成交樓板價(jià)約合22860元/平方米。

    10月26日,北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)57.5億元購(gòu)得空港經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)的3宗住宅用地,成交樓板價(jià)分別為31498元/平方米、31751元/平方米和32528元/平方米。

    11月9日,拍賣前夕遭遇天津首份土地出讓 “限價(jià)令”,金地集團(tuán)所屬天津中惠房地產(chǎn)信息咨詢有限公司以總價(jià)47.4億元購(gòu)得南開(kāi)區(qū)雙峰道地塊,溢價(jià)率為90%,住宅部分樓板價(jià)約合56095元/平方米。

    12月21日,中冶置業(yè)集團(tuán)有限公司以總價(jià) 41.4億元、溢價(jià)97.1%競(jìng)得天津地鐵6號(hào)線天泰路站上蓋、河北區(qū)楊橋大街地塊,成交樓板價(jià)約合 33441元/平方米。

    (四)調(diào)控政策差別化實(shí)施,住房信貸逐步去杠桿

    2016年,房地產(chǎn)相關(guān)政策整體仍較為寬松,“寬貨幣、低利率”環(huán)境刺激了消費(fèi)者購(gòu)房需求。隨著去庫(kù)存進(jìn)程加快,天津市初步出臺(tái)分區(qū)域、差別化的調(diào)控政策,維護(hù)供需平衡,適當(dāng)提高首付比率,在住房信貸方面去杠桿,進(jìn)一步防范和降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。主要政策有:

    2月2日,央行發(fā)布房貸新政,在不“限購(gòu)”城市購(gòu)買首套房首付款比率下浮到20%,購(gòu)買第二套住房首付款比例為30%。

    2月22日,征收契稅時(shí),對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房,90平方米及以下的,減按1%;90平方米以上的,減按1.5%。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%;90平方米以上的,減按2%。同時(shí)個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,免征營(yíng)業(yè)稅。

    7月1日,天津市住房公積金管理委員會(huì)規(guī)定,職工家庭購(gòu)買首套住房的,貸款最高限額60萬(wàn)元;購(gòu)買第二套住房的,貸款最高限額40萬(wàn)元;停止向第三套及以上住房發(fā)放個(gè)人住房公積金(組合)貸款。

    針對(duì)前三季度銷售價(jià)格增長(zhǎng)較快、部分區(qū)域供求緊張的情況,天津市及時(shí)出臺(tái)了差別化調(diào)控措施:

    9月30日,在本市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,暫停在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)再次購(gòu)買住房,包括新建商品住房和二手住房。對(duì)在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房的非本市戶籍居民家庭,申請(qǐng)商業(yè)貸款首付比例不低于40%。

    11月25日,對(duì)居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套住房的,最低首付款比例為30%;對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的,最低首付款比例為40%;但對(duì)非本市戶籍居民家庭,在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買首套住房的,貸款最低首付款比例為40%。

    11月30日起,購(gòu)買第二套住房,最低首付款比例提到高50%。

    三、對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的分析

    房屋銷售價(jià)格上漲既有成本推動(dòng)又有需求拉動(dòng)。具體分析影響天津市房屋銷售較快上漲的因素主要有:

    (一)北京市房屋銷售價(jià)格變化對(duì)天津市有傳導(dǎo)作用

    地區(qū)核心城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)會(huì)在短期內(nèi)影響其他城市或地區(qū),當(dāng)前華北地區(qū)最大經(jīng)濟(jì)體北京的房屋銷售價(jià)格較高,受波紋效應(yīng)的影響,天津房屋銷售價(jià)格出現(xiàn)上漲趨勢(shì)。按簡(jiǎn)單平均法計(jì)算,2016年1-11月,北京市銷售房屋均價(jià)為 28946元/平方米,是天津市銷售均價(jià)的2.3倍,比天津市高出16142元/平方米,巨大的勢(shì)差將持續(xù)帶動(dòng)天津市銷售價(jià)格上漲。

    (二)天津市房地產(chǎn)升值潛力較大,成為房地產(chǎn)商和投機(jī)者的投資熱點(diǎn)

    當(dāng)前城市化進(jìn)程不斷加快,房地產(chǎn)價(jià)格與城市化水平之間呈現(xiàn)一種長(zhǎng)期穩(wěn)定的正向變動(dòng)關(guān)系。隨著全國(guó)先進(jìn)制造研發(fā)基地、北方國(guó)際航運(yùn)核心區(qū)、金融創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)示范區(qū)、改革開(kāi)放先行區(qū)的“一基地三區(qū)”城市定位的確立,未來(lái)天津經(jīng)濟(jì)將走上新的較快發(fā)展道路,作為東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)吸引大量外來(lái)人口發(fā)展就業(yè),土地和房地產(chǎn)產(chǎn)品也會(huì)隨之較快升值。土地是影響房地產(chǎn)供給的重大因素,地價(jià)是房?jī)r(jià)的基礎(chǔ),需求較旺的情況下,地價(jià)上漲推動(dòng)房?jī)r(jià)更快上漲。

    (三)外來(lái)人口購(gòu)房助推價(jià)格上漲

    當(dāng)前在北京置業(yè)壓力較大,造成一定的擠出和外溢效應(yīng),部分在京工作人員選擇價(jià)格相對(duì)較低環(huán)北京地區(qū)購(gòu)房,從而帶動(dòng)周邊地區(qū)房屋價(jià)格上漲。同時(shí)隨著天津市經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)較快發(fā)展、城市功能不斷提升完善,以及京津冀一體化進(jìn)程不斷加快,天津市相對(duì)吸引力不斷提高,大量企業(yè)和人員陸續(xù)轉(zhuǎn)移到天津,形成新的購(gòu)房需求,拉動(dòng)房屋銷售價(jià)格進(jìn)一步上漲。來(lái)自天津市國(guó)土資源和房屋管理局的數(shù)據(jù)顯示,2016年,外來(lái)人口在天津市購(gòu)買住宅1447萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)102.5%。其中新建商品住宅747.9萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)125.9%,二手住宅699.3萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)82.3%。

    (四)政策和信貸寬松推動(dòng)房屋銷售價(jià)格上漲

    2012年以來(lái),住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部和央行聯(lián)合出臺(tái)政策,連續(xù)降準(zhǔn)降息、降低首付比例、降低和減免交易稅費(fèi)等來(lái)促進(jìn)人們購(gòu)房需求,2015年天津市正式退出房地產(chǎn)全面限購(gòu)政策,通過(guò)施行定向精準(zhǔn)政策進(jìn)行調(diào)控,政策和信貸環(huán)境依然比較寬松。房屋總價(jià)較高的情況下,人們一般傾向于選擇銀行貸款分期付款的方式來(lái)購(gòu)買住房,當(dāng)前首付和利率較低,銀行放貸意愿較強(qiáng),很大程度上提高了人們購(gòu)房能力。根據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示,全市個(gè)人購(gòu)房貸款2016年11月末余額為3891.62億元,增長(zhǎng)57.1%,比年初增加了 1329.78億元,增長(zhǎng)261.5%。

    (五)改善型需求和剛性需求的接替發(fā)力

    隨著城市化水平和居民收入水平穩(wěn)步提高,加上新市鎮(zhèn)建設(shè)、舊城改造、工程建設(shè)拆遷等,形成大量的改善型需求和剛性需求。根據(jù)天津市國(guó)土資源和房屋管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2016年,全市二手房成交面積1829.91平方米,同比增長(zhǎng)41.9%。購(gòu)房者改善型需求和剛性需求接替發(fā)力,集中表現(xiàn)為 “賣一買一”、“賣小買大”、“賣遠(yuǎn)買近”等情況,使得二手房成交面積與新建商品住宅銷售面積同步增長(zhǎng)。

    四、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行需關(guān)注的問(wèn)題

    (一)關(guān)注新建商品房屋銷售價(jià)格較快上漲

    按簡(jiǎn)單平均法計(jì)算,2016年,天津市房屋銷售均價(jià) 12830元/平方米,上漲26.9%。

    分區(qū)域看:市內(nèi)六區(qū)銷售均價(jià)24225元/平方米,同比上漲 25.1%;環(huán)城四區(qū)11765元/平方米,同比上漲49.0%;濱海新區(qū)10203元/平方米,同比上漲5.3%;遠(yuǎn)郊五區(qū)8511元/平方米,同比上漲11.9%。

    (二)關(guān)注新建商品房屋銷售面積變化

    從2015年7月起,天津市商品房屋銷售面積開(kāi)始呈現(xiàn)正增長(zhǎng),特別是2016年4月以來(lái),銷售面積增速保持在40%以上。隨著銷售面積基數(shù)的擴(kuò)大,未來(lái)增速可能會(huì)有所回落。

    (三)關(guān)注市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)變化

    從住宅面積結(jié)構(gòu)看,2016年,90平方米以下住宅銷售面積增長(zhǎng) 33.6%,90-144平方米住宅銷售面積增長(zhǎng)51.5%,144平方米以上住宅銷售面積增長(zhǎng)102.4%,可以看出,人們對(duì)小戶型的需求放緩,對(duì)大戶型需求逐漸增大。

    施工面積反映了住宅產(chǎn)品供應(yīng)情況,銷售面積則反映了市場(chǎng)需求情況。從結(jié)構(gòu)上看,90平方米以下住宅施工面積占比為41.9%,比上年回落11.4個(gè)百分點(diǎn),銷售面積占比為32.9%,同比回落 4.3個(gè)百分點(diǎn);90-144平方米住宅施工面積占比為43.7%,同比提高9.4個(gè)百分點(diǎn),銷售面積占比為50.5%,同比提高0.1個(gè)百分點(diǎn);144平方米以上住宅施工面積占比為14.4%,同比提高2.0個(gè)百分點(diǎn),銷售面積占比為16.7%,同比提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。供應(yīng)端的變化要滯后于需求端變化,容易出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)?;蚨倘保瑧?yīng)引起注意。

    (四)關(guān)注房地產(chǎn)政策平穩(wěn)性

    房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)政策非常敏感。前期央行、財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)連續(xù)出臺(tái)提額度、降首付、降利率、減免稅等去庫(kù)存政策措施,催發(fā)市場(chǎng)強(qiáng)烈反應(yīng),交易量大幅增長(zhǎng)。2016年,房地產(chǎn)“營(yíng)改增”政策正式落地,全國(guó)熱門(mén)城市相繼密集出臺(tái)新的調(diào)控政策,在天津市公積金貸款額度降低、“930”新政陸續(xù)出臺(tái),對(duì)市場(chǎng)預(yù)期也產(chǎn)生一定影響。短期內(nèi)政策密集出臺(tái)和轉(zhuǎn)向,容易造成市場(chǎng)“忽冷忽熱”、“大漲大落”,為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)增長(zhǎng),相關(guān)政策的平穩(wěn)性和連續(xù)性應(yīng)引起關(guān)注。

    五、市場(chǎng)展望和對(duì)策建議

    在各項(xiàng)鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)政策作用下,2016年受降低首付比例和契稅、增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)等政策刺激,房屋交易量呈井噴態(tài)勢(shì),房屋交易價(jià)格漲幅較為明顯,市場(chǎng)各類需求得到充分釋放。隨著四季度以來(lái)天津市調(diào)控政策連續(xù)出臺(tái),房屋交易量從高位開(kāi)始回落,交易價(jià)格趨于平穩(wěn)。展望2017年,市場(chǎng)供不應(yīng)求局面短期內(nèi)難以緩解,房?jī)r(jià)快速上漲壓力依然存在,預(yù)計(jì)房屋交易量將回歸正常年份水平,交易價(jià)格在調(diào)控政策影響下維持窄幅波動(dòng)局面。為促進(jìn)天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)增長(zhǎng),根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì),結(jié)合統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,提出以下意見(jiàn)和建議:

    (一)居民消費(fèi)升級(jí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)盡快轉(zhuǎn)型

    當(dāng)人均收入、GDP發(fā)展到一定階段以后,對(duì)于普通住宅、汽車等常規(guī)“吃住行”類型的消費(fèi)會(huì)趨于萎縮,增長(zhǎng)空間相對(duì)較小,而休閑、度假、旅游、健康、養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、娛樂(lè)等“游養(yǎng)娛”類型的消費(fèi)將成為新熱點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)服務(wù)于人的生活、城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展,未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要與社區(qū)生活、商業(yè)服務(wù)和互聯(lián)網(wǎng)密切結(jié)合起來(lái),從設(shè)計(jì)、施工、交互、服務(wù)的每個(gè)環(huán)節(jié)不斷創(chuàng)新,改變簡(jiǎn)單買地蓋房售房再買地的傳統(tǒng)過(guò)程,轉(zhuǎn)型升級(jí)為建設(shè)和經(jīng)營(yíng)功能完善的社區(qū)生活服務(wù)綜合體,以及培育引導(dǎo)人民更加健康進(jìn)步的生活方式等。

    (二)做好定向精準(zhǔn)施策,維護(hù)市場(chǎng)供需平衡

    2016年全市土場(chǎng)出讓成交情況較好,1-11月共完成土地出讓167宗,對(duì)改善供需、促進(jìn)未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)向好發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)。未來(lái)相關(guān)部門(mén)應(yīng)密切關(guān)注各區(qū)域房屋銷售價(jià)格和供需變化,從京津冀一體化大局出發(fā),因地制宜,及時(shí)出臺(tái)和退出差異化定向調(diào)控政策,彈性調(diào)整土地供應(yīng),合理引導(dǎo)項(xiàng)目上市,保持中短期銷售市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定和供需關(guān)系平衡;密切關(guān)注各區(qū)域房地產(chǎn)投資與銷售增長(zhǎng)速度變化以及房屋施竣工規(guī)模和常住人口規(guī)模等相關(guān)因素的變動(dòng)情況,進(jìn)行宏觀調(diào)控與微觀預(yù)調(diào),精準(zhǔn)施策,保持合理開(kāi)發(fā)規(guī)模,維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)中長(zhǎng)期供需關(guān)系平衡。

    (三)加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,做好信息公布和輿論引導(dǎo)

    保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定,相關(guān)部門(mén)應(yīng)加大市場(chǎng)監(jiān)管力度,嚴(yán)格規(guī)范市場(chǎng)秩序,及時(shí)準(zhǔn)確發(fā)布運(yùn)行數(shù)據(jù)和政策解讀,客觀正確地引導(dǎo)媒體輿論信息,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期,提振市場(chǎng)信心。

    (四)促進(jìn)兼并重組,打造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模化是必然趨勢(shì)。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)成本低、項(xiàng)目多,資金挪移的空間更大,能經(jīng)受得住市場(chǎng)變化的考驗(yàn)。而且企業(yè)規(guī)模大,更能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)成本低、建筑水平高、服務(wù)質(zhì)量好的特點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)?;?jīng)營(yíng)是國(guó)際市場(chǎng)中的一個(gè)重要特點(diǎn),目前房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多、規(guī)模小等問(wèn)題仍然存在,相關(guān)部門(mén)應(yīng)促進(jìn)企業(yè)兼并重組,加快天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)規(guī)模化、龍頭化步伐。

    責(zé)任編輯:虞冬青

    F127

    A

    1006-1255-(2017)04-0008-06

    樊 碩(1986—),天津市統(tǒng)計(jì)局。郵編:300020

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