淺析商品房預(yù)抵押登記的法院處理路徑

摘 要 在面對(duì)商品房預(yù)抵押登記時(shí)，法院會(huì)面對(duì)銀行及其開發(fā)商的雙重壓力，出現(xiàn)了不同的判決。其中心焦點(diǎn)還是優(yōu)先受償權(quán)的問題，預(yù)抵押登記兼具物權(quán)和債權(quán)的性質(zhì)。有的法院支持了銀行的優(yōu)先受償權(quán)，但絕大部分還是對(duì)其否認(rèn)，從法律的解釋來說，在處理這類問題時(shí)，總體的路徑是不過分保護(hù)銀行的優(yōu)先受償權(quán)，而是考慮開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任的有無。

關(guān)鍵詞 商品房 預(yù)抵押登記 性質(zhì) 優(yōu)先受償權(quán)

作者簡(jiǎn)介：王國(guó)鑫，江蘇省高郵市人民法院。

中圖分類號(hào)：D926.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2017.11.290

一、 問題的提出——兩種判決思路的啟發(fā)

在筆者所在單位，預(yù)抵押登記一直是困擾法官的一個(gè)問題，不是說問題復(fù)雜，而是因?yàn)檫@涉及到各方的利益權(quán)衡。通過文獻(xiàn)的查詢，作者發(fā)現(xiàn)，不同地區(qū)法院甚至同一法院的不同法官之間，對(duì)于該問題的認(rèn)識(shí)都有差異，沒有形成統(tǒng)一的共識(shí)。比如在上海地區(qū)，考慮房屋登記秩序，因而認(rèn)為權(quán)利登記人不享有優(yōu)先受償權(quán)，浙江溫州地區(qū)考慮的是金融機(jī)構(gòu)能夠積極提供房屋按揭貸款，認(rèn)為不能進(jìn)行本登記不是由債權(quán)人造成等原因，認(rèn)為銀行具有優(yōu)先受償權(quán)，比如西安地區(qū)就認(rèn)為預(yù)抵押登記不是設(shè)定物權(quán)，而是為了防止一房二賣，是為了具有公示效果，公示后，房屋的所有權(quán)不能變更為他人所有，因而銀行沒有優(yōu)先受償權(quán)。綜合以上思路，作者認(rèn)為，我們?cè)谔幚泶祟悊栴}時(shí)，首先要弄清預(yù)抵押登記這一模式的具體流程，其次是要分析相關(guān)概念，比如抵押、預(yù)告登記。最后放入到案例中進(jìn)行具體分析。

二、 購(gòu)房者、開發(fā)商、銀行在商品房買賣中的地位

我們常見的商品房買賣中，購(gòu)房者在沒有充分資產(chǎn)時(shí)而又想要購(gòu)買房屋時(shí)，就會(huì)向銀行貸款，雙方會(huì)簽訂借款合同，這時(shí)購(gòu)房者與銀行就存在借款關(guān)系。銀行在放貸的同時(shí)，會(huì)審查購(gòu)房者的還款能力，并要求個(gè)人提供擔(dān)保，比如我們常見的以自己的其他房屋做抵押、以自己的汽車抵押等等，其實(shí)就是為了銀行能及時(shí)收回貸款，但是有時(shí)購(gòu)房者不能提供我們上面說的擔(dān)保方式。于是，幾乎所有的銀行都選擇用購(gòu)房者所買的房屋進(jìn)行擔(dān)保，并辦理抵押登記。就抵押來說，根據(jù)抵押的法律規(guī)定，個(gè)人不足以還款時(shí)，銀行可以就個(gè)人的房屋拍賣變賣并享有優(yōu)先受償權(quán)。

上面我們說的前提是取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，因?yàn)榈盅鹤鳛槲餀?quán)的變動(dòng)，需要進(jìn)行登記公示。當(dāng)開發(fā)商或個(gè)人沒有取得產(chǎn)權(quán)就不能進(jìn)行抵押登記，而只能有預(yù)抵押登記。先來看《物權(quán)法》第二十條關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定：第一款為當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?？梢娫陬A(yù)抵押登記期間，處分不動(dòng)產(chǎn)無效，但是對(duì)優(yōu)先受償權(quán)并未規(guī)定。預(yù)抵押登記同樣有購(gòu)房者（借款人）與銀行的借款行為。再來看開發(fā)商，在辦理正式抵押登記之前，房地產(chǎn)開發(fā)商與銀行會(huì)簽訂擔(dān)保協(xié)議，對(duì)辦理正式抵押登記前借款人的還款承擔(dān)連帶保證責(zé)任，也稱階段性擔(dān)保。

那么，在預(yù)抵押登記中，銀行的放貸行為及其風(fēng)險(xiǎn)在于審查個(gè)人是否具有償債能力。并要求個(gè)人提供足夠多的擔(dān)保（人?；蛭锉＃?。開發(fā)商需要對(duì)房屋正式抵押前，取得相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)并對(duì)個(gè)人借款承擔(dān)連帶責(zé)任。開發(fā)商也面臨個(gè)人無償債能力的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房屋抵押，開發(fā)商的責(zé)任就免除。個(gè)人所要做的就是及時(shí)還款并辦理房屋抵押手續(xù)。

三、預(yù)抵押登記的性質(zhì)分析

預(yù)抵押登記（抵押權(quán)預(yù)告登記）在理論上有不同的認(rèn)識(shí)。比如理論界有請(qǐng)求權(quán)保全制度說、準(zhǔn)物權(quán)說、債權(quán)物權(quán)化說。無論如何，預(yù)抵押登記是兼具物權(quán)對(duì)抗第三人特征與債權(quán)請(qǐng)求特征的雙重屬性權(quán)利。進(jìn)行預(yù)抵押登記的意義在于：根據(jù)《物權(quán)法》第二十條的規(guī)定，開發(fā)商不能擅自對(duì)房屋再次進(jìn)行買賣，否則，不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效果。對(duì)于購(gòu)房者而言，不用擔(dān)心開發(fā)商一房二賣的違約風(fēng)險(xiǎn)，降低了監(jiān)督成本，保護(hù)了交易安全。對(duì)于銀行而言，預(yù)抵押登記形成了期待權(quán)。一旦辦理抵押，則銀行獲得了抵押權(quán)。這種期待權(quán)表現(xiàn)為如果購(gòu)房者未能按期還款，則銀行可就抵押房屋拍賣、變賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

所以問題就在于，在未辦理抵押登記時(shí)，權(quán)利人可否就房屋享有優(yōu)先受償權(quán)？首先，如果按照抵押的法律規(guī)定，根據(jù)《物權(quán)法》第一百七十九條第一款：為擔(dān)保債務(wù)的履行，債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，將該財(cái)產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償。抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)是核心，而預(yù)告登記的核心是對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)。所以能不能理解為預(yù)抵押登記既有抵押優(yōu)先受償權(quán)的特征，又有預(yù)告登記對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)的特征呢？

我們認(rèn)為不能，預(yù)抵押登記的銀行沒有優(yōu)先受償權(quán)。因?yàn)轭A(yù)抵押登記不是抵押，而是預(yù)告登記的一種。這里涉及法律解釋以及法律適用的問題，從法律目的解釋來說，預(yù)抵押登記是為了防止一房二賣。還沒產(chǎn)生抵押的效果，故而談不上優(yōu)先受償權(quán)，在未進(jìn)行抵押時(shí)不應(yīng)徑行適用《物權(quán)法》第一百七十九條。

大多數(shù)法院都認(rèn)為銀行不具有優(yōu)先受償權(quán)，而溫州市法院則持相反觀點(diǎn)，在法院承辦的該類案件時(shí)（具體參見（2015）浙溫商終字第929號(hào)），二審法官的解釋為，銀行享有優(yōu)先受償權(quán)，因?yàn)槭紫确瞎皆瓌t，法官認(rèn)為預(yù)購(gòu)商品房與現(xiàn)房不同，其具有不能進(jìn)行抵押登記的風(fēng)險(xiǎn)，目的不是為了清償順位，而是為了日后辦理抵押而進(jìn)行的預(yù)告登記。因而簡(jiǎn)單的認(rèn)為不具有優(yōu)先受償權(quán)有違公平；其次，符合預(yù)告登記的本意，預(yù)告登記就是保障權(quán)利人將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，目的也是為了抵押；最后就是為了保護(hù)金融秩序，增加銀行放貸積極性。

當(dāng)然這些觀點(diǎn)也有自身的道理，作者不過多評(píng)價(jià)。如果換一種思路，如果認(rèn)為銀行沒有優(yōu)先受償權(quán)，而是認(rèn)為開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任也未嘗不可。這樣一來，在購(gòu)房人無力還款時(shí)，開發(fā)商可以收回房屋，但需要對(duì)借款承擔(dān)連帶責(zé)任。本案中，二審法院最終認(rèn)定開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。依據(jù)就在于擔(dān)保的存在，并認(rèn)為這是附解除條件的擔(dān)保。

四、 結(jié)語(yǔ)

對(duì)于預(yù)抵押登記，我們并不是考慮某一方的利益，因?yàn)殚_發(fā)商與銀行似乎實(shí)力懸殊不大，若過于偏向于某一方，實(shí)際上對(duì)另一方并不公平，我們要做的是對(duì)法律的解讀，預(yù)抵押登記其目的還是為了對(duì)抗物權(quán)變動(dòng)，銀行并非為了優(yōu)先受償，即便是，也要等到正式的抵押登記完成，才具有優(yōu)先受償權(quán)。我們不宜對(duì)法律做超過意思的理解。而如果開發(fā)商已經(jīng)竣工驗(yàn)收登記備案，通知購(gòu)房者進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，但購(gòu)房者不進(jìn)行或者惡意阻止抵押登記，則視為階段性擔(dān)保的條件已經(jīng)成就，開發(fā)商不負(fù)責(zé)任，此時(shí)銀行對(duì)房屋享有優(yōu)先受償權(quán)。

銀行作為金融機(jī)構(gòu)，關(guān)系著金融的穩(wěn)定，因而，在放貸過程中，首先，需要審查借款人的還款能力，不符合條件的不給予放貸，盡可能讓借款人提供擔(dān)保；其次，要施以開發(fā)商擔(dān)保責(zé)任，審查開發(fā)商能力、資質(zhì)以及能否預(yù)期辦理產(chǎn)權(quán)證書，從而降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。

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