投資估算傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比較研究

岳 井 峰

(遼寧建筑職業(yè)學(xué)院，遼寧 遼陽(yáng) 111000)

·建設(shè)經(jīng)濟(jì)·

投資估算傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法比較研究

岳 井 峰

(遼寧建筑職業(yè)學(xué)院，遼寧 遼陽(yáng) 111000)

結(jié)合實(shí)際案例，對(duì)假設(shè)開(kāi)發(fā)法投資估算的原理、程序及傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別進(jìn)行了探討，研究了資金時(shí)間價(jià)值對(duì)投資估算的影響，為準(zhǔn)確進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資估算提供了依據(jù)。

傳統(tǒng)方法,現(xiàn)金流量折現(xiàn)法,比較,研究

1 概述

在房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程周期長(zhǎng)特點(diǎn)的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的成本和管理費(fèi)用、銷售產(chǎn)生的費(fèi)用和稅費(fèi)以及開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值等發(fā)生的實(shí)際時(shí)間節(jié)點(diǎn)均不盡相同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模越大表現(xiàn)越為突出。受此影響，在運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，考慮資金的時(shí)間價(jià)值影響因素是必要的，也就是要考慮資金的增值和機(jī)會(huì)成本等因素。在實(shí)際操作中也就是運(yùn)用折現(xiàn)的方法，采用折現(xiàn)法存在困難時(shí)，還可以運(yùn)用傳統(tǒng)方法計(jì)算利息。

2 傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的比較

2.1假設(shè)開(kāi)發(fā)法投資估算的原理公式

假設(shè)開(kāi)發(fā)法也稱作預(yù)期開(kāi)發(fā)法、開(kāi)發(fā)法或剩余法，是通過(guò)估算擬估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除掉估算出的正常情況下的開(kāi)發(fā)成本、利潤(rùn)和稅費(fèi)等，估算出擬估價(jià)對(duì)象的滿足客觀合理的價(jià)格或者價(jià)值的方法。假設(shè)開(kāi)發(fā)法在具體操作中又分成傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法兩種形式。

假設(shè)開(kāi)發(fā)法原理公式：

擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-開(kāi)發(fā)綜合成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用和稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-投資者購(gòu)買擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)

(1)

其中，管理費(fèi)用=開(kāi)發(fā)成本×正常管理費(fèi)率。

投資利息=(擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)×正常利息率

(2)

開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=(擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)價(jià)格+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用)×正常利潤(rùn)率

(3)

2.2假設(shè)開(kāi)發(fā)法投資估算的程序

1)調(diào)查擬開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目基本情況；2)選擇最合適的開(kāi)發(fā)方案；3)測(cè)算擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)周期；4)估算該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)的價(jià)值；5)詳細(xì)估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用，計(jì)算投資的利息總額、銷售產(chǎn)生的費(fèi)用和稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能獲得的利潤(rùn)，并估算投資者購(gòu)買該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要支付的稅費(fèi)；6)進(jìn)一步計(jì)算出該擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值。

2.3傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的區(qū)別

1)在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，估算完成開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)擁有的價(jià)值、開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的所有成本、銷售產(chǎn)生的費(fèi)用和稅費(fèi)以及開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的管理上的各種費(fèi)用等，這些都是靜態(tài)的數(shù)值；

2)傳統(tǒng)方法并沒(méi)有考慮到開(kāi)發(fā)活動(dòng)中各種費(fèi)用支出以及收入等會(huì)發(fā)生在不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的實(shí)際情況，也就是沒(méi)有考慮資金的時(shí)間價(jià)值，沒(méi)有將各種費(fèi)用折算到同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)上進(jìn)行估算，僅僅是在計(jì)算利息的情形下進(jìn)行簡(jiǎn)單加減計(jì)算，利息的周期大多數(shù)情況下是計(jì)算到工程項(xiàng)目竣工時(shí)為止，并沒(méi)有將預(yù)售時(shí)間和可能出現(xiàn)的銷售延遲等的影響充分考慮進(jìn)去；

3)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法是在模擬實(shí)際開(kāi)發(fā)的情形下估算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在未來(lái)所發(fā)生的比較接近實(shí)際的數(shù)額，也就是測(cè)算現(xiàn)金流量情形；

4)現(xiàn)金流量折現(xiàn)法充分考慮了各項(xiàng)支出、收入等的資金時(shí)間價(jià)值，將各項(xiàng)費(fèi)用折算到同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)上也就是估價(jià)時(shí)點(diǎn)上，最后通過(guò)加減計(jì)算得出結(jié)果；

5)在采用傳統(tǒng)方法進(jìn)行投資估算時(shí)，投資產(chǎn)生的利息、獲得的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都能夠獨(dú)立體現(xiàn)出來(lái)，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算中投資利息、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)都沒(méi)有單獨(dú)表現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)計(jì)算的過(guò)程中，需要估價(jià)人員特別引起關(guān)注的地方。

3 傳統(tǒng)方法與現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的應(yīng)用比較

3.1項(xiàng)目概況與運(yùn)營(yíng)方案

某在建工程項(xiàng)目于2016年8月1日開(kāi)工建設(shè)，設(shè)計(jì)方案為寫字樓和商業(yè)；規(guī)劃用地總面積是3 200 m2，土地使用權(quán)限定50年；規(guī)劃建筑總面積12 400 m2，其中商業(yè)建筑總面積2 500 m2，寫字樓建筑總面積11 000 m2；該項(xiàng)目要求工期是2年，綜合開(kāi)發(fā)成本是3 000元/m2，管理費(fèi)用按開(kāi)發(fā)成本的3.5%計(jì)算；到2017年2月1日能夠完成9層主體結(jié)構(gòu)施工，投入總開(kāi)發(fā)成本達(dá)到總投資的30%，余下的投資將在剩余建設(shè)周期內(nèi)進(jìn)行均勻投入；貸款年利率按照7.5%計(jì)算。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目建成后寫字樓能夠即刻出售，商業(yè)可立刻出租；商業(yè)可出租面積為建筑面積的85%，正常出租率為可出租面積的90%，月租金預(yù)計(jì)為150元/m2，出租成本、稅費(fèi)按照總收入的25%估算，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)報(bào)酬率設(shè)定在13%；設(shè)定投資該類型房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資利潤(rùn)率為14%；辦公樓售價(jià)為10 000元/m2，銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為售價(jià)的8%，稅費(fèi)為購(gòu)買價(jià)格的3%。用傳統(tǒng)方法、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法對(duì)該項(xiàng)目2017年2月1日的價(jià)格進(jìn)行估算。

3.2用傳統(tǒng)方法求取該在建工程正常價(jià)格

1)求開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值V1。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值需要詳細(xì)考慮項(xiàng)目出租、出售情況，按照運(yùn)營(yíng)方案進(jìn)行估算。

2)求開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用C1。

這里的開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用是指估價(jià)時(shí)點(diǎn)后剩余的尚未投入的開(kāi)發(fā)成本的總和及相對(duì)應(yīng)的產(chǎn)生的管理費(fèi)用。本項(xiàng)目尚有70%的開(kāi)發(fā)成本尚未投入。

C1=3 000×(2 500+11 000)×(1-30%)×(1+3.5%)=2 934.23萬(wàn)元。

3)投資利息C2。

投資利息在計(jì)算時(shí)按照在年中發(fā)生進(jìn)行計(jì)算。

4)求銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)C3。

C3=10 000×11 000×8%=880萬(wàn)元。

5)求開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī)4。

C4=[V×(1+3.5%)+2 934.23]×14%=0.144 9V+410.79。

6)求購(gòu)買該在建工程應(yīng)支付的稅費(fèi)C5。

C5=V×3%=0.03V；

V=V1-(C1+C2+C3+C4+C5)=12 949.27-(2 934.23+0.118V+163.55+880+0.144 9V+410.79+0.03V)=8 560.70-0.292 9V。

則V=6 621.32萬(wàn)元。

因此，運(yùn)用傳統(tǒng)方法估算出的該在建工程的價(jià)格為6 621.32萬(wàn)元。

3.3用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法求取該在建工程正常價(jià)格

經(jīng)過(guò)查詢相關(guān)技術(shù)資料，該項(xiàng)目的折現(xiàn)率按照15%計(jì)算，所有的現(xiàn)金流均折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

1)求開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值V1：

2)求續(xù)建成本C1：

3)求管理費(fèi)用C2：

C2=C1×3.5%=2 552.88×3.5%=89.35萬(wàn)元。

4)求銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)C3：

5)求購(gòu)買稅費(fèi)C4：

C4=V×3%=0.03V；

V=V1-(C1+C2+C3+C4)=10 500.22-(2 552.88+89.35+713.57+0.03V)=7 144.42-0.03V。

則V=6 936.33萬(wàn)元。

因此，運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估算出的該在建工程的價(jià)格為6 936.33萬(wàn)元。

4 結(jié)語(yǔ)

根據(jù)上述計(jì)算和比較分析可知，運(yùn)用傳統(tǒng)方法、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法在投資估算的結(jié)果上相差不大，較為接近。運(yùn)用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法投資估算在結(jié)果上精確程度高，但計(jì)算過(guò)程繁瑣復(fù)雜；運(yùn)用傳統(tǒng)方法投資估算時(shí)結(jié)果較為精確程度略低，但計(jì)算過(guò)程要相對(duì)簡(jiǎn)便一些。在房地產(chǎn)投資估算過(guò)程中要根據(jù)具體項(xiàng)目實(shí)際情況靈活選用具體的投資估算的方法。

[1] 吳水泉,吳松華.論假設(shè)開(kāi)發(fā)法在評(píng)估中的應(yīng)用[J].科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào),2010(9):21-24.

[2] 王人己.正確運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法[J].上海房地,1998(10):37-38.

[3] 張?chǎng)?鄒 敏,丁喜蓮.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在土地評(píng)估實(shí)踐中的應(yīng)用探討——以煙臺(tái)市擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目為例[J].安徽農(nóng)業(yè)科學(xué),2015(8):43-45.

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Comparativestudyontraditionalmethodsofinvestmentestimationandcashflowdiscountmethod

YueJingfeng

(LiaoningJianzhuVocationalCollege,Liaoyang111000,China)

Combined with the actual case, the difference between the hypothetical development method of investment estimation principle, procedure and the traditional method and the discounted cash flow method is discussed, the time value of money on the impact of investment estimation, provides a basis for the accurate estimation of investment in real estate development project.

traditional method, discounted cash flow method, compare, research

1009-6825(2017)32-0199-02

2017-09-06

岳井峰(1979- )，男，副教授，工程師

F293.3

A