各地如何發(fā)力“租購同權”？

住房租賃，已經(jīng)成為我國住房體系的重要組成部分。在前期已出臺加快發(fā)展住房租賃市場相關政策的基礎上，首批開展住房租賃試點的12個城市，以及北京、上海等一線城市，正在積極推動新政的落地。

補建租賃市場“基礎設施”：杭州、廣州、武漢、成都等推出官方房屋租賃平臺

不同于房屋買賣要到相關部門進行備案，住房租賃市場長期處于監(jiān)管“盲區(qū)”。虛假房源、合同不報備、房東隨意漲租、更改租期、“二房東”現(xiàn)象屢禁不絕等，都是目前租賃市場上存在的痛點。

由政府主導，集監(jiān)管、服務、信息于一體的官方房屋租賃平臺是租賃市場的“基礎設施”，也被視為各項政策落地的抓手。

今年7月，住建部等9部委在《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中要求，多措并舉，加快發(fā)展住房租賃市場。“建設政府住房租賃交易服務平臺”就是其中一項措施。

7月過后，各地政府主導的住房租賃平臺相繼亮相。8月21日，成都住房租賃交易服務平臺啟動試運行，截至11月7日，出租房源信息多達272355條，其中已簽約房源268953條;9月29日，杭州住房租賃監(jiān)管服務平臺上線試運行，一個月累計訪問量近60萬次，累計掛牌房源37244套;10月19日，廣州推出政府住房租賃平臺“廣州智慧陽光租賃平臺”;11月1日，由武漢房管局聯(lián)合中國建設銀行打造的武漢住房租賃交易服務平臺上線運行;成都住房租賃交易服務平臺日前開始試運行，并首次公布一批房產(chǎn)經(jīng)紀人黑名單……

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，在12個試點城市中，除上述城市已推出官方住房租賃平臺外，其他城市均提出搭建政府住房租賃平臺，并明確了時間表。例如，沈陽提出，12月底前實現(xiàn)官方平臺的全部設計功能;廈門提出，年底前形成基本框架、實現(xiàn)初步功能，明年6月完善;廣東肇慶提出，爭取到2018年底建立相對完善的住房租賃交易服務平臺。

在12個試點城市中，有4個城市（廣州、深圳、佛山、肇慶）在廣東，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廳長張少康日前表示，未來由政府主導建設的住房租賃交易平臺，將與住房交易和不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)信息充分對接共享，實現(xiàn)放盤—交易—備案—評價—數(shù)據(jù)發(fā)布一條龍服務，嚴把房源真實關，并逐步將各類城中村租賃住房納入平臺統(tǒng)一管理。

在12個試點城市之外的一些一線城市，官方租賃服務平臺也應運而生。10月31日，與北京住房租賃新政同步，北京住房租賃監(jiān)管服務平臺正式上線。監(jiān)管平臺完成主體認證、房源查驗、合同備案等工作;服務平臺提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約、登記備案申請、資金監(jiān)管、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務。

在北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳志看來，形成統(tǒng)一的監(jiān)管平臺和服務平臺，有利于政府實施統(tǒng)一監(jiān)管，實現(xiàn)信息數(shù)據(jù)的共享。

深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員李宇嘉認為，建設政府住房租賃平臺，為機構開展專業(yè)化、規(guī)?；淖赓U經(jīng)營創(chuàng)造了基礎，還為租賃下游衍生產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造出了商機，比如房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）、房屋裝修、電商提供的所有生活服務（租客休閑娛樂、快遞服務）等。

由政府主導，集監(jiān)管、服務、信息于一體的官方房屋租賃平臺是租賃市場的“基礎設施”，也被視為各項政策落地的抓手。

增加租賃增量——國企成市場“壓艙石”

在加快發(fā)展住房租賃市場的過程中，各地都積極發(fā)揮國有企業(yè)的引領和帶動作用，支持相關國有企業(yè)轉型為住房租賃企業(yè)，并提出了具體的落實目標。

7月底，成都便提出，到2017年年底，成都將組建或改建3～4家國有住房租賃公司。

南京市在《南京市住房租賃試點工作方案》中明確，市級層面由市國資委統(tǒng)籌明確參與試點國有企業(yè)，原則上不少于兩家;區(qū)級層面由各區(qū)政府、江北新區(qū)管委會各確定至少一家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U試點。2017年國有規(guī)模化住房租賃企業(yè)不少于14家。

沈陽也出臺了細致的方案：2017年12月底前，組建兩家國有住房租賃平臺公司，通過建設、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負責房源的租賃運營和管理，完成1萬套公租房建設、500套存量房源收購、確定一到兩個改建房源項目。到2020年，國有住房租賃平臺公司形成一定的市場規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。

上海的表態(tài)也很明確。9月15日，上海市政府發(fā)布《關于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，其中明確表示，“通過國資國企的引領和示范，盡快增加市場供給，穩(wěn)定市場租金，將國有企業(yè)打造成本市住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石，并形成一批可復制、可推廣的經(jīng)驗做法，吸引更多的企業(yè)投身住房租賃產(chǎn)業(yè)?！?/p>

7月24日，上海市國土局出讓的分別位于嘉定區(qū)和浦東新區(qū)的兩宗“只租不售”地塊，是上海首次推出租賃住房用地，要求競得人須100%自持70年。這兩宗“只租不售”地塊，最終花落張江集團和嘉定發(fā)展集團。

有分析人士認為，要求房企100%自持、“只租不售”的地塊拍賣，意在為租賃市場增加供給，并增加機構房源在市場中的占比。

9月13日，上海再次成功出讓租賃住房用地。位于上海市浦東新區(qū)、長寧區(qū)和徐匯區(qū)的4宗租賃住房用地，被上海地產(chǎn)集團成功以16.88億元的底價摘得。

短短40天內(nèi)，上海6宗租賃住房用地成功出讓，全部是被國企競得。

人才爭奪：倒逼“租售同權”？

在越來越多的城市將“人才公寓”作為吸引人才的“標配”之時，各地為了爭奪人才而放寬落戶條件是否也在悄然推動“租售同權”呢？

2017年，武漢市委書記陳一新明確提出了“5年留下100萬大學生”的目標?！扒筚t若渴”的不僅是武漢，2017年以來，南京、長沙、鄭州和成都等地紛紛推出各項人才政策，本科畢業(yè)生的“零門檻落戶”在教育資源豐富的南京、武漢、成都和長沙等地實現(xiàn)。

10月16日，武漢發(fā)布《市招才局、市公安局關于進一步放寬留漢大學畢業(yè)生落戶試行政策的通知》，其中規(guī)定辦理落戶的條件為：具有普通高校?？?、本科以及非普通高校本科（含教育部認證的留學回國人員）學歷或?qū)W位，年齡不滿40周歲的人員，而碩士研究生、博士研究生甚至不受年齡限制。

其中，武漢市明確規(guī)定符合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落戶，無自有房屋的，可在單位集體戶落戶，受到外界關注的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。這部分租房者在基本公共服務，特別是子女教育權利上能否借此機會實現(xiàn)與有房者的“租售同權”？

“租售同權”的提法始于廣州，住建部發(fā)言人也稱“將通過立法逐步使租房居民在基本公共服務方面與買方居民享有同等待遇”。但對于外界頗為關注的教育權利，有態(tài)度謹慎的業(yè)內(nèi)人士指出，在學位使用問題上，租房者的子女一直都有入學的權利，只是在優(yōu)先級上的順位次序不同?！笆聦嵣?，以租房者所在的第三順位要想獲得優(yōu)質(zhì)學區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)教育資源幾乎不可能，很多房主都會與房客在合同內(nèi)約定，房客不得使用學位。”中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉分析說。業(yè)內(nèi)普遍認為，若不改變租房者在使用學位時優(yōu)先級上的順位，“租售同權”還只能停留在口號層面上。

據(jù)了解，武漢市教育系統(tǒng)目前對學位使用順序的排位與全國多地類似：第一順位為“房戶合一”;第二順位為“有房無戶”;第三順位是租房者的子女。一位業(yè)內(nèi)人士對《中國經(jīng)濟周刊》記者稱，雖“房戶分離”者的地位有些尷尬，但也屬于“有房有戶”，在此前提下將戶籍遷至其已購房產(chǎn)處并非難事，關鍵問題還在于后面兩個順位的人群如何照顧。以在武漢落戶的本科生為例，如果其選擇租房，戶籍落在租住房屋所在社區(qū)的公共戶，則這一部分人變?yōu)椤坝袘魺o房”或“有戶租房”者，他們的順位是否排在“有房無戶”，即在武漢購房但還未獲得武漢戶籍的這部分人之前呢？

《中國經(jīng)濟周刊》記者就此采訪武漢市教育局負責小學和初中入學業(yè)務的基礎教育處相關負責人，該負責人明確表示：武漢市入學學位的使用優(yōu)先級以戶籍為首，其次才是房屋所有權，“不論是集體戶口還是社區(qū)公共戶，都是武漢人，是武漢人就會按照本地人的待遇來處理。”至于“有戶無房”或“有戶租房”的人在順位上是否會排在“有房無戶”的人之前，該負責人回答稱“‘有戶無房的優(yōu)先級原則上的確應高于‘有房無戶，但進一步的實施細則還在制定中，無法給出明確答復?！?/p>

“給其中一部分符合一定條件的租房者‘塞一個戶口過去，他們子女學位使用的順位就往前排了，因為大多數(shù)城市的學位使用順序還是以戶籍為第一原則?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析說，以此種方式在部分非一線城市率先實現(xiàn)部分租房者的“租售同權”，未必不是一種選擇。

但現(xiàn)實情況卻是，在優(yōu)質(zhì)教育資源的學位爭奪中，第一順位的“房戶合一”者都不能百分百保證就讀，再爭“有戶租房”和“有房無戶”者誰第二誰第三的問題，似乎稍顯遙遠。武漢市住房保障和房屋管理局租賃業(yè)務專班一位負責人告訴《中國經(jīng)濟周刊》記者，“在武漢優(yōu)質(zhì)教育資源集中的地區(qū)，‘房戶合一這部分人都不能百分之百保證進入名校，再討論誰排第二的問題沒有實際意義，租房者就是排第二也上不了名校。”

上述基礎教育處相關負責人補充說，武漢市各區(qū)縣的教育資源分布情況不同，每年4月各區(qū)縣教育局會對該區(qū)域內(nèi)的適齡兒童和小學能提供的學位數(shù)量進行摸底調(diào)查，到6月份再公布具體的實行辦法?！霸跐M足第一順位的‘房戶合一后，若學位還有富余，‘有戶租房和‘有房無戶的情況都可一并解決?！钡蔡寡裕暨B第一順位的都無法百分百滿足，后兩個順位的情況就只能調(diào)劑，“只能保證上公立學校，但不能上名校?！?