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    V領(lǐng)地,長(zhǎng)租公寓行業(yè)的隱形冠軍

    2017-12-01 07:08:43沈偉民
    經(jīng)理人 2017年11期
    關(guān)鍵詞:上海

    沈偉民

    房地產(chǎn)的功能正在從過去的投資型,向運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)轉(zhuǎn)變。接下來的問題是,所謂的“運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)”又以何種形式呈現(xiàn)?

    作為答案之一的長(zhǎng)租公寓,則是一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。昔日的房地產(chǎn)大佬—萬科、綠地、龍湖、旭輝、深業(yè)、金地、招商等都已經(jīng)進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),盡管這些公司目前還沒有清晰的盈利模式,但是,盤活存量資產(chǎn)顯然成為他們大資金最佳的出口。

    按理說,由這些掌握資源,并具有房地產(chǎn)整體經(jīng)營(yíng)能力的大型品牌房地產(chǎn)公司,來主導(dǎo)長(zhǎng)租公寓行業(yè),理應(yīng)能給大眾提供更好的服務(wù),然而大象轉(zhuǎn)身維艱,至少在目前看來,他們更多只是將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù),當(dāng)作一個(gè)試驗(yàn)性的業(yè)務(wù)模塊。

    既然大型品牌房地產(chǎn)公司猶豫不決,那么長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)就被一群嗅覺敏銳的資本方先玩起來。比如,小米科技的雷軍此前就花了1億,投資了一家長(zhǎng)租公寓公司,并且迅速得到了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注。不過,相比大型品牌房地產(chǎn)公司困于轉(zhuǎn)身慢速,一些中小型房地產(chǎn)公司一旦確定轉(zhuǎn)攻長(zhǎng)租公寓市場(chǎng),憑借他們過往的資源和經(jīng)驗(yàn),再借助資本方的力量,將完全有能力搶灘長(zhǎng)租公寓這個(gè)藍(lán)海市場(chǎng)。

    長(zhǎng)租公寓的業(yè)態(tài)本質(zhì)還是地產(chǎn),這就和傳統(tǒng)房地產(chǎn)市場(chǎng)一樣,誰能優(yōu)先在一線超級(jí)城市做大做強(qiáng),將有機(jī)會(huì)成為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的老大。而要成為國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的老大,又必然優(yōu)先經(jīng)略國(guó)內(nèi)人口密度最大的北京和上海兩大超級(jí)城市。

    那么,一個(gè)做長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的公司,成為市場(chǎng)之冠的標(biāo)準(zhǔn)是什么?如果僅從數(shù)量指標(biāo)而言,就是其擁有的長(zhǎng)租公寓社區(qū)及其房間的總量。

    目前而言,北京市場(chǎng)處于群雄紛爭(zhēng),多個(gè)長(zhǎng)租公寓公司競(jìng)爭(zhēng)難分伯仲,但在上海市場(chǎng)卻已經(jīng)出現(xiàn)一家雄心勃勃的公司—V領(lǐng)地青年社區(qū)。截至目前,V領(lǐng)地已簽約近 50個(gè)物業(yè),已落地運(yùn)營(yíng)24個(gè)中大型社區(qū),總房量也已經(jīng)達(dá)到2萬套,按照這一數(shù)據(jù),V領(lǐng)地已毫無爭(zhēng)辯地成為了上海本地長(zhǎng)租公寓行業(yè)的隱形冠軍。

    業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)型

    根據(jù)公開工商信息,V領(lǐng)地前身為上海公房資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)集團(tuán)公共租賃住房投資運(yùn)營(yíng)有限公司,后更名為如今的“微領(lǐng)地創(chuàng)客空間運(yùn)營(yíng)管理股份有限公司”,V領(lǐng)地青年社區(qū)為其推出的長(zhǎng)租公寓品牌。按照CEO周君強(qiáng)的話說,公司名變更之后,將專注做長(zhǎng)租公寓的業(yè)務(wù)。

    熟諳房地產(chǎn)、尤其是公寓開發(fā)及運(yùn)營(yíng)的V領(lǐng)地可以避免走彎路,直接切入到市場(chǎng)中?!拔覀冏畲蟮膬?yōu)勢(shì)是拿項(xiàng)目的能力?!敝芫龔?qiáng)表示,衡量一個(gè)長(zhǎng)租公寓公司的發(fā)展與否,“拿項(xiàng)目能力”是首要的先決條件。

    怎么拿項(xiàng)目?主要是看“圈地能力”。不要誤會(huì),這和傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)的“圈地”是兩個(gè)概念:第一,必須對(duì)長(zhǎng)租公寓開發(fā)項(xiàng)目,有成熟的改建經(jīng)驗(yàn);第二,熟悉本地市場(chǎng)的租賃市場(chǎng)、目標(biāo)人群結(jié)構(gòu)、周邊的交通和生活以及商業(yè)設(shè)施等;第三,對(duì)建成后的新經(jīng)營(yíng)社區(qū)的定位、理念,具備成熟的配套能力。

    一般而言,相比傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè),多數(shù)長(zhǎng)租公寓公司實(shí)際是輕資產(chǎn)模式經(jīng)營(yíng)。因此,從這個(gè)意義上說,人才是決定這一模式成敗的關(guān)鍵。

    以周君強(qiáng)本人為論,履歷顯示,其有10年律師經(jīng)驗(yàn)及5年基金投資經(jīng)驗(yàn),并一度在V領(lǐng)地的前身公司做過5年高階管理。在其基金投資從業(yè)期間,先后擔(dān)任過上海景行仁和智本投資管理有限公司執(zhí)行合伙人、仁和智本資產(chǎn)管理集團(tuán)管理合伙人,其管理和運(yùn)作的景行仁和戰(zhàn)略投資基金,通過股權(quán)投資、夾層投資、債股結(jié)合等方式,主要投向于房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、不良資產(chǎn)重振及相關(guān)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)并購(gòu)重組等多個(gè)領(lǐng)域。

    2015年,當(dāng)V領(lǐng)地這個(gè)公司新品牌創(chuàng)立之后,公司將周君強(qiáng)重新召回,委其CEO一職。周君強(qiáng)主導(dǎo)的團(tuán)隊(duì)中,有原從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理者,也大量來自長(zhǎng)租公寓行業(yè)的精英。因此,周君強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)實(shí)際由“專業(yè)交叉型”的管理者群體結(jié)構(gòu)而成。這保障了公司經(jīng)驗(yàn)的傳承,也融合了當(dāng)下對(duì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

    從表面上看,雷軍是在2014年投資長(zhǎng)租公寓行業(yè),而V領(lǐng)地真正落地的項(xiàng)目是在2015年,給人感覺,V領(lǐng)地是一個(gè)跟風(fēng)者,但現(xiàn)實(shí)并非如此。

    V領(lǐng)地早期的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)主業(yè)就是酒店公寓,從2011年開始,公司已經(jīng)決定從酒店公寓開發(fā)向長(zhǎng)租公寓轉(zhuǎn)型,其后花費(fèi)3年時(shí)間,用于對(duì)長(zhǎng)租公寓的調(diào)查、研究以及標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)劃和籌備工作?!皹?biāo)準(zhǔn)化的長(zhǎng)租公寓,國(guó)內(nèi)沒有可借鑒的標(biāo)桿,我們?yōu)榇嘶ㄙM(fèi)了大量時(shí)間思考和準(zhǔn)備,我們希望的是,一旦出手就是市場(chǎng)上最驚艷的項(xiàng)目。”周君強(qiáng)表示。

    三方得利

    “做便宜的好東西”—這是V領(lǐng)地設(shè)立的公司理念,聽起來是一句簡(jiǎn)單不過的家常話,但卻迎合了其目標(biāo)消費(fèi)群體的訴求。

    V領(lǐng)地的目標(biāo)消費(fèi)群體定位于大學(xué)畢業(yè)3?5年的單身年輕人。“這些人群一般處在較低薪酬水平的打拼階段,他們要在上海這樣的超級(jí)城市生存下來并不容易,他們收入一般收入在4000-10000元之間,而租上海的房子,可能要花去他們整個(gè)月的收入?!敝芫龔?qiáng)表示,這部分人群基數(shù)極其龐大,而V領(lǐng)地能夠?yàn)樗麄兘鉀Q這個(gè)痛點(diǎn),不僅有利于上海的企業(yè)以及地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,也是V領(lǐng)地作為商業(yè)公司所面臨的課題。

    單身年輕人并不需要很大的居住房子,同時(shí)又如何將他們的租房支出,降低到2000-4000之內(nèi)呢?周君強(qiáng)表示,正是因?yàn)檫@一反向思考,最終導(dǎo)出了V領(lǐng)地的發(fā)展戰(zhàn)略:V領(lǐng)地要發(fā)展,就一定要做長(zhǎng)租公寓的最大體量。這如何理解呢?

    將長(zhǎng)租公寓作為商業(yè)項(xiàng)目來看,上游是物業(yè)產(chǎn)權(quán)及持有方,中間是類似V領(lǐng)地這樣的物業(yè)改建及社區(qū)運(yùn)營(yíng)與管理方,下游是目標(biāo)消費(fèi)群體,即大學(xué)畢業(yè)3?5年的單身年輕人,如此形成一個(gè)商業(yè)閉環(huán)。而V領(lǐng)地所有的收入來自下游,成本則來自對(duì)上游的物業(yè)整體的租金開支及本身的運(yùn)營(yíng)和管理開支。

    如果租到超大體量的物業(yè),并在物業(yè)內(nèi)部將每個(gè)房間的改造,控制在滿足單身年輕人需要的20平米左右的空間,一方面也可以使得上游閑置物業(yè)得到最大程度的資源使用和獲得收入,另一方面可以使得V領(lǐng)地用更多的“空間”換“收入”,再一方面讓單身年輕人最大程度降低生活成本。如此,在三方得利的基礎(chǔ)上,可以有效運(yùn)轉(zhuǎn)這一商業(yè)閉環(huán)。endprint

    為了長(zhǎng)期有效運(yùn)轉(zhuǎn)商業(yè)閉環(huán),以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)試,V領(lǐng)地選擇其第一個(gè)項(xiàng)目“中環(huán)滬太路社區(qū)”先做單向度試驗(yàn),這個(gè)項(xiàng)目完全由V領(lǐng)地自有資金開發(fā)和自建。

    V領(lǐng)地“中環(huán)滬太路社區(qū)”規(guī)劃有1740個(gè)房間,系上海迄今最大的長(zhǎng)租公寓社區(qū)。交通上,該社區(qū)的地鐵距離步行5分鐘即達(dá),距離上海市中心CBD半小時(shí)內(nèi)可達(dá);周邊生活圈上,包括宜家、寶山日月光、星美影迷俱樂部等;社區(qū)內(nèi),設(shè)有自助洗衣房、開放式廚房、超大停車場(chǎng)、公共活動(dòng)室等設(shè)施。

    當(dāng)然,更重要的是租金價(jià)格。我們通過鏈家網(wǎng)站查到,在V領(lǐng)地“中環(huán)滬太路社區(qū)”周邊的一室一廳租金大約為3000元以上,而V領(lǐng)地網(wǎng)上顯示其最低租金則為1700元起。因此,在租金價(jià)格上,V領(lǐng)地“中環(huán)滬太路社區(qū)”極具競(jìng)爭(zhēng)力。

    當(dāng)然,V領(lǐng)地“中環(huán)滬太路社區(qū)”網(wǎng)上顯示的最低租金1700元,只是一個(gè)最低的房間租賃價(jià)格,和房地產(chǎn)公司賣房一樣,由于樓層不同、朝向不同,面積不同,V領(lǐng)地所有的房間價(jià)格都是“一房一價(jià)”,消費(fèi)者可以挑選自己有能力承受的房間及其價(jià)格?!翱傮w上,我們根據(jù)物業(yè)成本、周邊房?jī)r(jià)做出一個(gè)相對(duì)比周邊低10%的合理定價(jià)。如果是租約2年,則價(jià)格被鎖定?!敝芫龔?qiáng)表示。

    那么,優(yōu)惠了消費(fèi)者的V領(lǐng)地,自己是否盈利呢?同時(shí),怎么保證可持續(xù)發(fā)展呢?

    擴(kuò)張加速

    周君強(qiáng)認(rèn)為有兩點(diǎn)支持V領(lǐng)地的業(yè)績(jī)和規(guī)?;l(fā)展:第一、龐大的消費(fèi)者的數(shù)量群體及需求;第二、通過開設(shè)更多超大體量的社區(qū)以及拓展外部加盟和托管業(yè)務(wù)。

    關(guān)于消費(fèi)者的數(shù)量,主要的一個(gè)指標(biāo)就是大學(xué)生畢業(yè)生數(shù)量。即便不算大學(xué)畢業(yè)1?5年的大學(xué)生,僅2017年全國(guó)普通高校畢業(yè)生就預(yù)計(jì)795萬人,其中上海高校畢業(yè)生就達(dá)到18.8萬人,而且由于上海對(duì)于人才的吸引力,不僅上海高校畢業(yè)生絕大多數(shù)會(huì)留在上海,其他省份普通高校的畢業(yè)生也會(huì)選擇“漂”到上海。

    除此,根據(jù)某招聘網(wǎng)站發(fā)布的《2017應(yīng)屆畢業(yè)生的求職情況報(bào)告》顯示,受市場(chǎng)影響,2017年應(yīng)屆畢業(yè)生平均實(shí)際簽約月薪為4014元,相比去年4765元來說,下降了751元!

    一頭是在上海尋求機(jī)遇的普通高校的畢業(yè)生,因?yàn)辇嫶髷?shù)量而徒增競(jìng)爭(zhēng)壓力,一頭是薪酬水平降低,這使得絕大多數(shù)原籍為外地的大學(xué)畢業(yè)生在上海的生存遭遇到三明治式的壓力,而最大的生活成本就是來自房租壓力。無疑,提供租金在2000-4000元價(jià)格的住房,就滿足了這部分人群的訴求。當(dāng)然,這也正是長(zhǎng)租公寓概念出現(xiàn)并落地后,能夠在上海這樣的超級(jí)城市得到迅速發(fā)展的原因。

    伴隨著V領(lǐng)地等長(zhǎng)租公寓的崛起后,各路資本也已經(jīng)開始推波助燃。此前3年,品牌型長(zhǎng)租公寓對(duì)外股權(quán)融資總計(jì)66多億人民幣,而在2017年上半年,股權(quán)融資就已經(jīng)超過百億,這還沒計(jì)入債權(quán)或者表外融資。因此,長(zhǎng)租公寓在迅速發(fā)展3年后的今天,下一步的發(fā)展將更快地在社區(qū)數(shù)量、社區(qū)規(guī)模和融資能力上進(jìn)入一場(chǎng)新的力拼時(shí)期。因此,暫時(shí)成為上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)隱形冠軍的V領(lǐng)地,需要時(shí)刻提速自己的擴(kuò)張節(jié)奏。

    未雨綢繆。去年8月,V領(lǐng)地在行業(yè)中宣布了一項(xiàng)合伙人計(jì)劃,目的是希望通過線下的加盟、托管、合作合資形式,加大V領(lǐng)地在上海本地的滲透。計(jì)劃實(shí)施一年后的今天,結(jié)果如何呢?

    “關(guān)于加盟模式,由于我們只是輸出品牌,以及派遣店長(zhǎng),沒有輸出整套管理模式,因此有加盟商提出轉(zhuǎn)向托管模式,而托管模式,由于我們不僅采取了全管理輸入,同時(shí)還對(duì)合作伙伴進(jìn)行銷售收入保底,這使得合作伙伴的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大大降低,因此我們現(xiàn)在不再將加盟、托管進(jìn)行各自單列,而是叫做‘加盟+托管的合并模式?,F(xiàn)在這一合并模式,已經(jīng)有10多個(gè)落地項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)了。至于合作合資,還在推進(jìn)中,有些項(xiàng)目已準(zhǔn)備落地實(shí)施。”周君強(qiáng)表示,總體上,現(xiàn)有的合伙人項(xiàng)目的單個(gè)體量都不是很大,基本上都只有100?300個(gè)房間,這對(duì)V領(lǐng)地的管理成本控制提出挑戰(zhàn),但對(duì)V領(lǐng)地在上海區(qū)域的市場(chǎng)布局、品牌效應(yīng)和影響力還是有很大裨益。

    從目前而言,V領(lǐng)地在上海本地的發(fā)展主力還在自己的簽約物業(yè)。V領(lǐng)地的策略是,每個(gè)單體物業(yè)能有超過1000間房間的規(guī)劃潛力,且在總量上,每年要做到2萬間房間的遞增。周君強(qiáng)表示,一個(gè)長(zhǎng)租公寓公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力以及可持續(xù)發(fā)展的本質(zhì)是成本的競(jìng)爭(zhēng),而除了內(nèi)控管理成本之外,重要的是要依靠規(guī)模體量降低成本。

    大體量規(guī)模的社區(qū),在運(yùn)營(yíng)效率及成本費(fèi)用的控制上,要明顯優(yōu)于小體量項(xiàng)目。以V領(lǐng)地在運(yùn)營(yíng)的社區(qū)為例,800-1500間的大社區(qū),運(yùn)營(yíng)總成本(含運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、人力成本、銷售費(fèi)用)大約是300間以內(nèi)體量小社區(qū)的一半左右。在其他單房條件相同下(每平米租金成本、單房裝修成本、出租價(jià)格等),運(yùn)營(yíng)成本的降低,促使大體量社區(qū)的利潤(rùn)率要顯著高于小體量社區(qū);并且極大地提升社區(qū)管理運(yùn)營(yíng)效率,優(yōu)化人房比,利于實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的優(yōu)良持續(xù)增長(zhǎng)。

    終極使命

    在V領(lǐng)地可持續(xù)發(fā)展的策略中,還有兩項(xiàng)重要的服務(wù)管理:一是社區(qū)空間服務(wù),二是V領(lǐng)地商城服務(wù)。

    社區(qū)空間服務(wù)中,除了向居住的年輕人提供家政購(gòu)買服務(wù)內(nèi)容之外,V領(lǐng)地還對(duì)每個(gè)社區(qū)設(shè)計(jì)了不同的主題場(chǎng)景。比如公共客廳、公共健身房、公共廚房、公共洗衣房、公共郵件包裹收發(fā)點(diǎn)、公共停車點(diǎn)等,這些共享點(diǎn),在每個(gè)社區(qū)都有不同的主題設(shè)計(jì)。

    以V領(lǐng)地上海靜安區(qū)共和新路社區(qū)的公共廚房為例,該廚房整體環(huán)境西式設(shè)計(jì)風(fēng)格,可容納多個(gè)年輕人在這里炫廚藝,同時(shí)還是一個(gè)交友的自助開放式茶餐廳。據(jù)說,曾有一對(duì)男女年輕人在V領(lǐng)地社區(qū)內(nèi)就通過這樣類似的共享空間內(nèi),從相識(shí)、相戀,甚至最終成就了婚姻。用周君強(qiáng)的話說,樂見年輕人在V領(lǐng)地成就人生重要的姻緣。

    商城服務(wù)是V領(lǐng)地在行業(yè)中第一個(gè)開設(shè)的服務(wù)創(chuàng)新。周君強(qiáng)表示,隨著V領(lǐng)地在上海本地的布局做大,以及大型社區(qū)的發(fā)展,在V領(lǐng)地已經(jīng)形成2萬多年輕的租客,而隨著每年再投入2萬多房間的速度,5年之內(nèi)可能會(huì)突破10萬人,為了讓居住人群有更簡(jiǎn)便的生活體驗(yàn),V領(lǐng)地推出了解決“2公里生活圈”的線上服務(wù),即“V領(lǐng)地商城”平臺(tái),按照周君強(qiáng)的話說,在V領(lǐng)地商城平臺(tái)上,有購(gòu)物、有服務(wù)、有點(diǎn)評(píng)等等,目前正在逐步向第三方商家開放端口。

    “V領(lǐng)地商城”的客群屬于精準(zhǔn)客群,不僅流量活躍度高,且變現(xiàn)能力極強(qiáng),因此,假以時(shí)日,“V領(lǐng)地商城”將形成V領(lǐng)地的一塊優(yōu)質(zhì)的線上平臺(tái)資產(chǎn),在軟實(shí)力的培育上,V領(lǐng)地已經(jīng)比對(duì)手又先行了一步。

    但是周君強(qiáng)也強(qiáng)調(diào),行業(yè)正在快速的發(fā)展階段,規(guī)模也在幾何級(jí)增長(zhǎng),未來一定會(huì)從分散走向高度整合,期間的優(yōu)勝劣汰和并購(gòu)案不會(huì)少,而V領(lǐng)地終極使命是,建立長(zhǎng)租公寓的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn),讓年輕人生活得更好。endprint

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