新鄉(xiāng)市平原新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀及對策

賈佳等

[提要] 新鄉(xiāng)平原新區(qū)是中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的重要節(jié)點(diǎn)，在2014年被列入國家級重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，處于鄭州、新鄉(xiāng)、焦作三市交匯中心，發(fā)展?jié)摿薮?。?jīng)歷近十年的發(fā)展，新區(qū)面貌煥然一新，而對新區(qū)發(fā)展貢獻(xiàn)最大的是當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)。依托良好的環(huán)境優(yōu)勢、便利的交通條件、生態(tài)宜居新城的定位和政策扶持，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展得相當(dāng)迅速。本文基于新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，分析新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)勢及面臨的機(jī)遇，重點(diǎn)探討所存在的問題及面臨的挑戰(zhàn)，并提出相應(yīng)的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價格洼地；品牌配套

基金項(xiàng)目：鄭州大學(xué)西亞斯國際學(xué)院大學(xué)生創(chuàng)新訓(xùn)練計劃項(xiàng)目：“新鄉(xiāng)市平原新區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀和經(jīng)驗(yàn)借鑒”（編號：2017-sycx-111）

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年9月26日

一、新鄉(xiāng)市平原新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

（一）新鄉(xiāng)市平原新區(qū)房價穩(wěn)定上升。2014年平原新區(qū)（188平方公里）被列入國家級重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，這對于整個區(qū)域的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展具有重要的戰(zhàn)略意義。同時，平原新區(qū)也是河南省繼鄭州、洛陽、開封之后的第四個新區(qū)。此外，擁有1，840畝鳳湖和100畝風(fēng)西湖的雙湖生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，造就了平原新區(qū)巨大的發(fā)展?jié)摿?，其房屋投資升值潛力更無可估量。

平原新區(qū)開發(fā)是在2008年，房地產(chǎn)進(jìn)駐最早是在2014年，經(jīng)過近幾年的發(fā)展，平原新區(qū)的房價從2014年的4，000元左右漲到了目前的八九千元，翻了一番還要多，這只是高層的房價，洋房的價格則從早期的7，000多元漲到現(xiàn)在的一萬四五左右。到2017年8月份平原新區(qū)高價格的項(xiàng)目已經(jīng)升到每平方米8，400～9，000元左右。

（二）多個房產(chǎn)龍頭企業(yè)進(jìn)駐平原新區(qū)。目前，進(jìn)駐平原新區(qū)的開發(fā)商有十余家，開發(fā)項(xiàng)目也有十多個。最早進(jìn)駐的恒大集團(tuán)，在新區(qū)開發(fā)的項(xiàng)目就有兩個，恒大金碧天下和恒大御景灣。綠地集團(tuán)開發(fā)的泰晤士新城，碧桂園開發(fā)的鳳凰灣、劍橋郡、莫奈花園等，綠城開發(fā)的鳳湖玫瑰園，建業(yè)開發(fā)的比華利莊園；還有森林谷正弘灣、金域藍(lán)灣、藍(lán)城桃源春曉、恒升一號莊園等。多個地產(chǎn)龍頭企業(yè)進(jìn)駐新區(qū)，為其發(fā)展建設(shè)注入活力，這些房產(chǎn)商的開發(fā)吸引了眾多購房者，新區(qū)人氣慢慢聚攏起來，正符合新區(qū)發(fā)展的大規(guī)劃——到2020年新區(qū)的人口規(guī)模要達(dá)到50萬人。

二、新鄉(xiāng)市平原新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展優(yōu)勢及面臨的機(jī)遇

（一）新鄉(xiāng)市平原新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的優(yōu)勢

1、交通優(yōu)勢。平原新區(qū)處于鄭州、新鄉(xiāng)、焦作三市交匯中心，與鄭州一河之隔，三橋相連。三市交匯中心，扼守311省道與107國道的關(guān)鍵位置，緊鄰京港澳高速，東南西北各方都能聯(lián)結(jié)貫通，是貫通歐亞大陸橋的重要節(jié)點(diǎn)。目前規(guī)劃中的鄭新輕軌，已并入鄭濟(jì)高鐵，現(xiàn)已動工建設(shè)，2020年計劃通車。還有連接北龍湖及平原新區(qū)的龍鳳快速通道（連通龍湖、鳳湖）也在規(guī)劃中，隨后鄭州至平原新區(qū)15分鐘即可通達(dá)南北。鄭州至平原示范區(qū)的公交車也即將開通，這些交通優(yōu)勢給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)帶來了無限的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、政策優(yōu)勢。2016年以來，鄭州市區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展受到約束，陸續(xù)出臺了一些限購政策，這些政策使鄭州周邊區(qū)域的房地產(chǎn)迎來了發(fā)展高峰，房價陸續(xù)上漲。而2017年5月3日出臺的新限購政策，使鄭州東西南三個區(qū)位的房地產(chǎn)業(yè)都受到限制，而位于黃河北岸的平原新區(qū)，它的區(qū)位優(yōu)勢就凸顯出來了，它是鄭州周邊唯一不限購的區(qū)域，因此購房客蜂擁而來，新區(qū)也迎來了購房熱。此外，二胎政策的放開，使得更多的家庭考慮購買改善性住房，這也使得新區(qū)購房者增多，形成賣方市場，房價上升。

3、環(huán)境優(yōu)勢。對于新區(qū)來說，環(huán)境是其吸引投資者的有利因素之一。“先規(guī)劃后建設(shè)，先地下后地上，先環(huán)境后招商”是新區(qū)規(guī)劃建設(shè)時的原則，2012年累計完成市政道路128.7公里、橋梁33座、供水和供氣管網(wǎng)200公里，綠地率達(dá)到38%，綠化覆蓋率達(dá)到41%，實(shí)現(xiàn)了九通一平。投資4億余元建設(shè)1，840畝的鳳湖景觀，之后還規(guī)劃建設(shè)了占地100畝的鳳西湖，加上市政打造的親水景觀公園，使其完成了從荒野之地到繁榮之地的轉(zhuǎn)變。平原新區(qū)經(jīng)過將近十年的努力，打造出的環(huán)境是鄭州周邊區(qū)域首屈一指的，各個房產(chǎn)項(xiàng)目利用環(huán)境的優(yōu)勢則迎來銷售的熱潮。

4、價格優(yōu)勢。新區(qū)是河南省第四大新區(qū)，與鄭州北龍湖龍鳳相望，從鄭東新區(qū)到達(dá)平原新區(qū)僅25分鐘的車程，這樣近的距離，房價卻有著天壤之別。鄭東新區(qū)核心區(qū)域房價在4萬元左右，而平原新區(qū)鳳湖核心區(qū)房價不到1萬元，1/4的價格就可以享受雙湖景觀，遠(yuǎn)離噪音與忙碌。在對鄭東新區(qū)房價望洋興嘆的同時，平原新區(qū)的價格完全是購房者的理想選擇。

（二）新鄉(xiāng)市平原新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面臨的機(jī)遇

1、價格洼地帶來的升值潛力。新區(qū)現(xiàn)在的房價均價不到9，000元，這是鄭州周邊價格比較低的一個區(qū)域。新區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展到如今僅3年時間，價格翻了一番。整個新區(qū)188平方公里在2014年被列入國家級重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，新區(qū)經(jīng)歷近十年的發(fā)展，重點(diǎn)是在鳳湖核心區(qū)域的開發(fā)，其他區(qū)域的開發(fā)建設(shè)還沒有完成，當(dāng)隨著新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力的進(jìn)一步增長，其在鄭州發(fā)展中所起的作用越來越不容忽視時，整個新區(qū)發(fā)展形成一個良性循環(huán)，相應(yīng)地區(qū)房屋投資升值潛力也越大。

2、中原城市群建設(shè)及“一帶一路”建設(shè)。新區(qū)的發(fā)展依托于它所處的大區(qū)位——三市交匯中心。從城市發(fā)展的大趨勢來看，鄭州已經(jīng)成為區(qū)域性中心城市，在國家“一帶一路”規(guī)劃建設(shè)中，鄭州的交通樞紐作用愈發(fā)凸顯，這也將大大增加鄭州輻射帶動周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的便利性。新鄭融合已經(jīng)成為必然。從鄭州“東擴(kuò)北移，跨河發(fā)展”發(fā)展前景來看，高規(guī)格的平原新區(qū)歸屬鄭州也是必然。對于平原新區(qū)來說，與鄭州只隔了一條黃河，而且處于中原城市群建設(shè)的重要節(jié)點(diǎn)上，其區(qū)位的發(fā)展?jié)摿εc優(yōu)勢也不可估量。越來越多的人看到平原新區(qū)的潛力，愿意來新區(qū)投資房屋，不管是自住還是投資，對于新區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)都是機(jī)遇。endprint

3、相關(guān)配套設(shè)施的完善。新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的同時有相應(yīng)完善的配套設(shè)施，如學(xué)校有鄭州外國語學(xué)校平原分校，還有公立的幾所優(yōu)質(zhì)幼兒園、小學(xué)、中學(xué)；醫(yī)院有正在規(guī)劃建設(shè)中的河南省人民醫(yī)院平原分院；商業(yè)有奧特萊斯購物中心、王府井購物中心、鳳西湖上的一個時尚的水上商業(yè)街等。此外，2017年7月15日河南財經(jīng)學(xué)院中外合作辦學(xué)項(xiàng)目在平原新區(qū)簽約。新區(qū)除了政府規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施外，房地產(chǎn)開發(fā)商在建設(shè)時也是有其配套的，像恒大的威尼斯商業(yè)街、四星級酒店，綠地的鳳舞九天商業(yè)街等。

三、新鄉(xiāng)市平原新區(qū)房地產(chǎn)存在的問題

（一）行業(yè)內(nèi)競爭激烈。新區(qū)競爭最激烈的是恒大和碧桂園，具體表現(xiàn)在四個方面：（1）開發(fā)商在產(chǎn)品上都是洋房和高層，而且是精裝修交房；（2）宣傳力度上恒大和碧桂園都比較大，宣傳區(qū)域有所重疊；（3）顧客群體上恒大和碧桂園針對的都是中間階層；（4）銷售渠道相似，矛盾較多。

（二）鄭州房產(chǎn)行業(yè)的沖擊。新區(qū)發(fā)展雖然勢頭良好，但還沒有完全成熟，有些顧客認(rèn)為新區(qū)位置偏，離鄭州遠(yuǎn)，覺得當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)沒有升值潛力，更愿意購買鄭州市內(nèi)的房子。此外，新區(qū)的客源大多是來自鄭州，這樣新區(qū)就與鄭州市內(nèi)的項(xiàng)目構(gòu)成競爭關(guān)系。鄭州市區(qū)的項(xiàng)目一開始就占據(jù)地利，會吸引新區(qū)一部分客源，另外還推出購房優(yōu)惠活動吸引消費(fèi)者，新區(qū)的客戶就減少得更多了，這對新區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)是個擠壓。

（三）銷售說辭不一致。銷售說辭上的不一致是指各家開發(fā)商對一些規(guī)劃中的基礎(chǔ)設(shè)施、配套等的宣傳不一致，像規(guī)劃中的王府井商業(yè)街，森林谷正弘灣稱其在新區(qū)南邊，碧桂園則稱其在新區(qū)北邊。對于新區(qū)的規(guī)劃配套說辭上的不一致，體現(xiàn)了開發(fā)商對于規(guī)劃的了解程度。區(qū)位上的說辭不一致，容易造成購房者信任度的大大降低。

四、新鄉(xiāng)市平原新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)對策

（一）避免惡性競爭。對于開發(fā)商而言，新區(qū)的市場是有限的，但開發(fā)商之間仍需構(gòu)建良好的競爭環(huán)境，利于各方的發(fā)展。這是因?yàn)閻盒愿偁幉粌H會讓對方喪失市場地位，而且還會帶來更多的競爭者，對己方不利。針對開發(fā)商，政府要強(qiáng)化對土地使用的審批和監(jiān)督，從源頭上完全控制土地一級市場的供應(yīng)，土地的出讓按照公平、公正、公開原則進(jìn)行招投標(biāo)和拍賣，從源頭上嚴(yán)防土地的炒作和國有資產(chǎn)的流失。在土地的分配上，政府要有一定的主動性和管理力度，要使土地資源配置給那些真正有實(shí)力的開發(fā)商。

（二）揚(yáng)長避短，突出優(yōu)勢。平原新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)面臨著許多發(fā)展機(jī)遇，但也面臨著房地產(chǎn)業(yè)競爭日趨激烈的形勢，這需要相關(guān)房企面對復(fù)雜的外部環(huán)境，揚(yáng)長避短，在與同行業(yè)的競爭中突出優(yōu)勢，不斷壯大，擴(kuò)張發(fā)展，制定企業(yè)恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營目標(biāo)和發(fā)展戰(zhàn)略，要做到凸顯自身優(yōu)勢，進(jìn)而通過這些優(yōu)勢去吸引顧客。

（三）保持銷售說辭的一致性。開發(fā)商對于規(guī)劃配套設(shè)施的區(qū)位銷售上的說辭應(yīng)保持一致，這需要相關(guān)人員進(jìn)行認(rèn)真的實(shí)地調(diào)查，搜尋與區(qū)位相關(guān)的一手資料。這樣既可以增加開發(fā)商的信任度和品牌的公信力，又不至于在后續(xù)的交房過程中面臨購房者的質(zhì)疑和投訴。

（四）打造完善的物業(yè)管理服務(wù)。新區(qū)開發(fā)商在完善基礎(chǔ)設(shè)施的同時，也要打造優(yōu)質(zhì)的、有成效的物業(yè)管理服務(wù)，這是創(chuàng)建品牌住宅小區(qū)的延續(xù)和完善，又是現(xiàn)代住宅小區(qū)的重要組成部分，是現(xiàn)代化城市的陽光產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)塑造住宅精品，除了抓好小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計、施工外，最重要的就是塑造物業(yè)管理精品。

主要參考文獻(xiàn)：

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