可以傳承的固定資產(chǎn)

蘇偉

想讓購置的美國房產(chǎn)增值應(yīng)該是我們最期盼的事情，這需要抽絲剝繭，找出美國房產(chǎn)增值的根本原因，以幫助投資者在房產(chǎn)不斷升值的趨勢中盡快做出正確的決定。那么，如何預(yù)測哪些美國房產(chǎn)會升值？這其實也是有方法的。

近幾年來，由于物價上漲、股市動蕩、投資國內(nèi)房產(chǎn)政策限制、空氣污染等因素，越來越多的高凈值人群選擇移民到美國并投資房產(chǎn)。既然是投資肯定是以升值為目的，買到升值的房產(chǎn)是每個房產(chǎn)投資者追求的理想。美國那么大，做出投資決定后走遍美國是不太可能實現(xiàn)的，但初步的篩選可以大致為我們劃一個范圍，在這個范圍里選擇合適的城市及區(qū)域，選房的問題就沒那么難了，本著快速、安全、便捷、宜居等選房原則，本期《投資與合作》投資移民欄目特邀和中移民投資顧問為大家詳細講解美國房產(chǎn)的概況及選房原則。讓您做足選房功課，不走冤枉路。

讓房產(chǎn)變成一次成功的投資

想要讓購置的美國房產(chǎn)增值應(yīng)該是我們最期盼的事情，這就需要抽絲剝繭，找出美國房產(chǎn)增值的根本原因，以幫助投資者在美國房產(chǎn)不斷升值的趨勢中盡快做出正確的決定。那么，如何預(yù)測哪些美國房產(chǎn)會升值？其實也是有方法的。

由于美國是私有化經(jīng)濟，因此，屋主不僅擁有房屋而且擁有土地的所有權(quán)。房子作為建筑物隨使用年限的增長，壽命在不斷地降低，它的價值隨時在折舊；而土地的價值是隨城市發(fā)展而不斷變化的，從這點我們就能看出美國房價是一個由房屋價值與土地價值的雙曲線構(gòu)成的市場波動。

和中移民投資顧問認為，美國房產(chǎn)的增值實際上是土地的增值速度大于房子折舊的速度而產(chǎn)生的增值。在美國，房子折舊的速度大致相同，而決定房產(chǎn)增值速度的主要是土地的增值速度。要想買到增值最快的房產(chǎn)，就要買到增值最快的土地。因此不難看出，美國買房投資選擇房子位置很重要。

再來看看購置房產(chǎn)的類別。一般來說，投資美國房產(chǎn)分為兩類：剛需房和投資房。

剛需房，這和國內(nèi)差不多，移民國外需要自住或者孩子在外留學(xué)需要學(xué)區(qū)房。新移民需要一個自住的地方，而近10年來移民美國的中國人大都是中產(chǎn)階級以上的家庭，在國內(nèi)積累了一定的財富，加之國內(nèi)對于美國房子的印象都是帶花園的別墅，致使這幾年在美國購買房屋自住的國人大多以別墅為主。我們國家學(xué)區(qū)的概念是效仿美國的，學(xué)區(qū)的概念最早起源于美國麻省，是為了保障各區(qū)的學(xué)子能就近入學(xué)，但由于學(xué)校等級不同就產(chǎn)生了教育區(qū)域化差異，而后各國開始效仿教育區(qū)域化，隨之也產(chǎn)生了差異化。作為對下一代教育日夜操心的中國人來講，美國的學(xué)區(qū)房也很好理解：在學(xué)區(qū)擁有房子，子女就可以就讀學(xué)區(qū)的小學(xué)或中學(xué)。

投資房，通常分為兩種，一種是有實際產(chǎn)權(quán)的投資房，一種是有股權(quán)卻無實際產(chǎn)權(quán)和決定權(quán)的房屋。先說說有實際產(chǎn)權(quán)的房子：和國內(nèi)一樣，收益多以收取房租為主，等過了幾年房價升了再賣出去，這種投資方式收益是比較可觀的，近5年來美國的租金一直在漲，根據(jù)美國知名房地產(chǎn)網(wǎng)站Zillow的預(yù)測，未來租金還會持續(xù)上漲。鑒于自住房貸款有低利率等優(yōu)惠政策，很多民眾即使在購買投資房時也想以自住房申報。實際上，銀行會依據(jù)一些條件來判定顧客購買的房產(chǎn)是自住還是投資。例如，銀行會要求顧客披露名下所有房產(chǎn)，一般第二套房產(chǎn)就是投資房； 過戶以后，60 天內(nèi)買房人要入住，且一年住滿180 天就算自住房； 另外，一半自住、一半出租的情況也算作自住房。從貸款比例來講，投資房貸款最多只能申請到70%，這就是說購房者至少要付30%的首付，而自住房貸款有時可以達到90%之多。銀行對首付的要求也會更高，自住房首付款可以由父母、朋友贈予，若購買投資房，銀行要查看申請人兩個月的銀行月結(jié)單，其中不允許有任何贈予款。另外，申請人的信用要求也更高，通常要在660 分以上，而自住房僅為620 分。

據(jù)和中移民投資顧問介紹，在美國，相對其他商業(yè)貸款，申請房屋貸款比較容易，而且利率較低。因此購買房產(chǎn)，要善于利用銀行貸款，也就是學(xué)會借錢投資，用別人的錢賺錢。

但投資房貸款和自住房貸款還是有些不同。申請投資房貸款最好曾經(jīng)做過房東。投資房購買者去銀行貸款時，銀行會看負債和收入的比例，不能超過43%～50%。例如，某人月收入5000 元，當(dāng)前自住房和未來的投資房加起來的所有貸款、地稅、保險等負債額每月2500 元，負債和收入比例剛好50%，他可以申請到這個貸款。但如果本人還有汽車貸款200 元，負債達到54%，就不能申請到這棟投資房的貸款了。

民眾選擇不同的房屋類型，如Co-op 、Condo 等，對申請貸款都會有影響。專家稱，Co-op 用于投資而言基本上沒有貸到款的可能，銀行會覺得風(fēng)險太大；Condo 比Co-op 好一點，但也有諸多限制。是否能夠拿到貸款，銀行也是需要經(jīng)過很多審核的，如果Condo 預(yù)售率沒有達到50%，商業(yè)面積超過大樓面積的20%，里面?zhèn)€人投資比例過高，那么銀行也不會貸款給買家。一到四家庭的房產(chǎn)是比較容易申請到投資房貸款的。四家庭以上的在紐約就算是商業(yè)貸款。商業(yè)貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難：貸款一般是5～7年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。

在美國，租金年收益一般在5%?8%，而如果是在國內(nèi)相當(dāng)?shù)纳虆^(qū)或居住區(qū)位置出租一套房的話，年回報率最高也只有3.5%左右。數(shù)據(jù)顯示，在不考慮匯率和租金收益的前提下，僅2016年全年，中國土豪的全球房產(chǎn)增值就達20466342元人民幣，其5年前的投資額并不是33658872元人民幣，而僅僅是1/3的貸款首付，只有11219624元人民幣。從中可以看出5年時間內(nèi)的資產(chǎn)回報率是1.8倍。由此可見美國房產(chǎn)回報率是相當(dāng)高的。不僅收益較高，有實際產(chǎn)權(quán)及管理權(quán)，對承租人的挑選、租金的升降都可自己決定，當(dāng)有需要時還可轉(zhuǎn)化為自住房。說白了就是手里有套房，想怎么處置就怎么處置。但同時也要注意，美國租賃房屋是合同制的，合同期內(nèi)是不可以漲租金的。除非合同寫明房東可隨時漲，不過這種條件一般租客是不會接受的。endprint

再來看看，只有股權(quán)的房屋。這種方式一般就是融資公司招募投資人，幾個或幾十個投資人合伙去買下一套或幾套甚至整個小區(qū)的房子來出租，而租金所得以百分比分給投資人，自己再抽點傭金，賣房子的時候也是同樣的方式。與其說是房屋，不如說是種理財產(chǎn)品，因為實際上投資人只是把錢投進某個項目，租金的多少，什么時候賣都是由融資公司這邊決定。這種房屋有專人管理，一般無須操心，風(fēng)險較低，項目由融資公司評估執(zhí)行，事前會有大量考量評估，這樣就會促使價格更加趨于合理化。但一般您對接的出賣人對房屋無實際控制權(quán)，無法轉(zhuǎn)化為自住房。在現(xiàn)在人民幣不斷貶值的大條件下，越來越多的人去美國投資房產(chǎn)，也會遇到股權(quán)房產(chǎn)的情況，這就要和股權(quán)代言人保持良好的溝通，確保能夠順利過戶。

美國房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和靈魂，圍繞房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切社會和經(jīng)濟活動，實際上都是圍繞產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。在美國，無論是房地產(chǎn)買賣、抵押、出租以及房地產(chǎn)證券化等，都有一個前提，這就是產(chǎn)權(quán)清楚。那么，什么樣的房地產(chǎn)算產(chǎn)權(quán)清楚？如何保障產(chǎn)權(quán)？

和中移民投資顧問給出了如下解釋。在美國，產(chǎn)權(quán)清楚一般包含兩方面的意義：一是產(chǎn)權(quán)的合法性，指業(yè)主對房地產(chǎn)具有確定無疑的產(chǎn)權(quán)，無其他人對其產(chǎn)權(quán)的合法性提出異議；二是產(chǎn)權(quán)的市場性，指是否具備足夠的證明文件依法確認業(yè)主對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，以保證房地產(chǎn)順利進入市場。具有合法的產(chǎn)權(quán)不一定具有市場性，如一些丟失資料或年代久遠、資料不全的房地產(chǎn)，雖然其產(chǎn)權(quán)是合法的，無他人提出異議和主張權(quán)利，但其市場性是不好的，因為在房地產(chǎn)交易時，賣方無法提供足夠的證明材料讓買主確信房地產(chǎn)權(quán)清楚，因此，這樣的房地產(chǎn)進入市場就會有困難。

明確產(chǎn)權(quán)后再來看產(chǎn)權(quán)的持有方式。在美國，產(chǎn)權(quán)清楚同時還包括明確以何種方式持有產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)持有方式將決定將來對房地產(chǎn)的處置方式及權(quán)利人各方的權(quán)益，是產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。美國通常把產(chǎn)權(quán)的擁有方式分成如下幾類。完全產(chǎn)權(quán)指一個人或一個單位完全單獨擁有對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，如未婚單身男女擁有的產(chǎn)權(quán)或已婚夫婦按協(xié)議單方擁有產(chǎn)權(quán)等情況；聯(lián)合產(chǎn)權(quán)是指兩人以上聯(lián)合對房地產(chǎn)擁有一致的產(chǎn)權(quán)。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)具有產(chǎn)權(quán)一致、時間一致、利益一致和占有一致的特點，產(chǎn)權(quán)的取得是同時的，確權(quán)依據(jù)的文件是相同的，各產(chǎn)權(quán)人不區(qū)分產(chǎn)權(quán)份額，不能單獨處分各自的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)某一產(chǎn)權(quán)人去世后，其他在世的產(chǎn)權(quán)人自動獲得其產(chǎn)權(quán)，因此聯(lián)合產(chǎn)權(quán)是不能用遺囑的形式處置的。法律規(guī)定，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生必須有書面文件明確約定，各產(chǎn)權(quán)人是以聯(lián)合共有的方式共同持有產(chǎn)權(quán)的。例如，一些州規(guī)定，夫妻雙方以聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的形式持有產(chǎn)權(quán)；共有產(chǎn)權(quán)是兩人以上按份共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人按份擁有房地產(chǎn)權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。共有產(chǎn)權(quán)的特點是，盡管共有產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的份額在實物上不可分，但利益上是可以分開的，而且共有產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處置自己份內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)益，另外，各產(chǎn)權(quán)人取得產(chǎn)權(quán)的時間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下，兩人以上對房地產(chǎn)的權(quán)利是共有產(chǎn)權(quán)；企業(yè)擁有的產(chǎn)權(quán)包括公司產(chǎn)權(quán)、合伙組織產(chǎn)權(quán)和信托產(chǎn)權(quán)3種形式，企業(yè)擁有的房地產(chǎn)權(quán)其特點是當(dāng)事人按企業(yè)章程和有關(guān)法規(guī)行使對房地產(chǎn)的權(quán)益和義務(wù)。

投資美國房產(chǎn)要清楚登記制度

與所有國家和地區(qū)一樣，房地產(chǎn)登記是美國房地產(chǎn)管理的一項基本制度，但美國實行的是契約登記制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ)，它并不擔(dān)保登記的房地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)清楚的。因此，在房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，當(dāng)事人不能僅憑政府的登記來確定房地產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，還必須有其他保障制度。在美國保障產(chǎn)權(quán)主要靠3種方法：一是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；二是通過代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料和提供法律意見，確認產(chǎn)權(quán)的真實性；三是向?qū)I(yè)的產(chǎn)權(quán)保險公司購買產(chǎn)權(quán)保險。最基本的美國產(chǎn)權(quán)就是擔(dān)保契約，類似于我們的房屋銀行抵押文件。產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約的主要形式有兩種。最常用的是一般性擔(dān)保契約，該種契約要求轉(zhuǎn)讓方必須就如下4個方面的內(nèi)容向受讓方進行保證：轉(zhuǎn)讓人對擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具有確定無誤的產(chǎn)權(quán)；轉(zhuǎn)讓人有權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；如果因他人主張產(chǎn)權(quán)或他人具有優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的產(chǎn)權(quán)造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人保證賠償一切損失；除契約中特別注明的外，該房地產(chǎn)無其他任何限制和負擔(dān)。一般性擔(dān)保契約的擔(dān)保不僅限于轉(zhuǎn)讓方這一方，它對房地產(chǎn)自存在以來的產(chǎn)權(quán)狀況都做出擔(dān)保，因此對轉(zhuǎn)讓方前面任何一方存在的產(chǎn)權(quán)問題，轉(zhuǎn)讓方都要負責(zé)任。第二種是特定擔(dān)保契約，該契約內(nèi)容基本與一般性擔(dān)保契約相同，但這種擔(dān)保契約轉(zhuǎn)讓方對產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的責(zé)任只限于其自身這一方，對于由上一家造成的責(zé)任則不予擔(dān)保。一般來說，用產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約來保障產(chǎn)權(quán)，主要適應(yīng)于賣方為信譽良好、實力雄厚的大公司的情況下，因為在這種情況下，買方不用擔(dān)心賣方違約或者因破產(chǎn)而無法負賠償責(zé)任。產(chǎn)權(quán)保障的第二種方法類似于目前香港的做法，主要是通過專業(yè)代理律師查閱登記機關(guān)的檔案資料，提供法律意見來確定產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)保險制度出現(xiàn)之前，這是美國最常用的辦法，特別是在美國東部和南部地區(qū)，尤其盛行。在這種制度下，專業(yè)律師受買主或者抵押貸款機構(gòu)的委托，到登記機關(guān)查閱有關(guān)房地產(chǎn)登記資料，然后通過研究登記資料所披露的事實或當(dāng)事人提供的資料來判斷產(chǎn)權(quán)的合法性及市場性，提供法律意見，并對產(chǎn)權(quán)審查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出可能的補救辦法。

上述兩種方法，為房地產(chǎn)活動當(dāng)事人提供了一定程度的產(chǎn)權(quán)保障，但還是難以保證產(chǎn)權(quán)的絕對可靠。例如，靠擔(dān)保契約的方法，轉(zhuǎn)讓方可能毀約，或者轉(zhuǎn)讓方因經(jīng)濟原因等根本無法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果通過律師查檔和提供法律意見，律師只能查閱已登記過的（或已知的）文件資料，而且只能從文件表面發(fā)現(xiàn)問題，對可能存在的一些隱蔽的或者不是通過文字資料表現(xiàn)出來的產(chǎn)權(quán)缺陷（如失散的繼承人的突然出現(xiàn)并主張產(chǎn)權(quán)、偽造文件、登記機關(guān)的書記筆誤）等，律師有時是沒有辦法發(fā)現(xiàn)的。

因此，通過擔(dān)保契約和律師咨詢作為產(chǎn)權(quán)保障，當(dāng)事人無論多么小心，還是無法避免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險。為了減少風(fēng)險，預(yù)防可能存在的產(chǎn)權(quán)隱患，美國發(fā)展了產(chǎn)權(quán)保險制度。目前，產(chǎn)權(quán)保險制度已成為美國房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中最基本的保障制度，也是保險行業(yè)普遍的險種之一。endprint

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險制度是為彌補契約擔(dān)保和律師提供法律意見這兩種產(chǎn)權(quán)保障方法的缺陷而發(fā)展起來的。產(chǎn)權(quán)保險制度與前面兩種制度相比，增加了如下幾個方面的保障：一是產(chǎn)權(quán)保險公司對委托人負有明確的合同責(zé)任，對將來可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)障礙負賠償責(zé)任；二是它有足夠的賠償基金；三是受政府和法律的嚴格監(jiān)管。

產(chǎn)權(quán)保險公司在接受委托后，首先要做的事與律師相同，就是仔細查閱登記機關(guān)、稅務(wù)機關(guān)、法院等所有有關(guān)該房地產(chǎn)的資料檔案，并盡可能收集其他相關(guān)資料，然后仔細研究房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)障礙提出補救措施，最后為委托人提供擔(dān)保，對今后可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)責(zé)任和造成的任何損失保證給予賠償。

產(chǎn)權(quán)保險制度消除了因隱蔽的產(chǎn)權(quán)缺陷引起的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險，目前美國投資者和貸款機構(gòu)都傾向于采用產(chǎn)權(quán)保險制度，房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)按揭都必須購買產(chǎn)權(quán)保險。

房地產(chǎn)權(quán)保險的險種分為兩種：一是買方保險，二是貸款方保險。買方保險保障新業(yè)主的利益，保險期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手之后；貸款方保險保障抵押貸款債權(quán)人的利益，保險期限至貸款本息全部償還為止。

產(chǎn)權(quán)保險的費用一般包括兩項。一是保險費。保險費標準是相對固定的，一般由房地產(chǎn)所在州的土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會按房地產(chǎn)價值或抵押貸款額，結(jié)合房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀確定。不同的州保險費有所區(qū)別，一般來說在10萬美元以內(nèi)的房地產(chǎn)，保險費不超過房地產(chǎn)價值的1%，超過10萬美元的房地產(chǎn)，保險費約為房地產(chǎn)價值的0.6%?0.9%，房地產(chǎn)價值越高，保險費比例就越低。二是房地產(chǎn)權(quán)搜索費用。產(chǎn)權(quán)搜索費用一般根據(jù)工作量計費，對新房等產(chǎn)權(quán)歷史短的房地產(chǎn)，搜索費微不足道，但對產(chǎn)權(quán)來源復(fù)雜、歷史久遠的房地產(chǎn)，費用要高一些。產(chǎn)權(quán)保險費用一般都是一次性支付。

產(chǎn)權(quán)保險公司大多是從代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師行發(fā)展起來，是保險行業(yè)的一種，從業(yè)人員大多是具有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗的律師。產(chǎn)權(quán)保險公司的行為除受保險行業(yè)法律的約束外，同時有專門的產(chǎn)權(quán)保險法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)保險公司的行為。產(chǎn)權(quán)保險公司一般是美國保險協(xié)會的會員，同時有自己專門的行業(yè)協(xié)會。美國土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會 （American Land Title Association） 是美國產(chǎn)權(quán)保險業(yè)的全國性行業(yè)組織。

隨著業(yè)務(wù)的開展，許多產(chǎn)權(quán)保險公司建立了自己的產(chǎn)權(quán)檔案館，并與政府的登記、稅收、司法等機關(guān)建立了聯(lián)網(wǎng)電腦系統(tǒng)，提高了產(chǎn)權(quán)搜索的效率和產(chǎn)權(quán)的準確性。但由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，無論產(chǎn)權(quán)保險從業(yè)人員多么小心，經(jīng)驗多么豐富，錯誤總是難免的，風(fēng)險總是存在，因此，產(chǎn)權(quán)保險公司利用收取的保險費建立保險基金，賠償投保人可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)損失。

美國共有產(chǎn)權(quán)保險公司1532家，從業(yè)人員34473人，總產(chǎn)值48.8億美元。其中排在前5位的分別為：第一美國產(chǎn)權(quán)保險公司、芝加哥產(chǎn)權(quán)保險公司、共同體土地產(chǎn)權(quán)保險公司、斯圖華特產(chǎn)權(quán)集團公司、律師聯(lián)合產(chǎn)權(quán)保險公司。

房產(chǎn)登記是房產(chǎn)購置的關(guān)鍵

房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)權(quán)保障的必要程序。在實行產(chǎn)權(quán)登記制度的國家，房地產(chǎn)登記的目的一是確權(quán)，二是公示，房地產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)生效的充分和必要條件。在實行契約登記的制度的國家，房地產(chǎn)登記的目的主要是公示，并通過公示確定和保障優(yōu)先權(quán)。

美國房地產(chǎn)登記實行契約登記制度，法律要求，凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖等，都要登記。經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)不一定成立，登記行為也不保障業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，但經(jīng)登記的房地產(chǎn)具有優(yōu)先權(quán)。

房地產(chǎn)登記機關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。申請登記的文件契約必須附有完稅證明，同時交納登記費。一般情況下，登記費是按登記的文件頁數(shù)收費的，如紐約州，登記費以17美元為基本費，每增加1頁紙增加5美元，但每項登記收費最低不少于27美元。

房地產(chǎn)登記一般由買方（或貸款方）的代理律師、產(chǎn)權(quán)保險公司或交割處理托理機構(gòu)代理。

房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交換，一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的，而房地產(chǎn)作為一種特殊商品，交易的實質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易，房地產(chǎn)交易完成的標志是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)價值量大，買賣房屋是美國人經(jīng)濟生活中非常重要的一件事情。為了保障買賣雙方的合法權(quán)益，房地產(chǎn)交易要通過一個正式的交割程序，通過交割程序，雙方在合同、文件上正式簽字，轉(zhuǎn)讓方將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，受讓方將購房價款付給轉(zhuǎn)讓方。

在交割開始之前，有關(guān)當(dāng)事人要自己或通過代理律師做好各項準備工作。交割前要準備好的事項和文件包括：買方和賣方的結(jié)算陳述報告、合同、貸款文件、產(chǎn)權(quán)保險文件、業(yè)主人身保險、產(chǎn)權(quán)契約、首期款和交割費用等。房地產(chǎn)交割在不同的地區(qū)有不同的做法，有的地區(qū)買賣雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀人等全部要到場，有的只要求買方到場。房地產(chǎn)的交割程序大致有如下兩種。

在紐約等美國東部地區(qū)，房地產(chǎn)交割的做法是，有關(guān)各方當(dāng)事人在交割日聚集在商定的交割地點（交割地點可以是產(chǎn)權(quán)保險公司辦公室、買賣某方的代理律師辦公室等），雙方交換資料，代理律師進行最后的審查，然后雙方在各種文件上簽字，簽訂契約，轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，買方付清款項（或首期款）和各種費用，或完成抵押貸款程序。然后，買方的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險公司將有關(guān)文件送登記機關(guān)登記。

在美國西部地區(qū)，如加利福尼亞州等，房地產(chǎn)交割要通過一個作為買賣第三方的托管機構(gòu) （Escrow），由這個托管機構(gòu)保證房地產(chǎn)買賣的公正、安全、中立。托管機構(gòu)可以是代理律師行、產(chǎn)權(quán)保險公司、信托公司或?qū)I(yè)托管公司。在交割開始時，按照預(yù)先擬定的交割指引，以托管機構(gòu)為中間人，賣方將有關(guān)房地產(chǎn)的文件、契約交給托管人，買方將購房款項也交給托管人，托管機構(gòu)審查核實文件資料和款項后，雙方簽訂文件和契約，然后托管機構(gòu)將文件交給買方并送登記機關(guān)登記，將款項按交割結(jié)算表付給有關(guān)各方，完成交割。如果買房按揭來源于有聯(lián)邦背景的機構(gòu)，那么房地產(chǎn)交割程序要嚴格按美國聯(lián)邦“房地產(chǎn)交割程序法”規(guī)定的程序進行，要填寫美國聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部制訂的“規(guī)范化交割結(jié)算表 HUD 1”。

和中移民投資顧問提醒，房地產(chǎn)交割是房地產(chǎn)交易的最后一道和最重要的一道程序，也是買賣雙方反悔或彌補可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)隱患的最后機會。因此，買賣雙方都非常慎重，代理的產(chǎn)權(quán)保險公司一般會在即將交割前再做一次產(chǎn)權(quán)搜索，以確保萬無一失。endprint